Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)

1. Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?

Najem okazjonalny to forma ochrony właściciela lokalu, wprowadzona ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 19a–19e).

Jego celem jest uproszczenie egzekucji najemcy, który nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna:

• musi być zawarta na czas określony – do 10 lat,
• zawierać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,
• najemca musi wskazać inny lokal (lokal zastępczy), do którego się wyprowadzi po ustaniu stosunku najmu,
• najemca musi uzyskać zgodę właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie najemcy w jego lokalu,
• właściciel (wynajmujący) musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.

To właśnie te elementy mają znaczenie przy sprzedaży mieszkania.

2. Sprzedaż mieszkania z trwającym najmem okazjonalnym

Z punktu widzenia prawa cywilnego – sprzedaż mieszkania nie powoduje rozwiązania umowy najmu.

Zgodnie z art. 678 §1 Kodeksu cywilnego:

„W razie zbycia rzeczy najętej, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.”

Oznacza to, że nowy właściciel staje się wynajmującym – z wszystkimi prawami i obowiązkami.

Ale przy najmie okazjonalnym sytuacja wygląda nieco inaczej.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) zostało złożone wobec konkretnego właściciela.

Po sprzedaży może ono utracić skuteczność wobec nowego nabywcy, jeśli nie zostanie odpowiednio przeniesione lub ponowione.

3. Gdzie tkwi największe ryzyko?

Dla kupującego:

• notariusz nie zawsze ma wgląd do treści umowy najmu – często przyjmuje zapewnienia sprzedającego „lokal jest wolny”,
• najemca może pozostać w lokalu nawet po sprzedaży, powołując się na ważną umowę,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie działa wobec nowego właściciela, więc nie można go eksmitować bez procesu sądowego,
• bank może wstrzymać wypłatę kredytu, jeśli dowie się, że nieruchomość jest przedmiotem najmu.

Dla sprzedającego:

• nie poinformowanie kupującego o trwającej umowie najmu może zostać uznane za wprowadzenie w błąd (art. 84 k.c.),
• kupujący może żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy z powodu wady prawnej nieruchomości (art. 556 §2 k.c.).

4. Jak sprzedać mieszkanie z najmem okazjonalnym bez ryzyka

1. Ujawnij umowę najmu przed podpisaniem aktu. Kupujący musi wiedzieć, że najemca faktycznie mieszka w lokalu.

2. Dołącz oświadczenie najemcy o zgodzie na rozwiązanie umowy po sprzedaży – najlepiej z notarialnym poświadczeniem podpisu.

3. Sprawdź, czy umowa najmu została zgłoszona do urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia czyni ją nieważną jako najem okazjonalny – i może to być dla Ciebie… dobra wiadomość.

4. Przy sprzedaży za pośrednictwem notariusza dopilnuj, by w akcie znalazł się zapis:

„Kupujący został poinformowany o zawartej umowie najmu okazjonalnego z dnia (…) oraz o treści aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.”

5. Skorzystaj z analizy umowy przed sprzedażą – np. przez BezpiecznaTransakcja24.pl, gdzie sprawdzimy zgodność dokumentów z wymogami ustawy.

5. Czy najem okazjonalny „przechodzi” na nowego właściciela?

To zależy.

Jeśli oświadczenie o poddaniu się egzekucji zostało złożone ogólnie – wobec właściciela lokalu, to jego skuteczność wobec nabywcy jest dyskusyjna.

W praktyce sądy uznają, że nowy właściciel nie może korzystać z aktu notarialnego, jeśli nie był jego stroną.

W efekcie – musi wystąpić o eksmisję w normalnym trybie.

6. Co zrobić, jeśli kupiłeś mieszkanie z najemcą?

• Sprawdź treść umowy najmu i oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
• Ustal, czy najemca faktycznie zamieszkuje lokal – w razie potrzeby wezwanie do opuszczenia lokalu.
• Jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania, pozostaje pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję).

7. Wnioski

„Najem okazjonalny miał chronić właściciela – ale w praktyce, przy sprzedaży mieszkania, potrafi obrócić się przeciwko niemu.

Nie każda umowa jest skonstruowana poprawnie, a nie każdy notariusz analizuje skutki wpisu.”

Przed sprzedażą lub zakupem mieszkania z najemcą zawsze zasięgnij porady prawnej.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Z pozoru drobny zapis w umowie może zadecydować, czy nowy właściciel odzyska lokal w tydzień – czy po trzech latach procesu.

Jedna umowa najmu okazjonalnego może sprawić, że:

• kupujący nie dostanie kredytu

• notariusz wstrzyma transakcję

• najemca zostanie w mieszkaniu

I dowiesz się o tym… w dniu aktu notarialnego.

