Różnice w powierzchni: lokal + pomieszczenie przynależne. Dlaczego w Kw często jest błąd?
25 paź
Czym jest pomieszczenie przynależne?
Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali:
„Pomieszczeniem przynależnym do lokalu może być piwnica, strych, komórka, garaż lub inne pomieszczenie, które nie jest częścią lokalu, ale przynależy do niego trwale.”
To znaczy, że nie jest to część mieszkania, lecz element nieruchomości, który przynależy do niego prawnie — nie może być sprzedany osobno i dzieli los lokalu.
Typowe przykłady:
- piwnica,
- komórka lokatorska,
- pomieszczenie gospodarcze,
- garaż w bryle budynku.
Powierzchnia lokalu a powierzchnia użytkowa – to nie to samo
W praktyce powierzchnia użytkowa lokalu to tylko ta część, która służy celom mieszkalnym – czyli sam lokal.
Pomieszczenia przynależne nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, choć stanowią część prawa własności.
Właśnie dlatego w księdze wieczystej (w dziale I-O) często pojawia się wpis:
„Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 54,20 m²”
mimo że w akcie notarialnym mamy:
„Powierzchnia lokalu: 54,20 m² + pomieszczenie przynależne – piwnica 8,60 m².” (prawidłowo w księdze wieczystej powinno być łącznie 62,80 m²)
Czasami to błąd notariusza, czasami błędnie złożony wniosek wieczystoksięgowy, czasami błędny sposób wpisu przez Sąd.
Ale problem zaczyna się, gdy właściciel lub bank nie wiedzą, że różnica wynika z pomieszczenia przynależnego.
Kiedy w księdze wieczystej występuje błąd?
Nie każdy brak informacji o piwnicy to pomyłka.
Błąd występuje wtedy, gdy:
- pomieszczenie przynależne zostało fizycznie przypisane do lokalu (akt notarialny, zaświadczenie ze spółdzielni),
- ale nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W efekcie:
- część nieruchomości nie ma ujawnionego tytułu własności,
- a przy sprzedaży lub kredycie bank może żądać sprostowania KW,
- w skrajnych przypadkach kupujący może odmówić podpisania aktu.
Taki błąd można poprawić poprzez złożenie wniosku wieczystoksięgowego KW-WPIS – i załączyć dokumenty stanowiące podstawę sprostowania.
Usługę przygotowania wniosku o sprostowanie KW możesz zamówić bezpiecznie tutaj: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Jak to wpływa na sprzedaż mieszkania?
Kupujący, porównując metraż z ogłoszenia i KW, może uznać, że sprzedający zaniża lub zawyża powierzchnię lub „coś ukrywa”.
Z kolei bank, analizując dokumenty kredytowe, uzna, że lokal ma mniejszą wartość, jeśli piwnica nie jest ujęta w KW.
Dlatego przy sprzedaży warto:
- sprawdzić dane w dziale I-O księgi wieczystej,
- przygotować odpowiednie dokumenty o powierzchni lokalu z pomieszczeniem przynależnym,
- a w razie błędu – złożyć wniosek o sprostowanie wpisu przed podpisaniem aktu.
Dlaczego notariusz nie poprawi tego automatycznie?
Notariusz nie jest organem ewidencyjnym – może ujawnić w KW tylko te dane, które są potwierdzone dokumentami urzędowymi.
Jeśli organ nie wystawił zaświadczenia o pomieszczeniu przynależnym, notariusz nie może wpisać piwnicy z urzędu.
Dlatego warto samodzielnie złożyć wniosek o korektę danych – co można zrobić także online przez:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Podsumowanie: błędny metraż to poważna wada prawna
Nieprawidłowo wpisana powierzchnia może prowadzić do:
- błędnych wycen rzeczoznawców,
- problemów z kredytem,
- a nawet unieważnienia umowy, jeśli kupujący zostanie wprowadzony w błąd.
Dlatego przed sprzedażą lub zakupem warto zweryfikować dane w KW i – w razie potrzeby – skorygować wpis.
Bezpiecznie, szybko i online zrobisz to z pomocą
(SEO):
różnica w powierzchni lokalu a KW, pomieszczenie przynależne piwnica, piwnica nie wpisana w księdze wieczystej, KW bez piwnicy, sprostowanie powierzchni lokalu, błąd w KW metraż, powierzchnia użytkowa a piwnica, lokal mieszkalny z pomieszczeniem przynależnym, różnica metrażu a kredyt
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
3 gru
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
Rok 2025 przyniósł nowy, bardzo niebezpieczny trend na rynku nieruchomości: oszuści wynajmują mieszkania, których… nie są właścicielami. Co najgorsze – nie chodzi o prymitywne SMS-y czy fałszywe ogłoszenia. Dzisiejsi oszuści: pokazują realne mieszkanie, dysponują prawdziwymi kluczami (czasem po krótkim wynajmie na AirBnB), podają prawdziwe dane właściciela, a nawet proponują umowę notarialną, by wzbudzić pełne zaufanie. To nowa, wyrafinowana forma przestępstwa, która wchodzi w niszę pomiędzy: najem krótkoterminowy, podnajem bez zgody, kradzież tożsamości właściciela, oraz technicznie dopracowane oszustwo internetowe. Wszystko po to, by wyłudzić kaucję 3–7 tys. zł, a czasem nawet „opłatę rezerwacyjną”.
5 gru
Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest nie tylko możliwa, ale wręcz standardowa. W 2025 r. ponad 30% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonują osoby mieszkające poza Polską. Warunek jest jeden: pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie akceptowanej przez prawo polskie. To właśnie forma pełnomocnictwa jest najczęstszym źródłem problemów, odmów dokonania czynności i odrzucenia wpisów w księdze wieczystej. Ten artykuł jest kompletnym przewodnikiem — opartym na praktyce notarialnej, przepisach prawa i rzeczywistych przypadkach naszych klientów.
4 gru
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
Najem okazjonalny miał chronić właścicieli. W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której najemca wskazuje fałszywy, fikcyjny lub niemożliwy do wykonania adres w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji — kluczowym elemencie najmu okazjonalnego. Co wtedy? Czy właściciel nadal może skutecznie eksmitować najemcę? Czy fikcyjny adres „psuje” całą umowę? Czy najemca może unikać wyprowadzki tylko dlatego, że adres okazał się nieprawdziwy?
2 gru
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
Zakup mieszkania od osoby starszej nie jest – wbrew pozorom – transakcją „łatwiejszą” czy „bezpieczniejszą”. W praktyce prawniczej to właśnie takie transakcje rodzą najwięcej ukrytych ryzyk: od nieważności umowy, przez roszczenia spadkobierców, aż po zarzut wyzysku lub brak świadomości i swobody przy składaniu oświadczeń woli. Poniżej przedstawiamy pełną, profesjonalną analizę – wraz z problemami, które rzadko pojawiają się w standardowych poradnikach.