Płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu – czy to legalne i bezpieczne?

1. Podstawa prawna – czym w ogóle jest „adres zastępczy” w najmie okazjonalnym?

Najem okazjonalny uregulowany jest w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. To szczególny typ najmu, możliwy tylko dla właściciela–osoby fizycznej, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

Żeby najem okazjonalny „zadziałał”, potrzebne są m.in.:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu (adresu zastępczego), w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji.
3. Oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny, że zgadza się przyjąć najemcę (i osoby z nim zamieszkujące) po zakończeniu najmu.

Dopóki te elementy nie są spełnione – nie ma najmu okazjonalnego, jest „zwykły” najem mieszkania ze wszystkimi ograniczeniami co do eksmisji.

2. Kto może „dać” adres zastępczy – czy musi to być rodzina?

Nie. Przepisy mówią wyraźnie:

• zgody może udzielić właściciel lokalu albo
• osoba posiadająca inny tytuł prawny do lokalu (np. najemca z prawem podnajmu).

To oznacza, że:

• nie musi to być rodzina,
• nie musi to być przyjaciel,
• może to być także spółka – osoba prawna, która ma tytuł prawny do lokalu (np. właściciel mieszkania).

Co więcej, adres:

• musi znajdować się na terenie Polski (nie przepisów wykonawczych aby komornik wykonał eksmisję poza granice Polski)
• może być zmieniony, jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu – wtedy ma 21 dni na wskazanie innego adresu a brak nowego adresu może być podstawą wypowiedzenia umowy.

To otworzyło pole do działalności dla firm, które „profesjonalnie” wynajmują adresy do najmu okazjonalnego.

3. Jak działają spółki „sprzedające adres do najmu”? – model biznesowy

Na rynku funkcjonują podmioty, które:

• są właścicielami (lub dysponentami) jednego lub kilku lokali w Polsce,
• oferują usługę „gwarancji adresu do najmu okazjonalnego”,
• za wynagrodzeniem (np. od ok. 399 zł brutto) wystawiają:
• oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym,
• zwykle na czas trwania danej umowy,
• w formie papierowej z podpisem notarialnie poświadczonym lub PDF z kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Schemat wygląda tak:

1. Najemca/wynajmujący zamawia usługę online, podaje dane stron i okres najmu.
2. Spółka przygotowuje oświadczenie jako właściciel lokalu zastępczego.
3. Dokument trafia do najemcy, ten z kolei dołącza go do umowy najmu okazjonalnego.

Formalnie – wymogi ustawy są spełnione:

jest lokal, jest właściciel/posiadacz tytułu prawnego, jest zgoda.

Ale to dopiero początek problemów.

4. Czy płatny adres do najmu okazjonalnego jest legalny?

Co do zasady – sama odpłatność za udostępnienie adresu nie jest sprzeczna z przepisami.

Ustawa nigdzie nie zakazuje, by właściciel lokalu żądał wynagrodzenia za zgodę na przyjęcie najemcy po eksmisji.

Kluczowe pytania brzmią jednak:

Czy adres jest realny, czy pozorny?

• Czy w tym lokalu faktycznie ktoś może zamieszkać?
• Czy nie jest tak, że jeden lokal jest „adresem zastępczym” dla kilkudziesięciu umów?

Czy właściciel (spółka) ma realny, aktualny tytuł prawny do lokalu?

• Co jeśli lokal zostanie sprzedany, wynajęty komu innemu, obciążony?

Czy oświadczenie można odwołać?

• Tak – w literaturze i orzecznictwie podkreśla się, że osoba składająca oświadczenie może je później odwołać, co w praktyce osłabia bezpieczeństwo całej konstrukcji.

Jeżeli więc spółka:

• nie ma faktycznej możliwości przyjęcia wszystkich najemców,
• udostępnia jeden lokal jako „adres” dla ogromnej liczby umów,
• nie jest w stanie rzeczywiście zrealizować zgody na zamieszkanie,

to ryzykujemy, że cała konstrukcja może zostać uznana za pozorną albo sprzeczną z zasadami współżycia społecznego (art. 58 k.c.) – szczególnie, gdy najemca jest konsumentem, a mechanizm adresu okazuje się fikcją.

5. Ryzyka dla najemcy – kiedy płatny adres z internetu bywa pułapką

Dla najemcy „kupno adresu” bywa przedstawiane jako szybkie rozwiązanie problemu:

„Nie masz rodziny, znajomych, którzy Cię przyjmą? Zapłać i masz adres.”

