Sprawdź nasze najnowsze artykuły dotyczące nieruchomości

Rejestr cen nieruchomości – jak sprawdzić rzeczywiste ceny sprzedaży mieszkań i działek?

Twoje mieszkanie jest wystawione za 850 000 zł. Sąsiad żąda 920 000 zł, a pośrednik przekonuje, że ceny w okolicy stale rosną. Tylko ile kupujący rzeczywiście płacą za podobne nieruchomości? Od 2026 roku dane z rejestru cen nieruchomości są udostępniane bezpłatnie. Możesz sprawdzić ceny z zawartych transakcji, porównać mieszkania i działki oraz zweryfikować, czy oczekiwania sprzedających mają pokrycie w rzeczywistości. Jest jednak pewien haczyk: sama cena z rejestru nie powie Ci, ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie.

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości – za co płacisz i czego możesz wymagać?

Prowizja pośrednika może wynosić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Ale czy za te pieniądze biuro nieruchomości rzeczywiście odpowiada za bezpieczeństwo sprzedaży? Czy sprawdzi księgę wieczystą, wychwyci błędy w dokumentach, zabezpieczy zadatek i dopilnuje aktu notarialnego? A może jego obowiązki kończą się na znalezieniu kupującego? Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, sprawdź, za co płacisz, czego możesz wymagać i jakie ryzyko pozostaje po Twojej stronie.

Ceny mieszkań – dlaczego cena z ogłoszenia nie oznacza, że tyle dostaniesz za mieszkanie?

Ceny mieszkań potrafią zaskakiwać. Dwa podobne lokale w tym samym budynku mogą być wystawione na sprzedaż z różnicą kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jedno mieszkanie znajduje kupującego w kilka tygodni, a drugie miesiącami czeka na telefon, mimo że właściciel jest przekonany o jego atrakcyjnej cenie. Skąd te różnice? Czy ceny nieruchomości widoczne w ogłoszeniach pokazują rzeczywistą wartość mieszkań? I dlaczego ostateczna cena sprzedaży może być znacznie niższa od tej, którą sprzedający zamierzał otrzymać? Sprawdź, jak ustalić cenę mieszkania, rozpoznać realne oferty i nie stracić pieniędzy na sprzedaży.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów – co sprawdzić przed sprzedażą i zakupem?

Wypis i wyrys z rejestru gruntów mogą być potrzebne przy sprzedaży nieruchomości, ale ich znaczenie nie kończy się na skompletowaniu dokumentów dla notariusza. Wypis pozwala sprawdzić dane ewidencyjne nieruchomości, a wyrys z mapy ewidencyjnej pokazuje działkę na mapie. Przy sprzedaży mogą ujawnić rozbieżności, które trzeba wyjaśnić przed aktem. Przy zakupie działki są natomiast jednym z dokumentów, które warto zestawić z księgą wieczystą i rzeczywistym stanem nieruchomości. Wyjaśniamy, kiedy potrzebny jest wypis i wyrys z rejestru gruntów, jak złożyć wniosek o wypis z rejestru gruntów, co pokazuje wyrys z mapy ewidencyjnej i dlaczego samej księgi wieczystej nie zawsze wystarczy sprawdzić przed zakupem.

Mieszkanie do remontu – okazja czy pułapka? Co sprawdzić przed zakupem

Mieszkanie do remontu potrafi kosztować znacznie mniej niż odnowiony lokal w tej samej okolicy. Kupujący widzi starą kuchnię, łazienkę sprzed trzydziestu lat i zniszczone podłogi, ale jednocześnie widzi możliwość urządzenia wszystkiego po swojemu i kupienia nieruchomości poniżej ceny podobnych mieszkań. To właśnie dlatego oferty mieszkań do generalnego lub kapitalnego remontu tak często przyciągają osoby szukające okazji. Problem zaczyna się wtedy, gdy okazuje się, że remont był najbardziej oczywistym, ale nie najpoważniejszym problemem nieruchomości. Niejasny stan prawny, różnice w powierzchni, przebudowy niewidoczne w dokumentach, hipoteka, prawa osób trzecich, nieuregulowany status piwnicy, komórki albo miejsca postojowego czy niejasny tytuł prawny sprzedającego mogą mieć dla kupującego znacznie poważniejsze konsekwencje niż koszt wymiany instalacji i nowej kuchni. Dlatego zanim zaczniesz obliczać budżet remontu i negocjować cenę, sprawdź, co właściwie kupujesz. Mieszkanie do remontu może być bardzo dobrą inwestycją. Ale niska cena sama w sobie nie oznacza jeszcze okazji.

Samowola budowlana przy sprzedaży domu – czy można sprzedać i kto ponosi ryzyko?

Samowola budowlana może dotyczyć nie tylko domu wybudowanego bez pozwolenia, ale również rozbudowy, nadbudowy, garażu czy budynku gospodarczego. Problem często ujawnia się dopiero po latach, przy sprzedaży nieruchomości, ubieganiu się o kredyt, planowaniu remontu albo podczas kontroli nadzoru budowlanego. Wtedy pojawiają się pytania: kto odpowiada za nielegalną budowę, czy samowola budowlana ulega przedawnieniu i czy można ją zalegalizować? Sytuacja komplikuje się szczególnie wtedy, gdy nieprawidłowości powstały za czasów poprzedniego właściciela. Wieloletnie użytkowanie budynku nie oznacza automatycznie, że został on wybudowany zgodnie z prawem. Brak dokumentacji może wiązać się z kosztami, postępowaniem administracyjnym, a w określonych przypadkach nawet z nakazem rozbiórki. Sprawdź, jakie są konsekwencje samowoli budowlanej, kiedy możliwa jest legalizacja po 20 latach, ile może kosztować uregulowanie sytuacji budynku oraz na co zwrócić uwagę przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Dowiedz się również, jak sprawdzić legalność budynku i dlaczego podpisanie aktu notarialnego nie rozwiązuje problemów z jego dokumentacją.

Plan ogólny gminy a wartość działki. Co sprawdzić przed zakupem lub sprzedażą?

Działka, która jeszcze niedawno była reklamowana jako idealna pod budowę domu, nie musi zachować takiego potencjału po zmianie zasad planowania przestrzennego. O jej atrakcyjności może przesądzić nie tylko lokalizacja, powierzchnia czy dostęp do drogi, lecz także strefa planistyczna, obszar uzupełnienia zabudowy i możliwość uzyskania warunków zabudowy. Sprawdź, jak plan ogólny gminy wpływa na zakup i sprzedaż działki, kiedy może zmienić jej wartość oraz jakie dokumenty trzeba przeanalizować, zanim podejmiesz decyzję o transakcji.

Mieszkanie nie sprzedaje się od miesięcy? Zastój na rynku czy błędy sprzedającego?

Mieszkanie nie sprzedaje się od miesięcy, mimo że ogłoszenie jest regularnie odświeżane, zdjęcia wyglądają dobrze, a cena wydaje się rozsądna? Telefon milczy, zainteresowani nie przychodzą na prezentacje albo oglądają lokal i znikają bez złożenia oferty. Zaczynasz zastanawiać się, czy przyczyną jest zastój na rynku nieruchomości, spadek popytu na mieszkania, zbyt wysoka cena, czy może błędy, których sam nie dostrzegasz. Problem nie zawsze leży w samej nieruchomości. Cena ofertowa może odbiegać od rzeczywistych cen transakcyjnych, konkurencyjne mieszkania mogą oferować korzystniejsze warunki, a nieprecyzyjny opis, niejasny status miejsca postojowego lub nieprzygotowane dokumenty mogą skutecznie odstraszać kupujących. Czasem wystarczy poprawić sposób prezentacji, ale zdarza się, że przeszkodą jest stan prawny nieruchomości albo ryzyko związane z zawarciem umowy. Sprawdź, dlaczego Twoje mieszkanie nie znajduje kupującego, jak odróżnić zastój na rynku od błędów popełnianych podczas sprzedaży i kiedy obniżka ceny rzeczywiście ma uzasadnienie. Dowiedz się również, jak przygotować dokumenty, zabezpieczyć ustalenia z kupującym i uniknąć sytuacji, w której po miesiącach oczekiwania transakcja nie dochodzi do skutku tuż przed podpisaniem aktu notarialnego.

Transakcja nie doszła do skutku? Sprawdź zagrożenia przy sprzedaży mieszkania

Kupujący jest zdecydowany, cena uzgodniona, umowa przedwstępna podpisana, a termin aktu notarialnego coraz bliżej. Mimo to transakcja nie doszła do skutku. Co mogło ją zatrzymać? Przy sprzedaży mieszkania problem może pojawić się długo po znalezieniu kupującego – w księdze wieczystej, dokumentach, banku, sposobie zapłaty albo w ustaleniach, które wcześniej wydawały się bezpieczne. Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania nie zawsze oznaczają oszustwo czy nieuczciwość którejś ze stron. Czasami wystarczy wzmianka w księdze wieczystej, nieuregulowany spadek, problem z hipoteką, brak dokumentu, najemca, odmowa kredytu albo źle ustalony termin. Im później problem zostanie wykryty, tym mniej czasu pozostaje na jego rozwiązanie.

Ile trwa sprzedaż mieszkania? Zaplanuj transakcję, zanim wystawisz ogłoszenie

Ile trwa sprzedaż mieszkania? Tydzień, miesiąc, trzy miesiące? Nie ma jednej odpowiedzi, bo znalezienie kupującego jest tylko jednym z etapów transakcji. Później trzeba uzgodnić warunki sprzedaży, przygotować dokumenty, czasem podpisać umowę przedwstępną, poczekać na kredyt kupującego, sprawdzić projekt aktu, ustalić sposób zapłaty ceny i termin wydania lokalu. Jeżeli pieniądze ze sprzedaży mają dodatkowo sfinansować zakup nowego mieszkania, jeden źle ustalony termin może uruchomić cały łańcuch problemów. Dlatego czas sprzedaży mieszkania warto zaplanować jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia, a nie dopiero wtedy, gdy kupujący zapyta: „Kiedy możemy podpisać akt?”.

Jak sprzedać mieszkanie w Polsce będąc za granicą? Sprzedaż nieruchomości na odległość

Mieszkasz za granicą, a w Polsce masz mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, którą chcesz sprzedać? Nie każda sprzedaż wymaga kilku przylotów do Polski, osobistego pilnowania dokumentów, spotkań z kupującym i organizowania całej transakcji na miejscu. Sprzedaż nieruchomości na odległość jest możliwa, ale wymaga dobrego przygotowania: od sprawdzenia stanu prawnego i dokumentów, przez ustalenie zasad zapłaty ceny, aż po właściwe umocowanie osoby, która ma działać w Polsce. Największym problemem często nie jest samo znalezienie kupującego. Jest nim bezpieczne przeprowadzenie całej transakcji, kiedy właściciel mieszka setki albo tysiące kilometrów od nieruchomości.

Projekt aktu notarialnego – co sprawdzić przed podpisaniem i jak uniknąć błędów?

Projekt aktu notarialnego dostajesz dzień przed podpisaniem. Czasem kilka godzin wcześniej. Otwierasz kilkanaście stron prawniczego tekstu i widzisz cenę, numer księgi wieczystej, dane stron. Wszystko wygląda poprawnie. Dopiero po podpisaniu okazuje się, że termin zapłaty jest inny, niż ustalaliście, mieszkanie ma zostać wydane dopiero za kilka tygodni, zabezpieczenie zapłaty nie działa tak, jak zakładałeś, wnioski do księgi wieczystej nie odpowiadają ustaleniom albo w akcie znalazło się oświadczenie, którego konsekwencji nikt wcześniej nie wyjaśnił. Projekt aktu notarialnego warto sprawdzić właśnie dlatego, że jest projektem. Przed podpisaniem można zadawać pytania, zgłaszać uwagi i żądać zmiany postanowień, które nie odpowiadają ustaleniom stron. Po złożeniu podpisów nie analizujesz już projektu. Analizujesz zawartą umowę i jej skutki.

Komornik w księdze wieczystej – czy można sprzedać mieszkanie, zanim trafi na licytację?

Masz kupującego. Cena jest ustalona. Chcesz sprzedać mieszkanie normalnie na rynku, spłacić zadłużenie z ceny i zakończyć problem. Tyle że w księdze wieczystej pojawił się komornik, nieruchomość została zajęta, a egzekucja już się rozpoczęła. Czy można jeszcze sprzedać mieszkanie przed licytacją komorniczą? Można podpisać akt i przenieść własność, ale to nie oznacza, że wcześniejsza egzekucja po prostu zniknie. Zgodnie z art. 930 KPC rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. To oznacza, że źle przygotowana sprzedaż może doprowadzić do sytuacji, w której sprzedający pozbędzie się mieszkania, kupujący zapłaci setki tysięcy złotych, a problem egzekucji nadal będzie dotyczył nieruchomości. Dlatego przy sprzedaży mieszkania z komornikiem najważniejsze pytanie nie brzmi: „czy notariusz podpisze akt?”. Trzeba wiedzieć, jak rozliczyć cenę, co dokładnie spłacić, co musi wydarzyć się z egzekucją i jakie dokumenty są potrzebne, aby kupujący nie został właścicielem nieruchomości, wobec której wcześniejsza egzekucja nadal wywołuje skutki.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta – czy można sprzedać na wzmiance?