Zabezpiecz transakcję zanim będzie za późno.

Napisz do nas i opisz problem:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zajrzyj do poradnika:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581815656884

https://www.tiktok.com/@bezpiecznatrasakcja24?is_from_webapp=1&sender_device=pc

Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą na podstawie umowy najmu okazjonalnego?

Czy sprzedaż mieszkania rozwiązuje umowę najmu okazjonalnego?

Czy nowy właściciel wchodzi w umowę najmu okazjonalnego po zakupie mieszkania?

Czy kupujący musi respektować umowę najmu okazjonalnego zawartą przez poprzedniego właściciela?

Czy najem okazjonalny przechodzi na nowego właściciela mieszkania?

Czy można sprzedać mieszkanie z trwającą umową najmu okazjonalnego?

Czy kupno mieszkania z najemcą w najmie okazjonalnym jest bezpieczne?

Czy najemca może zostać w mieszkaniu po sprzedaży nieruchomości?

Czy kupujący może wypowiedzieć najem okazjonalny po zakupie mieszkania?

Czy nowy właściciel może korzystać z aktu notarialnego najemcy o poddaniu się egzekucji?

Czy oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji działa wobec nowego właściciela?

Czy najem okazjonalny wygasa po sprzedaży mieszkania?

Czy sprzedaż mieszkania z najemcą wymaga zgody najemcy?

Czy najemca musi opuścić lokal po sprzedaży mieszkania?

Czy kupujący może żądać rozwiązania umowy najmu okazjonalnego przed zakupem?

Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie wynajęte w najmie okazjonalnym?

Czy najem okazjonalny trzeba ujawnić przy sprzedaży mieszkania?

Czy brak informacji o najmie okazjonalnym może być wadą prawną nieruchomości?

Czy kupujący może odstąpić od umowy, jeśli nie wiedział o najmie okazjonalnym?

Czy umowa najmu okazjonalnego musi być pokazana notariuszowi przy sprzedaży?

Czy notariusz sprawdza umowę najmu okazjonalnego przy sprzedaży mieszkania?

Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą bez rozwiązania umowy najmu okazjonalnego?

Czy kupujący może żądać opuszczenia mieszkania przez najemcę przed aktem notarialnym?

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego, aby był ważny?

Czy brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego wpływa na sprzedaż mieszkania?

Czy niezgłoszona umowa najmu okazjonalnego jest ważna po sprzedaży mieszkania?

Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą, który nie chce się wyprowadzić?

Czy kupujący może eksmitować najemcę z najmu okazjonalnego po zakupie?

Czy nowy właściciel może przejąć prawa wynajmującego z najmu okazjonalnego?

Czy najem okazjonalny trzeba przepisać na nowego właściciela mieszkania?

Czy najemca musi podpisać nową umowę najmu po sprzedaży mieszkania?

Czy najem okazjonalny można rozwiązać przy sprzedaży mieszkania?

Czy kupujący może żądać aneksu do umowy najmu okazjonalnego?

Czy sprzedaż mieszkania z najemcą wpływa na ważność aktu notarialnego najmu okazjonalnego?

Czy można sprzedać mieszkanie inwestycyjne z najemcą w najmie okazjonalnym?

Czy kupujący może kupić mieszkanie z najemcą i kontynuować najem okazjonalny?

Czy najem okazjonalny chroni właściciela przy sprzedaży mieszkania?

Czy najem okazjonalny utrudnia sprzedaż mieszkania?

Czy najemca może zablokować sprzedaż mieszkania wynajętego okazjonalnie?

Czy umowa najmu okazjonalnego powinna być załączona do aktu notarialnego sprzedaży?

Czy kupujący powinien sprawdzić akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji?

Czy można wypowiedzieć najem okazjonalny przed sprzedażą mieszkania?

Czy najem okazjonalny chroni kupującego mieszkanie?

Czy kupujący może zmienić warunki najmu okazjonalnego po zakupie mieszkania?

Czy najem okazjonalny może być uznany za wadę prawną nieruchomości?

Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą bez informowania kupującego?

Czy najem okazjonalny wpływa na cenę sprzedaży mieszkania?

Czy kupujący może przejąć kaucję najemcy po sprzedaży mieszkania?

Czy najem okazjonalny wygasa po zmianie właściciela lokalu?

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z umową najmu okazjonalnego?

#BezpiecznaTransakcja24 #najemokazjonalny #sprzedażmieszkania #prawo #adwokatnieruchomości #najem #księgawieczysta #najemca #aktNotarialny #nieruchomości2025 #prawoLokatorskie #eksmisja #bezpiecznatransakcja