1. Trzy rodzaje umów najmu, które należy rozróżnić

W polskim prawie istnieją trzy zasadnicze formy najmu:

Najem zwykły (Kodeks cywilny + Ustawa o ochronie praw lokatorów)

Najczęściej stosowany, ale najmniej bezpieczny dla właściciela.

Najem okazjonalny

Dostępny dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

Najem instytucjonalny

Stosowany przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań.

Każda z tych form zapewnia inny poziom ochrony.

2. Najem zwykły – najpopularniejszy i… najmniej bezpieczny

Charakterystyka:

• nie wymaga formy szczególnej,
• można zawrzeć nawet ustnie,
• brak obowiązku zgłoszeń, oświadczeń czy rewizji notarialnej.

Największy problem: eksmisja

Najem zwykły jest najmniej bezpieczny z powodu pełnej ochrony lokatora wynikającej z UOPL, w tym:

• zakazu eksmisji „na bruk”,
• obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego,
• faktycznej niemożności szybkiego zakończenia stosunku najmu,
• bardzo szerokiej ochrony w okresie zimowym.

Dla kogo NIE?

• właściciele, którzy chcą realnego zabezpieczenia,
• wynajmujący krótkoterminowo,
• właściciele inwestycyjni.

Dla kogo TAK?

• znajomi, rodzina, relacje zaufania.

3. Najem okazjonalny – bardzo bezpieczny, ale tylko dla osób prywatnych

Najem okazjonalny został wprowadzony, aby umożliwić właścicielom szybkie odzyskanie lokalu.

Kluczowe elementy:

Aby najem okazjonalny był ważny i skuteczny, muszą być spełnione 3 warunki:

• umowa w formie pisemnej,
• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (akt notarialny) – art. 777 §1 pkt 4 KPC,
• wskazanie lokalu zastępczego, do którego najemca wyprowadzić się po ustaniu stosunku najmu,
• zgoda właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie najemcy.

oraz:

• zgłoszenie umowy do US w ciągu 14 dni - najważniejszy błąd właścicieli,

Brak zgłoszenia = umowa okazjonalna automatycznie staje się zwykłym najmem (a więc traci swoje zalety).

Przeczytaj także artykuł: 10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny

Zalety najmu okazjonalnego

• szybkie odzyskanie mieszkania (eksmitujesz bez procesu o ustalenie obowiązku opróżnienia lokalu),
• ochrona przed „zamrożeniem” lokatora w okresach zimowych,
• brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.

Wady najmu okazjonalnego

• działa tylko wobec właściciela będącego osobą fizyczną – nie może go stosować spółka czy przedsiębiorca,
• wymaga podpisania aktu notarialnego przez najemcę,
• wymaga wskazania lokalu zastępczego (często najemcy nie mają komu zaufać).

Uwaga!

• oświadczenie o egzekucji działa tylko wobec pierwotnego właściciela - po sprzedaży mieszkania najem jest traktowany jak zwykły (!).
• większość najemców wybiera osoby, które zgadzają się „na papierze” wskazać lokal – ale te osoby mogą odmówić przyjęcia najemcy.
• brak zgłoszenia do US = brak jakiejkolwiek ochrony dla właściciela.

4. Najem instytucjonalny – najwyższy poziom ochrony właściciela

Najem instytucjonalny to prawna „wersja premium” najmu okazjonalnego, dostępna wyłącznie dla przedsiębiorców, którzy wynajmują lokale w ramach działalności gospodarczej.

Kluczowe różnice w stosunku do najmu okazjonalnego:

• nie trzeba wskazywać lokalu zastępczego,
• najemca podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
• eksmisja jest szybsza,
• lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego.

Zalety najmu instytucjonalnego

• ulepszona wersja najmu okazjonalnego,
• najmocniejsza ochrona prawna właściciela,
• uproszczona eksmisja,
• brak immunitetu lokatorskiego.

Wady najmu instytucjonalnego

• dostępny tylko dla przedsiębiorców – osoby prywatne nie mogą go stosować,
• wymaga prowadzenia działalności gospodarczej (najlepiej PKD 68.20.Z).

5. Która umowa najmu jest więc najbezpieczniejsza? Ranking

Najem instytucjonalny – BEZKONKURENCYJNY

Najwyższy poziom ochrony.

Szybka eksmisja.

Minimalne formalności.

Najem okazjonalny – bardzo dobry wybór dla osób prywatnych

Pod jednym warunkiem: musi być prawidłowo zawarty i zgłoszony do US.

Najem zwykły – tylko, gdy wierzysz najemcy

Nie zapewnia realnej ochrony właścicielowi.

6. Najczęstsze błędy właścicieli (nisze rynkowe!)

• Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do US w terminie 14 dni - powoduje automatyczną utratę mocy ochronnej.
• Podpisanie umowy okazjonalnej z najemcą, który nie ma lokalu zastępczego - wtedy umowa nie działa, nawet jeśli jest w formie notarialnej.
• Wynajmujący przedsiębiorca podpisuje najem okazjonalny zamiast instytucjonalnego - pozbawia się najlepszych narzędzi prawnych.
• Wiara w to, że „zwykła umowa cywilna wystarczy” - nie wystarczy — zwłaszcza przy rosnącej liczbie dłużników.
• Niezrozumienie, że najem okazjonalny traci ochronę po sprzedaży mieszkania - nowy właściciel nie jest chroniony oświadczeniem najemcy.

o tym pisaliśmy tutaj: Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu

Podsumowanie – prawnik radzi

Jeśli jesteś:

• osobą fizyczną - najem okazjonalny jest najbezpieczniejszy,
• przedsiębiorcą - najem instytucjonalny jest absolutnie najlepszy,
• osobą wynajmującą „po znajomości” - możesz użyć najmu zwykłego, ale ryzyko jest wysokie.

Wynajmujący, którzy kierują się zasadą „może się uda”, najczęściej kończą:

• z miesięcznymi stratami,
• z dłużnikami w lokalu,
• z wielomiesięczną eksmisją,
• z kosztami sądowymi.

Właśnie dlatego wybór właściwej umowy najmu jest ważniejszy niż cena czynszu.

Skontaktuj się z nami https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

• która umowa najmu jest najbezpieczniejsza
• najem okazjonalny czy instytucjonalny
• bezpieczeństwo wynajmu mieszkania
• eksmisja lokatora przepisy
• najem instytucjonalny krok po kroku
• umowa najmu 2025
• jak zabezpieczyć najem
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji 777

#najem #najemokazjonalny #najeminstytucjonalny #prawo #prawoLokatorskie #bezpiecznynajem #eksmisja #wynajemmieszkania #lokator #nieruchomości2025 #umowanajmu #bezpiecznatransakcja24