Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
14 sty
1. Ustna dzierżawa jako konstrukcja pozorna – dlaczego była wygodna, ale sprzeczna z funkcją prawa
W teorii cywilistycznej umowa dzierżawy jest umową konsensualną – może zostać zawarta ustnie.
W praktyce obrotu nieruchomościami gruntowymi oznaczało to jedno: brak weryfikowalności.
Brak formy = brak daty pewnej, brak możliwości ustalenia pierwszeństwa, brak kontroli organów, brak bezpieczeństwa transakcji
Ustna dzierżawa nie była narzędziem gospodarczym.
Była narzędziem taktycznym.
2. Jak w rzeczywistości obchodzono prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu w obrocie gruntami rolnymi (w tym wykonywane przez KOWR lub dzierżawcę) miało pełnić funkcję ochronną i stabilizującą strukturę agrarną.
W praktyce było masowo obchodzone na trzy sposoby:
„Dzierżawa po fakcie”
Zawierana ustnie tuż przed planowaną sprzedażą, aby:
- stworzyć pozór istnienia dzierżawcy,
- zablokować sprzedaż,
- wymusić renegocjację ceny.
„Dzierżawa niewidzialna”
Faktyczne użytkowanie gruntu bez jakiejkolwiek umowy, aby:
- nie ujawniać dzierżawy,
- sprzedać grunt „jako wolny”,
- wyłączyć KOWR z procedury.
„Dzierżawa instrumentalna”
Utrzymywana latami bez dokumentów, aby:
- manipulować statusem nieruchomości,
- blokować inwestycje,
- podnosić wartość negocjacyjną gruntu.
Z punktu widzenia teorii prawa: nadużycie instytucji.
Z punktu widzenia praktyki: systemowa luka.
3. Dlaczego ustawodawca wprowadza obowiązek formy pisemnej (i dlaczego to dopiero początek)
Nowe regulacje wprowadzają minimum:
- formę pisemną,
- oznaczenie czasu trwania,
- możliwość jednoznacznej weryfikacji istnienia stosunku prawnego.
To nie jest formalizm.
To warunek uczciwego obrotu.
Bez daty i treści umowy: nie da się ustalić pierwszeństwa, nie da się ocenić prawa pierwokupu, nie da się bezpiecznie sprzedać nieruchomości.
W praktyce notarialnej oznacza to jedno: ustna dzierżawa przestaje być „akceptowalna dowodowo”.
4. Akt notarialny jako nowy standard – nie dlatego, że jest wymagany, lecz dlatego, że jest konieczny
Choć ustawa mówi o formie pisemnej, praktyka idzie dalej.
Dlaczego?
Bo tylko akt notarialny:
- daje datę pewną,
- eliminuje spory co do istnienia umowy,
- chroni przed zarzutem obejścia prawa,
- pozwala notariuszowi przeprowadzić czynność sprzedaży.
W 2025/2026 r. coraz częściej obserwujemy:
- odmowy sporządzenia aktów,
- wstrzymanie transakcji,
- żądanie analizy ryzyk gruntowych.
To nie ostrożność notariuszy.
To reakcja na lata chaosu.
5. Najgroźniejszy scenariusz: sprzedaż gruntu z „dzierżawą w tle”
Najpoważniejsze ryzyka, które widzimy w praktyce:
- grunt użytkowany przez osobę trzecią bez umowy
- przelewy „za użytkowanie” bez tytułu prawnego
- brak jasnego statusu pierwokupu
- sprzedaż bez analizy relacji faktycznych
Skutki:
- zablokowanie wpisu do KW,
- interwencja KOWR,
- odpowiedzialność sprzedającego za wadę prawną,
- unieważnienie transakcji.
Formalnie poprawny akt nie chroni przed wadą prawną.
6. Dlaczego analiza prawna stała się koniecznością, a nie „opcją”
W BezpiecznaTransakcja24.pl zajmujemy się dokładnie tym obszarem, który dziś generuje największe ryzyka:
- analizujemy ryzyko prawa pierwokupu,
- weryfikujemy dokumenty przed notariuszem,
- przygotowujemy bezpieczne zapisy do aktu,
- chronimy transakcję przed zakwestionowaniem.
To nie jest „dodatkowa usługa”.
To warunek bezpiecznej sprzedaży gruntu w 2026 roku.
7. Podsumowanie
Jeżeli:
- sprzedajesz grunt,
- kupujesz ziemię rolną lub inwestycyjną,
- słyszysz „dzierżawa jest, ale nie ma umowy”,
to nie masz transakcji bez ryzyka.
Analiza ryzyk transakcyjnych – 24h
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Teza końcowa (doktrynalna)
Ustne dzierżawy nie znikają dlatego, że są „niewygodne”.
Znikają, bo wypaczyły obrót gruntami.
Prawo wraca do swojej funkcji: porządkować, a nie tolerować fikcję.
W BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzamy, zanim prawo sprawdzi Ciebie.
Przeczytaj także:
Działka bez księgi wieczystej – czy można ją kupić i jak się zabezpieczyć? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dzialka-bez-ksiegi-wieczystej-czy-mozna-ja
Kupno działki przy rzece – ukryte ryzyka, o których nikt nie mówi [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-dzialki-przy-rzece-ukryte-ryzyka-o
Kupujesz działkę przy cmentarzu? Sprawdź, czy w ogóle możesz tam budować (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-dzialke-przy-cmentarzu-sprawdz-czy
Działka z rowem melioracyjnym – czyj jest rów i co wolno z nim zrobić?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dzialka-z-rowem-melioracyjnym-czyj-jest-row
Kupno działki rolnej z ukrytymi wadami – czego nie widać na zdjęciach?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-dzialki-rolnej-z-ukrytymi-wadami-czego
Czy budynki jednorodzinne ujawnia się w księdze wieczystej?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-budynki-jednorodzinne-ujawnia-sie-w
Dom stoi, ale formalnie jest „budynkiem gospodarczym”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dom-stoi-ale-formalnie-jest-budynkiem
#dzierżawagruntów
#prawoNieruchomości
#obrótziemią
#umowadzierżawy
#pierwokup
#prawoRolne
#dzierżawaRolna
#gruntyRolne
#nieruchomościRolne
#aktyNotarialne
#prawoCywilne
#profesorprawa
#bezpiecznaTransakcja
#BezpiecznaTransakcja24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.