1. Najem okazjonalny – co musi spełniać, aby był ważny?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, aby najem okazjonalny był skuteczny, musi spełniać łącznie:

• być zawarty przez właściciela lokalu (nie przez „kogoś z rodziny”, nie przez ½ współwłaściciela),
• mieć formę pisemną,
• zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (notarialne),
• wskazanie lokalu zastępczego,
• zgodę właściciela tego lokalu,
• zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni.

Wszystkie te elementy są „zero-jedynkowe”.

Jeżeli którykolwiek z nich nie zostanie spełniony: umowa nadal jest ważna jako zwykły najem,

ale traci status najmu okazjonalnego.

To jest kluczowe — umowa nie rozpada się, ale traci swoje przywileje.

2. Kto jest właścicielem? Czy jeden współwłaściciel może podpisać umowę?

To jest fundamentalne pytanie, którego większość wynajmujących… nie zadaje sobie w ogóle.

W praktyce występują trzy typowe sytuacje:

A) Małżeństwo – wspólność ustawowa (bez udziałów)

Oboje małżonkowie są właścicielami całej nieruchomości.

Oddanie lokalu w najem jest czynnością dotyczącą majątku wspólnego.

Brak podpisu drugiego małżonka powoduje bezskuteczność zawieszoną.

Co to oznacza?

• umowa „czeka” na potwierdzenie przez drugiego małżonka,
• jeśli małżonek potwierdzi umowa staje się skuteczna,
• jeśli nie potwierdzi umowa jest traktowana jak nieważna.

W kontekście najmu okazjonalnego:

• bez zgody małżonka umowa nie może być traktowana jako najem okazjonalny,
• a oświadczenie o poddaniu się egzekucji bywa przez sądy uznawane za nieskuteczne.

B) Współwłasność ułamkowa (np. ½ + ½)

Tu obowiązują przepisy art. 199 KC:

Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czy wynajem to czynność przekraczająca zwykły zarząd?

W doktrynie trwają spory, ale wynajem całego mieszkania na czas oznaczony — szczególnie najem okazjonalny — jest w 99% traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

W praktyce oznacza to:

• jeden współwłaściciel nie może sam zawrzeć ważnej umowy najmu,
• a już szczególnie nie może ustanowić najmu okazjonalnego.

Brak podpisu jednego współwłaściciela:

• nie unieważnia umowy jako takiej (między tym współwłaścicielem a najemcą),

ale

• unieważnia skutki wobec pozostałych współwłaścicieli.

Najemca może mieć:

• umowę ważną wobec jednego współwłaściciela,
• i bezskuteczną wobec drugiego.

A to w praktyce zabija cały reżim najmu okazjonalnego.

C) Jeden właściciel, ale umowę podpisuje „domownik”

Klasyczny błąd:

• rodzic,
• partner,
• dorosłe dziecko,
• teść,
• „zarządca rodziny”.

Taka osoba nie jest właścicielem, więc nie może zawrzeć najmu okazjonalnego.

Skutek:

• umowa jest ważna jako zwykły najem,
• cały najem okazjonalny jest nieskuteczny.

3. Czy brak podpisu współwłaściciela unieważnia oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Tak, w praktyce bardzo często tak się dzieje.

Dlaczego?

Oświadczenie najemcy jest składane w formie aktu notarialnego, ale:

• akt dotyczy opróżnienia konkretnego lokalu,
• lokal musi być legalnie oddany w najem,
• a wynajmujący musi być prawnie umocowany jako „właściciel”.

Jeżeli:

• współwłaściciel nie wyraził zgody,
• małżonek nie potwierdził czynności,
• wynajmujący nie reprezentuje wszystkich,

to sądy często odmawiają nadania klauzuli wykonalności na oświadczenie najemcy.

Co to oznacza?

• najem okazjonalny staje się zwykłym najmem,
• eksmisja „na akt notarialny” nie działa,
• wynajmujący musi prowadzić zwykły proces o eksmisję (1–3 lata).

