Płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu – czy to legalne i bezpieczne?

Wstęp

Najem okazjonalny ma chronić właściciela mieszkania. Właśnie dlatego przy jego zawieraniu nie powinieneś koncentrować się wyłącznie na tym, czy najemca „załatwił notariusza” i przyniósł wymagane załączniki. Liczy się to, co faktycznie znajduje się w tych dokumentach. Ustawa wymaga między innymi oświadczenia najemcy sporządzonego w formie aktu notarialnego, wskazania przez niego innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia Twojego mieszkania, oraz oświadczenia właściciela tego innego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na Twoje żądanie podpis pod tym ostatnim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony. I właśnie wokół tego wymogu powstał rynek płatnych adresów do najmu okazjonalnego. Dla najemcy to wygodne rozwiązanie. Dla Ciebie powinien to być dokument, który przed podpisaniem umowy warto potraktować równie poważnie jak pozostałe elementy najmu okazjonalnego.

Najemca przyniósł płatny adres do najmu okazjonalnego. Co właściwie dostałeś?

Przede wszystkim nie traktuj płatnego adresu jak „adresu do wpisania do umowy”. Najem okazjonalny wymaga czegoś więcej. Najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego przez Ciebie mieszkania. Z kolei właściciel tego lokalu albo osoba posiadająca do niego tytuł prawny składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących. Jeżeli więc najemca mówi Ci: „mam adres zastępczy do najmu okazjonalnego”, pierwszym pytaniem nie powinno być: „ile za niego zapłaciłeś?”. Ważniejsze jest: co dokładnie przedstawia Ci do podpisywanej umowy? Płatność sama w sobie nie odpowiada na pytanie o prawidłowość dokumentu. Tak samo jak darmowe oświadczenie podpisane przez członka rodziny najemcy nie staje się automatycznie prawidłowe tylko dlatego, że nikt za nie nie zapłacił.

Kupno adresu do najmu okazjonalnego nie powinno kończyć Twojej weryfikacji

Właściciel mieszkania może otrzymać dokument pochodzący od zupełnie obcej osoby i dotyczący nieruchomości, o której nic nie wie. To zasadniczo inna sytuacja niż ta, w której najemca mówi, że po zakończeniu najmu może zamieszkać w mieszkaniu swoich rodziców i przedstawia ich oświadczenie. Nie oznacza to, że płatny adres należy z góry odrzucić. Oznacza natomiast, że nie powinieneś przyjmować dokumentu wyłącznie dlatego, że wygląda profesjonalnie. Jeżeli za oświadczeniem stoi komercyjna usługa, warto wiedzieć, kto je składa, czy osoba ta rzeczywiście posiada odpowiedni tytuł prawny do lokalu i czy treść przedstawionego dokumentu odpowiada wymaganiom konkretnego najmu. Szczególnie ostrożnie podchodź do sytuacji, w której najemca sam nie potrafi wyjaśnić, od kogo pochodzi dokument, a jedyną informacją jest: „kupiłem adres w internecie”.

Najem okazjonalny z gwarancją adresu – nie sugeruj się nazwą usługi

Możesz spotkać się również z określeniami „najem okazjonalny z gwarancją adresu”, „gwarantowany adres zastępczy” czy podobnymi nazwami. Z punktu widzenia właściciela mieszkania słowo „gwarancja” nie zastępuje analizy dokumentu. To nazwa handlowa może sugerować bezpieczeństwo. Ciebie interesuje natomiast to, co zostało podpisane, przez kogo i jakie znaczenie ma dla Twojej umowy. Nie odrzucaj dokumentu tylko dlatego, że najemca za niego zapłacił. Ale nie przyjmuj go również tylko dlatego, że sprzedawca usługi nazywa go „gwarantowanym”. Najem okazjonalny ma chronić Twoją nieruchomość, a nie dobrze wyglądać w segregatorze.

Jak sąd podejdzie do płatnego adresu, gdy dojdzie do eksmisji?

Sam fakt, że najemca kupił adres do najmu okazjonalnego w internecie, nie powoduje automatycznie, że sąd uzna dokument za nieskuteczny. Przepisy nie uzależniają skuteczności wskazania innego lokalu od tego, czy zgoda jego właściciela została udzielona bezpłatnie czy za wynagrodzeniem. Problem może pojawić się wtedy, gdy płatny adres istnieje tylko „na papierze”, osoba podpisująca oświadczenie nie ma tytułu prawnego do wskazanego lokalu, zgoda nie odpowiada wymaganiom ustawy albo dokumenty najmu okazjonalnego są niekompletne lub niespójne. W postępowaniu dotyczącym wykonania najmu okazjonalnego sąd bada bowiem, czy istnieją podstawy do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu; ustawa określa też dokumenty, które wynajmujący musi dołączyć do wniosku. Dlatego dla wynajmującego najważniejsze pytanie nie brzmi: „czy najemca zapłacił za adres?”, lecz: „czy dokument, który mi przedstawił, rzeczywiście spełnia wymagania najmu okazjonalnego i czy mogę bezpiecznie oprzeć na nim swoją umowę?”

