Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?

Co mówi prawo?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą podpisania aktu notarialnego.

Do tego momentu:

• kupujący nie jest właścicielem,
• sprzedający nadal może dysponować nieruchomością,
• a sama umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności.

Dlatego zapłata przed aktem to płatność bez podstawy prawnej (tzw. świadczenie nienależne – art. 410 k.c.).

Jeśli akt nie zostanie podpisany — kupujący może nie odzyskać pieniędzy, a dochodzenie roszczeń w sądzie trwa miesiącami.

Ryzyka zapłaty przed aktem notarialnym

1. Brak gwarancji podpisania aktu – sprzedający może się rozmyślić, umrzeć lub zmienić warunki.
2. Zajęcie komornicze lub hipoteka – w międzyczasie może zostać wpisane roszczenie, które obciąży nieruchomość.
3. Nieuczciwi pośrednicy – zdarza się, że środki trafiają na konto osoby trzeciej, niebędącej właścicielem.
4. Odmowa notariusza – jeśli brakuje dokumentów, notariusz nie dokona czynności, mimo że pieniądze już poszły.
5. Podatek od nieujawnionych źródeł (75%) – jeśli przelew nie ma podstawy w akcie notarialnym, urząd skarbowy może zakwestionować źródło pieniędzy.

A co z zadatkiem lub zaliczką?

Zadatek i zaliczka to inne instytucje prawne niż zapłata ceny.

• Zadatek (art. 394 k.c.) – zabezpiecza wykonanie umowy, ale zwykle nie przekracza kilku procent wartości nieruchomości.
• Zaliczka – może być zwrócona, jeśli do umowy nie dojdzie.

W żadnym wypadku nie należy przekazywać całej ceny przed podpisaniem aktu – nawet jeśli „wszystko jest ustalone” lub „notariusz już przygotowuje umowę”.

Płatność przy akcie – jak wygląda bezpieczny schemat?

W akcie notarialnym wskazuje się dokładny sposób zapłaty:

• przelew na konto sprzedającego po podpisaniu aktu,
• płatność z kredytu hipotecznego (z rachunku technicznego banku),
• depozyt notarialny

Bank nie wypłaci środków wcześniej niż po okazaniu podpisanego aktu – i to jest mechanizm ochronny.

Jak się zabezpieczyć?

Jeżeli strony nie mogą się spotkać w tym samym momencie (np. przy transakcjach między miastami lub krajami), najbezpieczniejsze są trzy rozwiązania:

1. Depozyt notarialny – notariusz przechowuje środki i wypłaca je dopiero po dokonaniu czynności.
2. Płatność kredytowa z rachunku technicznego banku – środki trafiają bezpośrednio na rachunek sprzedającego po podpisaniu aktu.

Uwaga:

notariusz nie jest pośrednikiem finansowym — nie sprawdza, czy pieniądze faktycznie wpłynęły.

To nie jego obowiązek, a błędne przekonanie o „zabezpieczeniu przez notariusza” jest jednym z najczęstszych mitów wśród kupujących.

Aspekt prawny i orzecznictwo

• „Świadczenie dokonane przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości nie ma podstawy prawnej i może być traktowane jako nienależne.”
• organy podatkowe wskazują, że przelewy dokonane przed zawarciem aktu mogą rodzić skutki podatkowe,
• w tym podejrzenie o nieujawnione źródła przychodu.

Wniosek

Zapłata za nieruchomość przed aktem notarialnym to nie tylko ryzyko utraty pieniędzy, ale też potencjalne problemy podatkowe i prawne.

Dlatego warto pamiętać:

Bez podpisanego aktu – nie ma sprzedaży. Bez aktu – nie ma zapłaty.

Zabezpiecz się, zanim podpiszesz.

Wejdź na https://bezpiecznatransakcja24.pl/nasza-oferta

i sprawdź, jak przeprowadzić transakcję w pełni legalnie i bezpiecznie.

Artykułu powiązane:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-splacic-cudzy-kredyt-przy

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-placi-czynsz-po-sprzedazy-mieszkania

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platnosc-na-jedno-konto-przy-wielu

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w

SEO

„czy można zapłacić za mieszkanie przed aktem”,

„płatność przed aktem notarialnym”,

„notariusz a przelew przed podpisaniem”,

„depozyt przy sprzedaży nieruchomości”,

„ryzyko zapłaty przed podpisaniem aktu”,

„czy notariusz odpowiada za zapłatę ceny”.