Dom lub garaż postawiony częściowo na cudzej działce – kto za to odpowiada? [Poradnik 2025]

Skąd się biorą takie sytuacje?

Najczęściej problem wynika z jednej z trzech przyczyn:

• błąd geodezyjny – granice działek zostały źle wyznaczone podczas pomiaru lub nieaktualizowane od lat,
• samowolne przesunięcie ogrodzenia – właściciel „przesunął płot”, żeby „wyrównać teren”,
• błędne dane w ewidencji gruntów – mapa ewidencyjna nie była zgodna ze stanem rzeczywistym (np. po scaleniu lub podziale).

W efekcie część budynku – nawet kilka metrów – może znajdować się poza granicą działki.

To wystarczy, by sprzedaż nieruchomości była ryzykowna prawnie.

Co mówi prawo? (art. 151 Kodeksu cywilnego)

Zgodnie z art. 151 KC:

Jeżeli przy wznoszeniu budynku przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu może żądać odpowiedniego wynagrodzenia, a nawet przeniesienia własności zajętej części na budującego – za zapłatą odpowiedniej sumy.

Oznacza to, że:

• jeżeli budujący nie wiedział, że przekracza granicę – może zapłacić odszkodowanie lub wykupić pas gruntu,
• ale jeśli zrobił to świadomie, właściciel sąsiedniego gruntu może żądać rozbiórki części budynku.

Przykład z praktyki

Pan Marek postawił garaż „na granicy działki”.

Po kilku latach nowy sąsiad zlecił pomiar geodezyjny i okazało się, że 25 cm ściany garażu stoi na jego gruncie.

Co mógł zrobić sąsiad?

• żądać odszkodowania,
• żądać przeniesienia własności tej części gruntu,
• a w przypadku świadomego naruszenia – rozbiórki.

Sprawa trafiła do sądu – i choć szkoda była minimalna, sąd nakazał uregulowanie stanu prawnego, bo garaż „naruszał cudze prawo własności”.

Kto ponosi odpowiedzialność?

W zależności od okoliczności:

Błąd geodety przy wytyczeniu granic - geodeta (odpowiedzialność zawodowa + OC)

Budowa bez weryfikacji granic - inwestor (budujący)

Nabycie działki z istniejącym budynkiem na cudzym gruncie - sprzedający – jeśli wiedział i nie ujawnił

Sprzedaż nieruchomości z błędnymi granicami - odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi za wady prawne (art. 556 KC)

Czy można sprzedać nieruchomość z takim problemem?

Tak, ale z ogromnym ryzykiem.

Taka działka ma wadę prawną (art. 556 KC), bo jej granice nie odpowiadają stanowi faktycznemu.

Kupujący może po transakcji:

• żądać obniżenia ceny,
• albo nawet odstąpić od umowy, jeśli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.

W praktyce – większość notariuszy odradza podpisanie aktu, dopóki granice nie zostaną uregulowane.

Banki nie udzielają kredytu na zakup nieruchomości z wadą prawną.

Co można zrobić, gdy budynek stoi częściowo na cudzym gruncie?

Są trzy legalne drogi rozwiązania problemu:

• Umowa o przeniesienie własności części gruntu – właściciel „zajętego” fragmentu sprzedaje go inwestorowi (wymaga aktu notarialnego).
• Służebność gruntowa – jeśli przesunięcie jest niewielkie i nieopłacalne do wykupu.
• Postępowanie sądowe o rozgraniczenie lub zasiedzenie – gdy strony nie mogą dojść do porozumienia.

Kiedy wchodzi w grę zasiedzenie?

Jeżeli inwestor użytkuje cudzy grunt od ponad 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze), może wystąpić o zasiedzenie zajętej części działki.

To jednak wymaga:

• dowodów (np. pomiarów, zdjęć, rachunków za budowę),
• i postępowania sądowego z udziałem właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Jak się zabezpieczyć przy zakupie?

Zanim podpiszesz akt notarialny, zawsze sprawdź:

✅ mapę ewidencyjną z geoportalu,

✅ wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej

✅ czy ogrodzenie i budynki są w granicach działki,

✅ i – jeśli coś budzi wątpliwości – zleć geodezyjną weryfikację granic.

W razie wątpliwości – warto skorzystać z pomocy prawnej lub usług takich jak

BezpiecznaTransakcja24.pl, gdzie sprawdzane są mapy, granice, KW i ewentualne kolizje prawne.

Skontaktuj się z nami: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Podsumowanie

Dom lub garaż postawiony na cudzej działce to nie tylko spór sąsiedzki – to realne ryzyko utraty części nieruchomości lub kosztownej rozbiórki.

Dlatego przed każdą transakcją:

✔️ sprawdź granice,

✔️ zweryfikuj KW,

✔️ i zabezpiecz się prawnie.

(SEO)

dom na cudzej działce, garaż na cudzym gruncie, budynek poza granicą działki, błąd geodezyjny granice działki, art. 151 KC budowa na cudzym gruncie, odpowiedzialność za budowę na cudzym gruncie, rozgraniczenie działek 2025, zasiedzenie części gruntu, sprzedaż działki z błędnymi granicami