Kupiłeś spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Akt notarialny został podpisany, pieniądze zapłacone, ale sąd wieczystoksięgowy jeszcze nie wpisał Cię w dziale II księgi wieczystej. W KW nadal widnieje poprzedni uprawniony, a obok pojawiła się tylko wzmianka o złożonym wniosku. I właśnie wtedy chcesz lokal sprzedać. Czy trzeba czekać kilka miesięcy na wpis? Czy notariusz może sporządzić kolejny akt, jeżeli sprzedający nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej? Co właściwie oznacza wzmianka w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jak sprawdzić, czego dotyczy? Najważniejsze pytanie brzmi jednak inaczej: czy da się przeprowadzić taką transakcję bezpiecznie, skoro treść działu II nie pokazuje jeszcze aktualnego stanu wynikającego z ostatniego aktu?

Rękojmia przy sprzedaży mieszkania – kiedy kupujący może wrócić z roszczeniami po akcie?

Sprzedałeś mieszkanie. Akt podpisany, cena zapłacona, klucze przekazane. Wydaje się, że transakcja jest zakończona. Kilka miesięcy później otrzymujesz wiadomość od kupującego: w mieszkaniu ujawniła się wada, żąda obniżenia ceny z tytułu rękojmi, a jeśli się nie zgodzisz, zapowiada dalsze roszczenia. Czy po podpisaniu aktu sprzedający nadal odpowiada za mieszkanie? Tak – w określonych sytuacjach odpowiedzialność może wrócić długo po sprzedaży. Przy nieruchomościach przepisy przewidują co do zasady pięcioletni okres na stwierdzenie wady objętej rękojmią, liczony od wydania nieruchomości. Dlatego bezpieczna sprzedaż mieszkania nie kończy się na znalezieniu kupującego i umówieniu notariusza. Jedno nieprzemyślane oświadczenie, przemilczany problem albo źle skonstruowane postanowienie umowy może nabrać znaczenia dopiero wtedy, gdy pieniądze za mieszkanie są już na Twoim koncie.

Kłamstwa sprzedających mieszkania – co może wyjść dopiero po podpisaniu aktu?

„Sąsiedzi są spokojni”. „Z parkowaniem nigdy nie ma problemu”. „Ścianę usunięto jeszcze przed moim zakupem”. „Nikt tutaj nie mieszka”. „W mieszkaniu nie ma żadnych wad”. Przy sprzedaży mieszkania jedno zdanie sprzedającego może mieć dla kupującego większe znaczenie niż kilkanaście stron aktu notarialnego. Problem zaczyna się wtedy, gdy po odebraniu kluczy okazuje się, że piękne mieszkanie ma nielegalne przeróbki, nad sufitem mieszka uciążliwy sąsiad, miejsce parkingowe wcale nie należy do lokalu, a zapewnienie sprzedającego nie miało wiele wspólnego z rzeczywistością. Nie każde przemilczenie jest oszustwem i nie każda niedogodność jest wadą nieruchomości. Ale przed zakupem warto wiedzieć, których informacji nie przyjmować wyłącznie „na słowo”. Po podpisaniu aktu ich sprawdzanie może być znacznie droższe.

Rozliczenie ogrzewania po sprzedaży mieszkania – kto płaci niedopłatę?

Kupujesz mieszkanie. Sprzedający przedstawia zaświadczenie, że lokal nie ma żadnych zaległości. Podpisujesz akt, płacisz cenę i odbierasz klucze. Kilka miesięcy później przychodzi jednak roczne rozliczenie centralnego ogrzewania: kilka tysięcy złotych niedopłaty. Problem w tym, że większość okresu rozliczeniowego przypada na czas, kiedy właścicielem mieszkania był jeszcze sprzedający. Administracja kieruje rozliczenie do Ciebie, bo dziś to Ty jesteś właścicielem. Sprzedający odpowiada, że w dniu sprzedaży nie miał żadnych zaległości. I rzeczywiście – niedopłata została wyliczona dopiero później. Kto powinien ją zapłacić? Czy nowy właściciel odpowiada za koszty ogrzewania z okresu sprzed zakupu? I czy zaświadczenie o niezaleganiu rzeczywiście chroni kupującego, jeżeli część kosztów nie została jeszcze ostatecznie rozliczona?

Blokowanie mieszkania przez kupującego – zadatek i wpis roszczenia do księgi wieczystej

Kupujący wpłaca kilka tysięcy zadatku przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych. W zamian dostaje umowę przedwstępną i wpis roszczenia do księgi wieczystej. Tuż przed aktem zmienia zdanie: „albo obniżasz cenę, albo nie kupuję”. Sprzedający odmawia i chce sprzedać mieszkanie komuś innemu. Wtedy odkrywa problem – pierwszy kupujący nadal widnieje w księdze wieczystej, a jego roszczenie nie znika tylko dlatego, że transakcja się rozpadła. Niewielki zadatek może oznaczać niewielkie ryzyko dla kupującego, ale wpis roszczenia może stworzyć bardzo realny problem dla właściciela. Dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną i zgodzisz się na wpis do KW, sprawdź nie tylko, co dostaniesz, jeśli transakcja dojdzie do skutku, ale przede wszystkim: jak odzyskasz pełną swobodę sprzedaży, jeśli kupujący zacznie dyktować nowe warunki.

Zmiana nazwy ulicy lub adresu w księdze wieczystej – czy trzeba aktualizować KW?

W księdze wieczystej widnieje ulica, której od kilkunastu lat nie ma? Numer budynku jest inny niż obecnie, a w starym akcie notarialnym nieruchomość ma jeszcze poprzedni adres? Taka sytuacja nie musi oznaczać wady prawnej nieruchomości. Często jest skutkiem administracyjnej zmiany nazwy ulicy, zmiany numeru porządkowego budynku albo po prostu braku aktualizacji danych w księdze wieczystej. Problem zaczyna się wtedy, gdy przed sprzedażą nikt nie sprawdzi, czy chodzi wyłącznie o nieaktualne oznaczenie, czy za różnicą kryje się poważniejsza niezgodność dokumentów.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – czy można bezpiecznie kupić lub sprzedać?

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości nie zawsze oznacza, że mieszkania, domu albo działki nie można sprzedać. Oznacza jednak, że przed podpisaniem umowy trzeba dokładnie ustalić, co właściwie jest przedmiotem transakcji, komu przysługuje prawo do nieruchomości i czy dokumenty potwierdzają to, co deklaruje sprzedający. Problem może wyglądać bardzo różnie. W księdze wieczystej może figurować nieaktualny właściciel, treść księgi może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, dane nieruchomości mogą wymagać aktualizacji, a lokal może w ogóle nie mieć księgi wieczystej. Zupełnie inną sytuacją jest natomiast zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez KW – sam brak księgi nie przesądza wtedy o nieuregulowanym stanie prawnym. Najgorszym rozwiązaniem jest uznanie każdego z tych przypadków za „formalność do załatwienia po zakupie”. Czasami rzeczywiście wystarczy odpowiedni wniosek i dokument. Innym razem problem może wymagać postępowania sądowego albo powodować, że transakcja w planowanym kształcie nie powinna zostać przeprowadzona.

Prawo pierwokupu nieruchomości – kto może wejść w miejsce kupującego?

Masz kupującego, uzgodnioną cenę i termin sprzedaży. Wydaje się, że pozostaje podpisać dokumenty i odebrać pieniądze. Tymczasem przy niektórych nieruchomościach może pojawić się ktoś trzeci, komu ustawa albo wcześniejsza umowa daje prawo pierwokupu. W praktyce oznacza to, że osoba, z którą negocjowałeś sprzedaż, nie zawsze będzie ostatecznym nabywcą. Prawo pierwokupu nieruchomości może dotyczyć między innymi określonych nieruchomości rolnych, leśnych, niektórych nieruchomości objętych prawem gminy, a w szczególnych przypadkach także dzierżawcy lub współwłaściciela. Co więcej, nie każde takie uprawnienie musi być oczywiste po pobieżnym przejrzeniu księgi wieczystej. Dlatego pytanie „kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?” warto zadać przed przyjęciem zadatku i ustaleniem całej konstrukcji sprzedaży, a nie dopiero wtedy, gdy dokumenty trafią do notariusza.

Як купити квартиру в Польщі? Як перевірити квартиру перед покупкою

Купити квартиру в Польщі може також громадянин України. Але знайти квартиру, домовитися про ціну та прийти до нотаріуса — це ще не означає безпечну угоду. Перед передачею завдатку або підписанням попереднього договору потрібно перевірити, кому насправді належить нерухомість, що записано в земельній та іпотечній книзі, чи є борги, іпотеки, права третіх осіб або інші обмеження та чи документи продавця відповідають фактичному і правовому стану квартири. Якщо ви плануєте купити квартиру в Польщі, юридична перевірка повинна відбутися до того, як ви зобов’яжетеся завершити угоду. Саме на цьому етапі ще можна виявити проблему, змінити умови договору, вимагати додаткові документи або відмовитися від ризикованої покупки.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą przed upływem 5 lat – kiedy trzeba ją zwrócić?

Kupiłeś mieszkanie z bonifikatą, a teraz chcesz je sprzedać? Sam fakt, że jesteś właścicielem i widniejesz w księdze wieczystej, nie oznacza jeszcze, że możesz pominąć warunki związane z wcześniejszym nabyciem nieruchomości. Sprzedaż mieszkania z bonifikatą przed upływem 5 lat może spowodować obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Są jednak wyjątki, które mogą całkowicie zmienić sytuację właściciela. Przed sprzedażą trzeba sprawdzić nie tylko datę nabycia i treść starego aktu notarialnego, ale również księgę wieczystą. Zdarza się, że roszczenie o zwrot bonifikaty zostało dodatkowo zabezpieczone hipoteką. Nawet jeśli istnieją już podstawy do jej wykreślenia, wpis nie zniknie z działu IV sam.

Czy pośrednik może działać bez zgody właściciela? Ogłoszenie i zdjęcia bez umowy

Wystawiasz mieszkanie samodzielnie. Robisz zdjęcia, piszesz opis i publikujesz prywatne ogłoszenie. Kilka dni później odkrywasz tę samą nieruchomość w ofercie biura. Te same albo bardzo podobne zdjęcia, informacje zaczerpnięte z Twojego ogłoszenia, czasem nawet zmieniona cena. Jest tylko jeden problem: nigdy nie zlecałeś temu pośrednikowi sprzedaży swojego mieszkania. Czy pośrednik może znaleźć prywatne ogłoszenie w internecie, skopiować jego treść i zdjęcia, a następnie zacząć oferować nieruchomość potencjalnym kupującym? Czy publiczne ogłoszenie oznacza zgodę właściciela na wykorzystanie zdjęć? Jakie są obowiązki pośrednika nieruchomości, gdzie zaczyna się jego odpowiedzialność i co może zrobić właściciel, który odkryje swoje mieszkanie w ofercie obcego biura? Granica między „znalazłem ofertę dla klienta” a „zacząłem oferować cudzą nieruchomość” ma znaczenie.

Czy można sprzedać mieszkanie ze służebnością? Co musi wiedzieć kupujący

W dziale III księgi wieczystej widzisz służebność mieszkania. Sprzedający uspokaja: „Babcia już tutaj nie mieszka”, „to tylko stary wpis”, „przy sprzedaży wszystko się wykreśli”. Nie zakładaj, że tak będzie. Mieszkanie ze służebnością można sprzedać, ale sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznie zniknięcia istniejącego prawa. W praktyce kupujący może stać się właścicielem lokalu, z którego nadal ma prawo korzystać inna osoba. Z kolei sprzedający może odkryć dopiero po znalezieniu kupca, że wpis w księdze wieczystej obniża atrakcyjność nieruchomości, utrudnia finansowanie albo wymaga uporządkowania przed transakcją. Jeszcze inaczej wygląda służebność drogi przy sprzedaży domu lub działki. Tu trzeba sprawdzić nie tylko, czy służebność istnieje, ale również która nieruchomość jest obciążona, która z niej korzysta i jaki jest rzeczywisty zakres prawa. Jedno słowo „służebność” w księdze wieczystej może więc oznaczać zupełnie różne sytuacje. Przed sprzedażą albo zakupem trzeba ustalić, co dokładnie kryje się za wpisem.

Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym czy samemu? Ryzyko dla sprzedającego

„Nie ustanawiajmy hipoteki w akcie. Zrobię to sam po zakupie.” Dla sprzedającego może to brzmieć jak techniczny szczegół dotyczący kupującego i jego banku. Przecież kupujący ma kredyt, bank ma wypłacić pieniądze, a hipoteka zabezpiecza bank. Co może pójść nie tak? Problem zaczyna się chwilę później. Akt zostaje podpisany. Własność mieszkania przechodzi na kupującego. Sprzedający nie otrzymał jeszcze całej ceny, ponieważ kilkaset tysięcy złotych ma wypłacić bank. Tymczasem oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej albo inne czynności wymagane do uruchomienia kredytu mają zostać wykonane dopiero po akcie przez kupującego. Kupujący ma już mieszkanie. Sprzedający nadal czeka na pieniądze. A co, jeżeli kupujący nie zrobi tego, co obiecał?

Czy notariusz sprawdza stan cywilny? Co, jeśli kupujący lub sprzedający zataja małżeństwo?

Sprzedający twierdzi, że jest kawalerem, choć pozostaje w małżeństwie. Albo odwrotnie: kupujący przychodzi sam do kancelarii, podaje, że jest stanu wolnego i kupuje mieszkanie wyłącznie na siebie, mimo że ma żonę i obowiązuje go wspólność majątkowa. Czy notariusz to sprawdzi? Czy wystarczy oświadczenie strony? I co dzieje się z nieruchomością, jeżeli nieprawdziwy stan cywilny trafi do aktu notarialnego, a następnie do księgi wieczystej? Przy transakcji nieruchomości stan cywilny nie jest formalnością do wpisania w komparycji aktu. Może decydować o tym, kto rzeczywiście może sprzedać nieruchomość, czy potrzebna jest zgoda małżonka oraz czy mieszkanie kupowane przez jedną osobę wejdzie do jej majątku osobistego, czy do majątku wspólnego. Najbardziej niebezpieczne jest przekonanie, że skoro w księdze wieczystej znajduje się tylko jedna osoba, sprawa jest oczywista. Nie zawsze jest.

Sprzedaż mieszkania z zameldowaną osobą – czy trzeba ją wymeldować?

Najem się skończył. Lokator oddał klucze, wyprowadził się i od miesięcy nie mieszka w lokalu. Jest tylko jeden problem: nadal jest tam zameldowany. Teraz właściciel chce sprzedać mieszkanie, a kupujący pyta, kto jest w nim zameldowany i żąda uporządkowania sytuacji przed aktem notarialnym. Czy można sprzedać mieszkanie z zameldowaną osobą? Czy meldunek daje prawo do mieszkania? Jak wymeldować osobę z mieszkania bez jej zgody, jeżeli nie wiadomo nawet, gdzie obecnie przebywa? W takiej sytuacji może być konieczne wymeldowanie administracyjne, a postępowanie nie zawsze kończy się w ciągu kilku tygodni. Dlatego problem, który przez lata wydawał się nieistotny, potrafi pojawić się dokładnie wtedy, gdy jest już kupujący, ustalona cena i planowany termin sprzedaży.

Podwyżka ceny przed aktem. Co zrobić, gdy sprzedający nagle żąda więcej?

Cena mieszkania została uzgodniona. Umowa przedwstępna podpisana. Zadatek zapłacony. Kupujący dostał kredyt, zorganizował środki własne, notariusz przygotowuje akt. I wtedy, kilka dni albo nawet kilka godzin przed podpisaniem umowy, sprzedający oznajmia: „Cena się zmieniła. Jeśli chce Pan kupić mieszkanie, trzeba dopłacić”. Kupujący jest już tak daleko w transakcji, że rezygnacja może oznaczać utratę czasu, kosztów, finansowania, a czasem także innej nieruchomości. Sprzedający może liczyć właśnie na to, że presja zadziała. Tylko czy rzeczywiście może jednostronnie zmienić uzgodnioną cenę? Co zrobić, gdy sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego za wcześniej ustaloną kwotę? Kiedy kupujący może żądać podwójnego zadatku, a kiedy nawet zawarcia umowy przyrzeczonej? I co z kredytem hipotecznym, jeżeli cena zostaje podniesiona praktycznie na progu kancelarii notarialnej?

Oszustwo przy sprzedaży mieszkania – kiedy notariusz powinien odmówić aktu?

Sprzedający siedzi już u notariusza. Dokumenty są przygotowane, kupujący czeka na podpis, a akt ma za chwilę przenieść własność mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych. Tyle że coś się nie zgadza. Właściciel nie potrafi wyjaśnić, dlaczego sprzedaje. Ktoś odpowiada za niego. Cena jest zaskakująco niska. Pełnomocnictwo budzi wątpliwości. Sposób zapłaty jest nietypowy. Albo sprzedający wyraźnie nie rozumie, że za chwilę bezpowrotnie pozbędzie się nieruchomości. Czy notariusz powinien mimo wszystko sporządzić akt, skoro strony twierdzą, że tego chcą? Nie każda podejrzana transakcja jest oszustwem i nie każda niska cena oznacza próbę wyłudzenia mieszkania. Są jednak sytuacje, w których notariusz nie może ograniczyć swojej roli do odczytania przygotowanego dokumentu i zebrania podpisów. Prawo nakłada na niego obowiązki, które mają znaczenie właśnie wtedy, gdy okoliczności transakcji zaczynają budzić poważne wątpliwości. Oszustwa przy sprzedaży nieruchomości nie zawsze wyglądają jak scena z filmu. Czasem zaczynają się od pełnomocnictwa. Czasem od starszego właściciela przyprowadzonego do kancelarii przez osobę, która mówi za niego. Czasem od błyskawicznej sprzedaży za cenę, której nikt nie potrafi racjonalnie wyjaśnić. A czasem od dokumentu, który na pierwszy rzut oka wygląda prawidłowo. Kiedy notariusz powinien powiedzieć: „tego aktu nie sporządzę”?

Kto płaci za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego? Wynajmujący czy najemca?

Najem okazjonalny i notariusz – kto płaci? To jedno z pierwszych pytań przy podpisywaniu umowy. Najemca ma złożyć wymagane oświadczenie w formie aktu notarialnego, więc naturalnie pojawia się również pytanie, ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym i kto powinien ponieść ten wydatek. Najważniejsza informacja jest jednak inna: u notariusza nie musi być zawierana cała umowa najmu okazjonalnego. Aktu notarialnego wymaga oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu. Sama umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Właściciel może jednak chcieć zabezpieczyć się szerzej i uzgodnić z najemcą dodatkowe poddanie się egzekucji dotyczące zapłaty określonej sumy pieniężnej. To może oznaczać dodatkowy koszt notarialny, ale jednocześnie daje możliwość zabezpieczenia nie tylko wydania lokalu, lecz również określonych zobowiązań pieniężnych. I właśnie tutaj pojawia się zasadnicze pytanie: za co właściwie płacisz notariuszowi i czy sam akt notarialny wystarczy, żeby najem okazjonalny rzeczywiście chronił właściciela?

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym – wzór, zadatek i pułapki przed podpisaniem

Znalazłeś mieszkanie. Cena jest uzgodniona, pośrednik mówi, że są inni zainteresowani i trzeba szybko „zrobić rezerwację”. Dostajesz dwie strony dokumentu, numer rachunku i informację, że po wpłacie kilku albo kilkunastu tysięcy złotych nieruchomość będzie zarezerwowana dla Ciebie. Brzmi bezpiecznie. Problem w tym, że dopiero treść dokumentu pokaże, co właściwie kupujesz za tę opłatę. Kto jest stroną umowy rezerwacyjnej: właściciel mieszkania, kupujący czy tylko biuro nieruchomości? Czy właściciel rzeczywiście zobowiązuje się nie sprzedać lokalu innej osobie? Komu przekazujesz pieniądze? Czy wpłata jest opłatą rezerwacyjną, zadatkiem, zaliczką, wynagrodzeniem pośrednika, czy jeszcze innym świadczeniem? Co stanie się z pieniędzmi, jeżeli po sprawdzeniu księgi wieczystej lub dokumentów okaże się, że nieruchomość ma problem prawny? A co, jeśli to sprzedający zmieni zdanie? Szukając w internecie hasła „umowa rezerwacyjna rynek wtórny wzór”, łatwo znaleźć dokument, który wygląda profesjonalnie. Znacznie trudniej odpowiedzieć na pytanie, czy rzeczywiście chroni kupującego. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych nie powinieneś dowiadywać się, co podpisałeś, dopiero wtedy, gdy próbujesz odzyskać swoje pieniądze.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym przy sprzedaży mieszkania?

Kupujący obejrzał mieszkanie. Cena ustalona. Jest zadatek, termin aktu i zapewnienie, że pieniądze „na pewno będą”. Sprzedaż wygląda na praktycznie zakończoną. Tylko że podpisanie aktu notarialnego i otrzymanie całej ceny to nie zawsze ten sam moment. Kupujący może nie stawić się u notariusza. Może tuż przed aktem próbować obniżyć cenę, kiedy wie, że przestałeś już szukać innych chętnych. Może zmienić sposób finansowania albo poprosić o przesunięcie terminu płatności. Kredyt może się opóźnić. A w najgorszym wariancie własność nieruchomości przejdzie na kupującego, podczas gdy część ceny ma zostać zapłacona dopiero później. Nie każdy taki przypadek oznacza oszustwo przy sprzedaży mieszkania. Dla sprzedającego skutek może być jednak równie poważny: zamiast zakończonej transakcji zostaje problem z kupującym i własnymi pieniędzmi. Dlatego sprzedający powinien zabezpieczać transakcję wtedy, gdy może jeszcze ustalać jej warunki. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przed zaakceptowaniem sposobu zapłaty i przede wszystkim przed aktem notarialnym. Bo najlepszy moment na zabezpieczenie kilkuset tysięcy złotych jest przed sprzedażą. Nie wtedy, gdy kupujący już nie zapłacił.

Zanim wpłacisz zadatek za mieszkanie – sprawdź sprzedającego i dokumenty

Mieszkanie obejrzane. Cena uzgodniona. Sprzedający chce zadatku, bo „jest jeszcze kilku zainteresowanych”. Umowa przedwstępna ma być podpisana jutro. I właśnie w tym momencie najłatwiej popełnić kosztowny błąd. Zanim przelejesz 10, 20 czy 50 tysięcy złotych, sprawdź nie tylko mieszkanie i księgę wieczystą. Sprawdź również człowieka, któremu przekazujesz pieniądze, jego prawo do sprzedaży, dokumenty nieruchomości i treść umowy, na podstawie której zadatek ma trafić na jego konto. Bo właściciel wpisany w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że możesz bezpiecznie podpisać z nim umowę i zapłacić. A problem wykryty przed przelewem jest ryzykiem, którym można zarządzić. Ten sam problem wykryty po wpłaceniu zadatku może już oznaczać walkę o odzyskanie własnych pieniędzy.

Co zawiera księga wieczysta? Tego nie dowiesz się z niej przed zakupem

Sprawdziłeś księgę wieczystą mieszkania. Sprzedający jest właścicielem. Hipoteki brak. W dziale III nic nie wzbudziło Twojego niepokoju. Wszystko wygląda dobrze. I właśnie w tym momencie wielu kupujących uznaje nieruchomość za sprawdzoną. To błąd. Księga wieczysta jest jednym z najważniejszych dokumentów przy zakupie mieszkania, domu czy działki, ale nie jest kompletną historią nieruchomości ani raportem o wszystkich ryzykach transakcji. Możesz przeczytać ją od początku do końca i nadal nie wiedzieć o okolicznościach, które mogą mieć ogromne znaczenie po zakupie. Dlatego ważne jest nie tylko to, co zawiera księga wieczysta. Równie ważne jest to, czego w niej nie znajdziesz.

Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości – czy można sprzedać ją dwa razy?

Kupujesz mieszkanie. Sprawdzasz księgę wieczystą. Sprzedający figuruje w niej jako właściciel. Nie ma hipoteki, nie ma ostrzeżenia, nic nie wskazuje na problem. Podpisujesz akt notarialny i płacisz kilkaset tysięcy złotych. A później okazuje się, że dla tej samej nieruchomości istnieje druga księga wieczysta. I w niej jako właściciel widnieje ktoś inny. Brzmi jak sytuacja, która nie powinna być możliwa? A jednak problem dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości pojawiał się w praktyce i trafił nawet przed Sąd Najwyższy. To jeden z najlepszych przykładów pokazujących, dlaczego przy zakupie nieruchomości nie wystarczy znaleźć numer KW, otworzyć księgę i sprawdzić, czy nazwisko sprzedającego zgadza się z dowodem osobistym. Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Ale sprawdzenie księgi wieczystej to jeszcze nie to samo co sprawdzenie całej transakcji.

Płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu – czy to legalne i bezpieczne?

