Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)
20 gru
1. Co mówi prawo – najem nie wygasa po sprzedaży mieszkania
Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego stanowi:
§1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.”
§2 "Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana".
Oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego to nowy właściciel staje się wynajmującym.
Nie ma znaczenia, czy wiedział o umowie najmu – prawo działa automatycznie.
Innymi słowy: kupujesz mieszkanie z lokatorem → przejmujesz jego prawa i obowiązki.
2. Co z umową najmu – obowiązuje aż do jej wygaśnięcia
Nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu tylko dlatego, że kupił lokal.
Może to zrobić wyłącznie na zasadach określonych w umowie lub w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Typowe błędne przekonania:
- „Po zakupie lokator musi się wyprowadzić.”
- „W akcie notarialnym można go wykreślić.”
- „Wypowiem mu umowę po miesiącu.”
Niestety, żadne z tych stwierdzeń nie jest prawdą.
Nawet jeśli lokator nie płaci czynszu, proces wypowiedzenia i eksmisji trwa miesiącami, a czasem latami.
3. Jakie typy lokatorów są najtrudniejsze do usunięcia
Nie każdy lokator ma ten sam status prawny. Oto trzy przypadki, które często pojawiają się w praktyce:
- Lokator z umową najmu na czas określony – nie można jej wypowiedzieć przed terminem, chyba że narusza obowiązki (np. nie płaci).
- Lokator z prawem dożywocia lub użyczenia – nie można go eksmitować nawet po sprzedaży mieszkania.
- Były właściciel, który nie opuścił lokalu – wymaga odrębnego postępowania sądowego.
Każda z tych sytuacji wymaga innego podejścia prawnego i innego rodzaju zabezpieczenia w umowie kupna.
4. Czy można kupić mieszkanie z lokatorem i go „usunąć”?
Tak – ale tylko zgodnie z prawem. Zanim podpiszesz akt notarialny:
✅ Zażądaj od sprzedającego kopii umowy najmu – dowiedz się, jaki to typ (czas określony, nieokreślony, okazjonalny, instytucjonalny).
✅ Sprawdź, czy lokator płaci czynsz – poproś o potwierdzenie przelewów.
✅ Poproś o oświadczenie lokatora, że zna zamiar sprzedaży lokalu.
✅ W akcie notarialnym dodaj klauzulę, że sprzedający oświadcza, iż poinformował kupującego o lokatorze i przekazuje mu kopię umowy.
Tylko wtedy masz podstawy, by w przyszłości powołać się na ewentualne błędne informacje.
5. Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie z lokatorem?
Nie każdy.
Banki traktują takie mieszkania jako nieruchomości obciążone cudzym prawem, co wpływa na ich wartość i możliwość odzyskania.
W praktyce:
- część banków wymaga opróżnienia lokalu przed wypłatą kredytu,
- inne udzielą finansowania tylko na niższą kwotę,
- a niektóre całkowicie odrzucają wniosek.
Jeśli chcesz kupić mieszkanie z lokatorem na kredyt – poinformuj bank na etapie wniosku, bo zatajenie tego faktu może zostać potraktowane jako niezgodność z oświadczeniem kredytowym.
6. Sprzedaż mieszkania z lokatorem – obowiązki sprzedającego
Sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o istnieniu najmu lub lokatora.
Jeśli tego nie zrobi, naraża się na roszczenia z tytułu wady prawnej rzeczy sprzedanej (art. 556 §1 KC).
Kupujący może żądać:
- obniżenia ceny,
- odstąpienia od umowy,
- a nawet odszkodowania za koszty poniesione w związku z lokatorem.
7. Uwaga na „sprzedaż z lokatorem, który się wyprowadzi po akcie”
To najczęstsza pułapka.
W ogłoszeniu jest dopisek: „lokator opuści lokal w ciągu 2 tygodni od sprzedaży”. Tymczasem – nie ma żadnej gwarancji, że tak się stanie.
Bez prawnie skutecznego porozumienia lub notarialnego oświadczenia o wydaniu lokalu, kupujący może czekać miesiącami, aż lokator się wyprowadzi – albo nigdy.
8. Jak się zabezpieczyć – praktyczny schemat
Przed podpisaniem aktu notarialnego:
- Sprawdź umowę najmu i okres jej obowiązywania.
- Zażądaj oświadczenia lokatora o planowanym opuszczeniu lokalu.
- Poproś notariusza o wpisanie do aktu informacji o lokatorze i treści umowy najmu.
- Jeśli to możliwe – uzyskaj zgodę lokatora na przekazanie kluczy w dniu aktu (najlepiej pisemną).
Po podpisaniu aktu:
- przejmij kaucję i rozliczenia mediów,
- poinformuj lokatora pisemnie, że od teraz Ty jesteś wynajmującym,
- ustal warunki wydania lokalu (jeśli najem się kończy).
9. Przykład z praktyki
Pani Monika kupiła mieszkanie „z lokatorem, który miał się wyprowadzić za miesiąc”. Nie sprawdziła, że umowa najmu była na czas określony – jeszcze przez 2 lata. Lokator przestał płacić, a eksmisja trwała 18 miesięcy. W efekcie Monika przez 2 lata płaciła kredyt za lokal, którego nie mogła użytkować.
Podsumowanie
Kupno mieszkania z lokatorem nie jest zakazane, ale wymaga wiedzy i ostrożności.
To, co wygląda na okazję cenową, może szybko stać się problemem, który ciągnie się latami.
BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzamy, zanim będzie za późno.
Sprawdź transakcję przed zakupem
Nie czekaj aż będzie za późno, skontaktuj się z nami: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Przeczytaj także:
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-eksmitowac-najemce-jesli-w
Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
Płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu – czy to legalne i bezpieczne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platny-adres-do-najmu-okazjonalnego-z
Kto płaci za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego? Wynajmujący czy najemca?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-placi-za-akt-notarialny-do-umowy-najmu
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.