Ryzyka są jednak realne:

Brak gwarancji faktycznego lokalu. To, że ktoś podpisał oświadczenie, nie oznacza, że faktycznie wpuści najemcę. Gdy dojdzie do eksmisji, właściciel lokalu zastępczego może odmówić wydania lokalu albo odwołać zgodę.

Oświadczenie może zostać odwołane w trakcie trwania umowy – jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako zastępczy, musi w ciągu 21 dni wskazać nowy adres. Jeżeli nie – właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego.

Koszt bez gwarancji – najemca płaci kilkaset złotych, ale w razie „katastrofy” zostaje z:

• obowiązkiem opuszczenia mieszkania,
• brakiem realnego lokalu,
• i potencjalnie bez możliwości domagania się czegokolwiek od spółki (bo w regulaminie zwykle są ograniczenia odpowiedzialności).

Złudne poczucie bezpieczeństwa – najemcy często sądzą, że „jak jest najem okazjonalny, to mam gorzej niż przy zwykłym najmie” lub odwrotnie – że „to tylko formalność”. Jedno i drugie podejście jest ryzykowne.

6. Ryzyka dla wynajmującego – czy płatny adres wzmacnia, czy osłabia Twoją pozycję?

Z perspektywy właściciela mieszkania:

Plusy:

• łatwiej znaleźć najemcę, który nie ma rodziny / znajomych, lub jest obcokrajowcem,
• pełen pakiet dokumentów może zostać przygotowany online (adres + oświadczenie).

Minusy (i to poważne):

Ryzyko podważenia skuteczności umowy najmu okazjonalnego. Jeżeli okaże się, że lokal zastępczy jest czystą fikcją (np. jeden pokój „obsługuje” setki umów), sąd może uznać, że:

• konstrukcja jest sprzeczna z celem ustawy,
• oświadczenie właściciela lokalu zastępczego jest pozorne,
• a tym samym – procedura eksmisji na podstawie najmu okazjonalnego jest wątpliwa.

Adres zastępczy jako punkt zaczepienia dla pełnomocników najemców. W sporze sądowym to właśnie płatny, masowo sprzedawany adres będzie pierwszym elementem do zakwestionowania:

• czy najemca miał realną możliwość zamieszkania,
• czy spółka nie nadużywa konstrukcji prawnej.

Ryzyko „zmiany adresu po cichu”. Jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym i nie wskaże nowego adresu – można wypowiedzieć umowę, ale wymaga to aktywnego działania i czujności właściciela.

7. Jak podejść praktycznie do płatnego adresu – rekomendacje

Jeśli jesteś wynajmującym:

1. Sprawdź spółkę – KRS, właściciel lokalu, tytuł prawny.
2. Przeczytaj regulamin usługi – szczególnie: odpowiedzialność, możliwość odwołania oświadczenia, czas trwania zgody.
3. Ustal z najemcą obowiązek informowania o utracie możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym (i konsekwencje).
4. Zachowaj kopię oświadczenia oraz dowód na tytuł prawny spółki do lokalu (choćby wydruk z księgi wieczystej).

Jeśli jesteś najemcą:

1. Traktuj płatny adres jako usługę komercyjną, nie gwarancję losu.
2. Sprawdź, czy spółka rzeczywiście ma lokal, do którego Cię „zaprasza”.
3. Zachowaj wszystkie dokumenty, regulamin, potwierdzenia płatności – to Twój ewentualny materiał dowodowy.

8. Podsumowanie – czy warto kupować adres do najmu okazjonalnego?

Odpowiedź prawnika brzmi: „to zależy – i od prawnika lepiej, żebyś usłyszał dlaczego, zanim zapłacisz”.

• Sam mechanizm odpłatnego udostępniania adresu nie jest z automatu nielegalny.
• Kluczowe jest, czy adres jest realny, a zgoda właściciela – autentyczna i możliwa do wykonania.
• Z punktu widzenia wynajmującego – płatny adres może pomóc, ale też może być najsłabszym punktem całej konstrukcji najmu okazjonalnego.
• Z punktu widzenia najemcy – to wydatek, który nie zawsze idzie w parze z realnym bezpieczeństwem mieszkaniowym.

Powiązane artykuły

Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie

Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza

10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny

Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu

Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-mieszkanie-z-lokatorem-sprawdz-co

#najemokazjonalny #adreszastepczy #adresdoeksmisji #płatnyadres

#prawoinwestora #wynajemmieszkań #najemca #wynajmujący

#prawo #nieruchomości #bezpiecznynajem #bezpiecznatransakcja24