Najemca przynosi Ci oświadczenie z adresem zastępczym do najmu okazjonalnego. Nie jest to mieszkanie rodziców, rodzeństwa ani znajomych. Adres został znaleziony i kupiony w internecie. Za opłatą obca osoba zgodziła się wskazać swój lokal jako miejsce, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opuszczenia Twojego mieszkania. Dokument wygląda prawidłowo. Jest adres, dane właściciela, podpis, czasem nawet podpis notarialnie poświadczony. Czy możesz go przyjąć i uznać, że najem okazjonalny rzeczywiście Cię zabezpiecza? Sam fakt, że adres jest płatny, nie przesądza jeszcze o wadliwości dokumentu. Dla wynajmującego znacznie ważniejsze są inne pytania: kto podpisał zgodę, czy ma tytuł prawny do wskazanego lokalu, czego dokładnie dotyczy oświadczenie i czy wszystkie dokumenty tworzą prawidłowo przygotowany najem okazjonalny. Bo płatny adres jest tylko jednym elementem zabezpieczenia. A Ty oddajesz najemcy nie dokument, lecz klucze do nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych.

Kupno działki z ukrytymi wadami – czego nie widać na zdjęciach?

Na zdjęciu widzisz równą, zieloną działkę. Nie widzisz gazociągu biegnącego pod ziemią. Nie widzisz wodociągu przecinającego miejsce, w którym planujesz postawić dom. Nie widzisz zakopanych odpadów, dawnego wysypiska, zasypanego wyrobiska ani zanieczyszczonej ziemi. Nie widzisz też historii tego terenu sprzed dwudziestu, trzydziestu czy pięćdziesięciu lat. Działka może wyglądać idealnie i jednocześnie skrywać problem wart dziesiątki albo setki tysięcy złotych. Najdroższe wady działki często nie są tymi, które zauważysz podczas oględzin. Są nimi rzeczy, które odkrywasz dopiero po zakupie — kiedy zaczynasz projektować dom, występujesz o uzgodnienia, zamawiasz mapy albo wykonujesz pierwsze prace ziemne. Dlatego przed zakupem działki warto sprawdzić nie tylko to, co na niej widać. Czasami znacznie ważniejsze jest to, czego nie widać.

Rów melioracyjny na działce – czyj jest i co wolno z nim zrobić?

Działka wygląda idealnie. Dobra lokalizacja, atrakcyjna cena, media w pobliżu i możliwość budowy domu. Jest tylko jeden szczegół: przy granicy albo przez środek nieruchomości biegnie rów. Sprzedający uspokaja: „to tylko stary rów melioracyjny, można go zasypać”, „zrobisz przepust i będzie wjazd”, „od lat nie ma w nim wody”. I właśnie w tym miejscu warto przestać patrzeć na rów jak na zwykłe zagłębienie w ziemi. Rów melioracyjny na działce może wpływać na sposób zagospodarowania nieruchomości, możliwość wykonania wjazdu, lokalizację planowanego domu, odwodnienie sąsiednich gruntów oraz zakres formalności poprzedzających jego przebudowę lub likwidację. Co więcej, fakt, że rów znajduje się na prywatnej działce, nie oznacza jeszcze, że właściciel może dowolnie go zasypać, przesunąć albo zastąpić rurą. Przed zakupem trzeba więc ustalić nie tylko, gdzie biegnie rów. Trzeba wiedzieć, czym jest prawnie, jaką pełni funkcję i co rzeczywiście można z nim zrobić.

Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce w walucie innej niż PLN?

Cena mieszkania wynosi 200 000 euro. Kupujący podpisuje akt, ale pieniądze mają trafić na konto sprzedającego później. I właśnie wtedy pojawia się pytanie, którego wcześniej nikt dokładnie nie ustalił: sprzedający ma otrzymać 200 000 euro czy równowartość tej kwoty w złotych? Jeżeli w złotych – według jakiego kursu i z którego dnia? Kto poniesie koszt przewalutowania? Co się stanie, jeżeli pieniądze wpłyną po terminie? Sprzedaż nieruchomości w walucie obcej jest możliwa, ale samo wpisanie do aktu ceny w euro, dolarach czy frankach nie zabezpiecza transakcji. Przy dużej wartości nieruchomości nawet niewielka zmiana kursu może oznaczać różnicę liczoną w tysiącach lub dziesiątkach tysięcy złotych. Dlatego waluta ceny, waluta zapłaty, kurs przeliczenia, termin płatności i rachunek, na który mają trafić pieniądze, powinny tworzyć jeden precyzyjny mechanizm.

Pełnomocnictwo z zagranicy do sprzedaży nieruchomości – kiedy polski notariusz je uzna?

Mieszkasz za granicą, masz nieruchomość w Polsce i chcesz ustanowić pełnomocnika do jej sprzedaży. Pełnomocnictwo zostało już podpisane przed zagranicznym notariuszem, być może ma nawet apostille. Czy to wystarczy, żeby polski notariusz dopuścił pełnomocnika do aktu sprzedaży? Niekoniecznie. Przy sprzedaży nieruchomości zwykłe pisemne upoważnienie ani samo poświadczenie podpisu nie wystarczą. Znaczenie ma forma dokumentu, jego treść, zakres umocowania, sposób uwierzytelnienia dokumentu zagranicznego, a w odpowiednich przypadkach apostille lub legalizacja oraz tłumaczenie. Błąd może wyjść dopiero wtedy, gdy kupujący ma kredyt, termin aktu jest ustalony, a oryginał pełnomocnictwa po kilku tygodniach dociera do Polski. Dlatego zagranicznego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości nie warto przygotowywać „na wszelki wypadek”. Trzeba przygotować je pod konkretną czynność, która ma zostać dokonana w Polsce.

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – co jeśli najemca podał fikcyjny adres?

Najemca wskazał adres, pod który ma się wyprowadzić, przedstawił oświadczenie właściciela innego lokalu, a na dokumencie znajduje się nawet podpis notarialnie poświadczony. Wygląda bezpiecznie. Tylko czy pieczęć notariusza oznacza, że ktoś rzeczywiście sprawdził, czy osoba podpisująca zgodę ma tytuł prawny do wskazanego mieszkania? A co, jeśli adres jest fikcyjny, lokal istnieje, ale podpisujący nie ma do niego żadnego prawa albo najemca w rzeczywistości nigdy nie mógłby tam zamieszkać? Przy najmie okazjonalnym problem może ujawnić się dopiero wtedy, gdy najemca przestanie płacić i nie będzie chciał opuścić mieszkania. Wtedy dokument, który przy podpisywaniu umowy wyglądał jak formalność, może stać się jednym z najważniejszych elementów całej sprawy. Wyjaśniamy, czym naprawdę jest oświadczenie właściciela lokalu zastępczego, kiedy można zażądać podpisu notarialnie poświadczonego, co sprawdza notariusz i co powinien zweryfikować sam wynajmujący.

Kupno mieszkania od starszej osoby – czy można podważyć akt notarialny?

Kupujesz mieszkanie od starszej osoby. Akt notarialny podpisany, cena zapłacona, własność przeniesiona. Kilka miesięcy później pojawia się rodzina sprzedającego i twierdzi, że w dniu sprzedaży nie był on w stanie świadomie podjąć decyzji. Pada żądanie podważenia umowy i zwrotu nieruchomości. Ty zapłaciłeś kilkaset tysięcy złotych. Być może zdążyłeś już wyremontować mieszkanie, zaciągnąć kredyt albo się do niego wprowadzić. Czy można podważyć akt notarialny? Czy obecność notariusza oznacza, że ważności sprzedaży nie można już zakwestionować? Kiedy akt notarialny jest nieważny, a kiedy takie żądanie nie ma podstaw? I przede wszystkim: co kupujący może sprawdzić przed transakcją, żeby nie dowiedzieć się o problemie dopiero po zapłacie ceny? Sam wiek sprzedającego nie powoduje nieważności umowy. Kupno mieszkania od 70-, 80- czy 90-letniej osoby może być całkowicie bezpieczną transakcją. Ryzyko zaczyna się gdzie indziej – wtedy, gdy pojawiają się okoliczności pozwalające kwestionować, czy w chwili sprzedaży oświadczenie woli zostało złożone świadomie i swobodnie. I właśnie dlatego przy takiej transakcji nie wystarczy sprawdzić księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie – kiedy można sprzedać i co z podatkiem?

Dostałeś mieszkanie w darowiźnie i chcesz je sprzedać. Pojawia się pierwsze pytanie: czy można sprzedać mieszkanie zaraz po darowiźnie, czy trzeba czekać kilka lat? Zaraz potem drugie: co z podatkiem? Sama darowizna nie oznacza, że nieruchomość zostaje „zablokowana” na pięć lat. Sprzedaż mieszkania po darowiźnie może nastąpić wcześniej, nawet niedługo po jej otrzymaniu. Pięcioletni termin, o którym tak często mówi się przy sprzedaży nieruchomości, dotyczy przede wszystkim zasad opodatkowania dochodu ze sprzedaży, a nie generalnego zakazu zbycia mieszkania. Zanim jednak wystawisz nieruchomość na sprzedaż, warto sprawdzić coś więcej niż datę aktu darowizny. Umowa darowizny, księga wieczysta, służebności, hipoteka, prawa osób trzecich, aktualność wpisów i dokumenty potrzebne do aktu mogą mieć dla powodzenia transakcji znacznie większe znaczenie niż sam fakt, że mieszkanie zostało otrzymane bezpłatnie.

Sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego – co może zrobić kupujący?

Umowa przedwstępna podpisana. Zadatek zapłacony. Kredyt przyznany albo pieniądze przygotowane. Termin aktu notarialnego ustalony. Kupujący jest przekonany, że za kilka dni mieszkanie będzie jego. I wtedy sprzedający mówi: „Nie sprzedaję”. Czasami znalazł kogoś, kto zaproponował więcej. Czasami po prostu zmienił zdanie. Bywa, że żąda dopłaty do uzgodnionej wcześniej ceny albo przestaje odbierać telefon i nie stawia się u notariusza. Czy sprzedający może wycofać się z umowy przedwstępnej, oddać zadatek i zakończyć sprawę? Niekoniecznie. Jeżeli zawarto notarialną umowę przedwstępną spełniającą wymagania potrzebne do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, sytuacja kupującego może wyglądać zupełnie inaczej, niż zakłada sprzedający. Kupujący nie zawsze musi ograniczać się do odzyskania zadatku. W określonych okolicznościach może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli strony, która odmawia jego złożenia. Dlatego po słowach „nie sprzedaję” najgorszą reakcją może być pochopne podpisanie rozwiązania umowy, przyjęcie zwrotu pieniędzy i uznanie, że transakcja właśnie się skończyła. Najpierw trzeba przeczytać umowę.

Czarna lista najemców – czy istnieje i jak sprawdzić najemcę przed wynajmem mieszkania?

Wpisujesz nazwisko przyszłego lokatora i widzisz wszystko: czy płacił czynsz, czy zostawił długi, czy zniszczył poprzednie mieszkanie, czy właściciel musiał walczyć o jego wyprowadzkę. Brzmi jak narzędzie, które chciałby mieć każdy wynajmujący. Tylko czy w Polsce naprawdę istnieje legalna czarna lista najemców? Właściciele mieszkań szukają czarnej listy lokatorów, sposobów na weryfikację najemcy, rejestrów dłużników i metod sprawdzenia przyszłego lokatora przed przekazaniem mu kluczy. To rozsądne. Problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel uwierzy, że brak negatywnego wpisu oznacza brak ryzyka. Najemca może nie figurować w żadnym dostępnym rejestrze, przedstawić dokumenty, zrobić świetne wrażenie, zapłacić kaucję i przez pierwsze miesiące regulować czynsz idealnie. A później może przestać płacić. Dlatego prawdziwe bezpieczeństwo najmu zaczyna się nie od znalezienia „idealnego lokatora”. Zaczyna się od odpowiedzi na znacznie trudniejsze pytanie: co będzie chroniło właściciela, jeżeli ten idealny lokator za pół roku przestanie być idealny? Odpowiedzią jest dobrze skonstruowana umowa i prawidłowo przygotowane zabezpieczenia.

Zmiana nazwiska w księdze wieczystej – co zrobić przed sprzedażą mieszkania?

W księdze wieczystej widnieje Jakub Kowalski, ale właściciel od lat mieszka za granicą i w aktualnych dokumentach figuruje jako Jacob Kowalski. W innym przypadku w KW jest Monika, a w zagranicznym paszporcie Monica. Jeszcze ktoś inny kupił mieszkanie jako Anna Nowak, później zawarł małżeństwo za granicą, zmienił nazwisko i dziś chce sprzedać nieruchomość jako Anna Smith. Dopóki mieszkanie nie jest sprzedawane, różnica w danych może przez lata nie zwracać niczyjej uwagi. Problem pojawia się wtedy, gdy trzeba wykazać, że osoba stojąca przed notariuszem jest tą samą osobą, która została wpisana jako właściciel w księdze wieczystej. Czy przed sprzedażą potrzebna jest zmiana nazwiska w księdze wieczystej? Co zrobić, jeżeli zmiana nazwiska nastąpiła za granicą? Czy zagraniczny akt małżeństwa trzeba wcześniej zarejestrować w Polsce? Jak potraktować zmianę pisowni imienia z Jakub na Jacob albo Monika na Monica? Najgorszym momentem na szukanie odpowiedzi jest dzień, w którym kupujący ma już kredyt, strony ustaliły termin aktu, a dopiero wtedy okazuje się, że dokumenty sprzedającego nie tworzą oczywistego ciągu z danymi właściciela ujawnionymi w KW.

Sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej – czy można kupić na wzmiance?

Sprzedający pokazuje akt notarialny, z którego wynika, że kupił mieszkanie. Problem w tym, że w dziale II księgi wieczystej nadal widnieje poprzedni właściciel, a w księdze pojawiła się wzmianka. Mimo to mieszkanie jest już ponownie wystawione na sprzedaż. Czy można kupić nieruchomość od osoby, która nie została jeszcze wpisana do księgi wieczystej? Czy sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej jest dopuszczalna? I co właściwie oznacza wzmianka w księdze wieczystej dla kolejnego kupującego? Sam brak wpisu sprzedającego w dziale II nie oznacza automatycznie, że nie jest on właścicielem. Przy typowej sprzedaży istniejącej nieruchomości własność przechodzi na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, a późniejszy wpis nabywcy do księgi wieczystej ma co do zasady charakter deklaratoryjny. Problem polega na czymś innym: kupujący musi ustalić, czy osoba sprzedająca rzeczywiście skutecznie nabyła własność, czego dotyczy wzmianka, jakie wnioski oczekują na rozpoznanie i czy pomiędzy kolejnymi transakcjami nie pojawiło się zdarzenie, które zmienia stan prawny nieruchomości. Przy takiej transakcji samo przeczytanie aktualnej treści księgi wieczystej może nie wystarczyć.

Wynajem mieszkania bez zgody współwłaściciela – czy umowa najmu jest ważna?

Mieszkanie ma dwóch właścicieli, ale umowę najmu podpisał tylko jeden. Czy najemca rzeczywiście może się wprowadzić? Czy drugi współwłaściciel może zakwestionować wynajem? A jeśli zawarto najem okazjonalny – czy brak podpisu współwłaściciela może mieć znaczenie wtedy, gdy trzeba będzie odzyskać lokal? Wynajem mieszkania będącego przedmiotem współwłasności nie sprowadza się do zasady: „jestem właścicielem, więc mogę wynająć”. Każdy współwłaściciel ma prawo do rzeczy wspólnej, a sposób podejmowania decyzji zależy m.in. od tego, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, czy go przekracza. Sam brak podpisu jednego współwłaściciela nie pozwala więc automatycznie stwierdzić, że każda umowa najmu jest nieważna. Nie oznacza też, że podpis jednego właściciela zawsze wystarczy. Przed przekazaniem kluczy warto ustalić coś znacznie ważniejszego: kto powinien wyrazić zgodę na konkretny najem i czy dokumentacja rzeczywiście zabezpiecza właścicieli.

Najem okazjonalny a zwykły i instytucjonalny – jaki rodzaj najmu wybrać?

Najemca płaci terminowo, dba o mieszkanie i po zakończeniu umowy oddaje klucze. W takim scenariuszu niemal każda poprawnie przygotowana umowa najmu wydaje się wystarczająca. Prawdziwa różnica między najmem zwykłym, okazjonalnym i instytucjonalnym ujawnia się dopiero wtedy, gdy przestaje być dobrze. Co się stanie, jeśli najemca przestanie płacić? Co jeśli po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy nie będzie chciał opuścić mieszkania? Czy właściciel będzie musiał dochodzić opróżnienia lokalu w zwykłym postępowaniu, czy będzie mógł wykorzystać wcześniejsze oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji? Najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny to nie trzy nazwy tego samego dokumentu. To różne konstrukcje prawne, różne wymagania i różne mechanizmy działania po zakończeniu najmu. Dlatego przed przekazaniem kluczy warto odpowiedzieć sobie nie tylko na pytanie, jaka umowa najmu mieszkania będzie najprostsza, ale przede wszystkim: co dokładnie ma mnie chronić, jeśli współpraca z najemcą się skończy?

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – co daje kupującemu i jak go uzyskać?

Podpisałeś notarialną umowę przedwstępną, wpłaciłeś zadatek i czekasz na zakup mieszkania. Tyle że do zawarcia umowy przyrzeczonej właścicielem nieruchomości nadal pozostaje sprzedający. Samo podpisanie umowy przedwstępnej nie powoduje jeszcze przeniesienia własności. Jednym z najważniejszych sposobów wzmocnienia pozycji kupującego może być wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży zostaje ujawnione w dziale III księgi, a jego wpis wywołuje skutki nie tylko pomiędzy kupującym i sprzedającym. Ujawnione roszczenie uzyskuje przewidzianą prawem skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Dlatego wpis roszczenia do księgi wieczystej nie jest tylko informacją, że właściciel wcześniej umówił się z kimś na sprzedaż nieruchomości. Co dokładnie daje kupującemu? Jak ujawnić roszczenie w księdze wieczystej? Co stanie się, jeśli mimo zawartej umowy przedwstępnej właściciel spróbuje sprzedać nieruchomość innej osobie? I dlaczego o wpisie najlepiej pomyśleć już podczas przygotowywania notarialnej umowy przedwstępnej?

Zaniżenie ceny nieruchomości w akcie notarialnym – co grozi za zapłatę „pod stołem”?

Mieszkanie kosztuje 800 000 zł. Sprzedający proponuje, żeby w akcie notarialnym wpisać 600 000 zł, a pozostałe 200 000 zł przekazać poza aktem. Pada argument: „będzie taniej”, „wszyscy tak robią”, „po co płacić podatek od całej kwoty”. Tyle że 200 000 zł nie przestaje istnieć tylko dlatego, że nie zostało wpisane do aktu. Zaniżenie ceny nieruchomości w akcie notarialnym może stworzyć problemy podatkowe, dowodowe i cywilnoprawne. Co więcej, przy PCC podstawą opodatkowania sprzedaży jest co do zasady wartość rynkowa nieruchomości, a nie dowolna kwota, którą strony postanowią wpisać do aktu. Urząd skarbowy może zakwestionować podaną wartość i przeprowadzić własną procedurę jej ustalenia. Nie oznacza to jednak, że każda sprzedaż mieszkania poniżej wartości rynkowej jest niedopuszczalna. Nieruchomość można rzeczywiście sprzedać taniej. Czym innym jest jednak prawdziwa, niższa cena, a czym innym wpisanie do aktu ceny, która nie odpowiada rzeczywistym ustaleniom stron, ponieważ część pieniędzy ma zostać rozliczona „pod stołem”.

Kupno mieszkania i darowizna w jednym akcie – co jeśli kupujący jeszcze nie zapłacił?

Sprzedajesz mieszkanie. Kupujący chce w tym samym akcie notarialnym najpierw je kupić, a następnie od razu darować innej osobie. Sama taka konstrukcja nie musi oznaczać, że transakcja jest niedopuszczalna. Problem zaczyna się wtedy, gdy własność ma przejść na kupującego, chwilę później nieruchomość ma zostać przez niego darowana, a cena sprzedaży ma trafić do Ciebie dopiero później. W ciągu jednego aktu może więc dojść do dwóch kolejnych rozporządzeń tą samą nieruchomością, podczas gdy sprzedający nadal czeka na swoje pieniądze. Jeżeli masz otrzymać cenę dopiero po podpisaniu aktu, nie pytaj wyłącznie, czy notariusz może sporządzić taki akt. Zapytaj przede wszystkim, co dokładnie stanie się z Twoją sytuacją prawną po złożeniu podpisu.

Jak negocjować cenę mieszkania? Sprawdź, za co naprawdę płacisz

Jak negocjować cenę mieszkania, żeby nie skończyło się na przypadkowym „a może 30 tysięcy mniej”? Najmocniejszego argumentu do negocjacji często nie widać podczas oglądania nieruchomości. Może pojawić się dopiero wtedy, gdy porównasz ogłoszenie z księgą wieczystą i pozostałymi dokumentami. Inny metraż, niejasny status piwnicy lub komórki, miejsce postojowe opisane inaczej, niż wynika to z dokumentów, służebność, roszczenie, wzmianka w księdze wieczystej albo zwyczajnie zbyt fantazyjny opis sprzedającego mogą całkowicie zmienić ocenę oferty. Dlatego zanim zaczniesz negocjować cenę mieszkania, sprawdź, za co właściwie masz zapłacić.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – czy wystarczy zwykłe pismo?

Podpisałeś umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, domu albo działki, ale obie strony chcą zakończyć transakcję? To, że kupujący i sprzedający są zgodni, nie oznacza jeszcze, że wystarczy podpisać kartkę z jednym zdaniem: „rozwiązujemy umowę”. Szczególne znaczenie ma forma, w której zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli została sporządzona w formie aktu notarialnego, jej rozwiązanie za zgodą obu stron co do zasady również wymaga zachowania tej formy. Jeszcze inna sytuacja powstaje wtedy, gdy tylko jedna strona chce się wycofać. Rozwiązanie umowy przedwstępnej, odstąpienie od umowy przedwstępnej i zwykła rezygnacja z zakupu lub sprzedaży nieruchomości to nie są różne określenia tej samej czynności. Różnią się podstawą, formą i skutkami. Różne mogą być również konsekwencje dla zadatku. Zanim więc podpiszesz „porozumienie”, wyślesz oświadczenie o odstąpieniu albo uznasz, że zadatek po prostu przepada, sprawdź, co rzeczywiście wynika z Twojej umowy.

Działka bez księgi wieczystej – co sprawdzić przed zakupem i jak się zabezpieczyć?

Znalazłeś działkę, cena jest atrakcyjna, lokalizacja odpowiada, sprzedający pokazuje dokument własności. Jest tylko jeden problem: działka nie ma księgi wieczystej. Czy można ją kupić? Tak. Sam brak księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że sprzedaż jest niemożliwa. Oznacza jednak, że przed zakupem trzeba odpowiedzieć na znacznie więcej pytań niż przy nieruchomości posiadającej prawidłowo prowadzoną księgę. Nie wystarczy wiedzieć, kto twierdzi, że jest właścicielem. Trzeba ustalić, z czego jego własność wynika, czy historia nabycia jest kompletna, czy dokumenty dotyczą dokładnie tej nieruchomości, którą oglądasz, czy istnieją inni uprawnieni oraz czy dla nieruchomości nie był prowadzony zbiór dokumentów. Przy kupnie działki bez księgi wieczystej najdroższy błąd można popełnić jeszcze przed aktem notarialnym – w chwili, gdy uwierzysz, że skoro sprzedający ma „dokumenty”, wszystko musi być w porządku.

Sprzedaż mieszkania ze spadku – SD-Z2, IN-1, podatek i dokumenty do sprzedaży

Odziedziczyłeś mieszkanie i chcesz je sprzedać? Samo postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia nie zawsze oznacza, że możesz od razu umówić termin aktu sprzedaży. Po spadku trzeba uporządkować kilka różnych spraw: zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego, podatek od nieruchomości, księgę wieczystą i dokumenty potrzebne do sprzedaży. Przy akcie może być również potrzebne odpowiednie zaświadczenie z urzędu skarbowego. Jeżeli zamierzasz sprzedać odziedziczone mieszkanie krótko po nabyciu spadku, trzeba dodatkowo ustalić, czy sprzedaż będzie podlegała PIT. I właśnie tutaj często pojawia się największe nieporozumienie. Przy nieruchomości otrzymanej w spadku pięciu lat nie liczy się po prostu od dnia śmierci spadkodawcy. Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, przyjmiesz zadatek albo ustalisz termin aktu, sprawdź, czy nieruchomość jest prawnie i podatkowo przygotowana do transakcji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po spadku – co sprawdzić przed zakupem?

Kupujesz mieszkanie spółdzielcze od spadkobierców. Cena jest dobra, lokal Ci odpowiada, sprzedający pokazują dokumenty spadkowe i zapewniają, że wszystko jest uregulowane. To jednak nie wystarczy, żeby bezpiecznie wpłacić zadatek i umówić termin aktu. Najpierw trzeba ustalić, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży. Czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Czy dla tego prawa prowadzona jest księga wieczysta? Jeżeli tak, kto jest ujawniony w jej dziale II? Czy spadkobiercy zostali już wpisani do KW? Czy ich dane i udziały odpowiadają dokumentom spadkowym i aktualnemu zaświadczeniu ze spółdzielni? A jeżeli księgi wieczystej nie ma – z jakich dokumentów wynika prawo sprzedających? Przy zakupie mieszkania od spadkobierców nie wystarczy informacja: „mamy akt poświadczenia dziedziczenia”. Kupujący powinien wiedzieć, czy osoby, którym zamierza zapłacić kilkaset tysięcy złotych, mogą skutecznie przenieść na niego całe prawo do lokalu i czy dokumenty przedstawione do transakcji tworzą jeden, spójny stan prawny.

