Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym przy sprzedaży mieszkania?

Wstęp

Przy sprzedaży mieszkania większość właścicieli skupia się na znalezieniu kupującego. Kiedy wreszcie się pojawia, naturalną reakcją jest ulga: negocjacje zakończone, cena zaakceptowana, można umawiać notariusza. Tymczasem właśnie od tego momentu zaczyna się etap, na którym sprzedający podejmuje najważniejsze decyzje dotyczące swoich pieniędzy. Bezpieczna sprzedaż mieszkania nie polega wyłącznie na sprawdzeniu dokumentów potrzebnych do aktu. Trzeba przemyśleć umowę przedwstępną, zadatek, sposób finansowania zakupu, termin i mechanizm zapłaty ceny, treść projektu aktu, zabezpieczenie płatności oraz moment wydania nieruchomości. Nie każde niedojście transakcji do skutku oznacza oszustwo. Nie każdy kupujący, który ma problem z kredytem albo nie może stawić się w wyznaczonym terminie, jest nieuczciwy. Ale warunki sprzedaży powinny być przygotowane tak, żeby sprzedający nie musiał później zastanawiać się, jak odzyskać pieniądze albo co zrobić, gdy kupujący przestał wykonywać swoje zobowiązania.

Nieuczciwy kupujący nie zawsze wygląda jak oszust

Oszustwa przy sprzedaży nieruchomości nie muszą zaczynać się od sfałszowanych dokumentów czy spektakularnego przestępstwa. Znacznie częściej zagrożenie dla sprzedającego polega na źle skonstruowanej transakcji, w której druga strona otrzymuje coraz więcej, a właściciel ma coraz mniej możliwości reakcji. Kupujący może przez kilka tygodni sprawiać wrażenie zdecydowanego, a następnie tuż przed aktem zażądać obniżenia ceny. Może zapewniać, że finansowanie jest pewne, mimo że procedura kredytowa jeszcze się nie zakończyła. Może próbować przesunąć termin płatności albo wydania mieszkania. Może też proponować zmianę wcześniej uzgodnionych warunków, gdy sprzedający jest już przekonany, że nie ma sensu szukać innego nabywcy. Dlatego zabezpieczenie sprzedającego nie powinno opierać się na ocenie, czy kupujący „wydaje się uczciwy”. Powinno opierać się na dobrze przygotowanej transakcji.

Zadatek ma znaczenie, ale jego wysokość to nie wszystko

Zadatek może zabezpieczać wykonanie umowy, ale trzeba wiedzieć, co dokładnie strony uzgodniły. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Inaczej wygląda sytuacja m.in. wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana albo jej niewykonanie nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada. Dlatego samo wpisanie słowa „zadatek” nie rozwiązuje wszystkich problemów. Znaczenie ma cała umowa: termin zawarcia aktu, sposób finansowania, obowiązki kupującego, dokumenty, które mają zostać dostarczone, oraz okoliczności, w których strony mogą wycofać się z transakcji. Sprzedający powinien wiedzieć przed podpisaniem umowy, co stanie się z zadatkiem, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu, nie dostarczy dokumentów albo zwyczajnie zmieni zdanie.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej sprzedaży? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Kupujący nie stawił się u notariusza – co wtedy?

Termin aktu wyznaczony, dokumenty przygotowane, sprzedający pojawia się w kancelarii, a kupującego nie ma. To sytuacja, której konsekwencje zależą m.in. od tego, co strony wcześniej podpisały, w jakiej formie zawarto umowę przedwstępną i dlaczego nie doszło do umowy przyrzeczonej.

Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na jej zawarcie. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności dotyczące formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to, że każde niestawienie się kupującego automatycznie daje sprzedającemu identyczne roszczenia. Trzeba ocenić konkretną umowę i przyczynę niedojścia transakcji do skutku. Dlatego zabezpieczenie zaczyna się przed problemem – przy konstruowaniu umowy przedwstępnej.

