Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)

1. Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?

Najem okazjonalny to forma ochrony właściciela lokalu, wprowadzona ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 19a–19e).

Jego celem jest uproszczenie egzekucji najemcy, który nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna:

• musi być zawarta na czas określony – do 10 lat,
• zawierać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,
• najemca musi wskazać inny lokal (lokal zastępczy), do którego się wyprowadzi po ustaniu stosunku najmu,
• najemca musi uzyskać zgodę właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie najemcy w jego lokalu,
• właściciel (wynajmujący) musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.

To właśnie te elementy mają znaczenie przy sprzedaży mieszkania.

2. Sprzedaż mieszkania z trwającym najmem okazjonalnym

Z punktu widzenia prawa cywilnego – sprzedaż mieszkania nie powoduje rozwiązania umowy najmu.

Zgodnie z art. 678 §1 Kodeksu cywilnego:

„W razie zbycia rzeczy najętej, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.”

Oznacza to, że nowy właściciel staje się wynajmującym – z wszystkimi prawami i obowiązkami.

Ale przy najmie okazjonalnym sytuacja wygląda nieco inaczej.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) zostało złożone wobec konkretnego właściciela.

Po sprzedaży może ono utracić skuteczność wobec nowego nabywcy, jeśli nie zostanie odpowiednio przeniesione lub ponowione.

3. Gdzie tkwi największe ryzyko?

Dla kupującego:

• notariusz nie zawsze ma wgląd do treści umowy najmu – często przyjmuje zapewnienia sprzedającego „lokal jest wolny”,
• najemca może pozostać w lokalu nawet po sprzedaży, powołując się na ważną umowę,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie działa wobec nowego właściciela, więc nie można go eksmitować bez procesu sądowego,
• bank może wstrzymać wypłatę kredytu, jeśli dowie się, że nieruchomość jest przedmiotem najmu.

Dla sprzedającego:

• nie poinformowanie kupującego o trwającej umowie najmu może zostać uznane za wprowadzenie w błąd (art. 84 k.c.),
• kupujący może żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy z powodu wady prawnej nieruchomości (art. 556 §2 k.c.).

4. Jak sprzedać mieszkanie z najmem okazjonalnym bez ryzyka

1. Ujawnij umowę najmu przed podpisaniem aktu. Kupujący musi wiedzieć, że najemca faktycznie mieszka w lokalu.

2. Dołącz oświadczenie najemcy o zgodzie na rozwiązanie umowy po sprzedaży – najlepiej z notarialnym poświadczeniem podpisu.

3. Sprawdź, czy umowa najmu została zgłoszona do urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia czyni ją nieważną jako najem okazjonalny – i może to być dla Ciebie… dobra wiadomość.

4. Przy sprzedaży za pośrednictwem notariusza dopilnuj, by w akcie znalazł się zapis:

„Kupujący został poinformowany o zawartej umowie najmu okazjonalnego z dnia (…) oraz o treści aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.”

5. Skorzystaj z analizy umowy przed sprzedażą – np. przez BezpiecznaTransakcja24.pl, gdzie sprawdzimy zgodność dokumentów z wymogami ustawy.

5. Czy najem okazjonalny „przechodzi” na nowego właściciela?

To zależy.

Jeśli oświadczenie o poddaniu się egzekucji zostało złożone ogólnie – wobec właściciela lokalu, to jego skuteczność wobec nabywcy jest dyskusyjna.

W praktyce sądy uznają, że nowy właściciel nie może korzystać z aktu notarialnego, jeśli nie był jego stroną.

W efekcie – musi wystąpić o eksmisję w normalnym trybie.

6. Co zrobić, jeśli kupiłeś mieszkanie z najemcą?

• Sprawdź treść umowy najmu i oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
• Ustal, czy najemca faktycznie zamieszkuje lokal – w razie potrzeby wezwanie do opuszczenia lokalu.
• Jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania, pozostaje pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję).

7. Wnioski

„Najem okazjonalny miał chronić właściciela – ale w praktyce, przy sprzedaży mieszkania, potrafi obrócić się przeciwko niemu.

Nie każda umowa jest skonstruowana poprawnie, a nie każdy notariusz analizuje skutki wpisu.”

Przed sprzedażą lub zakupem mieszkania z najemcą zawsze zasięgnij porady prawnej.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Z pozoru drobny zapis w umowie może zadecydować, czy nowy właściciel odzyska lokal w tydzień – czy po trzech latach procesu.

#BezpiecznaTransakcja24 #najemokazjonalny #sprzedażmieszkania #prawo #adwokatnieruchomości #najem #księgawieczysta #najemca #aktNotarialny #nieruchomości2025 #prawoLokatorskie #eksmisja #bezpiecznatransakcja