Działka bez księgi wieczystej – czy można ją kupić i jak się zabezpieczyć? [Poradnik 2025]

Co to znaczy „działka bez księgi wieczystej”?

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą.

Jednak w praktyce wiele działek, zwłaszcza starszych, rolnych lub po podziałach, nie ma jeszcze księgi — są one ujawnione tylko w ewidencji gruntów i budynków.

To oznacza, że istnieją w sensie geodezyjnym, ale nie w sensie prawnym.

Nie mają potwierdzonego tytułu własności w systemie sądowym.

Czy można kupić działkę bez księgi wieczystej?

Tak — można, ale z ogromną ostrożnością.

Sprzedaż jest dopuszczalna, jeśli sprzedający udowodni swoje prawo własności innym dokumentem, np.:

• aktem własności ziemi (AWZ),
• postanowieniem sądu o nabyciu własności,
• decyzją administracyjną o uwłaszczeniu,
• starym aktem notarialnym,
• postanowieniem o dziale spadku lub zniesieniu współwłasności.

Jednak w praktyce, dopóki nie ma księgi wieczystej, nie można sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona roszczeniem, hipoteką lub prawem osób trzecich.

Ryzyka zakupu działki bez KW

• Niepewność co do właściciela – nie wiadomo, czy osoba sprzedająca faktycznie jest właścicielem.
• Roszczenia spadkowe lub majątkowe – ktoś inny może wystąpić o prawo do tej działki.
• Zasiedzenie – nieruchomość może zostać zasiedziana przez osobę trzecią.
• Brak możliwości finansowania bankowego – bank nie udzieli kredytu, bo nie ma możliwości ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.
• Brak jawności prawnej – nie można ustalić, czy działka nie jest obciążona prawem drogi, służebnością lub egzekucją.

Jak się zabezpieczyć przy zakupie działki bez księgi wieczystej?

1. Żądaj pełnej dokumentacji własności

Poproś sprzedającego o:

• oryginał aktu własności ziemi (AWZ),
• aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• zaświadczenie ze zbioru dokumentów z sądu wieczystoksięgowego, o ile jest prowadzony,
• ostateczną decyzję administracyjną lub prawomocne orzeczenie sądu,
• dokumenty spadkowe (jeśli działka pochodzi ze spadku).

Nie akceptuj kserokopii ani niepodpisanych odpisów.

2. Sprawdź dane w ewidencji gruntów

Złóż wniosek w starostwie o:

• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej.

Tam znajdziesz numer działki, właściciela, powierzchnię i rodzaj użytku.

3. Ustal, czy działka może mieć założoną księgę

Zlecaj przygotowanie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej.

Wniosek (formularz KW-ZAL) może złożyć właściciel lub jego następca prawny.

Warto to zrobić jeszcze przed podpisaniem aktu sprzedaży, by uniknąć sytuacji, że sąd odmówi założenia KW z powodu niejasnego tytułu.

4. Zawieraj umowę przedwstępną pod warunkiem

W przypadku braku KW, notariusz może sporządzić umowę przedwstępną, z wpisanym obowiązkiem sprzedającego do założenia KW.

Wnioski

Zakup działki bez księgi wieczystej to nie transakcja, to ryzyko prawne w czystej postaci.

Dopóki sąd nie założy księgi, nie istnieje żadne narzędzie, które chroniłoby Cię przed roszczeniami osób trzecich.

Zawsze żądaj dokumentów źródłowych, zawieraj umowę przedwstępną pod warunkiem założenia księgi wieczystej.

Jeśli nie masz pewności – zleć analizę prawną. Czasem warto zapłacić za opinię, niż stracić 300 000 zł na działce, która nigdy nie była własnością sprzedającego.

nie ryzykuj, skontaktuj się z prawnikiem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

#BezpiecznaTransakcja24 #działkaBezKsięgi #księgaWieczysta #prawoNieruchomości #prawoGruntowe #prawoNieruchomości #działka2025 #aktNotarialny #bezpiecznatransakcja #prawo #sprawdźZanimKupisz #nieruchomości