Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
4 gru
1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – po co jest adres?
W najmie okazjonalnym najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym:
- poddaje się egzekucji,
- zobowiązuje się opuścić i opróżnić lokal,
- wskazuje konkretny lokal, do którego ma się wyprowadzić po rozwiązaniu najmu,
- przedstawia zgodę właściciela tego lokalu (na piśmie).
Ten adres ma umożliwić szybką egzekucję po złożeniu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.
Ale… tylko wtedy, gdy jest PRAWDZIWY.
2. Co jeśli adres jest fikcyjny?
Tu pojawia się największe nieporozumienie w internecie.
Nieprawdziwy adres NIE sprawia, że:
- najmu nie można wypowiedzieć,
- najemca ma dożywotnie prawo do lokalu,
- eksmisja staje się niemożliwa.
Natomiast prawdą jest, że:
- najmu okazjonalnego nie da się wykonać w zwykłym trybie,
- nie zadziała uproszczona ścieżka eksmisyjna,
- trzeba będzie wszcząć „zwykłą” eksmisję sądową.
3. Fikcyjny adres ≠ nieważna umowa?
To bardzo ważne.
W przepisach prawa nie ma przepisu, który powodowałby nieważność całej umowy najmu okazjonalnego tylko dlatego, że adres był nieprawdziwy.
Co najwyżej:
- nieważna jest część oświadczenia,
- ale cała umowa najmu pozostaje ważna,
- a właściciel nadal ma wszystkie prawa z Kodeksu cywilnego (art. 675 KC)
4. Co może zrobić właściciel krok po kroku?
Wypowiedzieć najem zgodnie z umową i ustawą
Powód nie ma znaczenia:
– zaległości,
– zniszczenia,
– zakłócanie porządku,
– upływ czasu,
– brak przedłużenia.
Złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny
Sąd zbada dokumenty.
Jeśli adres jest fikcyjny lub nie ma zgody właściciela lokalu — może:
- nadać klauzulę tylko częściowo (wyprowadzenie),
- odmówić nadania klauzuli w części dotyczącej wskazanego adresu,
- lub w skrajnych przypadkach odesłać właściciela do zwykłej eksmisji.
Jeśli klauzula nie zostanie nadana → właściciel kieruje sprawę do sądu o eksmisję
To jest najczęstszy scenariusz.
Sąd rozpatruje sprawę według:
- kodeksu cywilnego (art. 222 §1 k.c.),
- ustawy o ochronie praw lokatorów,
- stanu faktycznego (zaległości, zakłócenia, utrata tytułu prawnego).
Czas trwania: 4–10 miesięcy.
5. Faktyczne problemy właścicieli
najemca wskazuje adres rodziny bez wiedzy właściciela
- Podpis na zgodzie może być podrobiony.
- To element przestępstwa – właściciel może zgłosić sprawę na policję.
adres istnieje, lub właściciel nieruchomości… nie żyje
- Częsta sytuacja w najmach z Polonią.
- Umowa pozostaje ważna, ale oświadczenie jest niewykonalne.
wskazano adres, który nie nadaje się do zamieszkania
- np. pustostan, ruina, działka bez budynku.
Sąd również odmówi nadania klauzuli wykonalności.
najemca „podstawił” znajomego jako właściciela mieszkania
- A zgoda jest sfałszowana.
- Ryzyko karne: art. 270 k.k. (fałszowanie dokumentów).
najemca wskazuje adres, którego właściciel nie zgadza się przyjąć lokatora
- Nie oznacza to, że właściciel nie może eksmitować — oznacza jedynie, że zrobi to w zwykłym trybie.
6. W jakich sytuacjach najem okazjonalny mimo fikcyjnego adresu nadal pomaga?
Jeśli akt notarialny prawidłowo zawiera:
- oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji,
- uznanie obowiązku opróżnienia lokalu,
- zgodę na eksmisję,
to sąd może nadać klauzulę wykonalności na SAMO obowiązkowe opuszczenie lokalu — bez wskazania adresu.
7. Jak zabezpieczyć się przed fikcyjnym adresem? (dla właścicieli)
- Weryfikować właściciela lokalu – PESEL, KW, dowód.
- Żądać dokumentu własności lokalu, do którego najemca się „wyprowadzi”.
- Zadzwonić do właściciela wskazanego lokalu.
- Sprawdzić adres w Google Maps – absurdalne, ale działa.
- Unikać najemców, którzy naciskają na „pilne podpisanie oświadczenia”.
Przeczytaj również
„Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
„10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
„Czy brak podpisu współwłaściciela unieważnia najem okazjonalny?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
eksmitowanie najemcy fikcyjny adres
najem okazjonalny nieważność
oświadczenie poddania się egzekucji nieprawdziwy adres
adres z oświadczenia najemca
wyrok eksmisyjny fikcyjny adres
najem okazjonalny problemy 2025
egzekucja art 777 k.p.c.
zgoda właściciela lokalu oświadczenie
najemca nie chce się wyprowadzić
#prawoNieruchomości #najemOkazjonalny #eksmitowanie #najemca
#uproszczonaEgzekucja #prawo #BezpiecznaTransakcja24 #lokator
#nieruchomości2025 #aktNotarialny #KW #egzekucja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.