„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
8 lut
Państwo Kowalscy sprzedawali nieruchomość niezabudowaną — atrakcyjną działkę budowlaną pod miastem.
Kupujący, przedstawiony przez pośrednika, sprawiał wrażenie wiarygodnego:
biznesmen, elegancki, konkretny, zapewniający o „natychmiastowej płatności po akcie”.
W akcie notarialnym znalazł się zapis:
„Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny sprzedaży w terminie 2 dni roboczych od dnia podpisania aktu notarialnego, przelewem na rachunek bankowy Sprzedających., i co do zapłaty ceny poddaje się na rzecz sprzedających egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc”
Kowalscy nie widzieli w tym nic groźnego — notariusz potwierdził, że zapis jest zgodny z prawem, a pośrednik uspokajał:
„To standard, nikt nie trzyma gotówki w kieszeni. Przelew pójdzie jutro.”
Akt podpisany. Działka sprzedana… a pieniędzy brak
Akt notarialny podpisano w piątek.
Kupujący zapewnił, że przelew zleci natychmiast po wyjściu z kancelarii.
W sobotę sprzedający sprawdzili konto — pusto.
W poniedziałek – dalej nic.
Gdy próbowali skontaktować się z kupującym, jego telefon był wyłączony.
Pośrednik nie odbierał.
Następnego dnia: szok
We wtorek, dzień po terminie płatności, Kowalscy sprawdzili księgę wieczystą.
Okazało się, że w dziale II pojawiła się kolejna wzmianka, czyli ich była działka została już przepisana na kolejnego nabywcę — nowego właściciela, który kupił ją od tego samego kupującego… u innego notariusza.
Było to całkowicie legalne.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
„Umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność z chwilą jej zawarcia.”
A to oznacza, że sprzedający tracą własność natychmiast po podpisaniu aktu, nawet jeśli cena nie została jeszcze zapłacona.
Nie można sprzedać nieruchomości „pod warunkiem zapłaty” ani „z zastrzeżeniem terminu” — takie zastrzeżenia są nieważne z mocy prawa.
Zabezpiecz pieniądze, zanim złożysz podpis.
BezpiecznaTransakcja24.pl — sprawdzamy, blokujemy ryzyko, pilnujemy zapłaty.
Napisz do nas i opisz problem:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Prawne skutki
Kowalscy pozostali bez pieniędzy i bez działki.
Nie mogli już żądać jej zwrotu od nowego nabywcy — bo działał w dobrej wierze.
Została im jedynie droga cywilna przeciwko pierwotnemu kupującemu, który… zniknął.
Sprawa trafiła do prokuratury, ale odzyskanie pieniędzy jest praktycznie niemożliwe.
Analiza błędów
- Zaufanie do pośrednika i „standardowych zapisów”.
- Brak zabezpieczenia płatności to w praktyce otwarte drzwi dla oszustów.
- Zapis o 2-dniowym terminie zapłaty.
- Własność przeszła natychmiast po podpisaniu aktu – a sprzedający utracili wszelką kontrolę.
- Brak rachunku depozytowego.
- Gdyby środki zostały zdeponowane przed podpisaniem aktu, notariusz nie mógłby go sfinalizować bez potwierdzenia wpłaty.
- Nieświadomość skutków prawnych.
- Wiele osób nie wie, że sprzedaży nieruchomości nie można uzależnić od zapłaty – to nie zakup towaru, tylko przeniesienie prawa własności z mocy ustawy.
Jak można było tego uniknąć?
✅ Wymagaj depozytu notarialnego lub rachunku escrow.
Pieniądze powinny być zablokowane wcześniej i zwolnione dopiero po podpisaniu aktu.
✅ Nie podpisuj aktu, dopóki środki nie są zabezpieczone.
Sama umowa, nawet notarialna, nie gwarantuje zapłaty.
✅ Zasięgnij porady prawnika przed podpisaniem.
Notariusz ma obowiązek sporządzić akt zgodnie z wolą stron – ale nie ocenia, czy jest to dla Ciebie bezpieczne.
✅ Unikaj presji czasu.
Hasła typu „zróbmy to szybko, bo bank się zamknie” są klasycznym narzędziem manipulacji.
Wniosek
Sprzedając nieruchomość, możesz stracić wszystko w jeden dzień — wystarczy, że podpiszesz akt bez zabezpieczenia ceny.
Kupujący, który nie zapłacił, nadal staje się właścicielem i może natychmiast sprzedać działkę dalej.
Prawo dopuszcza taki scenariusz.
Dlatego technologia i procedury weryfikacyjne są dziś niezbędne.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
Notariusz sporządza akt.
My zabezpieczamy Twoje pieniądze.
Sprawdź dokumenty i schemat transakcji zanim podpiszesz.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Najczęściej zadawane pytania
Czy po podpisaniu aktu notarialnego, a bez zapłaty, tracę własność działki?
Czy kupujący może sprzedać nieruchomość dalej, jeśli mi nie zapłacił?
Czy notariusz odpowiada za brak zapłaty ceny sprzedaży?
Jak zabezpieczyć zapłatę przy sprzedaży działki?
Czy można cofnąć akt notarialny, jeśli nie dostałem pieniędzy?
Czy zapis „zapłata w terminie kilku dni” jest bezpieczny?
Czy sprzedaż nieruchomości można uzależnić od zapłaty ceny?
Co to jest depozyt notarialny i czy naprawdę chroni sprzedającego?
Czy art. 777 k.p.c. gwarantuje otrzymanie pieniędzy?
Czy mogę odzyskać działkę, jeśli nowy nabywca był w dobrej wierze?
Jakie błędy najczęściej popełniają sprzedający działki?
Czy pośrednik ponosi odpowiedzialność, jeśli kupujący nie zapłacił?
Ile trwa dochodzenie pieniędzy od nieuczciwego kupującego?
Czy sprzedaż działki bez depozytu to ryzyko oszustwa?
Jak sprawdzić, czy transakcja sprzedaży jest bezpieczna przed podpisaniem aktu?
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.