Kupujący chce obniżyć cenę tuż przed aktem

To jeden z najgorszych momentów negocjacyjnych dla sprzedającego. Ogłoszenie zostało zdjęte. Inni zainteresowani dawno znaleźli inne mieszkania. Sprzedający być może sam podpisał już umowę dotyczącą kolejnej nieruchomości, zaplanował przeprowadzkę albo zobowiązał się do zapłaty określonej kwoty w konkretnym terminie. I właśnie wtedy kupujący informuje, że jednak zapłaci mniej. Czasem przyczyna jest obiektywna i strony rzeczywiście chcą renegocjować warunki. Czasem jednak jest to próba wykorzystania sytuacji, w której sprzedającemu znacznie trudniej wycofać się z transakcji niż kilka tygodni wcześniej. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna nie wyeliminuje każdego sporu, ale powinna jasno określać cenę, terminy, zobowiązania stron i konsekwencje niewykonania umowy. Im więcej pozostawisz do „dogadania przed aktem”, tym więcej może zostać do negocjowania w chwili, w której Twoja pozycja będzie już znacznie słabsza.

„Kredyt jest pewny” nie oznacza jeszcze, że pieniądze są pewne

Kupujący finansujący zakup kredytem może być całkowicie uczciwy, a mimo to transakcja może się skomplikować. Dlatego sprzedający powinien wiedzieć, z jakich środków ma zostać zapłacona cena, jaka część pochodzi ze środków własnych, jaka z kredytu, kiedy mają zostać uruchomione pieniądze i jakie warunki muszą zostać wcześniej spełnione. Nie wystarczy zdanie: „bank już wszystko zaakceptował”. Dla sprzedającego liczy się konstrukcja konkretnej transakcji. Jeżeli własność ma przejść przed wpływem całej ceny, zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości staje się jednym z najważniejszych elementów aktu.

Kupujący w umowie jest inny niż osoba, z którą prowadziłeś negocjacje

Przez kilka tygodni rozmawiasz z jedną osobą. To ona ogląda mieszkanie, negocjuje cenę, ustala termin i deklaruje sposób finansowania. Przed podpisaniem dokumentów okazuje się jednak, że nieruchomość ma kupić ktoś inny: małżonek, rodzic, dziecko, wspólnik albo spółka. Sama zmiana osoby kupującej nie oznacza niczego nieuczciwego. Może mieć racjonalne uzasadnienie. Nie powinna jednak zostać potraktowana jak nieistotna formalność. Sprzedający powinien wiedzieć, z kim ostatecznie zawiera umowę, kto będzie zobowiązany do zapłaty ceny, skąd mają pochodzić pieniądze i czy wcześniejsze ustalenia pozostają aktualne. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, gdy zmiana następuje tuż przed podpisaniem umowy albo aktu i towarzyszy jej presja, żeby „niczego już nie komplikować”. Przy sprzedaży nieruchomości zmiana strony transakcji jest wystarczającym powodem, żeby jeszcze raz sprawdzić jej konstrukcję.

Pieniądze mają przyjść od kogoś innego? Ustal to przed aktem

Kupującym jest jedna osoba, ale część albo całość ceny ma przelać ktoś inny. Rodzice finansują zakup dziecku, pieniądze pochodzą z rachunku małżonka albo w rozliczeniu uczestniczy jeszcze inny podmiot. Takie rozwiązanie nie musi być problemem. Problemem jest sytuacja, w której sprzedający dowiaduje się o nim dopiero podczas podpisywania dokumentów. Sposób zapłaty ceny powinien być jasny. Sprzedający powinien wiedzieć, jaka kwota ma zostać zapłacona, przez kogo, na jaki rachunek i w jakim terminie. Jeżeli rzeczywisty mechanizm płatności różni się od tego, który wcześniej ustalono, trzeba sprawdzić, czy dokumenty prawidłowo go odzwierciedlają. Przy kilkuset tysiącach złotych zdanie „proszę się nie martwić, pieniądze przyjdą z innego konta” nie powinno kończyć rozmowy. Powinno ją rozpocząć.

