Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)

1. Co mówi prawo – najem nie wygasa po sprzedaży mieszkania

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego stanowi:

§1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.”

§2 "Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana".

Oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego to nowy właściciel staje się wynajmującym.

Nie ma znaczenia, czy wiedział o umowie najmu – prawo działa automatycznie.

Innymi słowy: kupujesz mieszkanie z lokatorem → przejmujesz jego prawa i obowiązki.

2. Co z umową najmu – obowiązuje aż do jej wygaśnięcia

Nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu tylko dlatego, że kupił lokal.

Może to zrobić wyłącznie na zasadach określonych w umowie lub w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Typowe błędne przekonania:

• „Po zakupie lokator musi się wyprowadzić.”
• „W akcie notarialnym można go wykreślić.”
• „Wypowiem mu umowę po miesiącu.”

Niestety, żadne z tych stwierdzeń nie jest prawdą.

Nawet jeśli lokator nie płaci czynszu, proces wypowiedzenia i eksmisji trwa miesiącami, a czasem latami.

3. Jakie typy lokatorów są najtrudniejsze do usunięcia

Nie każdy lokator ma ten sam status prawny. Oto trzy przypadki, które często pojawiają się w praktyce:

• Lokator z umową najmu na czas określony – nie można jej wypowiedzieć przed terminem, chyba że narusza obowiązki (np. nie płaci).
• Lokator z prawem dożywocia lub użyczenia – nie można go eksmitować nawet po sprzedaży mieszkania.
• Były właściciel, który nie opuścił lokalu – wymaga odrębnego postępowania sądowego.

Każda z tych sytuacji wymaga innego podejścia prawnego i innego rodzaju zabezpieczenia w umowie kupna.

4. Czy można kupić mieszkanie z lokatorem i go „usunąć”?

Tak – ale tylko zgodnie z prawem. Zanim podpiszesz akt notarialny:

✅ Zażądaj od sprzedającego kopii umowy najmu – dowiedz się, jaki to typ (czas określony, nieokreślony, okazjonalny, instytucjonalny).

✅ Sprawdź, czy lokator płaci czynsz – poproś o potwierdzenie przelewów.

✅ Poproś o oświadczenie lokatora, że zna zamiar sprzedaży lokalu.

✅ W akcie notarialnym dodaj klauzulę, że sprzedający oświadcza, iż poinformował kupującego o lokatorze i przekazuje mu kopię umowy.

Tylko wtedy masz podstawy, by w przyszłości powołać się na ewentualne błędne informacje.

5. Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie z lokatorem?

Nie każdy.

Banki traktują takie mieszkania jako nieruchomości obciążone cudzym prawem, co wpływa na ich wartość i możliwość odzyskania.

W praktyce:

• część banków wymaga opróżnienia lokalu przed wypłatą kredytu,
• inne udzielą finansowania tylko na niższą kwotę,
• a niektóre całkowicie odrzucają wniosek.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie z lokatorem na kredyt – poinformuj bank na etapie wniosku, bo zatajenie tego faktu może zostać potraktowane jako niezgodność z oświadczeniem kredytowym.

6. Sprzedaż mieszkania z lokatorem – obowiązki sprzedającego

Sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o istnieniu najmu lub lokatora.

Jeśli tego nie zrobi, naraża się na roszczenia z tytułu wady prawnej rzeczy sprzedanej (art. 556 §1 KC).

Kupujący może żądać:

• obniżenia ceny,
• odstąpienia od umowy,
• a nawet odszkodowania za koszty poniesione w związku z lokatorem.

7. Uwaga na „sprzedaż z lokatorem, który się wyprowadzi po akcie”

To najczęstsza pułapka.

W ogłoszeniu jest dopisek: „lokator opuści lokal w ciągu 2 tygodni od sprzedaży”. Tymczasem – nie ma żadnej gwarancji, że tak się stanie.

Bez prawnie skutecznego porozumienia lub notarialnego oświadczenia o wydaniu lokalu, kupujący może czekać miesiącami, aż lokator się wyprowadzi – albo nigdy.

8. Jak się zabezpieczyć – praktyczny schemat

Przed podpisaniem aktu notarialnego:

• Sprawdź umowę najmu i okres jej obowiązywania.
• Zażądaj oświadczenia lokatora o planowanym opuszczeniu lokalu.
• Poproś notariusza o wpisanie do aktu informacji o lokatorze i treści umowy najmu.
• Jeśli to możliwe – uzyskaj zgodę lokatora na przekazanie kluczy w dniu aktu (najlepiej pisemną).

