Kto płaci za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego? Wynajmujący czy najemca?

Wstęp

Najem okazjonalny kojarzy się przede wszystkim z notariuszem. Właściciel przygotowuje umowę, najemca składa wymagane oświadczenie, dołączane są pozostałe dokumenty i wydaje się, że formalności zostały zakończone. W praktyce trzeba rozdzielić dwie rzeczy: umowę najmu okazjonalnego oraz oświadczenie najemcy sporządzane w formie aktu notarialnego. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy trzeba natomiast załączyć m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu. Dlatego pytanie „ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego u notariusza?” jest nieco mylące. Notarialny element tej konstrukcji dotyczy przede wszystkim wymaganego ustawą oświadczenia najemcy. Można jednak pójść dalej i dodatkowo zabezpieczyć roszczenia pieniężne właściciela. Wtedy koszt wizyty u notariusza może wyglądać inaczej.

Najem okazjonalny – notariusz. Kto płaci?

Ustawa określa maksymalną wysokość wynagrodzenia notariusza za sporządzenie obowiązkowego oświadczenia najemcy, ale nie ustanawia prostej reguły, zgodnie z którą koszt ten zawsze musi ponosić wyłącznie wynajmujący albo wyłącznie najemca. Art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wymaganego oświadczenia najemcy nie może przekraczać 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Dlatego kwestię tego, kto faktycznie poniesie koszt notariusza przy najmie okazjonalnym, najlepiej uzgodnić pomiędzy stronami przed wizytą w kancelarii. Koszt może ponieść najemca, wynajmujący albo strony mogą ustalić jego podział. Ważniejsze od szukania „obowiązkowej” odpowiedzi jest jasne ustalenie tej kwestii z góry.

Najem okazjonalny – koszt notariusza. Ile może wynieść?

To drugie pytanie, które właściciele i najemcy zadają wyjątkowo często. Ustawodawca wprowadził szczególny limit wynagrodzenia notariusza za sporządzenie obowiązkowego oświadczenia najemcy. Wynagrodzenie za tę czynność nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Nie należy więc traktować kosztu tego oświadczenia tak jak ceny dowolnego aktu notarialnego zależnej od wartości przedmiotu czynności. Dla oświadczenia wymaganego przy najmie okazjonalnym ustawa przewiduje własny limit. Pytając kancelarię o koszt aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym, warto od razu wskazać, że chodzi o oświadczenie najemcy wymagane przez art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, i poprosić o podanie pełnej kwoty do zapłaty. Jeżeli właściciel chce dodatkowo zabezpieczyć zapłatę określonych należności, powinien powiedzieć o tym notariuszowi od razu. Takie zabezpieczenie nie jest tym samym oświadczeniem, którego wymaga ustawa o najmie okazjonalnym.

Czy cała umowa najmu okazjonalnego musi być podpisana u notariusza?

Nie. To jedna z najczęstszych pomyłek związanych z najmem okazjonalnym. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Forma aktu notarialnego została natomiast przewidziana dla oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu. Dlatego określenia takie jak „umowa najmu mieszkania u notariusza”, „umowa najmu okazjonalnego u notariusza” czy „koszt umowy okazjonalnej u notariusza” mogą wprowadzać w błąd, jeżeli sugerują, że notariusz musi sporządzić całą umowę najmu.

Nie musi. I ma to bardzo ważne znaczenie dla właściciela.

Kto najczęściej płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym?

W praktyce koszt notariusza przy najmie okazjonalnym najczęściej ponosi wynajmujący. To przede wszystkim właścicielowi zależy na zastosowaniu tej formy najmu i uzyskaniu dodatkowego zabezpieczenia na wypadek, gdyby po zakończeniu umowy najemca nie chciał dobrowolnie opuścić lokalu.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania mieszkania zabezpiecza przede wszystkim interes właściciela. Dlatego wielu wynajmujących traktuje koszt aktu notarialnego jako koszt bezpiecznego wynajęcia nieruchomości i pokrywa go samodzielnie. Nie oznacza to jednak, że zawsze musi płacić wynajmujący. Strony mogą uzgodnić, że koszt notariusza poniesie najemca. Takie rozwiązanie również występuje w praktyce. Można też umówić się na podział kosztów. Jeżeli właściciel chce dodatkowo zabezpieczyć należności pieniężne poprzez notarialne poddanie się przez najemcę egzekucji co do zapłaty określonej sumy, warto osobno ustalić, kto poniesie koszt tej dodatkowej czynności. Najczęściej więc płaci wynajmujący, ponieważ najem okazjonalny ma przede wszystkim zabezpieczać jego interes. Nie jest to jednak zasada bezwzględna – koszt może ponieść najemca, jeżeli strony tak między sobą uzgodnią.

