Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
23 lis
1. Najem okazjonalny – co musi spełniać, aby był ważny?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, aby najem okazjonalny był skuteczny, musi spełniać łącznie:
- być zawarty przez właściciela lokalu (nie przez „kogoś z rodziny”, nie przez ½ współwłaściciela),
- mieć formę pisemną,
- zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (notarialne),
- wskazanie lokalu zastępczego,
- zgodę właściciela tego lokalu,
- zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni.
Wszystkie te elementy są „zero-jedynkowe”.
Jeżeli którykolwiek z nich nie zostanie spełniony: umowa nadal jest ważna jako zwykły najem,
ale traci status najmu okazjonalnego.
To jest kluczowe — umowa nie rozpada się, ale traci swoje przywileje.
2. Kto jest właścicielem? Czy jeden współwłaściciel może podpisać umowę?
To jest fundamentalne pytanie, którego większość wynajmujących… nie zadaje sobie w ogóle.
W praktyce występują trzy typowe sytuacje:
A) Małżeństwo – wspólność ustawowa (bez udziałów)
Oboje małżonkowie są właścicielami całej nieruchomości.
Oddanie lokalu w najem jest czynnością dotyczącą majątku wspólnego.
Brak podpisu drugiego małżonka powoduje bezskuteczność zawieszoną.
Co to oznacza?
- umowa „czeka” na potwierdzenie przez drugiego małżonka,
- jeśli małżonek potwierdzi umowa staje się skuteczna,
- jeśli nie potwierdzi umowa jest traktowana jak nieważna.
W kontekście najmu okazjonalnego:
- bez zgody małżonka umowa nie może być traktowana jako najem okazjonalny,
- a oświadczenie o poddaniu się egzekucji bywa przez sądy uznawane za nieskuteczne.
B) Współwłasność ułamkowa (np. ½ + ½)
Tu obowiązują przepisy art. 199 KC:
Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Czy wynajem to czynność przekraczająca zwykły zarząd?
W doktrynie trwają spory, ale wynajem całego mieszkania na czas oznaczony — szczególnie najem okazjonalny — jest w 99% traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.
W praktyce oznacza to:
- jeden współwłaściciel nie może sam zawrzeć ważnej umowy najmu,
- a już szczególnie nie może ustanowić najmu okazjonalnego.
Brak podpisu jednego współwłaściciela:
- nie unieważnia umowy jako takiej (między tym współwłaścicielem a najemcą),
ale
- unieważnia skutki wobec pozostałych współwłaścicieli.
Najemca może mieć:
- umowę ważną wobec jednego współwłaściciela,
- i bezskuteczną wobec drugiego.
A to w praktyce zabija cały reżim najmu okazjonalnego.
C) Jeden właściciel, ale umowę podpisuje „domownik”
Klasyczny błąd:
- rodzic,
- partner,
- dorosłe dziecko,
- teść,
- „zarządca rodziny”.
Taka osoba nie jest właścicielem, więc nie może zawrzeć najmu okazjonalnego.
Skutek:
- umowa jest ważna jako zwykły najem,
- cały najem okazjonalny jest nieskuteczny.
3. Czy brak podpisu współwłaściciela unieważnia oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Tak, w praktyce bardzo często tak się dzieje.
Dlaczego?
Oświadczenie najemcy jest składane w formie aktu notarialnego, ale:
- akt dotyczy opróżnienia konkretnego lokalu,
- lokal musi być legalnie oddany w najem,
- a wynajmujący musi być prawnie umocowany jako „właściciel”.
Jeżeli:
- współwłaściciel nie wyraził zgody,
- małżonek nie potwierdził czynności,
- wynajmujący nie reprezentuje wszystkich,
to sądy często odmawiają nadania klauzuli wykonalności na oświadczenie najemcy.
Co to oznacza?
- najem okazjonalny staje się zwykłym najmem,
- eksmisja „na akt notarialny” nie działa,
- wynajmujący musi prowadzić zwykły proces o eksmisję (1–3 lata).