Jeden adres zastępczy dla setek najemców? Tu powinna zapalić się czerwona lampka

Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, gdy osoba oferująca płatny adres do najmu okazjonalnego wystawia oświadczenia dla dziesiątek, setek, a hipotetycznie nawet tysięcy najemców, wskazując za każdym razem ten sam lokal. Przepisy nie określają maksymalnej liczby takich oświadczeń przypadających na jeden lokal. Nie oznacza to jednak, że ich liczba jest dla wynajmującego bez znaczenia. Najemca ma wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania, a osoba posiadająca tytuł prawny do tego lokalu ma wyrazić zgodę na jego zamieszkanie. Jeżeli więc niewielkie mieszkanie jest odpłatnie wskazywane jako lokal zastępczy dla ogromnej liczby niepowiązanych ze sobą osób, powstaje uzasadnione pytanie o realność takiego zabezpieczenia. Nie można z góry przesądzić, że samo wielokrotne wystawianie oświadczeń czyni każde z nich nieważnym. Dla wynajmującego jest to jednak bardzo mocny sygnał, aby nie przyjmować dokumentu bez dodatkowej weryfikacji.

Najemca dopiero chce kupić adres? Ustal zasady, zanim zapłaci

Jeżeli najemca jeszcze nie ma adresu zastępczego i informuje Cię, że zamierza skorzystać z płatnej usługi znalezionej w internecie, to najlepszy moment, żeby ustalić, jakiego dokumentu będziesz wymagać. Nie czekaj, aż najemca zapłaci za przypadkową ofertę, otrzyma gotowe oświadczenie i postawi Cię przed faktem dokonanym. Możesz wcześniej poinformować go, że przed zawarciem umowy chcesz otrzymać dokument pozwalający ustalić, kto wyraził zgodę na jego zamieszkanie, jakiego dokładnie lokalu zgoda dotyczy i czy osoba podpisująca oświadczenie posiada do niego tytuł prawny. Możesz również zażądać, aby podpis pod oświadczeniem właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu był notarialnie poświadczony. Dzięki temu najemca wie, czego oczekujesz, zanim wyda pieniądze na płatny adres, a Ty nie musisz podejmować decyzji pod presją: „przecież już za to zapłaciłem”.

Nie pozwól, żeby płatny adres stał się problemem dopiero przy egzekucji

Najgorszy moment na dokładne czytanie oświadczenia dotyczącego lokalu zastępczego zaczyna się wtedy, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania. Właśnie wtedy dokument, który przy zawieraniu umowy wyglądał jak formalność, przestaje być załącznikiem schowanym w segregatorze. Staje się częścią mechanizmu, z którego właściciel chce rzeczywiście skorzystać. Dlatego przy płatnym adresie warto myśleć odwrotnie: nie pytaj tylko, czy dokument wystarczy dzisiaj do zawarcia najmu okazjonalnego. Zastanów się, czy chciałbyś oprzeć na nim swoje działania również wtedy, gdy za rok lub dwa będziesz próbował odzyskać mieszkanie. To zupełnie zmienia sposób patrzenia na „adres z internetu”.

Oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu – sprawdź, co przyjmujesz

To właśnie ten dokument znajduje się w centrum problemu płatnych adresów. Przepisy wymagają oświadczenia właściciela wskazanego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Zwróć uwagę, że nie chodzi wyłącznie o istnienie mieszkania pod wskazanym adresem. Znaczenie ma również osoba składająca oświadczenie. Dlatego gdy najemca przedstawia Ci płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu, nie sprowadzaj weryfikacji do sprawdzenia, czy na dole kartki znajduje się podpis. Dokument ma pełnić konkretną funkcję w Twoim najmie okazjonalnym. I właśnie dlatego powinieneś wiedzieć, co podpisujesz i jakie dokumenty przyjmujesz, zanim wydasz najemcy klucze.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące dokumentu przedstawionego przez najemcę, płatnego adresu albo przygotowywanej umowy? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Czy możesz zażądać notarialnego poświadczenia podpisu?

Tak. Przepisy przewidują, że na żądanie wynajmującego do oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. I tu pojawia się bardzo częste nieporozumienie. Notarialne poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego nie jest tym samym co akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji. To dwie różne czynności. Dlatego kiedy przygotowujesz najem okazjonalny i zastanawiasz się, jakie dokumenty są potrzebne do notariusza, nie traktuj wszystkich oświadczeń jako jednego „pakietu notarialnego”.