Najwięcej może zmienić się między umową przedwstępną a aktem

Sprzedający często traktuje podpisanie umowy przedwstępnej jak zamknięcie negocjacji. Tymczasem do dnia sprzedaży może wydarzyć się bardzo dużo. Kupujący może mieć problem z finansowaniem, poprosić o przesunięcie terminu, zaproponować zmianę sposobu zapłaty albo zażądać dodatkowych dokumentów. Bank może postawić nowe warunki. W projekcie aktu mogą pojawić się rozwiązania, których wcześniej strony nie omawiały. Dlatego umowa przedwstępna nie powinna być jedynie potwierdzeniem ceny i daty spotkania u notariusza. Powinna porządkować najważniejsze ustalenia w taki sposób, aby obie strony wiedziały, na jakich warunkach ma dojść do sprzedaży. Im mniej precyzyjnych ustaleń na początku, tym więcej rzeczy może stać się przedmiotem negocjacji wtedy, gdy sprzedający jest już kilka tygodni dalej, zrezygnował z innych kupujących i liczy na konkretny termin otrzymania pieniędzy.

Nieuczciwy kupujący wykorzystuje słabe punkty transakcji

Nie da się zagwarantować, że kupujący dotrzyma wszystkich ustaleń. Można jednak przygotować sprzedaż tak, aby jak najmniej zależało od ustnych obietnic i zapewnień. Bezpieczeństwo sprzedającego zaczyna się od dobrze przygotowanej umowy przedwstępnej, sposobu zapłaty, projektu aktu i zasad wydania nieruchomości. Zanim podpiszesz dokumenty, powinieneś znać odpowiedź na pytanie: co się stanie, jeśli kupujący nie zapłaci, nie stawi się u notariusza albo spróbuje zmienić warunki? Bezpieczna sprzedaż to nie zaufanie do kupującego. To transakcja przygotowana również na sytuację, w której nie dotrzyma on ustaleń.

Najbardziej niebezpieczny moment: własność przeszła, pieniędzy jeszcze nie ma

Przy sprzedaży za gotówkę strony mogą odpowiednio zaplanować moment zapłaty. Przy finansowaniu kredytem bardzo często część ceny jest wypłacana po zawarciu aktu, po spełnieniu warunków określonych przez bank. Sama płatność po akcie nie oznacza oszustwa. Jest spotykanym elementem transakcji. Problem zaczyna się wtedy, gdy sprzedający nie rozumie mechanizmu zapłaty albo akceptuje go bez odpowiednich zabezpieczeń. W chwili podpisania umowy sprzedaży nieruchomości dochodzi do przeniesienia własności. Jeżeli cena albo jej część ma zostać zapłacona później, sprzedający powinien przed podpisaniem dokładnie wiedzieć, kiedy otrzyma pieniądze, skąd będą pochodziły i co może zrobić, jeżeli zapłata nie nastąpi. Nie jest to detal techniczny. To jedna z najważniejszych decyzji w całej sprzedaży.

Kupujący nie zapłacił za mieszkanie – wtedy zaczyna się zupełnie inny problem

Fraza „kupujący nie zapłacił za mieszkanie” pojawia się zwykle wtedy, gdy jest już za późno na spokojne projektowanie zabezpieczeń. Akt został podpisany. Termin płatności minął. Sprzedający sprawdza konto i pieniędzy nie ma. Wtedy pytanie nie brzmi już: „jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?”, ale „jak wyegzekwować należną cenę?”. Właśnie dlatego sposób zapłaty trzeba analizować przed aktem. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje możliwość złożenia w akcie notarialnym oświadczenia o poddaniu się egzekucji obejmującego obowiązek zapłaty sumy pieniężnej, przy spełnieniu ustawowych wymogów. Taki akt może stanowić tytuł egzekucyjny. Nie oznacza to gwarancji, że pieniądze rzeczywiście znajdują się na rachunku kupującego ani że egzekucja zawsze będzie skuteczna. Jest jednak zasadnicza różnica między sprzedażą, w której mechanizm zapłaty i zabezpieczenia zostały wcześniej przemyślane, a sprzedażą opartą na przekonaniu: „przecież kupujący obiecał zapłacić”.

Kupujący nie zapłacił za nieruchomość. Czy można po prostu „cofnąć sprzedaż”?

