Czy budynki jednorodzinne ujawnia się w księdze wieczystej?
22 gru
1. Budynków jednorodzinnych nie ujawnia się w KW
W księdze wieczystej prowadzonej dla działki zabudowanej domem jednorodzinnym wpisuje się:
- dane gruntu,
- właściciela,
- obciążenia (hipoteka, służebności, roszczenia),
- ograniczenia.
Nie ujawnia się natomiast:
- kubatury,
- roku budowy,
- standardu,
- metrażu użytkowego domu,
- ani samego faktu istnienia budynku.
KW nie służy do „katalogowania budynków”, tylko do ujawniania praw rzeczowych.
2. Kiedy KW ujawnia budynki?
Nie w przypadku domów jednorodzinnych.
Wyjątki dotyczą budynków wielolokalowych / wielomieszkaniowych, w których ujawnia się wyodrębnione lokale:
- założenie oddzielnych ksiąg dla lokali,
- ujawnienie udziału w nieruchomości wspólnej,
- wskazanie części wspólnych budynku.
3. A co z zabudową szeregową i bliźniaczą?
Tu również:
- nie ujawnia się „budynku”,
- ujawnia się działki,
- przy wyodrębnieniu — lokale (choć w domach tego typu rzadziej się to robi).
4. Skąd więc dane o metrażu i istnieniu domu?
Nie z KW.
Prawidłowe źródła:
- EGiB (ewidencja gruntów i budynków),
- PINB – decyzja o pozwoleniu / użytkowaniu,
- inwentaryzacja powykonawcza,
- projekt budowlany i geodezyjny.
Dlatego bank, nawet mając KW, zawsze weryfikuje EGiB i PINB, aby potwierdzić istnienie budynku i jego parametry.
5. Bank odmawia, bo w KW nie ma domu
Dla wielu kupujących brzmi to absurdalnie:
„Dom stoi, mieszkam tu 20 lat, a w KW nie ma ani słowa?”
Bank odpowiada:
- „KW to grunt, nie katalog budynków”.
- „Proszę dostarczyć dokumenty potwierdzające legalność i parametry budynku”.
Stąd blokady kredytów i opóźnienia przy:
- domach po rozbudowie,
- domach oddanych dawno temu bez aktualizacji dokumentacji,
- budynkach nieujętych w EGiB.
6. Samowola, rozbudowa, nadbudowa – nie ujawnisz tego w KW
KW nie aktualizuje się w zakresie części składowych gruntu.
Błędne myślenie sprzedających:
- „rozbudowałem, to wpiszą”
- „dołożyłem piętro, trzeba zmienić KW”
Sąd odmówi, bo bryła budynku nie jest przedmiotem wpisu.
Aktualizuje się:
- EGiB,
- dokumentację budowlaną.
Nie księgę.
7. Dlaczego to budzi tyle nieporozumień?
Bo przy mieszkaniach w blokach ujawnia się lokal, a wielu sprzedających przekłada ten schemat na domy:
- „skoro mieszkanie ma KW, mój dom też powinien”
Nie.
KW mieszkania = odrębna własność lokalu + udział w nieruchomości wspólnej.
KW domu = grunt, bez opisu budynku.
Przeczytaj również:
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Aktualizacja księgi wieczystej po spadku — skutki braku ujawnienia i błędy w praktyce sądowej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/aktualizacja-ksiegi-wieczystej-po-spadku
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
Dom lub garaż postawiony częściowo na cudzej działce – kto za to odpowiada? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dom-lub-garaz-postawiony-czesciowo-na-cudzej
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Zanim staniesz u notariusza, dobrze wiedzieć wszystko.
Zweryfikujemy KW, historię wpisów, wzmianek i dokumenty tak, aby transakcja przebiegła bez stresu
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Masz pytania? Napisz do nas
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.