Garaż przypisany do mieszkania? Uważaj, nie możesz go sprzedać osobno! [Poradnik 2025]

Co to znaczy, że garaż jest „przypisany do mieszkania”?

W blokach i osiedlach, gdzie garaż znajduje się w podziemnej hali lub w bryle budynku, często nie ma on własnej księgi wieczystej.

Zamiast tego właściciele mieszkań mają udział w nieruchomości wspólnej (np. w całej hali garażowej), a w ramach umowy mają prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego.

To tzw. podział do korzystania, czyli quoad usum.

Z prawnego punktu widzenia nie jesteś właścicielem miejsca postojowego –

jesteś współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a korzystanie z konkretnego miejsca wynika z wewnętrznej umowy między współwłaścicielami.

Podstawa prawna: art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali

Zgodnie z ustawą o własności lokali:

„Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej obejmuje m.in. grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.”

To właśnie w ramach tego udziału mieści się np. hala garażowa lub komórka lokatorska w hali.

W praktyce oznacza to, że miejsce postojowe lub komórka przypisana na zasadzie quoad usum nie stanowi samodzielnej nieruchomości i nie może być sprzedana osobno.

Dlaczego nie możesz sprzedać garażu „przypisanego do mieszkania”?

Bo nie możesz sprzedać czegoś, czego nie jesteś samodzielnym właścicielem.

Podział do korzystania (quoad usum) to tylko umowne prawo do użytkowania konkretnej części nieruchomości wspólnej, a nie własność wyodrębnionego lokalu.

Próba sprzedaży samego miejsca postojowego lub komórki z podziału do korzystania jest nieważna z mocy prawa (art. 58 §1 Kodeksu cywilnego).

Takiego aktu nie sporządzi notariusz, ponieważ naruszałby zasadę niepodzielności udziału we współwłasności.

Quoad usum – czym dokładnie jest?

Łacińskie określenie quoad usum oznacza „w zakresie korzystania”.

W kontekście nieruchomości wspólnej odnosi się do sytuacji, gdy współwłaściciele umownie dzielą się korzystaniem z poszczególnych części, np.:

• właściciel lokalu nr 1 korzysta z miejsca postojowego nr 12,
• właściciel lokalu nr 2 korzysta z miejsca postojowego nr 14,
• właściciel lokalu nr 3 korzysta z piwnicy nr 5.

Taka umowa nie tworzy odrębnych nieruchomości – to tylko techniczny sposób korzystania, który nie ma wpływu na prawo własności.

Kiedy garaż lub komórkę można sprzedać osobno?

Tylko wtedy, gdy mają osobną księgę wieczystą.

Czyli gdy:

1. pomieszczenie (garaż, komórka) zostało wyodrębnione jako samodzielny lokal użytkowy,
2. posiada zaświadczenie o samodzielności lokalu,
3. w księdze wieczystej widnieje osobny numer KW dla tego pomieszczenia.

Wtedy można sprzedać garaż lub komórkę niezależnie od mieszkania, a notariusz sporządzi oddzielny akt notarialny.

Co grozi, jeśli spróbujesz sprzedać garaż bez mieszkania?

• Notariusz odmówi sporządzenia aktu, jeśli zauważy, że miejsce postojowe nie ma swojej KW.
• Jeśli transakcja jednak dojdzie do skutku (np. na podstawie błędnego oświadczenia), akt notarialny jest nieważny.
• Kupujący nie uzyska wpisu w KW.

Jak sprawdzić, czy Twój garaż lub komórka mają osobną księgę?

Możesz też zlecić analizę KW przez ekspertów BezpiecznaTransakcja24.pl, którzy sprawdzą, czy Twoje prawa są ujawnione prawidłowo.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Podsumowanie: jak się zabezpieczyć?

Przed sprzedażą lub zakupem nieruchomości:

1. Sprawdź księgę wieczystą – czy garaż ma osobną KW.
2. Poproś wspólnotę lub spółdzielnię o zaświadczenie, czy miejsce postojowe jest pomieszczeniem przynależnym czy częścią wspólną.
3. Nie podpisuj umowy rezerwacyjnej, jeśli pośrednik nie potrafi wyjaśnić statusu garażu lub komórki.

Jeśli chcesz mieć pewność, że transakcja będzie bezpieczna, zleć analizę dokumentów przed podpisaniem umowy przez:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty.

(SEO):

sprzedaż garażu przypisanego do mieszkania,

quoad usum co to znaczy,

czy można sprzedać komórkę lokatorską,

garaż bez księgi wieczystej sprzedaż,

miejsce postojowe przypisane do mieszkania,

czy notariusz sporządzi akt sprzedaży garażu,

współwłasność hali garażowej,

pomieszczenie przynależne a część wspólna,

błąd w akcie notarialnym garaż,

KW dla garażu w bloku.