To pytanie pojawia się naturalnie: skoro kupujący nie zapłacił, to nieruchomość powinna wrócić do sprzedającego. W praktyce sytuacja nie jest tak prosta. Nie należy zakładać, że sam brak zapłaty automatycznie cofa skutek zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Trzeba analizować treść aktu, sposób skonstruowania obowiązku zapłaty, zabezpieczenia i konkretne okoliczności sprawy. Dlatego dla sprzedającego znacznie lepszym momentem na rozmowę z prawnikiem jest dzień przed podpisaniem dokumentów niż dzień po bezskutecznym terminie zapłaty. Przed aktem możemy projektować bezpieczeństwo. Po akcie często zajmujemy się już skutkami problemu.

Fałszywe potwierdzenie przelewu nie jest zapłatą

Zrzut ekranu, PDF z bankowości, potwierdzenie pokazane na telefonie czy wiadomość „przelew wyszedł” nie powinny być traktowane jak pieniądze znajdujące się na rachunku sprzedającego. Dokument może potwierdzać złożenie dyspozycji. Nie musi oznaczać, że środki zostały skutecznie zaksięgowane i pozostają do dyspozycji sprzedającego. Przy transakcji wartej kilkaset tysięcy złotych nie powinno się wydawać mieszkania tylko dlatego, że kupujący pokazuje ekran telefonu. Oszustwo przy sprzedaży mieszkania może być bardzo proste, jeżeli druga strona wie, że właściciel działa pod presją czasu i ufa dokumentowi, którego znaczenia nie sprawdził.

Nie wydawaj mieszkania tylko dlatego, że akt został podpisany

Wydanie nieruchomości powinno być powiązane z warunkami całej transakcji. Jeżeli cena nie została jeszcze zapłacona w całości, automatyczne przekazanie kluczy natychmiast po podpisaniu aktu może dodatkowo pogorszyć pozycję sprzedającego. Trzeba wcześniej ustalić termin wydania, sposób potwierdzenia zapłaty, przekazanie kluczy, liczników i dokumentów oraz stan nieruchomości. Akt notarialny nie powinien być początkiem rozmowy o tym, kiedy kupujący dostanie klucze. To powinno być ustalone wcześniej.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące zapłaty ceny, zadatku, umowy przedwstępnej albo projektu aktu? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Nie zgadzaj się na zmianę rachunku lub sposobu zapłaty bez sprawdzenia

Transakcja jest przygotowana, projekt aktu uzgodniony, a tuż przed podpisaniem pojawia się informacja: część ceny zostanie zapłacona inaczej, z innego rachunku albo w innym terminie. Każda istotna zmiana sposobu zapłaty powinna zostać oceniona przed podpisaniem aktu. Nie chodzi o to, że każda zmiana oznacza próbę oszustwa. Chodzi o to, że sposób zapłaty ceny jest jednym z podstawowych elementów bezpieczeństwa sprzedającego.

Jeżeli warunki zmieniają się piętnaście minut przed podpisaniem, masz prawo wiedzieć, jakie skutki wywołuje nowa konstrukcja. Kwota sprzedaży może stanowić oszczędności całego życia. To nie jest moment na podpisywanie czegoś tylko dlatego, że „wszyscy już siedzą u notariusza”.

Projekt aktu trzeba przeczytać przed wizytą u notariusza

Projekt aktu powinien być analizowany wtedy, gdy jest jeszcze czas na pytania i zmiany. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na cenę, sposób jej zapłaty, rachunki, terminy, źródła finansowania, oświadczenia stron, wydanie nieruchomości oraz zabezpieczenia wykonania zobowiązań. Nie zakładaj, że skoro dokument przygotowała kancelaria notarialna, to został skonstruowany z perspektywy maksymalnego zabezpieczenia właśnie Twojego interesu. Notariusz jest bezstronnym uczestnikiem czynności. Sprzedający natomiast może mieć własnego prawnika, który patrzy na projekt wyłącznie z perspektywy ryzyk po jego stronie.

