Dom stoi, ale formalnie jest „budynkiem gospodarczym”
23 gru
1. Klucz: co widnieje w EGiB, a nie w księdze wieczystej
Księga wieczysta opisuje grunt i prawa — a nie cechy budynku.
Natomiast ewidencja gruntów i budynków (EGiB) ujawnia przeznaczenie obiektu. i tu powstaje dramat:
- Dom w rzeczywistości jest mieszkalny
- Dom w EGiB jest gospodarczy / rekreacyjny
- W księdze wieczystej tylko grunt
2. Skutek prawny: SPRZEDAWAĆ się da, ale KREDYTOWO już nie
Bank analizuje nie ogłoszenie i nie zdjęcia, lecz kod budynku.
Jeżeli widzi brak przeznaczenia mieszkalnego = odmowa, a jak nieaktualne parametry = zawieszenie do czasu uzupełnienia
Kupujący gotówkowy przełknie.
Kupujący kredytowy — odpada natychmiast.
3. Najczęstsza praktyczna tragedia: „dom całoroczny” tylko w opisie
W ogłoszeniu: „Dom całoroczny, pełne media, idealny do zamieszkania”
W dokumentacji: rekreacja indywidualna lub gospodarczy, zgłoszenie „letniskowe”, "budynek gospodarczy", brak formalnej zmiany sposobu użytkowania.
Efekt u notariusza: depozyt wstrzymany, bank wstrzymuje przelew, kupujący wycofuje się, zadatek do zwrotu, nawet podwójnie.
4. Kiedy dom przestaje być letniskowy / gospodarczy, a jest mieszkalny?
Formalnie NIE wtedy, gdy ktoś w nim zamieszkał.
Zmiana sposobu użytkowania wymaga:
- zgłoszenia / pozwolenia w PINB,
- dokumentacji powykonawczej,
- odbioru technicznego,
- aktualizacji danych w EGiB,
- dopiero potem akceptacji banku.
Dom „na stałe” zamieszkały nie oznacza dom mieszkalny w sensie prawnym.
5. Dramat sprzedającego: „przecież tu się normalnie żyje…”
Tak, ale:
- kuchnia, łazienka, instalacje bez legalnej zmiany nie czynią z budynku obiektu mieszkalnego,
- sprzedaż „jak mieszkalnego” = wprowadzenie w błąd kupującego (art. 556–576 k.c. rękojmia),
- kupujący może żądać obniżenia ceny lub odstąpienia.
6. A co z meldunkiem?
Jeżeli budynek w ewidencji figuruje jako rekreacyjny lub gospodarczy, kupujący nie uzyska meldunku stałego ani tymczasowego, nawet jeśli faktycznie w nim zamieszka.
Urzędnik weryfikuje nie zdjęcia i nie ogłoszenie, tylko:
- oznaczenie w EGiB,
- przeznaczenie obiektu,
- podstawę użytkowania.
Dom, który funkcjonuje „jak mieszkalny” we wspólnej narracji, nie staje się mieszkalny w świetle prawa.
Skutki dla kupującego
- brak meldunku - brak możliwości zmian urzędowych
- problemy z świadczeniami, programami gminnymi, rejestracją pojazdu
- brak „centrum życiowego” uznawanego przez urząd
- problemy z interpretacją podatkową (zamieszkiwanie w budynku nieprzeznaczonym do tego)
7. Domy rekreacyjne po pandemii
Po COVID:
- tysiące Polaków przekształciło „letniskowe” w całoroczne,
- ale bez formalności.
Teraz:
- chcą sprzedać,
- kupujący ma kredyt,
- system blokuje.
8. Sygnały ostrzegawcze dla kupującego
Jeżeli w ogłoszeniu widzisz:
- „do mieszkania całorocznego”
- „zaadaptowany na dom”
- „pełne media, choć rekreacyjny”
- „letniskowy, ale z ogrzewaniem”
to nie są poetyckie dodatki, to krzyk, że EGiB ma inny wpis niż życie.
Podobne artykuły:
Kupno nieruchomości w zabudowie szeregowej z przesuniętymi granicami — czy bank udzieli kredytu?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-nieruchomosci-w-zabudowie-szeregowej-z
Kupno działki przy rzece – ukryte ryzyka, o których nikt nie mówi [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-dzialki-przy-rzece-ukryte-ryzyka-o
Dom lub garaż postawiony częściowo na cudzej działce – kto za to odpowiada? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dom-lub-garaz-postawiony-czesciowo-na-cudzej
Działka z rowem melioracyjnym – czyj jest rów i co wolno z nim zrobić?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dzialka-z-rowem-melioracyjnym-czyj-jest-row
Czy budynki jednorodzinne ujawnia się w księdze wieczystej?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-budynki-jednorodzinne-ujawnia-sie-w
Kupujesz dom rekreacyjny lub gospodarczy, który funkcjonuje jak mieszkalny?
Sprawdzimy dokumenty i wyjaśnimy, jakie skutki ma to przy sprzedaży i kredycie — zanim wejdziesz do kancelarii.
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
jeżeli masz wątpliwości, po prostu napisz
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.