Kto płaci czynsz po sprzedaży mieszkania, jeśli sprzedający nadal w nim mieszka? [Poradnik 2025]

1. Co mówi prawo – kiedy zmienia się właściciel

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego.

To oznacza, że od tego momentu:

• właścicielem lokalu jest kupujący,
• to on odpowiada wobec wspólnoty lub spółdzielni za czynsz, fundusz remontowy i opłaty eksploatacyjne,
• ale faktycznym użytkownikiem lokalu nadal jest sprzedający.

Powstaje więc klasyczna sytuacja prawna: własność przeszła, ale posiadanie zostało.

2. Kto płaci czynsz i media po sprzedaży

Wspólnota / spółdzielnia

Dla wspólnoty lub spółdzielni liczy się aktualny właściciel – czyli kupujący.

To on widnieje w ewidencji i to do niego kierowane są naliczenia czynszu i opłat.

Nawet jeśli strony ustalą inaczej między sobą, wspólnota nie będzie rozliczać „starego właściciela” – bo po podpisaniu aktu nie ma on już tytułu prawnego do lokalu.

Między stronami umowy

Kwestia tego, kto ma faktycznie ponosić opłaty, może być dowolnie uregulowana w umowie sprzedaży.

Najczęściej strony zapisują, że:

„Sprzedający ma prawo nieodpłatnego zamieszkiwania w lokalu przez okres 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów utrzymania mieszkania, w tym opłat eksploatacyjnych i mediów.”

lub

„Od dnia zawarcia umowy sprzedaży wszelkie opłaty z tytułu korzystania z lokalu ponosi nabywca, z obowiązkiem refakturowania kosztów na sprzedającego.”

W praktyce

• Jeśli w akcie nie zapisano nic o rozliczeniach – obowiązek formalnie spoczywa na kupującym (bo to on jest właścicielem).
• Jednak kupujący może żądać od sprzedającego zwrotu części kosztów za okres, w którym faktycznie korzystał z lokalu.

Sprzedający musi wtedy zwrócić właścicielowi kwotę odpowiadającą wartości czynszu lub opłat eksploatacyjnych za ten okres.

3. Co grozi, jeśli strony nie zapiszą tego w umowie

Jeśli w akcie lub dodatkowej umowie nie określisz zasad użytkowania po sprzedaży:

• kupujący płaci czynsz do wspólnoty (bo to on figuruje w systemie),
• sprzedający „mieszka za darmo”, dopóki nie zostanie wyeksmitowany,
• a spory o rozliczenie często kończą się w sądzie,
• nowy właściciel nie może swobodnie korzystać z mieszkania ani go wynająć.

Takie sytuacje są trudne i emocjonalne, bo formalnie sprzedający nie ma już prawa do lokalu, ale nadal w nim przebywa.

4. Jak się zabezpieczyć – krok po kroku

1. Zapisz w akcie notarialnym zasady korzystania z lokalu

Najprościej:

„Strony ustalają, że sprzedający ma prawo do dalszego korzystania z lokalu przez okres do dnia XX.XX.2025 r., zobowiązując się do ponoszenia wszystkich kosztów eksploatacyjnych oraz czynszu.”

lub, dla precyzji:

„Sprzedający zobowiązuje się do miesięcznego zwrotu kosztów utrzymania lokalu (czynsz, media, wywóz śmieci) w wysokości faktycznie ponoszonych przez nabywcę.”

2. Ustal formę rozliczeń

Najlepiej za pomocą dodatkowej umowy cywilnoprawnej:

• umowy użyczenia lokalu (jeśli nieodpłatnie),
• lub umowy najmu krótkoterminowego (jeśli odpłatnie).

Wtedy kwestie płatności, terminów i ewentualnej kaucji są jasno określone.

3. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy

Przy podpisaniu aktu notarialnego sporządź protokół przekazania mieszkania z:

• datą,
• stanem liczników,
• ustaleniem, kto reguluje media od dnia przekazania.

To później stanowi dowód w razie sporu o rozliczenia.

4. Ustal kaucję lub zatrzymanie części ceny

W praktyce kupujący często zatrzymuje niewielką część ceny (np. 5 000–10 000 zł) do dnia opróżnienia lokalu.

To skuteczny sposób na zmotywowanie sprzedającego do terminowego opuszczenia mieszkania.

Takie rozwiązanie należy jednak jasno wpisać w umowie notarialnej – inaczej notariusz nie może go uwzględnić w akcie.

5. A co, jeśli sprzedający nie chce się wyprowadzić?

Jeżeli sprzedający po upływie uzgodnionego terminu nadal zajmuje mieszkanie, kupujący może:

• wezwać go pisemnie do opuszczenia lokalu,
• wystąpić o zapłatę za bezumowne korzystanie
• ostatecznie – złożyć pozew o eksmisję.

6. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl

W takich sytuacjach pomagamy:

• zapisać odpowiednie klauzule w akcie notarialnym,
• przygotować zabezpieczenie płatności lub kaucji,
• a w razie potrzeby – analizujemy istniejącą umowę i wskazujemy ryzyka.

Sprawdź umowę przed podpisaniem ➜ BezpiecznaTransakcja24.pl/kontakt

Wnioski

• Z chwilą podpisania aktu notarialnego własność przechodzi na kupującego, więc formalnie to on odpowiada wobec wspólnoty za czynsz.
• Jeśli sprzedający nadal mieszka w lokalu, powinien zwrócić koszty użytkowania – najlepiej przez zapisy w akcie lub dodatkową umowę.
• Brak takich ustaleń = ryzyko sporów i nieporozumień.
• Warto zadbać o protokół, kaucję i precyzyjny zapis w umowie.