Po podpisaniu aktu:

• przejmij kaucję i rozliczenia mediów,
• poinformuj lokatora pisemnie, że od teraz Ty jesteś wynajmującym,
• ustal warunki wydania lokalu (jeśli najem się kończy).

9. Przykład z praktyki

Pani Monika kupiła mieszkanie „z lokatorem, który miał się wyprowadzić za miesiąc”. Nie sprawdziła, że umowa najmu była na czas określony – jeszcze przez 2 lata. Lokator przestał płacić, a eksmisja trwała 18 miesięcy. W efekcie Monika przez 2 lata płaciła kredyt za lokal, którego nie mogła użytkować.

Podsumowanie

Kupno mieszkania z lokatorem nie jest zakazane, ale wymaga wiedzy i ostrożności.

To, co wygląda na okazję cenową, może szybko stać się problemem, który ciągnie się latami.

BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzamy, zanim będzie za późno.

Sprawdź transakcję przed zakupem

Nie czekaj aż będzie za późno, napisz do nas i opisz problem: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Analiza ryzyk transakcyjnych

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych

Analiza sytuacji prawnej nieruchomości

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci

Sprawdzenie projektu aktu notarialnego

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego

Przeczytaj także:

Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-eksmitowac-najemce-jesli-w

Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie

Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza

10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny

Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu

Płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu – czy to legalne i bezpieczne?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platny-adres-do-najmu-okazjonalnego-z

Kto płaci za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego? Wynajmujący czy najemca?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-placi-za-akt-notarialny-do-umowy-najmu

Najczęściej zadawane pytania

Czy można kupić mieszkanie z lokatorem?

Czy najem wygasa po sprzedaży mieszkania?

Czy nowy właściciel może wyrzucić lokatora po akcie?

Czy umowa najmu przechodzi na nowego właściciela?

Jak sprawdzić, czy lokator ma ważną umowę?

Czy można wypowiedzieć najem po zakupie mieszkania?

Co jeśli lokator nie płaci czynszu?

Czy kupujący przejmuje kaucję najemcy?

Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie z lokatorem?

Czy mieszkanie z lokatorem jest tańsze?

Jakie prawa ma lokator po sprzedaży mieszkania?

Czy lokator musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania?

Czy sprzedający musi poinformować o lokatorze?

Czy można kupić mieszkanie z lokatorem bez umowy pisemnej?

Co jeśli lokator ma umowę na czas określony?

Czy umowę najmu można rozwiązać przed terminem?

Jak długo trwa eksmisja lokatora?

Czy można eksmitować lokatora zimą?

Czy lokator ma prawo do lokalu socjalnego?

Czy kupujący może podnieść czynsz po zakupie?

Co jeśli lokator twierdzi, że ma umowę ustną?

Czy w akcie notarialnym musi być informacja o najmie?

Czy można wstrzymać część ceny do wyprowadzki lokatora?

Czy lokator może odmówić wydania kluczy?

Czy były właściciel może zostać w mieszkaniu po sprzedaży?

Jak zabezpieczyć się przed lokatorem przed podpisaniem aktu?

Czy umowa najmu okazjonalnego wygasa po sprzedaży?

Czy nowy właściciel może zmienić warunki umowy najmu?

Czy można kupić mieszkanie z lokatorem „na czarno”?

Jak sprawdzić, czy lokator jest zameldowany?

Czy meldunek daje prawo do mieszkania?

Czy lokator może blokować sprzedaż mieszkania?

Czy można kupić mieszkanie z osobą posiadającą dożywocie?

Jakie ryzyko niesie zakup mieszkania z lokatorem?

Czy można kupić mieszkanie z lokatorem komunalnym?

Czy lokator może odmówić pokazania umowy najmu?

Czy kupujący odpowiada za zaległy czynsz?

Czy wspólnota może dochodzić zaległości od nowego właściciela?

Czy trzeba zawrzeć nową umowę z lokatorem po zakupie?

Czy lokator ma prawo pierwokupu mieszkania?

Czy można żądać obniżenia ceny z powodu lokatora?

Jak wygląda procedura wypowiedzenia najmu przez nowego właściciela?

Czy lokator może pozwać nowego właściciela?

Czy można podpisać porozumienie o wyprowadzce przed aktem?

Czy depozyt notarialny chroni przy zakupie z lokatorem?

Jak sprawdzić historię płatności lokatora?

Czy lokator może odmówić opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy?

Czy eksmisja wymaga wyroku sądu?

Jak długo może trwać postępowanie eksmisyjne?

Czy warto zlecić analizę prawną przed zakupem mieszkania z lokatorem?