Najem okazjonalny i notariusz – czego powinieneś dopilnować jako właściciel?

Sam fakt, że najemca idzie do notariusza, nie oznacza jeszcze, że cała umowa została przygotowana prawidłowo. Najemca w formie aktu notarialnego składa oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. To bardzo ważny element zabezpieczenia. Ale nadal tylko element. Notariusz nie zastępuje Ci prawnika analizującego całą relację najmu i nie powoduje automatycznie, że każdy zapis Twojej umowy, każdy załącznik i każde zabezpieczenie stają się prawidłowe tylko dlatego, że najemca podpisał akt notarialny. Możesz więc mieć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji sporządzone u notariusza, a jednocześnie mieć źle skonstruowaną umowę.

Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu – adres musi pasować do dokumentów

Drugim elementem jest wskazanie przez najemcę innego lokalu. Jeżeli korzysta on z płatnego adresu, właśnie tutaj ten adres pojawia się w konstrukcji najmu okazjonalnego. Dlatego porównuj dokumenty ze sobą. Najem okazjonalny nie powinien być składany z przypadkowych wzorów pobranych z kilku stron internetowych, do których na końcu zostanie dołączone kupione oświadczenie właściciela innego mieszkania. Umowa i jej załączniki powinny tworzyć spójną całość.

Umowa najmu okazjonalnego i załączniki – nie zbieraj dokumentów, sprawdzaj ich treść

W internecie znajdziesz bez problemu wzór załączników do umowy najmu okazjonalnego, PDF do wydrukowania, wzór oświadczenia najemcy i wzór zgody właściciela innego lokalu. Możesz więc w ciągu kilkunastu minut skompletować coś, co na pierwszy rzut oka wygląda jak gotowy najem okazjonalny. I właśnie tutaj właściciel mieszkania może popełnić kosztowny błąd. Nie chodzi o liczbę załączników. Chodzi o ich treść, wzajemną spójność i dopasowanie do konkretnej umowy. Jeżeli najemca dodatkowo przedstawia płatny adres zastępczy, masz kolejny dokument pochodzący spoza Twojej umowy, który powinien zostać oceniony razem z pozostałymi. Nie potrzebujesz segregatora pełnego dokumentów. Potrzebujesz prawidłowo przygotowanego najmu.

Masz już umowę, załączniki i termin u notariusza? To najlepszy moment na sprawdzenie

Nie czekaj z analizą dokumentów do dnia przekazania kluczy. A już na pewno nie czekaj do chwili, gdy pojawią się zaległości, konflikt albo problem z opuszczeniem mieszkania. Jeżeli umowa jest już przygotowana, najemca ma adres zastępczy, a wizyta u notariusza jest umówiona, jesteś dokładnie w momencie, w którym ewentualne błędy można jeszcze poprawić bez konfliktu. Po podpisaniu umowy Twoja pozycja jest zupełnie inna. Dlatego pieczęć notariusza powinna być jednym z elementów prawidłowo przygotowanego najmu, a nie substytutem sprawdzenia umowy.

A jeśli najemca podał fikcyjny adres?

Płatny adres i fikcyjny adres to nie to samo. Nie należy automatycznie zakładać, że adres kupiony w internecie jest fikcyjny. Jeżeli jednak masz wątpliwości dotyczące przedstawionego oświadczenia, osoby, która je podpisała, albo samego lokalu, problem staje się znacznie poważniejszy. Szerzej opisaliśmy to w artykule „Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – co jeśli najemca podał fikcyjny adres?”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/oswiadczenie-wlasciciela-lokalu-zastepczego

Jeżeli więc problemem nie jest sama odpłatność, ale podejrzenie, że dokument może nie odpowiadać rzeczywistości, przejdź również do tego tekstu.

Co, jeśli najemca później straci wskazany lokal?

To szczególnie ważne dla wynajmującego, ponieważ dokument przedstawiony w dniu zawierania umowy nie musi zachować aktualności przez cały okres najmu. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie nowego oświadczenia właściciela albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny. Niedopełnienie tego obowiązku daje właścicielowi możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. To pokazuje, dlaczego adres zastępczy nie jest papierem, którym interesujesz się wyłącznie przed wizytą najemcy u notariusza. Ma znaczenie również później.

Pamiętaj o zgłoszeniu najmu okazjonalnego

Jako właściciel masz jeszcze jeden bardzo ważny obowiązek. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na Twoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku ma znaczenie dla możliwości korzystania ze szczególnych rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego. Dlatego prawidłowy najem okazjonalny nie kończy się na zdaniu: „najemca był u notariusza”. Umowa, wymagane oświadczenia, adres zastępczy, akt notarialny i obowiązki właściciela powinny zostać potraktowane jako jeden proces.

