Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)
2 lis
1. Co mówi prawo – a czego spółdzielnie „zapominają” dopisać
Spółdzielnia nie może obciążać nowego właściciela długami poprzednika automatycznie.
Wynika to z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że członkowie spółdzielni lub właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania powstałe w czasie, gdy byli właścicielami lub posiadaczami.
Oznacza to, że dług nie „przechodzi” na Ciebie z mocy prawa, jeśli powstał przed podpisaniem aktu notarialnego.
Ale... (bo w prawie zawsze jest „ale”).
Jeżeli spółdzielnia nie rozdzieli należności precyzyjnie na okresy, często dolicza zaległości „hurtowo” i wysyła wezwanie do zapłaty już nowemu właścicielowi.
A ten – z braku wiedzy – często płaci „żeby mieć spokój”.
2. Dwa rodzaje lokali – dwa różne światy prawne
W praktyce znaczenie ma forma prawa do lokalu:
a) Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
To ograniczone prawo rzeczowe, które możesz sprzedać, odziedziczyć i obciążyć hipoteką.
Nie oznacza jednak, że spółdzielnia nie może próbować dochodzić należności „z lokalu”.
W pewnych sytuacjach spółdzielnia może wystąpić do sądu o ustanowienie zastawu na tym prawie, jeśli dług dotyczy tego konkretnego lokalu
Nie odpowiadasz więc osobistym majątkiem, ale lokal może być obciążony roszczeniem.
b) Odrębna własność lokalu
W tym przypadku sytuacja jest jaśniejsza – nowy właściciel nie odpowiada za stare zobowiązania.
Ale uwaga: jeśli dług nie został spłacony, spółdzielnia może blokować wydanie zaświadczenia o braku zaległości, co wstrzymuje wpis w księdze wieczystej i utrudnia finansowanie.
3. Najczęstsze błędy kupujących
- Brak żądania zaświadczenia o braku zaległości – kupujący ufają zapewnieniom sprzedającego albo pośrednika.
Weryfikacja w spółdzielni to pierwszy krok, nie formalność.
Nie wystarczy oświadczenie w akcie notarialnym – to nie jest dokument urzędowy.
- Mylenie dat – spółdzielnie czasem naliczają opłaty „z góry”, a akt notarialny podpisywany jest w środku miesiąca. W efekcie kupujący płaci za okres, w którym formalnie nie był właścicielem. W akcie notarialnym powinien być jasny zapis, kto będzie płacił za czynsz za ten miesiąc.
- Nieprawidłowe rozliczenie mediów i funduszu remontowego – długi z tytułu ciepła, wody, funduszu remontowego są często kumulowane i doliczane po sprzedaży.
- Zakup lokalu po egzekucji lub licytacji – nawet jeśli nabyłeś mieszkanie w drodze przetargu, spółdzielnia może próbować odzyskać należności, powołując się na „zaległości lokalowe”. Warto znać daty: liczy się moment uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
4. Jak się zabezpieczyć przed zakupem
Złota zasada nr 1:
Zawsze żądaj zaświadczenia ze spółdzielni o braku zaległości.
Niech dokument zawiera:
- okres, którego dotyczy,
- wskazanie lokalu,
- podpis osoby upoważnionej,
- pieczęć spółdzielni.
Zasada nr 2:
Jeśli spółdzielnia odmawia wydania zaświadczenia – to czerwona flaga.
Wtedy konieczna jest klauzula w akcie notarialnym o potrąceniu lub zatrzymaniu części ceny do czasu wyjaśnienia zadłużenia.
Zasada nr 3:
W umowie sprzedaży wprowadź zapis:
„Sprzedający oświadcza, że lokal nie posiada zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej, a w razie ich ujawnienia, zobowiązuje się do ich niezwłocznej spłaty.”
To nie jest ozdobnik.
To podstawa do ewentualnego roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne.
5. Kiedy faktycznie odpowiadasz za cudzy dług
- Jeśli nie zgłosiłeś nabycia prawa w spółdzielni – to błąd. Dopóki figurujesz jako „nowy właściciel nieznany”, mogą naliczać opłaty na Ciebie zbiorczo.
- Jeśli dług powstał po zakupie, ale za okres, w którym faktycznie korzystałeś z lokalu – odpowiadasz w pełni.
- Jeśli sprzedający zataił dług, a Ty masz zapis o braku zaległości – przysługuje Ci roszczenie regresowe.
6. Gdzie leży największa pułapka?
Spółdzielnie często stosują tzw. „opłaty wspólne”, które nie są klasycznym czynszem, lecz składką na utrzymanie części wspólnych, dachu, windy itd.
I właśnie te kwoty bywają „rozciągane” na nowego właściciela.
Największy błąd kupujących?
Nie rozróżniają pojęć:
„zadłużenie lokalu” ≠ „zadłużenie właściciela”.
To dwie zupełnie różne rzeczy.
7. Podsumowanie
Jako prawnik mogę powiedzieć jasno:
Kupno mieszkania bez weryfikacji zadłużenia to rosyjska ruletka z pieniędzmi.
Nie pomoże pośrednik, nie pomoże notariusz, jeśli podpiszesz akt bez zaświadczenia.
Prawo daje Ci narzędzia – ale musisz z nich skorzystać, zanim zapłacisz.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#BezpiecznaTransakcja24 #prawo #spółdzielnia #długiczynszowe #spółdzielczeWłasnościowePrawo #nieruchomości2025 #zaświadczenieospłacie #brakzaległości #odpowiedzialnośćkupującego #poradnikprawny #adwokatnieruchomości #bezpiecznatransakcja #kupnomieszkania
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.