Kto płaci za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego? Wynajmujący czy najemca?
18 gru
1. Oświadczenie najemcy u notariusza – co to za dokument?
Przy najmie okazjonalnym najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.
Co oznacza ten dokument?
- Najemca przyjmuje, że w razie konieczności może zostać wyeksmitowany bez procesu.
- To jeden z niewielu mechanizmów w polskim prawie, który naprawdę chroni wynajmującego.
- Bez tego oświadczenia najem okazjonalny nie działa.
Dlatego to nie „dodatkowy papier”, lecz kluczowe zabezpieczenie majątku właściciela.
2. Kto według prawa powinien zapłacić za akt notarialny?
Przepisy… milczą.
Ani ustawa o ochronie praw lokatorów, ani ustawa o notariacie, ani kodeks cywilny nie wskazują, kto ma ponieść koszt sporządzenia aktu.
A skoro prawo nie nakazuje, obowiązuje zasada:
Koszty ustalają strony umowy.
Zgodnie z art. 353¹ k.c. – swoboda umów.
Ale w praktyce nie wygląda to „po równo”.
3. Praktyka rynku: kto faktycznie płaci?
Standard rynkowy 1: koszt ponosi najemca
Dlaczego?
- Bo to jego oświadczenie.
- To zabezpieczenie wynajmującego, ale sporządza je najemca o sobie samym.
- Wynajmujący nie ma obowiązku finansować dokumentów, które mają go chronić przed ryzykiem ze strony najemcy.
W 80–90% przypadków najemca pokrywa koszt aktu.
Standard rynkowy 2: koszt dzielony lub pokrywany przez wynajmującego
Zdarza się rzadziej i wynika z:
- konkurencyjności najmu (dużo wolnych mieszkań),
- chęci „przyciągnięcia” jakościowego najemcy,
- wyboru notariusza i uzyskania prawidłowego aktu notarialnego,
- strategii wynajmu premium.
Wynajmujący płaci za akt tylko wtedy, gdy sam tak ustali – nigdy z obowiązku.
4. UWAGA: koszt aktu to nie jedyny koszt najmu okazjonalnego
Pełny pakiet najmu okazjonalnego obejmuje:
- akt notarialny najemcy – 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę + 23% VAT + koszt wypisu (w 2025 roku całkowite koszty to 602,70 zł)
- oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
- zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego
- przygotowanie samej umowy najmu okazjonalnego (najlepiej przez prawnika)
- weryfikację najemcy (dochodów, historii, KRD, itp.)
Większość wynajmujących o tym nie wie.
5. Największe pułapki – widzimy je na co dzień w praktyce
Pułapka 1: „Najemca nie chce iść do notariusza – bo nie ma czasu”
Zawsze łączy się z ryzykiem: długi, zajęcia, wcześniejsze eksmisje.
Pułapka 2: akt sporządzony błędnie – wynajmujący myśli, że ma ochronę, a jej… nie ma
Przykłady błędów:
- brak pełnej formuły „opróżnienia lokalu”,
- błędne oznaczenie lokalu,
- brak daty początku najmu,
- nieważne oświadczenie właściciela lokalu zastępczego.
Pułapka 3: właściciel lokalu zastępczego nie złożył oświadczenia
Umowa najmu okazjonalnego jest wtedy martwa.
Pułapka 4: brak zgłoszenia do urzędu skarbowego
Po 14 dniach od podpisania najmu – umowa traci charakter „okazjonalnej”.
6. A co jeśli najemca odmawia zapłaty za akt?
Tu pojawia się najważniejsza prawna odpowiedź:
Wynajmujący nie musi wynajmować mieszkania najemcy, który nie chce zabezpieczyć umowy.
Legalnie możesz powiedzieć:
„Wynajmę mieszkanie tylko z pełnym pakietem najmu okazjonalnego.
Koszt aktu pokrywa najemca, chyba że ustalimy inaczej.”
Odmowa najemcy?
To sygnał ostrzegawczy, a nie powód do negocjacji.
7. Powiązane artykuły
Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-mieszkanie-z-lokatorem-sprawdz-co
8. Podsumowanie
W świetle prawa:
- nie ma obowiązku, aby wynajmujący płacił za akt;
- standard rynkowy: koszt ponosi najemca;
- wyjątki wynikają tylko z woli stron;
- bez prawidłowego aktu najem okazjonalny nie działa;
- a brak tego dokumentu naraża wynajmującego na wieloletni proces eksmisyjny.
To jest zabezpieczenie właściciela – i to najważniejsze, jakie przewiduje polskie prawo.
Chcesz mieć prawidłowy najem okazjonalny, bez błędów i ryzyka eksmisyjnego?
Napisz do nas
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
#najemokazjonalny #wynajemmieszkania #najem #najemcy #wynajmujący #notariusz #poddaniesięegzekucji #aktnotarialny #prawo #nieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24 #eksmitacja #ochronawynajmującego
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.