Skarga pauliańska a sprzedaż nieruchomości – czy kupujący może stracić dom?

Księga wieczysta jest czysta. Sprzedający jest właścicielem. Notariusz nie widzi przeszkód do zawarcia umowy. Płacisz kilkaset tysięcy złotych, podpisujesz akt i zostajesz właścicielem nieruchomości. A później pojawia się wierzyciel poprzedniego właściciela i skarga pauliańska. To jeden z tych problemów, których kupujący może nie zobaczyć podczas zwykłego sprawdzania księgi wieczystej. Jeżeli sprzedaż nieruchomości doprowadziła do pokrzywdzenia wierzyciela sprzedającego, w określonych przez prawo okolicznościach wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec siebie. Nie oznacza to automatycznie, że każda osoba kupująca nieruchomość od zadłużonego właściciela straci dom. Odpłatny zakup nieruchomości, wiedza kupującego, jego należyta staranność, sytuacja majątkowa sprzedającego oraz okoliczności całej transakcji mają ogromne znaczenie. Dlatego przed zakupem warto sprawdzić nie tylko nieruchomość. Trzeba sprawdzić transakcję.

Umowa najmu okazjonalnego – najczęstsze błędy, dokumenty, notariusz i zgłoszenie

Najem okazjonalny ma lepiej chronić właściciela mieszkania, ale samo wpisanie do umowy słów „najem okazjonalny” nie daje tej ochrony. Liczy się treść umowy, prawidłowe załączniki, oświadczenie najemcy u notariusza, wskazanie lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić, zgoda osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu oraz terminowe zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Błąd może ujawnić się dopiero wtedy, gdy najemca przestanie płacić albo odmówi opuszczenia mieszkania. Wtedy właściciel nie potrzebuje już ładnie wyglądającej umowy. Potrzebuje dokumentów, które rzeczywiście pozwolą mu skorzystać z ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego. Dlatego przed podpisaniem warto sprawdzić nie tylko umowę najmu okazjonalnego, ale cały mechanizm, który ma zabezpieczać właściciela.

Kto może kupić ziemię rolną? Kupno działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

Znalazłeś działkę rolną w dobrej lokalizacji i cenie, ale nie jesteś rolnikiem? To jeszcze nie oznacza, że nie możesz jej kupić. Odpowiedź na pytanie, kto może kupić działkę rolną, zależy m.in. od powierzchni nieruchomości, jej statusu prawnego, osoby kupującego oraz tego, czy do transakcji znajdą zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Szczególnie istotna jest granica 1 ha. Inaczej może wyglądać zakup działki rolnej do 1 ha, a inaczej kupno ziemi rolnej powyżej 1 ha przez nie rolnika. Do tego dochodzi możliwe prawo pierwokupu KOWR, umowa warunkowa, ograniczenia dotyczące późniejszego zbycia nieruchomości oraz zwykłe ryzyka prawne związane z księgą wieczystą, dostępem do drogi, służebnościami czy rzeczywistym przeznaczeniem gruntu. Dlatego przed wpłatą zadatku warto odpowiedzieć sobie nie tylko na pytanie: „czy mogę kupić tę działkę?”, ale przede wszystkim: „czy mogę bezpiecznie kupić dokładnie tę nieruchomość i wykorzystać ją tak, jak planuję?”

Podział działki przed sprzedażą – koszty, wydzielenie i wzrost wartości

Masz dużą działkę i zastanawiasz się, czy sprzedać ją w całości, czy najpierw podzielić na mniejsze? Podział działki przed sprzedażą może zwiększyć liczbę potencjalnych kupujących, ułatwić sprzedaż poszczególnych części i w niektórych przypadkach podnieść łączną wartość gruntu. Nie oznacza jednak automatycznie większego zysku. Trzeba policzyć koszt podziału działki, sprawdzić możliwość wydzielenia mniejszych działek, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie terenu, stan księgi wieczystej oraz skutki podatkowe. Po podziale może pojawić się również opłata adiacencka, a przy sprzedaży kilku wydzielonych działek trzeba przeanalizować, czy transakcje pozostają zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, czy w konkretnych okolicznościach mogą zostać potraktowane na gruncie VAT jako działalność gospodarcza. Podział może zarobić dla właściciela pieniądze. Źle przygotowany może stworzyć kilka działek, z których każda będzie miała własny problem.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność – czy warto?

Masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i planujesz sprzedaż mieszkania? Być może zastanawiasz się, czy najpierw przekształcić je w odrębną własność. Czy mieszkanie z odrębną własnością łatwiej sprzedać? Czy można dzięki temu uzyskać wyższą cenę? A może cała procedura przed sprzedażą jest niepotrzebna, bo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać bez przekształcenia? Sytuacja staje się jeszcze ciekawsza, gdy mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie ma księgi wieczystej. Wtedy pojawiają się kolejne pytania: czy można założyć KW, co zrobić, gdy nie jest to możliwe i czy ustanowienie odrębnej własności lokalu może być alternatywnym rozwiązaniem? Odpowiedź zależy od konkretnego lokalu, stanu prawnego nieruchomości i celu właściciela. Jedno jest pewne: przed sprzedażą warto wiedzieć dokładnie, jakie prawo sprzedajesz, jakie dokumenty będą potrzebne i jakie pytania może zadać kupujący, jego bank albo prawnik.

Mieszkanie na poddaszu – jak liczyć powierzchnię użytkową i metry pod skosami?

W ogłoszeniu widzisz mieszkanie na poddaszu o powierzchni 70 m². Na miejscu rzeczywiście wygląda na duże, bo po podłodze metrów może być nawet więcej. Tylko czy właśnie za 70 m² powierzchni użytkowej płacisz? Przy lokalach ze skosami jedna liczba podana w ogłoszeniu może nie wystarczyć do oceny nieruchomości. Trzeba ustalić, jaka powierzchnia użytkowa mieszkania wynika z dokumentów, według jakich zasad została określona i czy sprzedający nie posługuje się dodatkowo powierzchnią mierzoną po podłodze. Różnica kilku lub kilkunastu metrów przy cenie kilkunastu tysięcy złotych za metr może mieć bardzo konkretne znaczenie dla kupującego. Dlatego zanim zachwycisz się klimatycznymi skosami, sprawdź liczby. W mieszkaniu na poddaszu metr metrowi nierówny.

Działka bez dostępu do drogi publicznej – co sprawdzić przed zakupem i sprzedażą?

Do działki prowadzi droga. Sprzedający jeździ nią od lat. Jeżdżą sąsiedzi, kurierzy, śmieciarka i ekipy budowlane. Na mapie również wszystko wygląda dobrze. Kupujący ogląda nieruchomość i zakłada, że skoro można do niej dojechać samochodem, dostęp do drogi publicznej jest oczywisty. Niekoniecznie. Faktyczny dojazd do działki i prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej to nie zawsze to samo. Problem może kryć się w cudzej działce, drodze wewnętrznej, współwłasności, udziale w drodze albo w służebności, której zakres jest inny, niż zakłada kupujący. A jeżeli kupujesz działkę po to, żeby wybudować dom, dostęp do drogi przestaje być drobnym szczegółem. Może mieć znaczenie dla możliwości uzyskania warunków zabudowy i realizacji planowanej inwestycji. Dlatego zanim wpłacisz zadatek, podpiszesz umowę przedwstępną zakupu działki albo uznasz, że „droga przecież jest”, sprawdź nie tylko, którędy można dojechać do nieruchomości. Sprawdź przede wszystkim, na jakiej podstawie prawnej będziesz mógł z tej drogi korzystać po zakupie.

Prowizja biura nieruchomości od kupującego – kto płaci i czy pośrednik może brać od obu stron?

Znalazłeś mieszkanie, dzwonisz pod numer z ogłoszenia i dowiadujesz się, że oprócz ceny nieruchomości masz zapłacić prowizję dla biura nieruchomości. Dwa, trzy, czasem więcej procent ceny. Przy droższej nieruchomości oznacza to kilkanaście albo kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pojawia się więc pytanie: dlaczego mam płacić pośrednikowi, skoro to sprzedający wystawił mieszkanie przez agencję? Prowizja biura nieruchomości od kupującego budzi szczególnie dużo wątpliwości, gdy kupujący sam znalazł ofertę, nie zlecał nikomu poszukiwania mieszkania, a mimo to przed prezentacją otrzymuje dokument do podpisania. Czy kupujący musi płacić prowizję pośrednikowi? Kto płaci prowizję przy sprzedaży mieszkania? Czy pośrednik może pobierać wynagrodzenie od obu stron? Czy trzeba podpisać umowę, żeby obejrzeć mieszkanie? I czy prowizję można negocjować? W tym artykule wyjaśniamy, kiedy kupujący może być zobowiązany do zapłaty prowizji, co sprawdzić przed podpisaniem umowy z pośrednikiem i dlaczego „karta prezentacji” nie zawsze jest tylko potwierdzeniem obejrzenia mieszkania.

Najpierw pieniądze czy akt notarialny? Kiedy zapłacić za mieszkanie?

Kupujący nie chce przelać kilkuset tysięcy złotych osobie, która nadal jest właścicielem mieszkania. Sprzedający nie chce podpisać aktu przenoszącego własność, jeżeli pieniędzy jeszcze nie ma na koncie. Kto powinien zaryzykować pierwszy? Odpowiedź nie brzmi: „zawsze najpierw akt” ani „zawsze najpierw pieniądze”. Sposób zapłaty trzeba dopasować do konkretnej transakcji, źródła finansowania i ryzyk obu stron. Inaczej wygląda zakup za środki własne, inaczej zakup na kredyt, a jeszcze inaczej sytuacja, gdy część ceny ma zostać zapłacona wcześniej albo pieniądze mają pochodzić z zagranicy. Najważniejsze jest jedno: moment zapłaty ceny powinien zostać zaplanowany przed podpisaniem aktu notarialnego, a nie ustalany przy stole u notariusza.

Miejsce postojowe przypisane do mieszkania – czy można sprzedać je osobno?

W ogłoszeniu czytasz: „miejsce postojowe przypisane do mieszkania, dodatkowo płatne 40 000 zł”. Brzmi prosto. W dokumentach może jednak okazać się, że właściciel nie ma odrębnej własności konkretnego miejsca oznaczonego numerem 27, lecz udział w garażu, prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości albo inną konstrukcję prawną. I właśnie od tego zależy, co naprawdę można sprzedać, czy miejsce można zbyć bez mieszkania i czy nabywca rzeczywiście kupuje to, co pokazano mu podczas oględzin. Wyjaśniamy, co może oznaczać miejsce parkingowe przypisane do mieszkania, jak sprawdzić miejsce postojowe w księdze wieczystej, kiedy możliwa jest sprzedaż miejsca postojowego bez mieszkania i dlaczego przed wpisaniem w ogłoszeniu „miejsce postojowe dodatkowo płatne” warto najpierw zajrzeć do dokumentów.

Pomieszczenie przynależne a powierzchnia mieszkania – skąd różnice w księdze wieczystej?

Mieszkanie ma 52 m². W księdze wieczystej widzisz 58 m². Sprzedający twierdzi, że wszystko się zgadza, bo pozostałe 6 m² to piwnica. Czy rzeczywiście? Pomieszczenie przynależne może być związane z lokalem, ale nie oznacza to, że powierzchnia samego mieszkania nagle staje się większa. Problem zaczyna się wtedy, gdy ogłoszenie, księga wieczysta, ewidencja, akt notarialny i dokumentacja lokalu pokazują liczby, których nikt przed sprzedażą albo zakupem ze sobą nie porównał. Wyjaśniamy, czym są pomieszczenia przynależne do lokalu, jak traktowana jest piwnica jako pomieszczenie przynależne, co oznaczają różnice w powierzchni oraz kiedy potrzebna może być zmiana powierzchni lokalu w księdze wieczystej albo sprostowanie danych.

Działka nad rzeką – mapy zagrożenia powodziowego i budowa domu na terenie zalewowym

Działka nad rzeką może wyglądać jak idealne miejsce na dom. Widok na wodę, cisza, zieleń i brak zabudowy przed oknami potrafią przesłonić pytania, które powinny paść przed wpłatą zadatku. Czy działka znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią? Co pokazują mapy zagrożenia powodziowego? Czy można na niej wybudować dom? Gdzie rzeczywiście przebiega linia brzegu? I co stanie się z własnością części działki, jeżeli rzeka z czasem naturalnie zmieni swoje koryto? Przy zakupie działki nad rzeką nie wystarczy sprawdzić księgi wieczystej i miejscowego planu. Rzeka nie jest nieruchomą granicą narysowaną raz na zawsze na mapie. Prawo wodne reguluje zarówno status gruntów pokrytych wodami płynącymi, jak i sytuację, w której woda trwale i naturalnie zajmuje grunt należący wcześniej do innego właściciela. Dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić nie tylko działkę, ale również wodę znajdującą się obok niej.

