Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)

1. Co mówi prawo – najem nie wygasa po sprzedaży mieszkania

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego stanowi:

§1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.”

§2 "Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana".

Oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego to nowy właściciel staje się wynajmującym.

Nie ma znaczenia, czy wiedział o umowie najmu – prawo działa automatycznie.

Innymi słowy: kupujesz mieszkanie z lokatorem → przejmujesz jego prawa i obowiązki.

2. Co z umową najmu – obowiązuje aż do jej wygaśnięcia

Nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu tylko dlatego, że kupił lokal.

Może to zrobić wyłącznie na zasadach określonych w umowie lub w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Typowe błędne przekonania:

• „Po zakupie lokator musi się wyprowadzić.”
• „W akcie notarialnym można go wykreślić.”
• „Wypowiem mu umowę po miesiącu.”

Niestety, żadne z tych stwierdzeń nie jest prawdą.

Nawet jeśli lokator nie płaci czynszu, proces wypowiedzenia i eksmisji trwa miesiącami, a czasem latami.

3. Jakie typy lokatorów są najtrudniejsze do usunięcia

Nie każdy lokator ma ten sam status prawny. Oto trzy przypadki, które często pojawiają się w praktyce:

• Lokator z umową najmu na czas określony – nie można jej wypowiedzieć przed terminem, chyba że narusza obowiązki (np. nie płaci).
• Lokator z prawem dożywocia lub użyczenia – nie można go eksmitować nawet po sprzedaży mieszkania.
• Były właściciel, który nie opuścił lokalu – wymaga odrębnego postępowania sądowego.

Każda z tych sytuacji wymaga innego podejścia prawnego i innego rodzaju zabezpieczenia w umowie kupna.

4. Czy można kupić mieszkanie z lokatorem i go „usunąć”?

Tak – ale tylko zgodnie z prawem. Zanim podpiszesz akt notarialny:

✅ Zażądaj od sprzedającego kopii umowy najmu – dowiedz się, jaki to typ (czas określony, nieokreślony, okazjonalny, instytucjonalny).

✅ Sprawdź, czy lokator płaci czynsz – poproś o potwierdzenie przelewów.

✅ Poproś o oświadczenie lokatora, że zna zamiar sprzedaży lokalu.

✅ W akcie notarialnym dodaj klauzulę, że sprzedający oświadcza, iż poinformował kupującego o lokatorze i przekazuje mu kopię umowy.

Tylko wtedy masz podstawy, by w przyszłości powołać się na ewentualne błędne informacje.

5. Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie z lokatorem?

Nie każdy.

Banki traktują takie mieszkania jako nieruchomości obciążone cudzym prawem, co wpływa na ich wartość i możliwość odzyskania.

W praktyce:

• część banków wymaga opróżnienia lokalu przed wypłatą kredytu,
• inne udzielą finansowania tylko na niższą kwotę,
• a niektóre całkowicie odrzucają wniosek.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie z lokatorem na kredyt – poinformuj bank na etapie wniosku, bo zatajenie tego faktu może zostać potraktowane jako niezgodność z oświadczeniem kredytowym.

6. Sprzedaż mieszkania z lokatorem – obowiązki sprzedającego

Sprzedający ma obowiązek poinformować kupującego o istnieniu najmu lub lokatora.

Jeśli tego nie zrobi, naraża się na roszczenia z tytułu wady prawnej rzeczy sprzedanej (art. 556 §1 KC).

Kupujący może żądać:

• obniżenia ceny,
• odstąpienia od umowy,
• a nawet odszkodowania za koszty poniesione w związku z lokatorem.

7. Uwaga na „sprzedaż z lokatorem, który się wyprowadzi po akcie”

To najczęstsza pułapka.

W ogłoszeniu jest dopisek: „lokator opuści lokal w ciągu 2 tygodni od sprzedaży”. Tymczasem – nie ma żadnej gwarancji, że tak się stanie.

Bez prawnie skutecznego porozumienia lub notarialnego oświadczenia o wydaniu lokalu, kupujący może czekać miesiącami, aż lokator się wyprowadzi – albo nigdy.

8. Jak się zabezpieczyć – praktyczny schemat

Przed podpisaniem aktu notarialnego:

• Sprawdź umowę najmu i okres jej obowiązywania.
• Zażądaj oświadczenia lokatora o planowanym opuszczeniu lokalu.
• Poproś notariusza o wpisanie do aktu informacji o lokatorze i treści umowy najmu.
• Jeśli to możliwe – uzyskaj zgodę lokatora na przekazanie kluczy w dniu aktu (najlepiej pisemną).

Po podpisaniu aktu:

• przejmij kaucję i rozliczenia mediów,
• poinformuj lokatora pisemnie, że od teraz Ty jesteś wynajmującym,
• ustal warunki wydania lokalu (jeśli najem się kończy).

9. Przykład z praktyki

Pani Monika kupiła mieszkanie „z lokatorem, który miał się wyprowadzić za miesiąc”. Nie sprawdziła, że umowa najmu była na czas określony – jeszcze przez 2 lata. Lokator przestał płacić, a eksmisja trwała 18 miesięcy. W efekcie Monika przez 2 lata płaciła kredyt za lokal, którego nie mogła użytkować.

10. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl

W ramach analizy transakcji:

✅ przygotowujemy klauzule do aktu notarialnego zabezpieczające kupującego,

✅ pomagamy w uzyskaniu oświadczenia lokatora o opuszczeniu mieszkania.

Sprawdź transakcję przed zakupem ➜ BezpiecznaTransakcja24.pl

Nie czekaj aż będzie za późno, skontaktuj się z nami: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Podsumowanie

Kupno mieszkania z lokatorem nie jest zakazane, ale wymaga wiedzy i ostrożności.

To, co wygląda na okazję cenową, może szybko stać się problemem, który ciągnie się latami.

BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzamy, zanim będzie za późno.