10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)

1. Brak aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji

To najczęstszy błąd, który unieważnia cały mechanizm ochrony właściciela.

Bez aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji co do wydania i opróżnienia lokalu, nie można przeprowadzić uproszczonej eksmisji.

Często właściciele podpisują umowę z dopiskiem „najem okazjonalny”, ale bez notariusza.

Efekt?

W razie problemów z lokatorem – pełna procedura sądowa, lata czekania i kosztów.

2. Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego

To błąd numer dwa.

Właściciel (wynajmujący) ma 14 dni od podpisania umowy, aby zgłosić ją do naczelnika urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia powoduje, że umowa traci status najmu okazjonalnego i traktowana jest jak zwykły najem cywilny. Oświadczenie notarialne traci wtedy praktyczną moc — nie można z niego skorzystać przy eksmisji.

3. Brak wskazania lokalu zastępczego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najemca musi wskazać inny lokal (lokal zastępczy), do którego może się wyprowadzić po zakończeniu najmu. Brak takiego adresu lub błędny adres (np. „u znajomego”) czyni umowę nieważną w zakresie eksmisji.

Najczęstszy błąd?

Adres fikcyjny, nieaktualny lub niezgodny z deklaracją właściciela lokalu zastępczego.

4. Brak podpisu właściciela lokalu zastępczego

Samo wskazanie adresu, do którego najemca ma się wyprowadzić, nie wystarcza.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, osoba wskazana w oświadczeniu musi wyrazić pisemną zgodę na przyjęcie najemcy do swojego lokalu po zakończeniu najmu.

Najlepiej, by to oświadczenie było podpisane z notarialnym poświadczeniem podpisu.

Dlaczego to takie ważne?

Bo w praktyce pojawiają się przypadki, w których właściciel lokalu zastępczego nigdy nie podpisywał takiego dokumentu, a podpis został sfałszowany lub przekazany bez jego wiedzy.

Wtedy, gdy przychodzi do eksmisji, osoba ta może się wszystkiego wyprzeć, a sąd – w obliczu sporu co do autentyczności podpisu – odmawia nadania klauzuli wykonalności.

W efekcie właściciel mieszkania zostaje z najemcą, którego nie może usunąć, mimo że miał „najem okazjonalny”.

Wniosek:

Każde oświadczenie właściciela lokalu zastępczego powinno być:

• z datą,
• z dokładnym adresem lokalu,
• wskazane jest podanie numeru księgi wieczystej
• podpisane przy notariuszu (z notarialnym poświadczeniem podpisu).

To jedyny sposób, by uniknąć zarzutu, że dokument jest fałszywy.

5. Zawarcie umowy na czas nieokreślony

Najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony, maksymalnie 10 lat. Umowy „na czas nieokreślony” to częsty błąd z gotowych szablonów z Internetu.

Skutek?

Brak podstaw do szybkiej eksmisji, a najemca zyskuje pełną ochronę jak przy zwykłym najmie.

6. Błąd w dacie oświadczenia notarialnego

W praktyce często zdarza się, że akt notarialny został podpisany przed datą zawarcia umowy lub z niezgodnym numerem umowy.

Wtedy sąd może uznać, że dokument nie dotyczy tej konkretnej relacji prawnej. To znaczy, że w pierwszej kolejności musi być podpisana umowa najmu, a w drugiej kolejności akt notarialny - oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

7. Najemca cudzoziemiec bez numeru PESEL

Cudzoziemcy często nie mają nadanego numeru PESEL, co utrudnia identyfikację w akcie notarialnym.

Nie każdy notariusz dopuszcza podpisanie umowy bez tego elementu.

Jeśli oświadczenie o poddaniu się egzekucji zawiera błędne dane — sąd odmówi nadania klauzuli wykonalności.

8. Niezałączony dowód zgłoszenia do US

Właściciel, który chce skorzystać z uproszczonej eksmisji, musi przedstawić w sądzie dowód zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Bez tego dokumentu — wniosek zostanie oddalony.

To drobny, ale śmiertelny błąd formalny.

9. Brak pouczenia najemcy o skutkach podpisania umowy

Z punktu widzenia prawa cywilnego najemca musi działać świadomie.