4. Czy urząd skarbowy „naprawia” brak podpisu?
Nie.
To jedna z największych pułapek internetu.
Urząd skarbowy:
- nie bada ważności umowy,
- nie weryfikuje zgodności liczby współwłaścicieli,
- przyjmuje zgłoszenie nawet do wadliwego najmu okazjonalnego.
Zgłoszenie nie uzdrawia umowy i nie usuwa braków formalnych.
5. Co z tego wynika dla właścicieli?
Jeśli najem okazjonalny ma być prawdziwy, a nie tylko „z nazwy”, musisz zadbać o:
Podpisy wszystkich współwłaścicieli albo ich prawidłowe pełnomocnictwa notarialne.
Zgodność z księgą wieczystą: jeżeli KW wskazuje dwóch właścicieli — obaj muszą być stroną.
Poprawne załączniki, zwłaszcza akt notarialny najemcy.
Zgłoszenie do US na końcu, nie w miejsce braków, zgłoszenie nie maskuje błędów.
6. Kiedy sąd stwierdzi, że najem okazjonalny jest ważny mimo braku podpisu współwłaściciela?
Wyjątkowo rzadko.
Może to nastąpić, gdy:
- współwłasność jest ułamkowa,
- współwłaściciel z większościowym udziałem zawiera umowę,
- umowa dotyczy tylko jego „części”,
- a najemca nie korzysta z pozostałych części lokalu.
W praktyce — sytuacje akademickie, nie spotykane przy wynajmie mieszkań.
7. Jak się zabezpieczyć? Minimalne wymogi dla właściciela
Jeżeli chcesz, by najem okazjonalny naprawdę działał, a nie tylko „ładnie wyglądał w nagłówku”, zadbaj o:
Podpisy wszystkich współwłaścicieli
- wszystkich małżonków (przy wspólności ustawowej),
- wszystkich współwłaścicieli ułamkowych,
- albo jednego właściciela z prawidłowym pełnomocnictwem notarialnym do działania w imieniu pozostałych.
Jasne oznaczenie stron
W umowie:
- wpisz pełną listę współwłaścicieli zgodnie z księgą wieczystą,
- jeśli działa pełnomocnik – wskaż, kogo reprezentuje i w jakim zakresie (z odniesieniem do pełnomocnictwa).
Poprawne załączniki
- akt notarialny o poddaniu się egzekucji,
- wskazanie lokalu zastępczego,
- zgoda właściciela lokalu zastępczego.
Przeczytaj także artykuł:
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
8. Odpowiedź końcowa:
Tak — brak podpisu współwłaściciela może unieważnić najem okazjonalny.
Brak podpisu współwłaściciela (małżonka lub innego współwłaściciela) na umowie najmu okazjonalnego bardzo często pozbawia tę umowę statusu „najem okazjonalny” i jej najważniejszego atutu – uproszczonej eksmisji. Może prowadzić do bezskuteczności czynności lub sprowadzić ją do zwykłego najmu, z pełną ochroną lokatora.
Dlatego jeśli chcesz, by najem okazjonalny był czymś więcej niż tylko napisem w nagłówku:
- zawsze zadbaj o podpisy wszystkich współwłaścicieli lub ważne pełnomocnictwa,
- w razie wątpliwości – zrób analizę umowy zanim najemca się wprowadzi, a nie dopiero, gdy przestanie płacić.
nie ryzykuj, zapytaj prawnika https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Najczęstsze pytania:
- brak podpisu współwłaściciela najem okazjonalny
- nieważny najem okazjonalny
- zgoda małżonka najem
- najem okazjonalny współwłasność
- czy jeden właściciel może wynająć mieszkanie
- najem okazjonalny bez podpisu
- eksmisja z najmu okazjonalnego
- błędy w najmie okazjonalnym
- wadliwy najem okazjonalny 2025
#najemokazjonalny #współwłasność #małżeństwo #prawoNieruchomości #wynajem #eksmisja #prawoLokatorskie #BezpiecznaTransakcja24 #najem #lokator #umowanajmu
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.