Notariusz nie zastępuje sprawdzenia całej umowy

Najemca może wyjść z kancelarii z prawidłowo sporządzonym oświadczeniem w formie aktu notarialnego, a właściciel nadal może mieć problem w samej umowie albo pozostałych dokumentach. Trzeba sprawdzić sposób określenia stron i lokalu, okres najmu, czynsz, opłaty, kaucję, zasady odpowiedzialności, rozwiązania umowy, wydania lokalu oraz dokumenty wymagane dla najmu okazjonalnego. Dlatego samo pytanie „czy najemca był u notariusza?” nie wystarcza. Znacznie ważniejsze brzmi: „czy cały najem okazjonalny został prawidłowo przygotowany?”. Jeżeli chcesz sprawdzić konkretny zapis swojej umowy, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Opisz jedno zagadnienie dotyczące najmu okazjonalnego, a otrzymasz konkretną odpowiedź bez opłat.

Oświadczenie najemcy u notariusza – co właściwie podpisuje?

Ustawa wymaga, aby do umowy najmu okazjonalnego zostało dołączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Najemca poddaje się w nim egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. To właśnie ten dokument jest jednym z najważniejszych elementów odróżniających najem okazjonalny od zwykłego najmu.

Nie oznacza to jednak, że samo posiadanie aktu notarialnego załatwia wszystko. Ustawowy mechanizm składa się z kilku elementów, które muszą ze sobą współgrać. Jeżeli jeden z nich został przygotowany wadliwie albo go brakuje, problem może ujawnić się dopiero wtedy, gdy właściciel będzie chciał skorzystać z ochrony, dla której wybrał najem okazjonalny.

Dodatkowe poddanie się egzekucji co do zapłaty – dodatkowe zabezpieczenie właściciela

Obowiązkowe przy najmie okazjonalnym oświadczenie notarialne koncentruje się na poddaniu się egzekucji oraz obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Właściciel może jednak chcieć zabezpieczyć się również na wypadek powstania zobowiązań pieniężnych. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje możliwość poddania się egzekucji w akcie notarialnym również w zakresie obowiązku zapłaty sumy pieniężnej. Art. 777 § 1 pkt 5 KPC pozwala na wskazanie sumy pieniężnej do wysokości określonej w akcie albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, przy spełnieniu pozostałych wymagań tego przepisu. W umowie najmu może mieć to znaczenie dla właściciela, który chce szerzej zabezpieczyć określone roszczenia pieniężne wynikające z najmu. Konstrukcja takiego zabezpieczenia powinna jednak odpowiadać konkretnej umowie i precyzyjnie określać zakres zobowiązania. Nie należy więc traktować dodatkowego art. 777 dotyczącego zapłaty jak automatycznego dodatku do każdego najmu okazjonalnego. To odrębne zabezpieczenie, którego treść i zasadność trzeba dostosować do konkretnej sytuacji.

Dodatkowe zabezpieczenie zapłaty może oznaczać dodatkowy koszt u notariusza

To ważne, ponieważ właściciel pytający o koszt notariusza przy najmie okazjonalnym może otrzymać wycenę dotyczącą tylko obowiązkowego oświadczenia o opróżnieniu i wydaniu lokalu. Jeżeli strony chcą dodatkowo ustanowić notarialne poddanie się egzekucji w zakresie zapłaty określonej sumy pieniężnej, trzeba uwzględnić również koszt tej czynności. Ustawowy limit 1/10 minimalnego wynagrodzenia został przewidziany dla oświadczenia wymaganego przez art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie należy automatycznie rozciągać tego limitu na dodatkowe zabezpieczenie roszczeń pieniężnych ustanawiane na podstawie art. 777 KPC. Dlatego najlepiej jeszcze przed wizytą powiedzieć notariuszowi, że chodzi nie tylko o obowiązkowe oświadczenie najemcy dotyczące wydania lokalu, ale również – jeżeli strony tak postanowią – o dodatkowe poddanie się egzekucji w zakresie zapłaty, i poprosić o wycenę całości. Samo pytanie „ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?” może więc nie wystarczyć.

Czy dodatkowy art. 777 oznacza, że właściciel automatycznie odzyska każdą zaległość?

Nie należy przedstawiać tego zabezpieczenia w ten sposób. Jego istotą jest stworzenie tytułu egzekucyjnego o treści odpowiadającej wymaganiom art. 777 KPC. Akt musi odpowiednio określać obowiązek, a przy konstrukcji z pkt 5 również zdarzenie, od którego uzależnione jest jego wykonanie, oraz termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. To właśnie dlatego dodatkowe poddanie się egzekucji powinno być przemyślane razem z umową najmu. Dokumenty muszą być ze sobą spójne. Dobrze skonstruowane zabezpieczenie może istotnie poprawić pozycję właściciela. Źle opisane oczekiwanie, że „777 załatwi wszystko”, może dać jedynie fałszywe poczucie bezpieczeństwa.

