W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
16 sty
1. Czy adres w księdze wieczystej w ogóle ma znaczenie prawne?
Tak – ma, choć nie wprost.
Zgodnie z przepisami:
- księga wieczysta identyfikuje nieruchomość przez oznaczenie działki, obrębu i numeru KW,
- adres nie jest elementem konstytutywnym, ale jest elementem identyfikacyjnym.
Problem pojawia się wtedy, gdy:
- adres w KW nie istnieje w ewidencji miejscowości, ulic i adresów,
- gmina wprowadziła nową numerację,
- doszło do scalenia, podziału lub zmiany nazw ulic,
- budynek nigdy nie otrzymał formalnego numeru porządkowego.
Wtedy adres w KW przestaje korespondować z rzeczywistością administracyjną.
2. Najgroźniejsza sytuacja
Banki i notariusze porównują dziś trzy rejestry jednocześnie:
- księgę wieczystą,
- ewidencję gruntów i budynków,
- bazę adresową gminy.
Jeżeli:
- adres w KW ≠ adres w EGiB ≠ adres w decyzjach administracyjnych
pojawia się ryzyko odmowy wypłaty kredytu albo wezwania do usunięcia niezgodności.
To oznacza:
- opóźnienie transakcji o tygodnie lub miesiące,
- konieczność składania wniosków do sądu wieczystoksięgowego,
- dodatkowe koszty i stres.
3. Kiedy nieaktualny adres staje się wadą prawną nieruchomości
Nie każdy błąd adresowy to „drobnostka”.
Mamy do czynienia z wadą prawną, gdy:
- adres w KW uniemożliwia jednoznaczną identyfikację lokalu lub nieruchomości,
- nie da się przypisać nieruchomości do właściwej działki,
- różne dokumenty wskazują różne lokalizacje tej samej nieruchomości,
- sprzedający wiedział o rozbieżnościach i ich nie ujawnił.
Wtedy kupujący może:
- żądać usunięcia wady przed aktem,
- wstrzymać zapłatę,
- a nawet odstąpić od umowy przedwstępnej.
4. Klasyczne sytuacje z praktyki
„Ulica nie istnieje od 20 lat”
Zmiana nazwy ulicy uchwałą rady gminy, ale brak aktualizacji w KW.
„Adres nadany zwyczajowo”
Dom stoi, mieszkańcy używają numeru, ale brak formalnej decyzji o nadaniu numeru porządkowego.
„Adres z projektu, który nigdy nie wszedł w życie”
Częste na nowych osiedlach – deweloper posługuje się adresem marketingowym.
„Dwa różne adresy tego samego lokalu”
Inny w KW, inny w akcie notarialnym sprzed 15 lat, inny w banku.
Każda z tych sytuacji to potencjalna mina prawna.
5. Czy notariusz „poprawi adres”?
Nie.
Notariusz:
- nie ustala adresów administracyjnych,
- nie koryguje ewidencji gminnej,
- może jedynie opisać stan istniejący.
Jeżeli adres w KW jest nieaktualny:
- notariusz może zażądać wyjaśnień,
- bank może wstrzymać środki,
- sąd wieczystoksięgowy może wezwać do uzupełnień.
6. Jak prawidłowo usunąć problem nieistniejącego adresu
Procedura jest wieloetapowa i musi być wykonana w odpowiedniej kolejności:
- Weryfikacja
- Uzyskanie odpowiednich dokumentów np. decyzji o nadaniu / zmianie numeru porządkowego, zaświadczenia z gminy.
- Przygotowanie właściwego wniosku wieczystoksięgowego.
- Dopiero potem podpisanie aktu notarialnego.
Pominięcie któregokolwiek etapu = ryzyko zablokowania transakcji.
7. Dlaczego „formalnie poprawny akt” może być katastrofą
Akt notarialny może być poprawny formalnie, podpisany, opłacony,
a mimo to:
- nie wywołać oczekiwanych skutków,
- zostać zakwestionowany przy wpisie,
- doprowadzić do sporów z bankiem lub urzędem.
Adres, którego nie ma, to jeden z najczęstszych powodów takich problemów.
8. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
Właśnie w takich „niewidocznych” ryzykach specjalizuje się BezpiecznaTransakcja24.pl.
Co robimy:
- sprawdzamy zgodność KW – gmina – ewidencja,
- przygotowujemy ścieżkę naprawczą przed aktem,
- przygotowujemy wniosek wieczystoksięgowy,
- analizujemy projekt aktu notarialnego linijka po linijce.
Rekomendowane pakiety (konieczne przy takim ryzyku):
Zmiany danych, sprostowania i wykreślenia w księdze wieczystej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/zmiany-danych-sprostowania-i-wykreslenia-w
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Kupuj bez ryzyka – Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
W tych przypadkach sam notariusz to za mało.
Podsumowanie
Nieaktualny adres w księdze wieczystej to nie kosmetyka, lecz potencjalna wada prawna.
Im wcześniej ją wykryjesz, tym mniej zapłacisz – finansowo i emocjonalnie.
Zanim podpiszesz akt, upewnij się, że nieruchomość „istnieje” w każdym rejestrze.
Skontaktuj się z nami:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Przeczytaj także:
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Po co zaświadczenie o braku zaległości z tytułu podatku od nieruchomości? Odpowiedź zaskakuje
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/po-co-zaswiadczenie-o-braku-zaleglosci-z
Kto wybiera notariusza? Jak nie dać się wmanewrować w cudzy wybór (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-wybiera-notariusza-jak-nie-dac-sie
Czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) można rozłożyć na raty?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych-pcc
#księgaWieczysta
#nieaktualnyAdres
#błędyWKW
#prawoNieruchomości
#aktNotarialny
#kupnoNieruchomości
#ryzykaPrawne
#sprawdzenieAktu
#bezpiecznaTransakcja
#BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.