4. Czy urząd skarbowy „naprawia” brak podpisu?

Nie.

To jedna z największych pułapek internetu.

Urząd skarbowy:

• nie bada ważności umowy,
• nie weryfikuje zgodności liczby współwłaścicieli,
• przyjmuje zgłoszenie nawet do wadliwego najmu okazjonalnego.

Zgłoszenie nie uzdrawia umowy i nie usuwa braków formalnych.

5. Co z tego wynika dla właścicieli?

Jeśli najem okazjonalny ma być prawdziwy, a nie tylko „z nazwy”, musisz zadbać o:

Podpisy wszystkich współwłaścicieli albo ich prawidłowe pełnomocnictwa notarialne.

Zgodność z księgą wieczystą: jeżeli KW wskazuje dwóch właścicieli — obaj muszą być stroną.

Poprawne załączniki, zwłaszcza akt notarialny najemcy.

Zgłoszenie do US na końcu, nie w miejsce braków, zgłoszenie nie maskuje błędów.

6. Kiedy sąd stwierdzi, że najem okazjonalny jest ważny mimo braku podpisu współwłaściciela?

Wyjątkowo rzadko.

Może to nastąpić, gdy:

• współwłasność jest ułamkowa,
• współwłaściciel z większościowym udziałem zawiera umowę,
• umowa dotyczy tylko jego „części”,
• a najemca nie korzysta z pozostałych części lokalu.

W praktyce — sytuacje akademickie, nie spotykane przy wynajmie mieszkań.

7. Jak się zabezpieczyć? Minimalne wymogi dla właściciela

Jeżeli chcesz, by najem okazjonalny naprawdę działał, a nie tylko „ładnie wyglądał w nagłówku”, zadbaj o:

Podpisy wszystkich współwłaścicieli

• wszystkich małżonków (przy wspólności ustawowej),
• wszystkich współwłaścicieli ułamkowych,
• albo jednego właściciela z prawidłowym pełnomocnictwem notarialnym do działania w imieniu pozostałych.

Jasne oznaczenie stron

W umowie:

• wpisz pełną listę współwłaścicieli zgodnie z księgą wieczystą,
• jeśli działa pełnomocnik – wskaż, kogo reprezentuje i w jakim zakresie (z odniesieniem do pełnomocnictwa).

Poprawne załączniki

• akt notarialny o poddaniu się egzekucji,
• wskazanie lokalu zastępczego,
• zgoda właściciela lokalu zastępczego.

Przeczytaj także artykuł:

10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny

Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu

8. Odpowiedź końcowa:

Tak — brak podpisu współwłaściciela może unieważnić najem okazjonalny.

Brak podpisu współwłaściciela (małżonka lub innego współwłaściciela) na umowie najmu okazjonalnego bardzo często pozbawia tę umowę statusu „najem okazjonalny” i jej najważniejszego atutu – uproszczonej eksmisji. Może prowadzić do bezskuteczności czynności lub sprowadzić ją do zwykłego najmu, z pełną ochroną lokatora.

Dlatego jeśli chcesz, by najem okazjonalny był czymś więcej niż tylko napisem w nagłówku:

• zawsze zadbaj o podpisy wszystkich współwłaścicieli lub ważne pełnomocnictwa,
• w razie wątpliwości – zrób analizę umowy zanim najemca się wprowadzi, a nie dopiero, gdy przestanie płacić.

nie ryzykuj, zapytaj prawnika https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Najczęstsze pytania:

• brak podpisu współwłaściciela najem okazjonalny
• nieważny najem okazjonalny
• zgoda małżonka najem
• najem okazjonalny współwłasność
• czy jeden właściciel może wynająć mieszkanie
• najem okazjonalny bez podpisu
• eksmisja z najmu okazjonalnego
• błędy w najmie okazjonalnym
• wadliwy najem okazjonalny 2025

#najemokazjonalny #współwłasność #małżeństwo #prawoNieruchomości #wynajem #eksmisja #prawoLokatorskie #BezpiecznaTransakcja24 #najem #lokator #umowanajmu