Sam akt notarialny nie wystarczy

Do umowy najmu okazjonalnego nie dołącza się wyłącznie aktu notarialnego. Ustawa wymaga również wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu, oraz oświadczenia właściciela tego lokalu albo osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. To szczególnie ważne przy adresach zastępczych pozyskiwanych odpłatnie. Sam dokument może wyglądać poprawnie, ale właściciel powinien wiedzieć, jakie znaczenie ma wskazany lokal i zgoda osoby posiadającej do niego tytuł prawny. Temat szerzej omawiamy w artykule

Płatny adres do najmu okazjonalnego z internetu – czy to legalne i bezpieczne?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platny-adres-do-najmu-okazjonalnego-z

Umowa okazjonalna bez notariusza – czy będzie skuteczna?

Jeżeli strony podpiszą zwykłą pisemną umowę i nazwą ją „umową najmu okazjonalnego”, ale nie zostanie do niej dołączone wymagane ustawą notarialne oświadczenie najemcy, sama nazwa dokumentu nie wystarczy do zastosowania mechanizmu przewidzianego dla najmu okazjonalnego. To jeden z powodów, dla których gotowy wzór pobrany z internetu może dawać właścicielowi złudne poczucie bezpieczeństwa. Dokument może mieć odpowiedni tytuł, rozbudowane paragrafy i profesjonalny wygląd. Najważniejsze jest jednak to, czy cała konstrukcja spełnia wymagania ustawy i czy właściciel dopełni również późniejszych obowiązków.

Nie zapomnij o urzędzie skarbowym

Formalności nie kończą się wraz z wyjściem najemcy od notariusza. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce swojego zamieszkania w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel musi przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Niedopełnienie tego obowiązku ma istotne konsekwencje. Ustawa wskazuje, że w takim przypadku nie stosuje się art. 19c i 19d, a więc właściciel traci możliwość korzystania z części szczególnych rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego. Dlatego właściciel, który zadbał o akt notarialny, ale zapomniał o zgłoszeniu umowy, może sam osłabić konstrukcję, za którą zapłacił i którą uważał już za zakończoną.

Kto płaci za notariusza, jeśli najemca nie chce ponosić kosztu?

To przede wszystkim kwestia ustaleń między stronami. Jeżeli właścicielowi szczególnie zależy na zastosowaniu najmu okazjonalnego, może zdecydować, że sam pokryje koszt wymaganej czynności notarialnej. Może również uzgodnić z najemcą, że to najemca zapłaci notariuszowi albo że strony podzielą koszt. Jeżeli dodatkowo ma zostać ustanowione zabezpieczenie zapłaty na podstawie art. 777 KPC, również warto z góry ustalić, kto poniesie związany z nim dodatkowy koszt. Nie warto jednak robić z kilkuset złotych najważniejszego punktu negocjacji i jednocześnie pomijać treści umowy dotyczącej nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych.

Co jeśli zmieni się lokal wskazany przez najemcę?

Najem okazjonalny nie jest zestawem dokumentów, które po podpisaniu można bezwarunkowo schować do szuflady. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy, ustawa przewiduje obowiązek wskazania innego lokalu i przedstawienia nowego oświadczenia osoby posiadającej do niego tytuł prawny w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o utracie tej możliwości. Jeżeli zmieniają się okoliczności, trzeba więc reagować.

Więcej o problemach związanych z lokalem zastępczym przeczytasz w artykule

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – co jeśli najemca podał fikcyjny adres?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/oswiadczenie-wlasciciela-lokalu-zastepczego

Najem okazjonalny to nie tylko eksmisja

To ważne również z punktu widzenia konstrukcji samej umowy. Właściciel powinien zastanowić się nie tylko nad tym, co zrobi, jeżeli najemca nie będzie chciał opuścić mieszkania. Problemy mogą dotyczyć również zaległości, rozliczenia opłat, szkód, kaucji, liczby osób mieszkających w lokalu czy sposobu zakończenia umowy. Dlatego obowiązkowe oświadczenie o opróżnieniu lokalu i ewentualne dodatkowe poddanie się egzekucji dotyczące świadczeń pieniężnych powinny być elementami jednej przemyślanej konstrukcji prawnej, a nie przypadkowymi dokumentami dokładanymi do internetowego wzoru.

Kto powinien przygotować umowę najmu okazjonalnego?

Najważniejsze nie jest to, kto wpisze dane najemcy do gotowego formularza. Umowa powinna odpowiadać konkretnej sytuacji właściciela, lokalu i sposobowi najmu. Inaczej może wyglądać sytuacja jednej osoby, inaczej kilku najemców, a jeszcze inaczej wtedy, gdy lokal ma kilku współwłaścicieli.

