Kto płaci za akt notarialny do umowy najmu okazjonalnego? Wynajmujący czy najemca?
18 gru
1. Oświadczenie najemcy u notariusza – co to za dokument?
Przy najmie okazjonalnym najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.
Co oznacza ten dokument?
- Najemca przyjmuje, że w razie konieczności może zostać wyeksmitowany bez procesu.
- To jeden z niewielu mechanizmów w polskim prawie, który naprawdę chroni wynajmującego.
- Bez tego oświadczenia najem okazjonalny nie działa.
Dlatego to nie „dodatkowy papier”, lecz kluczowe zabezpieczenie majątku właściciela.
2. Kto według prawa powinien zapłacić za akt notarialny?
Przepisy… milczą.
Ani ustawa o ochronie praw lokatorów, ani ustawa o notariacie, ani kodeks cywilny nie wskazują, kto ma ponieść koszt sporządzenia aktu.
A skoro prawo nie nakazuje, obowiązuje zasada:
Koszty ustalają strony umowy.
Zgodnie z art. 353¹ k.c. – swoboda umów.
Ale w praktyce nie wygląda to „po równo”.
3. Praktyka rynku: kto faktycznie płaci?
Standard rynkowy 1: koszt ponosi najemca
Dlaczego?
- Bo to jego oświadczenie.
- To zabezpieczenie wynajmującego, ale sporządza je najemca o sobie samym.
- Wynajmujący nie ma obowiązku finansować dokumentów, które mają go chronić przed ryzykiem ze strony najemcy.
W 80–90% przypadków najemca pokrywa koszt aktu.
Standard rynkowy 2: koszt dzielony lub pokrywany przez wynajmującego
Zdarza się rzadziej i wynika z:
- konkurencyjności najmu (dużo wolnych mieszkań),
- chęci „przyciągnięcia” jakościowego najemcy,
- wyboru notariusza i uzyskania prawidłowego aktu notarialnego,
- strategii wynajmu premium.
Wynajmujący płaci za akt tylko wtedy, gdy sam tak ustali – nigdy z obowiązku.
4. UWAGA: koszt aktu to nie jedyny koszt najmu okazjonalnego
Pełny pakiet najmu okazjonalnego obejmuje:
- akt notarialny najemcy – 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę + 23% VAT + koszt wypisu (w 2025 roku całkowite koszty to 602,70 zł)
- oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
- zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego
- przygotowanie samej umowy najmu okazjonalnego (najlepiej przez prawnika)
- weryfikację najemcy (dochodów, historii, KRD, itp.)
Większość wynajmujących o tym nie wie.
5. Największe pułapki – widzimy je na co dzień w praktyce
Pułapka 1: „Najemca nie chce iść do notariusza – bo nie ma czasu”
Zawsze łączy się z ryzykiem: długi, zajęcia, wcześniejsze eksmisje.
Pułapka 2: akt sporządzony błędnie – wynajmujący myśli, że ma ochronę, a jej… nie ma
Przykłady błędów:
- brak pełnej formuły „opróżnienia lokalu”,
- błędne oznaczenie lokalu,
- brak daty początku najmu,
- nieważne oświadczenie właściciela lokalu zastępczego.
Pułapka 3: właściciel lokalu zastępczego nie złożył oświadczenia
Umowa najmu okazjonalnego jest wtedy martwa.
Pułapka 4: brak zgłoszenia do urzędu skarbowego
Po 14 dniach od podpisania najmu – umowa traci charakter „okazjonalnej”.
6. A co jeśli najemca odmawia zapłaty za akt?
Tu pojawia się najważniejsza prawna odpowiedź:
Wynajmujący nie musi wynajmować mieszkania najemcy, który nie chce zabezpieczyć umowy.
Legalnie możesz powiedzieć:
„Wynajmę mieszkanie tylko z pełnym pakietem najmu okazjonalnego.
Koszt aktu pokrywa najemca, chyba że ustalimy inaczej.”
Odmowa najemcy?
To sygnał ostrzegawczy, a nie powód do negocjacji.
7. Powiązane artykuły
Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-mieszkanie-z-lokatorem-sprawdz-co
8. Podsumowanie
W świetle prawa:
- nie ma obowiązku, aby wynajmujący płacił za akt;
- standard rynkowy: koszt ponosi najemca;
- wyjątki wynikają tylko z woli stron;
- bez prawidłowego aktu najem okazjonalny nie działa;
- a brak tego dokumentu naraża wynajmującego na wieloletni proces eksmisyjny.
To jest zabezpieczenie właściciela – i to najważniejsze, jakie przewiduje polskie prawo.
Chcesz mieć prawidłowy najem okazjonalny, bez błędów i ryzyka eksmisyjnego?
Napisz do nas
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
#najemokazjonalny #wynajemmieszkania #najem #najemcy #wynajmujący #notariusz #poddaniesięegzekucji #aktnotarialny #prawo #nieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24 #eksmitacja #ochronawynajmującego
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.