Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
6 lis
1. Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?
Najem okazjonalny to forma ochrony właściciela lokalu, wprowadzona ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 19a–19e).
Jego celem jest uproszczenie egzekucji najemcy, który nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy.
Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna:
- musi być zawarta na czas określony – do 10 lat,
- zawierać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,
- najemca musi wskazać inny lokal (lokal zastępczy), do którego się wyprowadzi po ustaniu stosunku najmu,
- najemca musi uzyskać zgodę właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie najemcy w jego lokalu,
- właściciel (wynajmujący) musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.
To właśnie te elementy mają znaczenie przy sprzedaży mieszkania.
2. Sprzedaż mieszkania z trwającym najmem okazjonalnym
Z punktu widzenia prawa cywilnego – sprzedaż mieszkania nie powoduje rozwiązania umowy najmu.
Zgodnie z art. 678 §1 Kodeksu cywilnego:
„W razie zbycia rzeczy najętej, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.”
Oznacza to, że nowy właściciel staje się wynajmującym – z wszystkimi prawami i obowiązkami.
Ale przy najmie okazjonalnym sytuacja wygląda nieco inaczej.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) zostało złożone wobec konkretnego właściciela.
Po sprzedaży może ono utracić skuteczność wobec nowego nabywcy, jeśli nie zostanie odpowiednio przeniesione lub ponowione.
3. Gdzie tkwi największe ryzyko?
Dla kupującego:
- notariusz nie zawsze ma wgląd do treści umowy najmu – często przyjmuje zapewnienia sprzedającego „lokal jest wolny”,
- najemca może pozostać w lokalu nawet po sprzedaży, powołując się na ważną umowę,
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie działa wobec nowego właściciela, więc nie można go eksmitować bez procesu sądowego,
- bank może wstrzymać wypłatę kredytu, jeśli dowie się, że nieruchomość jest przedmiotem najmu.
Dla sprzedającego:
- nie poinformowanie kupującego o trwającej umowie najmu może zostać uznane za wprowadzenie w błąd (art. 84 k.c.),
- kupujący może żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy z powodu wady prawnej nieruchomości (art. 556 §2 k.c.).
4. Jak sprzedać mieszkanie z najmem okazjonalnym bez ryzyka
1. Ujawnij umowę najmu przed podpisaniem aktu. Kupujący musi wiedzieć, że najemca faktycznie mieszka w lokalu.
2. Dołącz oświadczenie najemcy o zgodzie na rozwiązanie umowy po sprzedaży – najlepiej z notarialnym poświadczeniem podpisu.
3. Sprawdź, czy umowa najmu została zgłoszona do urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia czyni ją nieważną jako najem okazjonalny – i może to być dla Ciebie… dobra wiadomość.
4. Przy sprzedaży za pośrednictwem notariusza dopilnuj, by w akcie znalazł się zapis:
„Kupujący został poinformowany o zawartej umowie najmu okazjonalnego z dnia (…) oraz o treści aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.”
5. Skorzystaj z analizy umowy przed sprzedażą – np. przez BezpiecznaTransakcja24.pl, gdzie sprawdzimy zgodność dokumentów z wymogami ustawy.
5. Czy najem okazjonalny „przechodzi” na nowego właściciela?
To zależy.
Jeśli oświadczenie o poddaniu się egzekucji zostało złożone ogólnie – wobec właściciela lokalu, to jego skuteczność wobec nabywcy jest dyskusyjna.
W praktyce sądy uznają, że nowy właściciel nie może korzystać z aktu notarialnego, jeśli nie był jego stroną.
W efekcie – musi wystąpić o eksmisję w normalnym trybie.
6. Co zrobić, jeśli kupiłeś mieszkanie z najemcą?
- Sprawdź treść umowy najmu i oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
- Ustal, czy najemca faktycznie zamieszkuje lokal – w razie potrzeby wezwanie do opuszczenia lokalu.
- Jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania, pozostaje pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję).
7. Wnioski
„Najem okazjonalny miał chronić właściciela – ale w praktyce, przy sprzedaży mieszkania, potrafi obrócić się przeciwko niemu.
Nie każda umowa jest skonstruowana poprawnie, a nie każdy notariusz analizuje skutki wpisu.”
Przed sprzedażą lub zakupem mieszkania z najemcą zawsze zasięgnij porady prawnej.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Z pozoru drobny zapis w umowie może zadecydować, czy nowy właściciel odzyska lokal w tydzień – czy po trzech latach procesu.
#BezpiecznaTransakcja24 #najemokazjonalny #sprzedażmieszkania #prawo #adwokatnieruchomości #najem #księgawieczysta #najemca #aktNotarialny #nieruchomości2025 #prawoLokatorskie #eksmisja #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.