Masz wątpliwość przed podpisaniem umowy? Najemca przyniósł dokument, którego nie jesteś pewien? Zadaj jedno konkretne pytanie prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Lepiej wyjaśnić jedną wątpliwość przed wydaniem kluczy niż szukać odpowiedzi wtedy, gdy najemca już mieszka w Twojej nieruchomości.

Wynajmujesz mieszkanie? Nie sprawdzaj tylko najemcy. Sprawdź dokumenty – 79 zł

Najemca może wyglądać wiarygodnie. Może mieć dobrą pracę, wysokie dochody, kaucję, akt notarialny i płatny adres zastępczy. Żadna z tych rzeczy nie naprawi jednak błędu w Twojej umowie. Dlatego zanim podpiszesz dokumenty i wydasz klucze, możesz zlecić Bezpiecznej Transakcji 24 sprawdzenie umowy najmu okazjonalnego. Analizujemy umowę i jej załączniki oraz wskazujemy zapisy i błędy wymagające uwagi. Jeżeli najemca przyniósł adres zastępczy, patrzymy na dokumenty jako na element całej konstrukcji najmu, a nie oderwaną kartkę papieru. To usługa dla właściciela, który ma już dokumenty i chce wiedzieć, czy przed podpisaniem coś powinno zapalić mu czerwoną lampkę. Nie po podpisaniu. Nie po przekazaniu mieszkania. Nie po pierwszej zaległości. Przed wydaniem kluczy. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych koszt sprawdzenia dokumentów wynosi 79 zł.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/umowa-najmu-okazjonalnego-sprawdzenie-przed

Umowa nie chroni Cię tak, jak powinna? Poprawa umowy najmu okazjonalnego – 299 zł

Jeżeli umowa ma błędy, brakuje w niej ważnych zabezpieczeń albo jej zapisy są zbyt ogólne, samo wskazanie problemów może nie wystarczyć. Wtedy możesz zlecić nam poprawę umowy najmu okazjonalnego za 299 zł. Nie dostajesz listy uwag z zadaniem samodzielnego przerabiania dokumentu. Analizujemy umowę i poprawiamy jej zapisy tak, aby lepiej zabezpieczały Cię jako właściciela mieszkania. Sprawdzamy również jej spójność z dokumentami wymaganymi przy najmie okazjonalnym i zwracamy uwagę na rozwiązania, które mogą mieć znaczenie wtedy, gdy najemca przestanie płacić, naruszy warunki umowy albo po jej zakończeniu nie będzie chciał dobrowolnie wydać lokalu. To szczególnie ważne, jeżeli korzystasz z gotowego wzoru z internetu, starej umowy używanej od kilku lat albo dokumentu przygotowanego przez najemcę. Umowa może wyglądać profesjonalnie i mieć kilkanaście stron, a mimo to nie zabezpieczać kwestii, które dla właściciela są najważniejsze. Koszt poprawy umowy to 299 zł. Nie płacisz za kolejną „umowę z internetu”. Płacisz za to, żeby przed przekazaniem kluczy sprawdzić i poprawić dokument, na podstawie którego oddajesz obcej osobie nieruchomość wartą często kilkaset tysięcy złotych. Umowę zawsze łatwiej poprawić przed podpisaniem niż wtedy, gdy pojawi się pierwszy problem z najemcą.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/poprawa-umowy-najmu-okazjonalnego-i

Najemca przynosi adres. Ty decydujesz, czy na tych dokumentach oddasz mu mieszkanie

To najważniejsza zasada. Nie musisz automatycznie odrzucać najemcy dlatego, że skorzystał z płatnego adresu do najmu okazjonalnego. Ale nie powinieneś również uznawać, że skoro dostałeś oświadczenie, wszystko zostało załatwione. Najemca odpowiada za to, jakie dokumenty Ci przedstawia. Ty odpowiadasz za decyzję, czy na ich podstawie podpiszesz umowę i wydasz klucze. Dlatego nie pytaj wyłącznie: „czy najemca ma adres zastępczy?”. Zapytaj: kto złożył oświadczenie, czego ono dotyczy, czy osoba podpisująca ma odpowiedni tytuł prawny, czy dokumenty są ze sobą spójne, czy umowa została prawidłowo przygotowana i czy zrobiłeś wszystko, co powinien zrobić właściciel, żeby rzeczywiście korzystać z mechanizmu najmu okazjonalnego. Najemca może kupić adres przez internet w kilka minut. Ty oddajesz mu mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych.

Zanim przekażesz klucze, sprawdź to, co ma Cię chronić.