Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
27 paź
Co mówi prawo?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą podpisania aktu notarialnego.
Do tego momentu:
- kupujący nie jest właścicielem,
- sprzedający nadal może dysponować nieruchomością,
- a sama umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności.
Dlatego zapłata przed aktem to płatność bez podstawy prawnej (tzw. świadczenie nienależne – art. 410 k.c.).
Jeśli akt nie zostanie podpisany — kupujący może nie odzyskać pieniędzy, a dochodzenie roszczeń w sądzie trwa miesiącami.
Ryzyka zapłaty przed aktem notarialnym
- Brak gwarancji podpisania aktu – sprzedający może się rozmyślić, umrzeć lub zmienić warunki.
- Zajęcie komornicze lub hipoteka – w międzyczasie może zostać wpisane roszczenie, które obciąży nieruchomość.
- Nieuczciwi pośrednicy – zdarza się, że środki trafiają na konto osoby trzeciej, niebędącej właścicielem.
- Odmowa notariusza – jeśli brakuje dokumentów, notariusz nie dokona czynności, mimo że pieniądze już poszły.
- Podatek od nieujawnionych źródeł (75%) – jeśli przelew nie ma podstawy w akcie notarialnym, urząd skarbowy może zakwestionować źródło pieniędzy.
A co z zadatkiem lub zaliczką?
Zadatek i zaliczka to inne instytucje prawne niż zapłata ceny.
- Zadatek (art. 394 k.c.) – zabezpiecza wykonanie umowy, ale zwykle nie przekracza kilku procent wartości nieruchomości.
- Zaliczka – może być zwrócona, jeśli do umowy nie dojdzie.
W żadnym wypadku nie należy przekazywać całej ceny przed podpisaniem aktu – nawet jeśli „wszystko jest ustalone” lub „notariusz już przygotowuje umowę”.
Płatność przy akcie – jak wygląda bezpieczny schemat?
W akcie notarialnym wskazuje się dokładny sposób zapłaty:
- przelew na konto sprzedającego po podpisaniu aktu,
- płatność z kredytu hipotecznego (z rachunku technicznego banku),
- depozyt notarialny
Bank nie wypłaci środków wcześniej niż po okazaniu podpisanego aktu – i to jest mechanizm ochronny.
Jak się zabezpieczyć?
Jeżeli strony nie mogą się spotkać w tym samym momencie (np. przy transakcjach między miastami lub krajami), najbezpieczniejsze są trzy rozwiązania:
- Depozyt notarialny – notariusz przechowuje środki i wypłaca je dopiero po dokonaniu czynności.
- Płatność kredytowa z rachunku technicznego banku – środki trafiają bezpośrednio na rachunek sprzedającego po podpisaniu aktu.
Uwaga:
notariusz nie jest pośrednikiem finansowym — nie sprawdza, czy pieniądze faktycznie wpłynęły.
To nie jego obowiązek, a błędne przekonanie o „zabezpieczeniu przez notariusza” jest jednym z najczęstszych mitów wśród kupujących.
Aspekt prawny i orzecznictwo
- „Świadczenie dokonane przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości nie ma podstawy prawnej i może być traktowane jako nienależne.”
- organy podatkowe wskazują, że przelewy dokonane przed zawarciem aktu mogą rodzić skutki podatkowe,
- w tym podejrzenie o nieujawnione źródła przychodu.
Wniosek
Zapłata za nieruchomość przed aktem notarialnym to nie tylko ryzyko utraty pieniędzy, ale też potencjalne problemy podatkowe i prawne.
Dlatego warto pamiętać:
Bez podpisanego aktu – nie ma sprzedaży. Bez aktu – nie ma zapłaty.
Zabezpiecz się, zanim podpiszesz.
Wejdź na https://bezpiecznatransakcja24.pl/nasza-oferta
i sprawdź, jak przeprowadzić transakcję w pełni legalnie i bezpiecznie.
Artykułu powiązane:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-splacic-cudzy-kredyt-przy
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-placi-czynsz-po-sprzedazy-mieszkania
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platnosc-na-jedno-konto-przy-wielu
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
SEO
„czy można zapłacić za mieszkanie przed aktem”,
„płatność przed aktem notarialnym”,
„notariusz a przelew przed podpisaniem”,
„depozyt przy sprzedaży nieruchomości”,
„ryzyko zapłaty przed podpisaniem aktu”,
„czy notariusz odpowiada za zapłatę ceny”.
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.