Najtańszy moment na wykrycie problemu jest przed podpisaniem

Przed podpisaniem możesz odmówić niekorzystnego warunku. Możesz zażądać wyjaśnienia. Możesz zmienić sposób zapłaty. Możesz przesunąć wydanie nieruchomości. Możesz nie zgodzić się na zmianę ceny. Możesz również zdecydować, że nie chcesz sprzedawać na proponowanych warunkach. Po podpisaniu możliwości są już inne. Dlatego prawnik przy sprzedaży nieruchomości nie powinien być osobą, do której dzwonisz dopiero wtedy, gdy kupujący nie zapłacił. Największą wartość daje wtedy, gdy może zapobiec sytuacji, w której taki telefon w ogóle będzie potrzebny.

SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – PRO 1690 zł. Masz kupującego? Teraz zabezpiecz transakcję

Znalazłeś kupującego. Cena została uzgodniona. To nie jest koniec sprzedaży. To jest moment, w którym zaczynają się najważniejsze decyzje prawne.

W pakiecie SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – PRO sprawdzamy stan prawny nieruchomości i dokumenty, analizujemy oraz przygotowujemy umowę przedwstępną, analizujemy projekt aktu notarialnego, wskazujemy ryzyka, wspieramy Cię w negocjacjach i dajemy 120 minut konsultacji z prawnikiem.

Patrzymy na transakcję jak sprzedający, który chce nie tylko podpisać akt, ale przede wszystkim bezpiecznie otrzymać cenę i zakończyć sprzedaż bez prawnej miny pozostawionej na później. Sprzedajesz nieruchomość za kilkaset tysięcy złotych. Nie pozwól, żeby warunki dotyczące tych pieniędzy powstały w ostatniej chwili. Kupujący ma swoje interesy. Ty miej prawnika po swojej stronie.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – ELITE 2790 zł. Prowadzimy prawną stronę Twojej sprzedaży od początku do końca

ELITE nie jest sprawdzeniem jednego dokumentu. To pełny nadzór prawny nad sprzedażą. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości i dokumenty, wykrywamy ryzyka, pomagamy skompletować dokumentację do aktu, nadzorujemy ustalenia z kupującym, wspieramy negocjacje, analizujemy umowę przedwstępną i projekt aktu notarialnego, monitorujemy księgę wieczystą i reagujemy, gdy w toku transakcji pojawia się problem. Masz nielimitowane konsultacje i prawnika, który zna Twoją transakcję, zamiast osoby, której trzeba tłumaczyć wszystko od początku wtedy, gdy zaczyna się kryzys. Nie pobieramy procentowej prowizji od ceny. Nie zarabiamy więcej dlatego, że Twoje mieszkanie jest droższe. Płacisz stałą cenę za to, żeby ktoś prowadził prawną stronę Twojej sprzedaży. Ty sprzedajesz nieruchomość. My pilnujemy, żeby prawnie wszystko się zgadzało.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Kupujący to jeszcze nie bezpiecznie zakończona sprzedaż

Znalezienie kupującego daje poczucie, że najtrudniejsze jest już za Tobą. Cena została zaakceptowana, strony są zdecydowane, pozostaje podpisać dokumenty i odebrać pieniądze. W rzeczywistości właśnie teraz zapadają decyzje, które mogą przesądzić o bezpieczeństwie całej sprzedaży.

Jak zostanie skonstruowana umowa przedwstępna? Co stanie się z zadatkiem, jeśli kupujący nie przystąpi do aktu? Kiedy dokładnie otrzymasz cenę?Co, jeśli część pieniędzy pochodzi z kredytu? Jak zabezpieczona będzie płatność po akcie? Kiedy przekażesz klucze? Co zrobisz, jeśli tuż przed finalizacją kupujący spróbuje zmienić wcześniej uzgodnione warunki? Przy sprzedaży nieruchomości za kilkaset tysięcy złotych nie warto pozostawiać odpowiedzi na te pytania na dzień podpisania aktu. Dobry kupujący jest ważny. Dobrze zabezpieczona transakcja jest ważniejsza. Jeżeli chcesz sprzedać nieruchomość bez procentowej prowizji pośrednika, ale z prawnikiem pilnującym prawnej strony sprzedaży od początku do końca, wybierz SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – ELITE. Ty podejmujesz decyzje dotyczące swojej nieruchomości. My pilnujemy, żeby warunki sprzedaży chroniły również Ciebie.