Budowa domu na cudzej działce – co zrobić, gdy budynek przekracza granicę działki?

Kupujesz dom. Oglądasz budynek, garaż, ogród i ogrodzenie. Sprawdzasz księgę wieczystą i wszystko wygląda poprawnie. Dopiero później pomiar geodezyjny pokazuje, że ściana domu, fragment garażu, schody, taras albo inna część zabudowy znajduje się na sąsiedniej nieruchomości. Budynek przekracza granicę działki, a to, co podczas oględzin wyglądało jak jedna uporządkowana posesja, w rzeczywistości obejmuje cudzy grunt. Budowa domu na cudzej działce nie oznacza automatycznie, że budynek trzeba rozebrać ani że osoba, która go wybudowała, automatycznie staje się właścicielem zajętej części gruntu. Kodeks cywilny odrębnie reguluje przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu podczas budowy oraz sytuację wzniesienia budynku na cudzym gruncie. Znaczenie mają konkretne okoliczności, w tym sposób powstania budynku, dobra wiara, reakcja właściciela sąsiedniej nieruchomości oraz relacja wartości budynku do wartości zajętego gruntu. Dla kupującego problem może być jeszcze poważniejszy. Nieruchomość z nieuregulowaną granicą może utrudnić sprzedaż, doprowadzić do konfliktu z sąsiadem, ograniczyć przyszłą rozbudowę, a przy zakupie finansowanym kredytem również stać się problemem dla banku. Dlatego przed zakupem domu nie wystarczy sprawdzić, kto figuruje w księdze wieczystej. Trzeba również zwrócić uwagę na to, czy nieruchomość, którą widzisz w terenie, odpowiada nieruchomości, którą rzeczywiście kupujesz.

Wydanie mieszkania po akcie notarialnym – jak zabezpieczyć się, gdy sprzedający zostaje w lokalu?

Podpisujesz akt, płacisz za mieszkanie i stajesz się właścicielem. Tyle że klucze nadal ma sprzedający, jego rzeczy stoją w mieszkaniu, a termin wyprowadzki przypada dopiero za tydzień, dwa albo miesiąc. Dopóki wszystko przebiega zgodnie z ustaleniami, problemu nie ma. Problem zaczyna się wtedy, gdy nadchodzi dzień wydania, a sprzedający oznajmia, że potrzebuje jeszcze kilku dni. Potem kolejnych. Albo po prostu sprzedający nie chce wydać mieszkania. Wydanie mieszkania po akcie notarialnym nie powinno być dopiskiem pozostawionym na koniec negocjacji. Jeżeli sprzedający ma pozostać w lokalu po sprzedaży, sposób i termin wydania nieruchomości oraz zabezpieczenia kupującego trzeba ustalić jeszcze przed podpisaniem aktu. W określonych przypadkach można wykorzystać między innymi odpowiednio skonstruowane oświadczenie o poddaniu się egzekucji dotyczące obowiązku wydania indywidualnie oznaczonej rzeczy. Art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego wprost przewiduje akt notarialny obejmujący obowiązek wydania takiej rzeczy ze wskazanym terminem. Jeżeli więc kupujesz mieszkanie, ale sprzedający ma wyprowadzić się dopiero po akcie, nie czekaj z myśleniem o wydaniu lokalu do chwili, gdy pieniądze są już na jego koncie. Najsilniejszą pozycję do zabezpieczenia swoich interesów masz przed zakupem.

Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania? Wzór, przykłady i błędy, które mogą kosztować

Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, żeby przyciągnęło kupujących, a jednocześnie nie stworzyło problemów podczas późniejszej transakcji? Dobre zdjęcia i atrakcyjny opis to dopiero początek. Zanim napiszesz, że do mieszkania „przynależy” miejsce postojowe, powierzchnia wynosi dokładnie 58 m², lokal jest „bez obciążeń”, piwnica stanowi jego część, a kupujący może wprowadzić się natychmiast po akcie, sprawdź, czy potwierdzają to dokumenty. Ogłoszenie jest pierwszym etapem sprzedaży. To właśnie na podstawie informacji w nim zawartych kupujący zaczyna oceniać nieruchomość, porównuje cenę, zadaje pytania i podejmuje decyzję o dalszych rozmowach. Dlatego skuteczne ogłoszenie powinno nie tylko zachęcać. Powinno być precyzyjne. W tym poradniku pokazujemy, jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, jak skonstruować tytuł i opis, jakie informacje podać, czego lepiej nie deklarować bez sprawdzenia dokumentów oraz jakie kwestie zweryfikować jeszcze przed publikacją. Na końcu znajdziesz również gotowy wzór ogłoszenia sprzedaży mieszkania, który możesz wykorzystać jako podstawę własnego opisu.

Ile metrów od cmentarza można się budować? Budowa domu i zakup działki przy cmentarzu

Działka jest budowlana, ma dobry dojazd, media i atrakcyjną cenę. Jest tylko jeden szczegół: niedaleko znajduje się cmentarz. Czy można wybudować tam dom? Odległość domu od cmentarza może zdecydować o tym, czy działka rzeczywiście nadaje się pod planowaną zabudowę. Przepisy przewidują ograniczenia związane z lokalizacją cmentarzy i zabudowy w ich sąsiedztwie. W praktyce pojawiają się przede wszystkim dwie odległości: 150 m i 50 m. Nie oznacza to jednak, że wystarczy otworzyć mapę, zmierzyć prostą linię i uznać, że działkę można bezpiecznie kupić. Znaczenie mogą mieć między innymi dostęp do sieci wodociągowej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwość uzyskania warunków zabudowy, rzeczywiste granice cmentarza oraz jego planowane rozszerzenie. Dlatego budowa domu przy cmentarzu to temat, który warto sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej i zapłatą zadatku, a nie dopiero wtedy, gdy działka jest już Twoja.

Wpis hipoteki przymusowej – co oznacza i czy można kupić taką nieruchomość?

Hipoteka przymusowa w księdze wieczystej potrafi skutecznie zatrzymać kupującego. W Dziale IV pojawia się wierzyciel, wysoka suma hipoteki, czasem ZUS, urząd skarbowy albo inny podmiot, a sprzedający zapewnia, że „wszystko jest już załatwione”. Czy można kupić nieruchomość z hipoteką przymusową? Można, ale taka transakcja wymaga znacznie więcej niż sprawdzenia samej wysokości wpisu. Trzeba ustalić, dlaczego nastąpił wpis hipoteki przymusowej, jaka wierzytelność została zabezpieczona, kto jest wierzycielem, czy zadłużenie nadal istnieje, jaka jest jego aktualna wysokość i na jakich warunkach możliwe będzie wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. Dopiero wtedy można bezpiecznie ustalać sposób zapłaty ceny, treść umowy przedwstępnej i aktu notarialnego. Największy błąd? Założenie, że skoro właściciel może sprzedać nieruchomość, kupujący może potraktować hipotekę przymusową tak samo jak zwykły kredyt hipoteczny.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania po sprzedaży – czynsz, liczniki, klucze i rozliczenia

Akt notarialny podpisany, cena zapłacona, ale sprzedający ma mieszkać w lokalu jeszcze przez dwa tygodnie. Kto w tym czasie płaci czynsz? Kto rozlicza wodę, ogrzewanie i prąd? Kiedy przekazać klucze i jakie stany liczników wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania? Samo podpisanie aktu nie zamyka wszystkich rozliczeń pomiędzy sprzedającym i kupującym. Jeżeli wydanie mieszkania następuje później, trzeba ustalić nie tylko jego dokładny termin, ale również zasady ponoszenia opłat do dnia przekazania lokalu, sposób rozliczenia mediów, odczyty liczników oraz odpowiedzialność za ewentualne niedopłaty ujawnione już po sprzedaży. Wyjaśniamy, jak powinno wyglądać przekazanie mieszkania po sprzedaży, co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy, kto ponosi opłaty po podpisaniu aktu i jak zabezpieczyć te kwestie jeszcze przed wizytą u notariusza.

Zadatek przy zakupie mieszkania – kiedy przepada, kiedy podlega zwrotowi i kiedy należy się podwójny

Masz wpłacić 20, 30 albo 50 tysięcy złotych zadatku na mieszkanie? Zanim zrobisz przelew, sprawdź, co dokładnie stanie się z tymi pieniędzmi, jeżeli do sprzedaży nie dojdzie. Zadatek może zabezpieczać zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Może zostać zaliczony na cenę mieszkania, zwrócony, zatrzymany przez sprzedającego, a w określonych sytuacjach kupujący może żądać jego podwójnej wysokości. Wszystko zależy jednak od przyczyny niewykonania umowy oraz od tego, co strony rzeczywiście zapisały w umowie. Wyjaśniamy, kiedy zadatek jest zwrotny, kiedy przepada, czym różni się zadatek od zaliczki i co dzieje się z zadatkiem, gdy kupujący nie otrzyma kredytu, sprzedający wycofa się ze sprzedaży albo przed aktem pojawi się problem prawny z nieruchomością.

Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości a prawo pierwokupu – kiedy jest potrzebna?

Masz kupić albo sprzedać nieruchomość, ale zamiast zwykłej umowy sprzedaży ma zostać podpisana umowa warunkowa? Najczęściej oznacza to, że przed przeniesieniem własności trzeba umożliwić wykonanie prawa pierwokupu uprawnionemu podmiotowi. Co właściwie podpisujesz u notariusza? Czy po umowie warunkowej kupujący staje się właścicielem? Kto może skorzystać z prawa pierwokupu, ile ma na to czasu i co dzieje się, jeżeli tego prawa nie wykona? A przede wszystkim: czy po podpisaniu umowy warunkowej masz pewność, że nieruchomość ostatecznie trafi do wybranego kupującego? Wyjaśniamy, jak działa umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości, czym różni się od umowy przedwstępnej, jak wygląda prawo pierwokupu nieruchomości oraz co przed aktem powinni sprawdzić zarówno sprzedający, jak i kupujący.

Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem mieszkania – co sprawdzimy za Ciebie?

Znalazłeś mieszkanie, które chcesz kupić? Zanim wpłacisz zadatek, podpiszesz umowę przedwstępną albo uruchomisz kredyt, sprawdź, co naprawdę kupujesz. Księga wieczysta może ujawnić hipotekę, służebność, roszczenie, ostrzeżenie albo zmianę, która dopiero czeka na rozpoznanie przez sąd. Może też wyglądać zupełnie „czysto”, choć problem znajduje się w dokumentach, których w KW nie zobaczysz. Podeślij nam numer księgi wieczystej i dokumenty nieruchomości. Sprawdzimy stan prawny przed zakupem, wskażemy ryzyka i powiemy, co warto wyjaśnić, zanim przekażesz sprzedającemu pieniądze.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – wniosek, list mazalny i opłata

Spłaciłeś kredyt hipoteczny, ale hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej? To normalne – spłata kredytu nie powoduje automatycznego usunięcia wpisu z działu IV KW. Aby doprowadzić księgę wieczystą do aktualnego stanu, trzeba uzyskać od banku dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki, przygotować wniosek KW-WPIS i złożyć go do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi obecnie 100 zł. W praktyce problem często wychodzi dopiero przy sprzedaży nieruchomości. Kredyt został spłacony kilka lat wcześniej, właściciel jest przekonany, że sprawa została zakończona, a kupujący zagląda do księgi wieczystej i nadal widzi hipotekę. Dlatego warto uporządkować KW wcześniej, zanim wpis stanie się problemem przy negocjacjach, kredycie kupującego albo przygotowaniu aktu notarialnego.

Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co oznacza?

W księdze wieczystej nieruchomości pojawiło się ostrzeżenie o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym? Tego wpisu nie warto traktować jak zwykłej technicznej adnotacji. Ostrzeżenie oznacza, że istnieje sygnał, iż stan prawny widoczny w księdze wieczystej może nie odpowiadać rzeczywistej sytuacji prawnej nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie przy sprzedaży lub zakupie mieszkania, domu albo działki, ponieważ takie ostrzeżenie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zanim podpiszesz umowę, wpłacisz zadatek albo wystawisz nieruchomość na sprzedaż, trzeba ustalić, skąd wpis się wziął, czego dokładnie dotyczy i co należy zrobić, aby stan prawny nieruchomości został uporządkowany.

Pełnomocnictwo notarialne – czy można podpisać akt notarialny przez pełnomocnika?

Nie możesz przyjechać do Polski na sprzedaż mieszkania? Mieszkasz za granicą, jesteś w innym mieście albo po prostu nie możesz osobiście pojawić się u notariusza? Wiele osób zaczyna wtedy szukać w Google „akt notarialny online” albo „notariusz online”, licząc na możliwość podpisania umowy sprzedaży nieruchomości przez internet. W przypadku sprzedaży nieruchomości rozwiązanie jest inne: odpowiednio przygotowane pełnomocnictwo notarialne może pozwolić innej osobie podpisać akt w Twoim imieniu. Kluczowe znaczenie ma jednak jego forma i zakres. Źle przygotowane pełnomocnictwo może ujawnić swój problem dopiero wtedy, gdy transakcja jest już przygotowana, kupujący czeka, a notariusz stwierdza, że pełnomocnik nie ma umocowania do wykonania potrzebnej czynności.

