Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)

1. Co mówi prawo – a czego spółdzielnie „zapominają” dopisać

Spółdzielnia nie może obciążać nowego właściciela długami poprzednika automatycznie.

Wynika to z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że członkowie spółdzielni lub właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania powstałe w czasie, gdy byli właścicielami lub posiadaczami.

Oznacza to, że dług nie „przechodzi” na Ciebie z mocy prawa, jeśli powstał przed podpisaniem aktu notarialnego.

Ale... (bo w prawie zawsze jest „ale”).

Jeżeli spółdzielnia nie rozdzieli należności precyzyjnie na okresy, często dolicza zaległości „hurtowo” i wysyła wezwanie do zapłaty już nowemu właścicielowi.

A ten – z braku wiedzy – często płaci „żeby mieć spokój”.

2. Dwa rodzaje lokali – dwa różne światy prawne

W praktyce znaczenie ma forma prawa do lokalu:

a) Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

To ograniczone prawo rzeczowe, które możesz sprzedać, odziedziczyć i obciążyć hipoteką.

Nie oznacza jednak, że spółdzielnia nie może próbować dochodzić należności „z lokalu”.

W pewnych sytuacjach spółdzielnia może wystąpić do sądu o ustanowienie zastawu na tym prawie, jeśli dług dotyczy tego konkretnego lokalu

Nie odpowiadasz więc osobistym majątkiem, ale lokal może być obciążony roszczeniem.

b) Odrębna własność lokalu

W tym przypadku sytuacja jest jaśniejsza – nowy właściciel nie odpowiada za stare zobowiązania.

Ale uwaga: jeśli dług nie został spłacony, spółdzielnia może blokować wydanie zaświadczenia o braku zaległości, co wstrzymuje wpis w księdze wieczystej i utrudnia finansowanie.

3. Najczęstsze błędy kupujących

1. Brak żądania zaświadczenia o braku zaległości – kupujący ufają zapewnieniom sprzedającego albo pośrednika.

Weryfikacja w spółdzielni to pierwszy krok, nie formalność.

Nie wystarczy oświadczenie w akcie notarialnym – to nie jest dokument urzędowy.

1. Mylenie dat – spółdzielnie czasem naliczają opłaty „z góry”, a akt notarialny podpisywany jest w środku miesiąca. W efekcie kupujący płaci za okres, w którym formalnie nie był właścicielem. W akcie notarialnym powinien być jasny zapis, kto będzie płacił za czynsz za ten miesiąc.
2. Nieprawidłowe rozliczenie mediów i funduszu remontowego – długi z tytułu ciepła, wody, funduszu remontowego są często kumulowane i doliczane po sprzedaży.
3. Zakup lokalu po egzekucji lub licytacji – nawet jeśli nabyłeś mieszkanie w drodze przetargu, spółdzielnia może próbować odzyskać należności, powołując się na „zaległości lokalowe”. Warto znać daty: liczy się moment uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

4. Jak się zabezpieczyć przed zakupem

Złota zasada nr 1:

Zawsze żądaj zaświadczenia ze spółdzielni o braku zaległości.

Niech dokument zawiera:

• okres, którego dotyczy,
• wskazanie lokalu,
• podpis osoby upoważnionej,
• pieczęć spółdzielni.

Zasada nr 2:

Jeśli spółdzielnia odmawia wydania zaświadczenia – to czerwona flaga.

Wtedy konieczna jest klauzula w akcie notarialnym o potrąceniu lub zatrzymaniu części ceny do czasu wyjaśnienia zadłużenia.

Zasada nr 3:

W umowie sprzedaży wprowadź zapis:

„Sprzedający oświadcza, że lokal nie posiada zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej, a w razie ich ujawnienia, zobowiązuje się do ich niezwłocznej spłaty.”

To nie jest ozdobnik.

To podstawa do ewentualnego roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne.

5. Kiedy faktycznie odpowiadasz za cudzy dług

• Jeśli nie zgłosiłeś nabycia prawa w spółdzielni – to błąd. Dopóki figurujesz jako „nowy właściciel nieznany”, mogą naliczać opłaty na Ciebie zbiorczo.
• Jeśli dług powstał po zakupie, ale za okres, w którym faktycznie korzystałeś z lokalu – odpowiadasz w pełni.
• Jeśli sprzedający zataił dług, a Ty masz zapis o braku zaległości – przysługuje Ci roszczenie regresowe.

6. Gdzie leży największa pułapka?

Spółdzielnie często stosują tzw. „opłaty wspólne”, które nie są klasycznym czynszem, lecz składką na utrzymanie części wspólnych, dachu, windy itd.

I właśnie te kwoty bywają „rozciągane” na nowego właściciela.

Największy błąd kupujących?

Nie rozróżniają pojęć:

„zadłużenie lokalu” ≠ „zadłużenie właściciela”.

To dwie zupełnie różne rzeczy.

7. Podsumowanie

Jako prawnik mogę powiedzieć jasno:

Kupno mieszkania bez weryfikacji zadłużenia to rosyjska ruletka z pieniędzmi.

Nie pomoże pośrednik, nie pomoże notariusz, jeśli podpiszesz akt bez zaświadczenia.

Prawo daje Ci narzędzia – ale musisz z nich skorzystać, zanim zapłacisz.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

#BezpiecznaTransakcja24 #prawo #spółdzielnia #długiczynszowe #spółdzielczeWłasnościowePrawo #nieruchomości2025 #zaświadczenieospłacie #brakzaległości #odpowiedzialnośćkupującego #poradnikprawny #adwokatnieruchomości #bezpiecznatransakcja #kupnomieszkania