Garaż przypisany do mieszkania? Uważaj, nie możesz go sprzedać osobno! [Poradnik 2025]
26 paź
![Garaż przypisany do mieszkania? Uważaj, nie możesz go sprzedać osobno! [Poradnik 2025]](https://static.cyberfolks.com/presence/media/element_images/czy_można_sprzedać_garaż_przypisany_do_lokalu.webp)
Co to znaczy, że garaż jest „przypisany do mieszkania”?
W blokach i osiedlach, gdzie garaż znajduje się w podziemnej hali lub w bryle budynku, często nie ma on własnej księgi wieczystej.
Zamiast tego właściciele mieszkań mają udział w nieruchomości wspólnej (np. w całej hali garażowej), a w ramach umowy mają prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego.
To tzw. podział do korzystania, czyli quoad usum.
Z prawnego punktu widzenia nie jesteś właścicielem miejsca postojowego –
jesteś współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a korzystanie z konkretnego miejsca wynika z wewnętrznej umowy między współwłaścicielami.
Podstawa prawna: art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali
Zgodnie z ustawą o własności lokali:
„Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej obejmuje m.in. grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.”
To właśnie w ramach tego udziału mieści się np. hala garażowa lub komórka lokatorska w hali.
W praktyce oznacza to, że miejsce postojowe lub komórka przypisana na zasadzie quoad usum nie stanowi samodzielnej nieruchomości i nie może być sprzedana osobno.
Dlaczego nie możesz sprzedać garażu „przypisanego do mieszkania”?
Bo nie możesz sprzedać czegoś, czego nie jesteś samodzielnym właścicielem.
Podział do korzystania (quoad usum) to tylko umowne prawo do użytkowania konkretnej części nieruchomości wspólnej, a nie własność wyodrębnionego lokalu.
Próba sprzedaży samego miejsca postojowego lub komórki z podziału do korzystania jest nieważna z mocy prawa (art. 58 §1 Kodeksu cywilnego).
Takiego aktu nie sporządzi notariusz, ponieważ naruszałby zasadę niepodzielności udziału we współwłasności.
Quoad usum – czym dokładnie jest?
Łacińskie określenie quoad usum oznacza „w zakresie korzystania”.
W kontekście nieruchomości wspólnej odnosi się do sytuacji, gdy współwłaściciele umownie dzielą się korzystaniem z poszczególnych części, np.:
- właściciel lokalu nr 1 korzysta z miejsca postojowego nr 12,
- właściciel lokalu nr 2 korzysta z miejsca postojowego nr 14,
- właściciel lokalu nr 3 korzysta z piwnicy nr 5.
Taka umowa nie tworzy odrębnych nieruchomości – to tylko techniczny sposób korzystania, który nie ma wpływu na prawo własności.
Kiedy garaż lub komórkę można sprzedać osobno?
Tylko wtedy, gdy mają osobną księgę wieczystą.
Czyli gdy:
- pomieszczenie (garaż, komórka) zostało wyodrębnione jako samodzielny lokal użytkowy,
- posiada zaświadczenie o samodzielności lokalu,
- w księdze wieczystej widnieje osobny numer KW dla tego pomieszczenia.
Wtedy można sprzedać garaż lub komórkę niezależnie od mieszkania, a notariusz sporządzi oddzielny akt notarialny.
Co grozi, jeśli spróbujesz sprzedać garaż bez mieszkania?
- Notariusz odmówi sporządzenia aktu, jeśli zauważy, że miejsce postojowe nie ma swojej KW.
- Jeśli transakcja jednak dojdzie do skutku (np. na podstawie błędnego oświadczenia), akt notarialny jest nieważny.
- Kupujący nie uzyska wpisu w KW.
Jak sprawdzić, czy Twój garaż lub komórka mają osobną księgę?
Możesz też zlecić analizę KW przez ekspertów BezpiecznaTransakcja24.pl, którzy sprawdzą, czy Twoje prawa są ujawnione prawidłowo.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Podsumowanie: jak się zabezpieczyć?
Przed sprzedażą lub zakupem nieruchomości:
- Sprawdź księgę wieczystą – czy garaż ma osobną KW.
- Poproś wspólnotę lub spółdzielnię o zaświadczenie, czy miejsce postojowe jest pomieszczeniem przynależnym czy częścią wspólną.
- Nie podpisuj umowy rezerwacyjnej, jeśli pośrednik nie potrafi wyjaśnić statusu garażu lub komórki.
Jeśli chcesz mieć pewność, że transakcja będzie bezpieczna, zleć analizę dokumentów przed podpisaniem umowy przez:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty.
(SEO):
sprzedaż garażu przypisanego do mieszkania,
quoad usum co to znaczy,
czy można sprzedać komórkę lokatorską,
garaż bez księgi wieczystej sprzedaż,
miejsce postojowe przypisane do mieszkania,
czy notariusz sporządzi akt sprzedaży garażu,
współwłasność hali garażowej,
pomieszczenie przynależne a część wspólna,
błąd w akcie notarialnym garaż,
KW dla garażu w bloku.
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.