„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
20 gru
Państwo Kowalscy sprzedawali nieruchomość niezabudowaną — atrakcyjną działkę budowlaną pod miastem.
Kupujący, przedstawiony przez pośrednika, sprawiał wrażenie wiarygodnego:
biznesmen, elegancki, konkretny, zapewniający o „natychmiastowej płatności po akcie”.
W akcie notarialnym znalazł się zapis:
„Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny sprzedaży w terminie 2 dni roboczych od dnia podpisania aktu notarialnego, przelewem na rachunek bankowy Sprzedających., i co do zapłaty ceny poddaje się na rzecz sprzedających egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc”
Kowalscy nie widzieli w tym nic groźnego — notariusz potwierdził, że zapis jest zgodny z prawem, a pośrednik uspokajał:
„To standard, nikt nie trzyma gotówki w kieszeni. Przelew pójdzie jutro.”
Akt podpisany. Działka sprzedana… a pieniędzy brak
Akt notarialny podpisano w piątek.
Kupujący zapewnił, że przelew zleci natychmiast po wyjściu z kancelarii.
W sobotę sprzedający sprawdzili konto — pusto.
W poniedziałek – dalej nic.
Gdy próbowali skontaktować się z kupującym, jego telefon był wyłączony.
Pośrednik nie odbierał.
Następnego dnia: szok
We wtorek, dzień po terminie płatności, Kowalscy sprawdzili księgę wieczystą.
Okazało się, że w dziale II pojawiła się kolejna wzmianka, czyli ich była działka została już przepisana na kolejnego nabywcę — nowego właściciela, który kupił ją od tego samego kupującego… u innego notariusza.
Było to całkowicie legalne.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
„Umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność z chwilą jej zawarcia.”
A to oznacza, że sprzedający tracą własność natychmiast po podpisaniu aktu, nawet jeśli cena nie została jeszcze zapłacona.
Nie można sprzedać nieruchomości „pod warunkiem zapłaty” ani „z zastrzeżeniem terminu” — takie zastrzeżenia są nieważne z mocy prawa.
Prawne skutki
Kowalscy pozostali bez pieniędzy i bez działki.
Nie mogli już żądać jej zwrotu od nowego nabywcy — bo działał w dobrej wierze.
Została im jedynie droga cywilna przeciwko pierwotnemu kupującemu, który… zniknął.
Sprawa trafiła do prokuratury, ale odzyskanie pieniędzy jest praktycznie niemożliwe.
Analiza błędów
- Zaufanie do pośrednika i „standardowych zapisów”.
- Brak zabezpieczenia płatności to w praktyce otwarte drzwi dla oszustów.
- Zapis o 2-dniowym terminie zapłaty.
- Własność przeszła natychmiast po podpisaniu aktu – a sprzedający utracili wszelką kontrolę.
- Brak rachunku depozytowego.
- Gdyby środki zostały zdeponowane przed podpisaniem aktu, notariusz nie mógłby go sfinalizować bez potwierdzenia wpłaty.
- Nieświadomość skutków prawnych.
- Wiele osób nie wie, że sprzedaży nieruchomości nie można uzależnić od zapłaty – to nie zakup towaru, tylko przeniesienie prawa własności z mocy ustawy.
Jak można było tego uniknąć?
✅ Wymagaj depozytu notarialnego lub rachunku escrow.
Pieniądze powinny być zablokowane wcześniej i zwolnione dopiero po podpisaniu aktu.
✅ Nie podpisuj aktu, dopóki środki nie są zabezpieczone.
Sama umowa, nawet notarialna, nie gwarantuje zapłaty.
✅ Zasięgnij porady prawnika przed podpisaniem.
Notariusz ma obowiązek sporządzić akt zgodnie z wolą stron – ale nie ocenia, czy jest to dla Ciebie bezpieczne.
✅ Unikaj presji czasu.
Hasła typu „zróbmy to szybko, bo bank się zamknie” są klasycznym narzędziem manipulacji.
Wniosek
Sprzedając nieruchomość, możesz stracić wszystko w jeden dzień — wystarczy, że podpiszesz akt bez zabezpieczenia ceny.
Kupujący, który nie zapłacił, nadal staje się właścicielem i może natychmiast sprzedać działkę dalej.
Prawo dopuszcza taki scenariusz.
Dlatego technologia i procedury weryfikacyjne są dziś niezbędne.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.