Jeśli nie wiedział, że oświadczenie notarialne oznacza możliwość eksmisji bez procesu — może próbować podważyć jego ważność.

Warto dołączyć krótkie pisemne pouczenie podpisane przez najemcę.

10. Zbyt ogólne zapisy dotyczące wypowiedzenia

Umowy z Internetu często zawierają zapisy typu:

„Wynajmujący może rozwiązać umowę w każdym czasie bez podania przyczyny.”

Taki zapis jest sprzeczny z ustawą i może zostać uznany za nieważny.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego musi spełniać ustawowe warunki — m.in. zaległości w czynszu, używanie lokalu niezgodnie z umową, rażące naruszenie porządku domowego.

11. Brak pełnych danych z dokumentów tożsamości stron umowy

Kolejnym — zaskakująco częstym — błędem, który może doprowadzić do problemów z egzekucją najmu okazjonalnego, jest brak pełnych danych identyfikacyjnych stron (wynajmujący i najemcy).

Umowa powinna zawierać:

✅ imiona i nazwisko,

✅ imiona rodziców

✅ adres zamieszkania,

✅ numer PESEL (a jeżeli cudzoziemiec nie posiada numeru PESEL numer paszportu w przypadku cudzoziemców i data jego ważności),

✅ serię i numer dokumentu tożsamości i data jego ważności,

✅ oraz – jeśli to możliwe – dane kontaktowe (telefon, e-mail).

Te dane nie są „formalnością” – one decydują o prawidłowej identyfikacji stron przy nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd. Jeżeli dane są niepełne, błędne albo niezgodne z danymi w oświadczeniu notarialnym o poddaniu się egzekucji, sąd może odmówić nadania klauzuli wykonalności.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie może przeprowadzić eksmisji — mimo że posiada „umowę najmu okazjonalnego”.

Przykład z praktyki:

W jednym z warszawskich sądów właściciel wystąpił o eksmisję najemcy na podstawie aktu notarialnego.

Sąd odmówił, ponieważ w umowie najmu wskazano błędny numer dowodu osobistego najemcy.

Wynajmujący nie był w stanie potwierdzić, że oświadczenie dotyczy tej samej osoby — dokument uznano za nieważny.

Jak poprawnie zawrzeć najem okazjonalny?

• zawrzyj umowę na czas określony (max 10 lat),
• najemca musi podpisać u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
• najemca musi wskazać lokal zastępczy i uzyskać pisemną zgodę właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie w jego lokalu,
• zgłoś umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni,
• dołącz dowód zgłoszenia do umowy,
• zachowaj wypis aktu notarialnego i potwierdzenie odbioru dokumentów przez najemcę.

Wskazówka eksperta

„Najem okazjonalny to narzędzie silne, ale wymagające chirurgicznej precyzji.

Jedna pomyłka w dacie lub podpisie może pozbawić właściciela prawa do eksmisji — a sąd nie naprawi błędu z dobrej woli.”

Dlatego przed podpisaniem umowy zawsze warto ją skonsultować z prawnikiem lub przeanalizować online.

Z punktu widzenia prawa, najem okazjonalny to nie tylko podpisy, ale przede wszystkim poprawna identyfikacja stron.

To wymóg wynikający zarówno z zasad bezpieczeństwa obrotu cywilnoprawnego, jak i przepisów proceduralnych.

Warto zatem, aby przed podpisaniem umowy właściciel:

• sprawdził dane osobowe w dokumencie tożsamości,
• upewnił się, że te same dane widnieją w oświadczeniu notarialnym,
• załączył do umowy kopie dokumentów tożsamości stron

„Jedna cyfra różnicy w numerze PESEL lub dowodu osobistego może przesądzić o tym, że nie eksmitujesz najemcy przez lata.

W prawie nieruchomości detale są ważniejsze niż podpisy.”

artykuły powiązane:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

#BezpiecznaTransakcja24 #najemokazjonalny #prawo #najem #nieruchomości2025 #najemokazjonalny #aktNotarialny #najemca #błędywnajmie #eksmisja #umowanajmu #prawoLokatorskie #bezpiecznatransakcja #załącznikidonajmuokazjonalnego