Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
4 gru
1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – po co jest adres?
W najmie okazjonalnym najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym:
- poddaje się egzekucji,
- zobowiązuje się opuścić i opróżnić lokal,
- wskazuje konkretny lokal, do którego ma się wyprowadzić po rozwiązaniu najmu,
- przedstawia zgodę właściciela tego lokalu (na piśmie).
Ten adres ma umożliwić szybką egzekucję po złożeniu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.
Ale… tylko wtedy, gdy jest PRAWDZIWY.
2. Co jeśli adres jest fikcyjny?
Tu pojawia się największe nieporozumienie w internecie.
Nieprawdziwy adres NIE sprawia, że:
- najmu nie można wypowiedzieć,
- najemca ma dożywotnie prawo do lokalu,
- eksmisja staje się niemożliwa.
Natomiast prawdą jest, że:
- najmu okazjonalnego nie da się wykonać w zwykłym trybie,
- nie zadziała uproszczona ścieżka eksmisyjna,
- trzeba będzie wszcząć „zwykłą” eksmisję sądową.
3. Fikcyjny adres ≠ nieważna umowa?
To bardzo ważne.
W przepisach prawa nie ma przepisu, który powodowałby nieważność całej umowy najmu okazjonalnego tylko dlatego, że adres był nieprawdziwy.
Co najwyżej:
- nieważna jest część oświadczenia,
- ale cała umowa najmu pozostaje ważna,
- a właściciel nadal ma wszystkie prawa z Kodeksu cywilnego (art. 675 KC)
4. Co może zrobić właściciel krok po kroku?
Wypowiedzieć najem zgodnie z umową i ustawą
Powód nie ma znaczenia:
– zaległości,
– zniszczenia,
– zakłócanie porządku,
– upływ czasu,
– brak przedłużenia.
Złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny
Sąd zbada dokumenty.
Jeśli adres jest fikcyjny lub nie ma zgody właściciela lokalu — może:
- nadać klauzulę tylko częściowo (wyprowadzenie),
- odmówić nadania klauzuli w części dotyczącej wskazanego adresu,
- lub w skrajnych przypadkach odesłać właściciela do zwykłej eksmisji.
Jeśli klauzula nie zostanie nadana → właściciel kieruje sprawę do sądu o eksmisję
To jest najczęstszy scenariusz.
Sąd rozpatruje sprawę według:
- kodeksu cywilnego (art. 222 §1 k.c.),
- ustawy o ochronie praw lokatorów,
- stanu faktycznego (zaległości, zakłócenia, utrata tytułu prawnego).
Czas trwania: 4–10 miesięcy.
5. Faktyczne problemy właścicieli
najemca wskazuje adres rodziny bez wiedzy właściciela
- Podpis na zgodzie może być podrobiony.
- To element przestępstwa – właściciel może zgłosić sprawę na policję.
adres istnieje, lub właściciel nieruchomości… nie żyje
- Częsta sytuacja w najmach z Polonią.
- Umowa pozostaje ważna, ale oświadczenie jest niewykonalne.
wskazano adres, który nie nadaje się do zamieszkania
- np. pustostan, ruina, działka bez budynku.
Sąd również odmówi nadania klauzuli wykonalności.
najemca „podstawił” znajomego jako właściciela mieszkania
- A zgoda jest sfałszowana.
- Ryzyko karne: art. 270 k.k. (fałszowanie dokumentów).
najemca wskazuje adres, którego właściciel nie zgadza się przyjąć lokatora
- Nie oznacza to, że właściciel nie może eksmitować — oznacza jedynie, że zrobi to w zwykłym trybie.
6. W jakich sytuacjach najem okazjonalny mimo fikcyjnego adresu nadal pomaga?
Jeśli akt notarialny prawidłowo zawiera:
- oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji,
- uznanie obowiązku opróżnienia lokalu,
- zgodę na eksmisję,
to sąd może nadać klauzulę wykonalności na SAMO obowiązkowe opuszczenie lokalu — bez wskazania adresu.
7. Jak zabezpieczyć się przed fikcyjnym adresem? (dla właścicieli)
- Weryfikować właściciela lokalu – PESEL, KW, dowód.
- Żądać dokumentu własności lokalu, do którego najemca się „wyprowadzi”.
- Zadzwonić do właściciela wskazanego lokalu.
- Sprawdzić adres w Google Maps – absurdalne, ale działa.
- Unikać najemców, którzy naciskają na „pilne podpisanie oświadczenia”.
Przeczytaj również
„Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
„10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
„Czy brak podpisu współwłaściciela unieważnia najem okazjonalny?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
eksmitowanie najemcy fikcyjny adres
najem okazjonalny nieważność
oświadczenie poddania się egzekucji nieprawdziwy adres
adres z oświadczenia najemca
wyrok eksmisyjny fikcyjny adres
najem okazjonalny problemy 2025
egzekucja art 777 k.p.c.
zgoda właściciela lokalu oświadczenie
najemca nie chce się wyprowadzić
#prawoNieruchomości #najemOkazjonalny #eksmitowanie #najemca
#uproszczonaEgzekucja #prawo #BezpiecznaTransakcja24 #lokator
#nieruchomości2025 #aktNotarialny #KW #egzekucja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.