„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć

Państwo Kowalscy sprzedawali nieruchomość niezabudowaną — atrakcyjną działkę budowlaną pod miastem.

Kupujący, przedstawiony przez pośrednika, sprawiał wrażenie wiarygodnego:

biznesmen, elegancki, konkretny, zapewniający o „natychmiastowej płatności po akcie”.

W akcie notarialnym znalazł się zapis:

„Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny sprzedaży w terminie 2 dni roboczych od dnia podpisania aktu notarialnego, przelewem na rachunek bankowy Sprzedających., i co do zapłaty ceny poddaje się na rzecz sprzedających egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc”

Kowalscy nie widzieli w tym nic groźnego — notariusz potwierdził, że zapis jest zgodny z prawem, a pośrednik uspokajał:

„To standard, nikt nie trzyma gotówki w kieszeni. Przelew pójdzie jutro.”

Akt podpisany. Działka sprzedana… a pieniędzy brak

Akt notarialny podpisano w piątek.

Kupujący zapewnił, że przelew zleci natychmiast po wyjściu z kancelarii.

W sobotę sprzedający sprawdzili konto — pusto.

W poniedziałek – dalej nic.

Gdy próbowali skontaktować się z kupującym, jego telefon był wyłączony.

Pośrednik nie odbierał.

Następnego dnia: szok

We wtorek, dzień po terminie płatności, Kowalscy sprawdzili księgę wieczystą.

Okazało się, że w dziale II pojawiła się kolejna wzmianka, czyli ich była działka została już przepisana na kolejnego nabywcę — nowego właściciela, który kupił ją od tego samego kupującego… u innego notariusza.

Było to całkowicie legalne.

Dlaczego?

Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

„Umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność z chwilą jej zawarcia.”

A to oznacza, że sprzedający tracą własność natychmiast po podpisaniu aktu, nawet jeśli cena nie została jeszcze zapłacona.

Nie można sprzedać nieruchomości „pod warunkiem zapłaty” ani „z zastrzeżeniem terminu” — takie zastrzeżenia są nieważne z mocy prawa.

Prawne skutki

Kowalscy pozostali bez pieniędzy i bez działki.

Nie mogli już żądać jej zwrotu od nowego nabywcy — bo działał w dobrej wierze.

Została im jedynie droga cywilna przeciwko pierwotnemu kupującemu, który… zniknął.

Sprawa trafiła do prokuratury, ale odzyskanie pieniędzy jest praktycznie niemożliwe.

Analiza błędów

1. Zaufanie do pośrednika i „standardowych zapisów”.
2. Brak zabezpieczenia płatności to w praktyce otwarte drzwi dla oszustów.
3. Zapis o 2-dniowym terminie zapłaty.
4. Własność przeszła natychmiast po podpisaniu aktu – a sprzedający utracili wszelką kontrolę.
5. Brak rachunku depozytowego.
6. Gdyby środki zostały zdeponowane przed podpisaniem aktu, notariusz nie mógłby go sfinalizować bez potwierdzenia wpłaty.
7. Nieświadomość skutków prawnych.
8. Wiele osób nie wie, że sprzedaży nieruchomości nie można uzależnić od zapłaty – to nie zakup towaru, tylko przeniesienie prawa własności z mocy ustawy.

Jak można było tego uniknąć?

✅ Wymagaj depozytu notarialnego lub rachunku escrow.

Pieniądze powinny być zablokowane wcześniej i zwolnione dopiero po podpisaniu aktu.

✅ Nie podpisuj aktu, dopóki środki nie są zabezpieczone.

Sama umowa, nawet notarialna, nie gwarantuje zapłaty.

✅ Zasięgnij porady prawnika przed podpisaniem.

Notariusz ma obowiązek sporządzić akt zgodnie z wolą stron – ale nie ocenia, czy jest to dla Ciebie bezpieczne.

✅ Unikaj presji czasu.

Hasła typu „zróbmy to szybko, bo bank się zamknie” są klasycznym narzędziem manipulacji.

Wniosek

Sprzedając nieruchomość, możesz stracić wszystko w jeden dzień — wystarczy, że podpiszesz akt bez zabezpieczenia ceny.

Kupujący, który nie zapłacił, nadal staje się właścicielem i może natychmiast sprzedać działkę dalej.

Prawo dopuszcza taki scenariusz.

Dlatego technologia i procedury weryfikacyjne są dziś niezbędne.

W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.

Skontaktuj się z ekspertem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt