Czy notariusz odpowiada, jeśli cudzoziemiec nie zapłaci?

1. Zakres odpowiedzialności notariusza – co mówi prawo

Zgodnie z art. 80 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie:

„Notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne.”

Jednak nie oznacza to, że notariusz gwarantuje zapłatę ceny.

Notariusz odpowiada wyłącznie za:

• prawidłowe sporządzenie aktu notarialnego,
• poinformowanie stron o skutkach prawnych czynności,
• weryfikację tożsamości stron,
• zgodność treści umowy z przepisami prawa.

Nie ma natomiast obowiązku pilnowania wykonania umowy (czyli zapłaty).

Za samo wykonanie zobowiązania – w tym zapłatę ceny – odpowiadają wyłącznie strony umowy.

2. Notariusz nie jest gwarantem zapłaty

W polskim prawie notariusz nie pełni funkcji gwaranta finansowego.

Jego rola polega na sprawdzeniu legalności i zgodności czynności, a nie na egzekwowaniu świadczeń.

Dlatego:

• notariusz nie ma obowiązku sprawdzania, czy pieniądze rzeczywiście zostały przelane,
• nie może też wstrzymać podpisania aktu, jeśli strony oświadczą, że „zapłata nastąpi po akcie”.

Odpowiedzialność notariusza mogłaby powstać tylko wtedy, gdyby:

1. popełnił błąd formalny (np. sporządził nieważny akt), lub
2. nie dopełnił obowiązku informacyjnego, narażając stronę na szkodę (np. nie poinformował o ryzyku braku zapłaty).

Przykład:

Jeśli notariusz wiedział, że kupujący nie posiada konta bankowego i mimo to nie zaproponował rozwiązania zabezpieczającego (np. depozytu notarialnego), a sprzedający nie został o tym ryzyku pouczony – może to być podstawa do odpowiedzialności cywilnej (art. 415 KC).

3. Czego notariusz nie musi

• Sprawdzenie, czy zapłata nastąpiła
• Weryfikacja przelewu zagranicznego
• Gwarancja zapłaty

4. Co można zrobić, jeśli cudzoziemiec nie zapłaci

Jeśli po podpisaniu aktu notarialnego kupujący nie zapłacił ceny, sprzedającemu przysługuje roszczenie o zapłatę (art. 535 KC).

Umowa notarialna stanowi wówczas tytuł egzekucyjny, który – po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd – umożliwia egzekucję komorniczą.

Procedura:

1. Występujesz do sądu o klauzulę wykonalności na akt notarialny.
2. Składasz wniosek do komornika o egzekucję należności.
3. Komornik prowadzi postępowanie – również wobec cudzoziemca, o ile posiada majątek lub środki w Polsce.

Jeśli kupujący przebywa za granicą, egzekucję prowadzi się zgodnie z przepisami rozporządzenia (UE) nr 1215/2012 (Bruksela I bis) lub konwencji haskiej – zależnie od kraju.

5. Jak uniknąć takiej sytuacji – praktyczne zabezpieczenia

Depozyt notarialny

Kupujący wpłaca pieniądze na rachunek notariusza, który przekazuje je sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków (np. podpisaniu aktu).

To jedyna forma, w której notariusz faktycznie odpowiada za przekazanie środków – ponieważ jest ich depozytariuszem.

Rachunek powierniczy

Środki trafiają na specjalne konto bankowe, z którego są wypłacane po potwierdzeniu przeniesienia własności.

Bezpieczne, choć rzadziej stosowane w transakcjach prywatnych.

Zapis o terminie zapłaty

W akcie notarialnym można określić termin zapłaty (np. w ciągu 3 dni od podpisania aktu), ale bez warunku przeniesienia własności (art. 157 §1 KC).

Dzięki temu sprzedający może dochodzić należności, gdy termin minie.

6. Co jeśli notariusz popełnił błąd

Jeżeli notariusz dopuścił się zaniedbania (np. sporządził nieważny akt, nie pouczył o skutkach braku zapłaty), sprzedający może żądać:

• odszkodowania z polisy OC notariusza,
• lub naprawienia szkody bezpośrednio przez notariusza (art. 49 Prawa o notariacie).

Każdy notariusz ma obowiązkowe ubezpieczenie OC – minimalna suma gwarancyjna wynosi 100 000 euro, co obejmuje szkody wyrządzone podczas wykonywania czynności notarialnych.

7. Jak BezpiecznaTransakcja24.pl pomaga uniknąć takich sytuacji

Platforma BezpiecznaTransakcja24.pl zapewnia wsparcie prawne przy analizie umów sprzedaży nieruchomości, szczególnie z udziałem cudzoziemców.

Eksperci:

• sprawdzają, czy zapisy dotyczące zapłaty są prawidłowe i egzekwowalne,
• rekomendują zastosowanie depozytu notarialnego,
• analizują umowy pod kątem zgodności z art. 157 KC, AML i Prawem o notariacie,
• pomagają przygotować oświadczenia zabezpieczające sprzedającego.

Nie czekaj, aż kupujący nie zapłaci – zabezpiecz transakcję wcześniej.

Skorzystaj z analizy umowy online na BezpiecznaTransakcja24.pl

więcej przeczytasz tu: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-sprzedac-mieszkanie

W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.

Skontaktuj się z ekspertem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

8. Podsumowanie

Notariusz nie odpowiada za brak zapłaty ceny nieruchomości przez cudzoziemca.

Jego odpowiedzialność ogranicza się do prawidłowego sporządzenia aktu i poinformowania stron o skutkach prawnych czynności.

Za wykonanie umowy odpowiadają strony – a więc jeśli kupujący nie zapłaci, sprzedający musi dochodzić roszczeń cywilnie.

Najbezpieczniejsze rozwiązania:

• stosowanie depozytu notarialnego,
• precyzyjne zapisy w akcie,
• analiza umowy przez prawnika przed podpisaniem.

Sprzedaż cudzoziemcowi może być w pełni bezpieczna – pod warunkiem, że strony działają świadomie i mają wsparcie specjalistów.