Kto płaci czynsz po sprzedaży mieszkania, jeśli sprzedający nadal w nim mieszka? [Poradnik 2025]
20 gru
![Kto płaci czynsz po sprzedaży mieszkania, jeśli sprzedający nadal w nim mieszka? [Poradnik 2025]](https://static.cyberfolks.com/static/img/cpx/tax%20advisor-209224-hi_res.webp)
1. Co mówi prawo – kiedy zmienia się właściciel
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego.
To oznacza, że od tego momentu:
- właścicielem lokalu jest kupujący,
- to on odpowiada wobec wspólnoty lub spółdzielni za czynsz, fundusz remontowy i opłaty eksploatacyjne,
- ale faktycznym użytkownikiem lokalu nadal jest sprzedający.
Powstaje więc klasyczna sytuacja prawna: własność przeszła, ale posiadanie zostało.
2. Kto płaci czynsz i media po sprzedaży
Wspólnota / spółdzielnia
Dla wspólnoty lub spółdzielni liczy się aktualny właściciel – czyli kupujący.
To on widnieje w ewidencji i to do niego kierowane są naliczenia czynszu i opłat.
Nawet jeśli strony ustalą inaczej między sobą, wspólnota nie będzie rozliczać „starego właściciela” – bo po podpisaniu aktu nie ma on już tytułu prawnego do lokalu.
Między stronami umowy
Kwestia tego, kto ma faktycznie ponosić opłaty, może być dowolnie uregulowana w umowie sprzedaży.
Najczęściej strony zapisują, że:
„Sprzedający ma prawo nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu przez okres 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów utrzymania mieszkania, w tym opłat eksploatacyjnych i mediów.”
lub
„Od dnia zawarcia umowy sprzedaży wszelkie opłaty z tytułu korzystania z lokalu ponosi nabywca, z obowiązkiem refakturowania kosztów na sprzedającego.”
W praktyce
- Jeśli w akcie nie zapisano nic o rozliczeniach – obowiązek formalnie spoczywa na kupującym (bo to on jest właścicielem).
- Jednak kupujący może żądać od sprzedającego zwrotu części kosztów za okres, w którym faktycznie korzystał z lokalu.
Sprzedający musi wtedy zwrócić właścicielowi kwotę odpowiadającą wartości czynszu lub opłat eksploatacyjnych za ten okres.
3. Co grozi, jeśli strony nie zapiszą tego w umowie
Jeśli w akcie lub dodatkowej umowie nie określisz zasad użytkowania po sprzedaży:
- kupujący płaci czynsz do wspólnoty (bo to on figuruje w systemie),
- sprzedający „mieszka za darmo”, dopóki nie zostanie wyeksmitowany,
- a spory o rozliczenie często kończą się w sądzie,
- nowy właściciel nie może swobodnie korzystać z mieszkania ani go wynająć.
Takie sytuacje są trudne i emocjonalne, bo formalnie sprzedający nie ma już prawa do lokalu, ale nadal w nim przebywa.
4. Jak się zabezpieczyć – krok po kroku
1. Zapisz w akcie notarialnym zasady korzystania z lokalu
Najprościej:
„Strony ustalają, że sprzedający ma prawo do dalszego korzystania z lokalu przez okres do dnia XX.XX.2025 r., zobowiązując się do ponoszenia wszystkich kosztów eksploatacyjnych oraz czynszu.”
lub, dla precyzji:
„Sprzedający zobowiązuje się do miesięcznego zwrotu kosztów utrzymania lokalu (czynsz, media, wywóz śmieci) w wysokości faktycznie ponoszonych przez nabywcę.”
2. Ustal formę rozliczeń
Najlepiej za pomocą dodatkowej umowy cywilnoprawnej:
- umowy użyczenia lokalu (jeśli nieodpłatnie),
- lub umowy najmu krótkoterminowego (jeśli odpłatnie).
Wtedy kwestie płatności, terminów i ewentualnej kaucji są jasno określone.
3. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy
Przy podpisaniu aktu notarialnego sporządź protokół przekazania mieszkania z:
- datą,
- stanem liczników,
- ustaleniem, kto reguluje media od dnia przekazania.
To później stanowi dowód w razie sporu o rozliczenia.
4. Ustal kaucję lub zatrzymanie części ceny
W praktyce kupujący często zatrzymuje niewielką część ceny (np. 5 000–10 000 zł) do dnia opróżnienia lokalu.
To skuteczny sposób na zmotywowanie sprzedającego do terminowego opuszczenia mieszkania.
Takie rozwiązanie należy jednak jasno wpisać w umowie notarialnej – inaczej notariusz nie może go uwzględnić w akcie.
5. A co, jeśli sprzedający nie chce się wyprowadzić?
Jeżeli sprzedający po upływie uzgodnionego terminu nadal zajmuje mieszkanie, kupujący może:
- wezwać go pisemnie do opuszczenia lokalu,
- wystąpić o zapłatę za bezumowne korzystanie
- ostatecznie – złożyć pozew o eksmisję.
6. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
W takich sytuacjach pomagamy:
- zapisać odpowiednie klauzule w akcie notarialnym,
- przygotować zabezpieczenie płatności lub kaucji,
- a w razie potrzeby – analizujemy istniejącą umowę i wskazujemy ryzyka.
Sprawdź umowę przed podpisaniem
Sprawdzenie umowy przedwstępnej pisemnej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-umowy-przedwstepnej-pisemnej
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Wnioski
- Z chwilą podpisania aktu notarialnego własność przechodzi na kupującego, więc formalnie to on odpowiada wobec wspólnoty za czynsz.
- Jeśli sprzedający nadal mieszka w lokalu, powinien zwrócić koszty użytkowania – najlepiej przez zapisy w akcie lub dodatkową umowę.
- Brak takich ustaleń = ryzyko sporów i nieporozumień.
- Warto zadbać o protokół, kaucję i precyzyjny zapis w umowie.
Przeczytaj także:
Umowa przedwstępna a klauzula o wydanie lokalu – dlaczego warto ją zawrzeć? Pełna analiza prawna. https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/umowa-przedwstepna-a-klauzula-o-wydanie
Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dlugi-czynszowe-poprzedniego-wlasciciela-w
Garaż przypisany do mieszkania? Uważaj, nie możesz go sprzedać osobno! [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/garaz-przypisany-do-mieszkania-uwazaj-nie
Różnice w powierzchni: lokal + pomieszczenie przynależne. Dlaczego w Kw często jest błąd?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/roznice-w-powierzchni-lokal-pomieszczenie
Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-mieszkanie-z-lokatorem-sprawdz-co
Zachęcamy również do skorzystania z naszych innych usług:
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.