Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
13 sty
1. Mechanizm działania – krok po kroku
Schemat jest zawsze podobny:
- Kupujący wpłaca zadatek symboliczny (np. 5–10 tys. zł).
- Umowa przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego.
- Kupujący nie składa wniosku kredytowego albo deklaruje zakup „za gotówkę”.
- Do księgi wieczystej trafia roszczenie z art. 390 §2 KC.
- Nieruchomość zostaje zablokowana w obrocie.
- Kupujący zaczyna „dostrzegać problemy”: stan techniczny, otoczenie, rynek, koszty.
- Pada propozycja: „Albo obniżamy cenę, albo ja nie podpisuję aktu.”
Kupujący nic nie ryzykuje.
Sprzedający — wszystko.
2. Dlaczego brak kredytu jest kluczowy
W klasycznej transakcji kredytowej kupujący:
- ryzykuje utratę zadatku,
- ponosi koszty bankowe,
- działa pod presją decyzji kredytowej i terminów.
W tym modelu te ryzyka nie istnieją.
Kupujący bez kredytu:
- nie ma deadline’u,
- nie ma instytucji kontrolującej,
- nie ma realnej straty przy zerwaniu umowy.
To fundamentalna nierównowaga kontraktowa, która nie wynika z przepisów, lecz z błędnego zaprojektowania umowy przedwstępnej.
3. Minimalny zadatek – największa iluzja bezpieczeństwa
Zadatek ma funkcję:
- dyscyplinującą,
- kompensacyjną,
- odstraszającą.
Ale tylko wtedy, gdy jego wysokość jest ekonomicznie odczuwalna.
Zadatek w wysokości 1–2% ceny:
- nie zabezpiecza sprzedającego,
- nie motywuje kupującego,
- a jedynie umożliwia wpis roszczenia do KW.
W praktyce kupujący kalkuluje:
„Stracę 5 tys. zł, ale mogę wymusić obniżkę o 50–100 tys. zł.”
To nie negocjacja.
To instrumentalizacja prawa.
4. Dlaczego wpis roszczenia w KW jest realnym narzędziem nacisku
Wpis w dziale III księgi wieczystej powoduje, że:
- nieruchomość staje się praktycznie niesprzedawalna,
- banki odmawiają finansowania,
- nowi nabywcy się wycofują,
- czas działa wyłącznie na korzyść kupującego.
Sprzedający znajduje się w sytuacji:
- presji finansowej,
- presji czasowej,
- presji emocjonalnej.
I to właśnie ten moment jest wykorzystywany do szantażu cenowego.
5. Czy to legalne? Tak.
Czy to nadużycie prawa? Bardzo często – również tak.
W doktrynie prawa cywilnego coraz częściej mówi się o:
- nadużyciu prawa podmiotowego,
- braku współdziałania przy wykonaniu zobowiązania,
- działaniu sprzecznym z celem społeczno-gospodarczym umowy.
Problem polega na tym, że te argumenty są skuteczne tylko wtedy, gdy:
- umowa została źle skonstruowana,
- a sprzedający nie ma narzędzi obrony.
Proces sądowy?
Długi, kosztowny i niepewny.
6. Najbardziej niebezpieczne konfiguracje umów
- minimalny zadatek + akt notarialny
- brak kredytu kupującego
- brak klauzuli wygaszającej roszczenie
- brak sankcji za brak współdziałania
- brak automatycznego wykreślenia wpisu
- brak realnego terminu granicznego
To najczęstsze źródło szantażu cenowego na rynku wtórnym.
7. Jak się zabezpieczyć – jedyne skuteczne rozwiązanie
Nie istnieje „złota klauzula”.
Istnieje prawidłowa konstrukcja umowy.
Obejmuje ona m.in.:
✔ adekwatny zadatek,
✔ warunki wpisu i wykreślenia roszczenia,
✔ sankcje za brak współdziałania,
✔ precyzyjne terminy,
✔ mechanizmy wyjścia bez paraliżu nieruchomości.
To nie jest standard pośredników.
To obszar pracy prawnika od ryzyk transakcyjnych.
8. Dlaczego w takich sprawach konieczna jest BezpiecznaTransakcja24.pl
Właśnie z takimi przypadkami trafiają do nas klienci — zawsze za późno.
Dlatego przy sprzedaży nieruchomości z umową przedwstępną rekomendujemy bezwzględnie:
Sprzedaj z pewnością – Pakiet ELITE (ochrona sprzedającego przed szantażem)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego – 24h (ostatnia realna linia obrony przed podpisem)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
To nie jest koszt.
To zabezpieczenie transakcji wartej setki tysięcy złotych.
Podsumowanie
Najgroźniejsze umowy to nie te, które są wadliwe.
Najgroźniejsze są te, które są formalnie poprawne, ale funkcjonalnie destrukcyjne.
Minimalny zadatek + brak kredytu + wpis roszczenia
to gotowy mechanizm nacisku cenowego.
Jeżeli sprzedajesz nieruchomość — nie podpisuj umowy przedwstępnej bez analizy ryzyk.
Bo formalnie poprawny akt notarialny może być Twoją największą porażką finansową.
Przeczytaj także:
„Nie ustanowię hipoteki, zrobię to po akcie” – i… sprzedający nie zobaczył ani złotówki
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/nie-ustanowie-hipoteki-zrobie-to-po-akcie-i
Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej? https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/co-grozi-sprzedajacemu-ktory-zbywa
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
#szantażcenowy #umowaprzedwstępna #zadatek #księgawieczysta #roszczeniewKW
#sprzedażnieruchomości #ryzykatransakcyjne #prawoNieruchomości
#bezpiecznatransakcja #BT24 #profesorprawa
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.