Właściciel powinien również wiedzieć, jakie dokumenty musi otrzymać, czego dopilnować przed wydaniem kluczy, jakie dodatkowe zabezpieczenia chce zastosować oraz jakie obowiązki pozostają po rozpoczęciu najmu. Jeżeli masz wątpliwość dotyczącą jednego konkretnego elementu umowy, możesz zadać jedno pytanie prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Notariusz kosztuje mniej niż źle przygotowany najem

Właściciele często zaczynają od pytania o koszt notariusza, bo jest on łatwy do policzenia. Znacznie trudniej wycenić problem, który ujawni się kilka miesięcy później. Nieprecyzyjna umowa, niespójne załączniki, brak podpisu właściwej osoby, źle określone obowiązki najemcy albo pominięcie wymaganej formalności mogą mieć znacznie większe znaczenie niż różnica kilkudziesięciu czy kilkuset złotych w kosztach kancelarii notarialnej.

Dlatego zanim skierujesz najemcę do notariusza, warto najpierw ustalić, czego od tej konstrukcji oczekujesz: wyłącznie ustawowego zabezpieczenia dotyczącego opróżnienia lokalu czy również dodatkowego zabezpieczenia określonych zobowiązań pieniężnych. A następnie trzeba zadbać, aby sama umowa, załączniki i akty notarialne tworzyły spójną całość.

Zanim wyślesz najemcę do notariusza, sprawdź umowę

Akt notarialny jest tylko jednym z elementów najmu okazjonalnego. Jeżeli podstawowa umowa została źle przygotowana, sama wizyta w kancelarii nie naprawi wszystkich jej problemów. Dlatego w Bezpiecznej Transakcji 24 możesz wybrać dwa poziomy pomocy – w zależności od tego, czy chcesz jedynie zweryfikować posiadany dokument, czy potrzebujesz jego poprawienia.

Sprawdzenie umowy najmu okazjonalnego – 79 zł

Masz już przygotowaną umowę i chcesz wiedzieć, czy możesz ją podpisać? Za 79 zł sprawdzimy Twoją umowę najmu okazjonalnego przed zawarciem najmu. To rozwiązanie dla właściciela, który ma już dokument, ale chce przed przekazaniem kluczy upewnić się, czy umowa nie zawiera błędów, braków albo zapisów wymagających szczególnej uwagi. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych 79 zł za sprawdzenie dokumentu, na podstawie którego oddajesz nieruchomość obcej osobie na miesiące lub lata, to niewielki koszt kontroli prawnej.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/umowa-najmu-okazjonalnego-sprawdzenie-przed

Poprawa umowy najmu okazjonalnego – 299 zł

Jeżeli nie chcesz tylko wiedzieć, że w umowie jest problem, ale chcesz otrzymać dokument poprawiony przed podpisaniem, wybierz poprawę umowy najmu okazjonalnego za 299 zł. Analizujemy dokument i poprawiamy jego postanowienia tak, aby nie był przypadkowym wzorem znalezionym w internecie. Sprawdzamy konstrukcję najmu, najważniejsze prawa i obowiązki stron oraz elementy mające znaczenie dla prawidłowego zastosowania najmu okazjonalnego. To również właściwy moment, żeby zastanowić się, czy w konkretnej sytuacji właściciel chce poprzestać na obowiązkowym oświadczeniu dotyczącym opróżnienia lokalu, czy rozważa dodatkowe zabezpieczenie określonych należności pieniężnych. Nie płacisz za kolejną teorię o najmie. Płacisz za to, żeby przed przekazaniem kluczy wiedzieć, co podpisujesz i na jakich zasadach oddajesz swoją nieruchomość najemcy.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/poprawa-umowy-najmu-okazjonalnego-i

Nie zaczynaj ochrony mieszkania od pytania, kto zapłaci notariuszowi

Koszt notariusza przy najmie okazjonalnym jest ważny, ale to nie on zdecyduje, czy właściciel rzeczywiście będzie dobrze zabezpieczony. Możesz zapłacić za obowiązkowy akt, dołożyć dodatkowe poddanie się egzekucji dotyczące zapłaty i nadal mieć źle przygotowaną umowę, jeżeli poszczególne dokumenty nie tworzą spójnej konstrukcji. Zanim oddasz klucze do mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych, sprawdź umowę za 79 zł albo popraw ją za 299 zł. Najemca będzie korzystał z Twojej nieruchomości przez miesiące lub lata. Ty masz jeden moment, żeby ustalić zasady i zabezpieczenia przed rozpoczęciem najmu — wykorzystaj go, zanim podpiszesz dokumenty i przekażesz lokal.