Limit płatności gotówką dla osób fizycznych. Czy można zapłacić gotówką za mieszkanie?

Jaki jest limit płatności gotówką dla osób fizycznych? Czy za mieszkanie warte 500 000 zł można zapłacić banknotami? A może przy tak dużej transakcji pieniądze muszą przejść przez rachunek bankowy? „Zakup mieszkania za gotówkę” może oznaczać dwie zupełnie różne sytuacje: kupno bez kredytu albo rzeczywistą zapłatę ceny w banknotach. Wyjaśniamy, kiedy płatność gotówką za nieruchomość jest dopuszczalna, kiedy obowiązuje limit zapłaty gotówką, co zmienia udział przedsiębiorcy i dlaczego przy sprzedaży mieszkania sposób zapłaty ceny powinien być ustalony znacznie wcześniej niż przy podpisywaniu aktu notarialnego.

Ile bierze pośrednik nieruchomości? Prowizje i praktyki, na które warto uważać

Podpisujesz umowę z pośrednikiem, przekazujesz dane, często także pieniądze – i zakładasz, że Twoja transakcja jest bezpieczna. Tymczasem właśnie na tym etapie wielu kupujących i sprzedających traci kontrolę nad własnym majątkiem. W praktyce coraz częściej pojawiają się sytuacje, w których pośrednik pobiera wynagrodzenie bez realnego wykonania usługi, zataja ryzyka prawne, wywiera presję czasu albo działa przede wszystkim w interesie zamknięcia transakcji, a nie bezpieczeństwa klienta. Największy problem polega jednak na czymś innym. Większość ludzi myli pośrednika z osobą odpowiedzialną za bezpieczeństwo prawne transakcji. A to właśnie ten błąd najczęściej prowadzi do utraty pieniędzy, podpisania niebezpiecznych dokumentów i problemów, których później nie da się łatwo odwrócić.

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce? Zezwolenie, dokumenty i zasady

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce? Tak, ale odpowiedź na pytanie, czy potrzebuje zezwolenia, zależy między innymi od jego obywatelstwa, rodzaju nieruchomości, jej położenia oraz tego, co dokładnie jest przedmiotem transakcji. Sam fakt, że kupowany jest lokal mieszkalny, nie zawsze wystarcza do oceny całej transakcji. Razem z mieszkaniem mogą być przecież nabywane udziały w garażu, drodze dojazdowej albo innej odrębnej nieruchomości. W wielu przypadkach kupno mieszkania przez obcokrajowca nie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Są jednak transakcje, w których zezwolenie jest konieczne, a zawarcie umowy bez wymaganego zezwolenia może mieć bardzo poważne skutki. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej, wpłatą zadatku i ustaleniem terminu aktu warto sprawdzić nie tylko samo mieszkanie, lecz także sytuację kupującego i cały przedmiot sprzedaży.

Przelew z zagranicy na polskie konto przy sprzedaży mieszkania – jak zabezpieczyć zapłatę?

Sprzedajesz mieszkanie, a kupujący chce zapłacić z rachunku prowadzonego za granicą? Sam fakt, że pieniądze mają przyjść z zagranicznego banku, nie przekreśla transakcji. Problem zaczyna się wtedy, gdy strony podpisują akt notarialny, własność przechodzi na kupującego, a cena ma dopiero pojawić się na rachunku sprzedającego. Przelew z zagranicy na polskie konto może wymagać więcej czasu niż zwykły przelew krajowy. Znaczenie mają między innymi bank nadawcy i odbiorcy, waluta, sposób realizacji transferu, a przy niektórych przelewach także banki pośredniczące i związane z nimi koszty. Dlatego przy sprzedaży nieruchomości nie wystarczy ustalić numer rachunku. Trzeba precyzyjnie określić kwotę, walutę, termin zapłaty, moment uznania ceny za zapłaconą oraz sposób zabezpieczenia sprzedającego, jeżeli środki nie dotrą zgodnie z ustaleniami. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych różnica między „kupujący wysłał pieniądze” a „sprzedający otrzymał pieniądze” jest zasadnicza.

Wniosek o założenie księgi wieczystej – dokumenty, błędy i oddalenie wniosku

Chcesz założyć księgę wieczystą dla działki albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Samo złożenie formularza KW-ZAL nie wystarczy. Sąd musi mieć podstawę do oznaczenia nieruchomości, ustalenia osoby uprawnionej i dokonania żądanych wpisów. Do wniosku trzeba więc dołączyć dokumenty odpowiadające konkretnej sytuacji prawnej nieruchomości. Obowiązujący formularz KW-ZAL służy właśnie do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej. Największy problem zaczyna się wtedy, gdy wnioskodawca zakłada, że jeśli czegoś zabraknie, sąd po prostu wezwie go do dosłania dokumentu. W postępowaniu wieczystoksięgowym nie każdy brak dokumentu jest zwykłym brakiem formalnym. Jeżeli brak jest podstaw do dokonania wpisu albo istnieje przeszkoda do jego dokonania, wniosek może zostać oddalony. Dlatego zanim zaczniesz szukać odpowiedzi na pytanie „jak założyć księgę wieczystą?”, warto ustalić, czy posiadasz dokumenty, które rzeczywiście pozwalają sądowi założyć KW i dokonać prawidłowych wpisów.

Zmiana wpisu w księdze wieczystej po spadku – jak zmienić właściciela w KW?

Odziedziczyłeś mieszkanie, dom albo działkę, ale w księdze wieczystej nadal widnieje zmarły właściciel? Samo stwierdzenie nabycia spadku przez sąd albo sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza nie powoduje automatycznego zastąpienia danych właściciela w dziale II księgi wieczystej. Spadkobierca powinien doprowadzić do ujawnienia swojego prawa w KW. I właśnie na tym etapie pojawiają się pytania: jak dokonać zmiany wpisu w księdze wieczystej po spadku, jaki dokument stanowi podstawę wpisu, co wpisać we wniosku KW-WPIS, co zrobić przy kilku spadkobiercach i czy trzeba aktualizować każdą księgę osobno? Problem staje się szczególnie ważny, gdy odziedziczoną nieruchomość chcesz sprzedać. Wtedy nieaktualny dział II KW przestaje być tylko formalnością i staje się jednym z elementów, które trzeba prawidłowo uporządkować przed transakcją.

Bezpieczna umowa przedwstępna – wzór i zapisy, które chronią przy zakupie mieszkania

Szukasz wzoru umowy przedwstępnej zakupu mieszkania? W internecie znajdziesz ich setki. Problem zaczyna się wtedy, gdy wzór wygląda profesjonalnie, ale nie odpowiada temu, co naprawdę dzieje się w Twojej transakcji. Mieszkanie ma hipotekę. Kupujący korzysta z kredytu. Sprzedający potrzebuje czasu na wyprowadzkę. W księdze wieczystej jest wzmianka. Część ceny ma trafić do banku. Kupujący wpłaca zadatek. Do lokalu jest miejsce postojowe albo komórka, których status prawny okazuje się inny, niż wynikało z ogłoszenia. I nagle umowa przedwstępna pobrana z internetu przestaje być niewinnym „wzorem”. Dobra umowa przedwstępna nie powinna jedynie potwierdzać, że jedna osoba chce sprzedać mieszkanie, a druga je kupić. Powinna przewidywać, co ma się wydarzyć pomiędzy jej podpisaniem a aktem notarialnym i co stanie się wtedy, gdy transakcja nie pójdzie zgodnie z planem. Dlatego zanim skopiujesz pierwszy znaleziony wzór, zobacz, gdzie przy umowie przedwstępnej najczęściej zaczynają się problemy.

Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej? Jak zrobić to bezpiecznie

Mieszkanie nie ma księgi wieczystej i obawiasz się, że nie da się go sprzedać? Brak księgi wieczystej nie zawsze blokuje transakcję. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, sprzedaż może być możliwa również wtedy, gdy dla lokalu nie założono odrębnej KW. Trzeba jednak ustalić, dlaczego księgi nie ma, jakie dokumenty potwierdzają prawo sprzedającego i czy stan prawny gruntu pod budynkiem nie komplikuje transakcji. Wyjaśniamy, czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej, jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej i jak przygotować sprzedaż, żeby problem nie pojawił się dopiero wtedy, gdy masz już kupującego.

Jak czytać księgę wieczystą? Najczęstsze błędy i niezgodności w KW

Księga wieczysta może wyglądać na uporządkowaną, a mimo to zawierać błąd, który ma znaczenie dla sprzedaży albo zakupu nieruchomości. Nieprawidłowa powierzchnia lokalu, źle ujęte pomieszczenie przynależne, stara nazwa ulicy, błąd w nazwisku właściciela, pominięte drugie imię, niezgodny udział, wzmianka albo hipoteka obciążająca całą nieruchomość zamiast udziału jednego współwłaściciela – to tylko część rzeczy, które można znaleźć podczas dokładnej analizy KW. Co więcej, niektóre błędy w księdze wieczystej lokalu można zauważyć na pierwszy rzut oka. W innych przypadkach trzeba zestawić kilka rubryk, wykonać prosty rachunek albo porównać księgę z dokumentami źródłowymi. Jak czytać księgę wieczystą, żeby nie ograniczyć się do sprawdzenia nazwiska właściciela i hipoteki? Gdzie najczęściej kryją się niezgodności i po czym poznać, że dane w KW po prostu do siebie nie pasują?

Depozyt notarialny – jak chroni przed oszustwem przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedajesz mieszkanie za 700 000, 900 000 albo 1 500 000 zł. Podpisujesz akt notarialny, kupujący staje się właścicielem, a część lub cała cena ma trafić na Twoje konto dopiero później. Co będzie, jeśli pieniądze nie wpłyną? Depozyt notarialny może pozwolić inaczej ułożyć zapłatę: pieniądze zostają wcześniej wpłacone na specjalne konto bankowe notariusza, a następnie wydane wskazanej osobie na warunkach wynikających z protokołu depozytu. Wyjaśniamy, jak działa depozyt notarialny, kiedy może zabezpieczyć sprzedającego, ile może kosztować i dlaczego sposób zapłaty ceny powinien być ustalony zanim podpiszesz akt, a nie wtedy, gdy pieniędzy już brakuje. Podstawę przyjmowania pieniędzy do depozytu stanowi art. 108 Prawa o notariacie.

Jak sprawdzić księgę wieczystą? Co zrobić, gdy pośrednik nie chce podać numeru KW

Chcesz sprawdzić księgę wieczystą mieszkania przed zakupem, ale pośrednik nie chce podać numeru KW? Nie podpisuj umowy i nie wpłacaj pieniędzy w ciemno. Księga wieczysta może ujawnić hipotekę, roszczenia, służebności, ostrzeżenia, wzmianki albo niezgodności, które mają znaczenie dla całej transakcji. Wyjaśniamy, jak sprawdzić księgę wieczystą, co zrobić, gdy nie masz jej numeru, jak czytać najważniejsze wpisy i dlaczego nawet „czysta KW” nie oznacza jeszcze, że nieruchomość jest bezpieczna do zakupu. Najpierw sprawdź, co naprawdę kupujesz. Dopiero potem podpisuj i płać.

Jak oszukują biura nieruchomości? „Podstawiony kupujący” i prowizja pośrednika

Podpisujesz umowę z biurem nieruchomości. Pośrednik znajduje kupującego. Dochodzi do prezentacji mieszkania, uzgodnienia ceny i podpisania umowy przedwstępnej. Kupujący wpłaca niewielki zadatek. Wszystko wygląda jak początek normalnej sprzedaży. W tym momencie pośrednik wystawia rachunek albo żąda zapłaty 50% prowizji. Zgodnie z umową pośrednictwa pierwsza połowa wynagrodzenia należy mu się już po podpisaniu umowy przedwstępnej, a druga dopiero przy zawarciu aktu notarialnego. Płacisz. Kilka dni albo tygodni później kupujący rezygnuje z zakupu. Traci niewielki zadatek. Do aktu notarialnego nigdy nie dochodzi. A co, jeśli później okazuje się, że „kupujący” był kolegą lub koleżanką pośrednika i od początku nie zamierzał kupić nieruchomości? Wtedy niewielki zadatek przestaje być najważniejszym elementem historii. Znacznie ważniejsze staje się to, że podpisanie umowy przedwstępnej uruchomiło obowiązek zapłaty pierwszej części prowizji pośrednika nieruchomości. Jeżeli ktoś świadomie stworzył fikcyjną transakcję właśnie po to, aby doprowadzić do powstania roszczenia o wynagrodzenie, nie mamy już do czynienia ze zwykłą sytuacją, w której kupujący po prostu zmienił zdanie.