Różnice w powierzchni: lokal + pomieszczenie przynależne. Dlaczego w Kw często jest błąd?
25 paź
Czym jest pomieszczenie przynależne?
Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali:
„Pomieszczeniem przynależnym do lokalu może być piwnica, strych, komórka, garaż lub inne pomieszczenie, które nie jest częścią lokalu, ale przynależy do niego trwale.”
To znaczy, że nie jest to część mieszkania, lecz element nieruchomości, który przynależy do niego prawnie — nie może być sprzedany osobno i dzieli los lokalu.
Typowe przykłady:
- piwnica,
- komórka lokatorska,
- pomieszczenie gospodarcze,
- garaż w bryle budynku.
Powierzchnia lokalu a powierzchnia użytkowa – to nie to samo
W praktyce powierzchnia użytkowa lokalu to tylko ta część, która służy celom mieszkalnym – czyli sam lokal.
Pomieszczenia przynależne nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, choć stanowią część prawa własności.
Właśnie dlatego w księdze wieczystej (w dziale I-O) często pojawia się wpis:
„Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 54,20 m²”
mimo że w akcie notarialnym mamy:
„Powierzchnia lokalu: 54,20 m² + pomieszczenie przynależne – piwnica 8,60 m².” (prawidłowo w księdze wieczystej powinno być łącznie 62,80 m²)
Czasami to błąd notariusza, czasami błędnie złożony wniosek wieczystoksięgowy, czasami błędny sposób wpisu przez Sąd.
Ale problem zaczyna się, gdy właściciel lub bank nie wiedzą, że różnica wynika z pomieszczenia przynależnego.
Kiedy w księdze wieczystej występuje błąd?
Nie każdy brak informacji o piwnicy to pomyłka.
Błąd występuje wtedy, gdy:
- pomieszczenie przynależne zostało fizycznie przypisane do lokalu (akt notarialny, zaświadczenie ze spółdzielni),
- ale nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W efekcie:
- część nieruchomości nie ma ujawnionego tytułu własności,
- a przy sprzedaży lub kredycie bank może żądać sprostowania KW,
- w skrajnych przypadkach kupujący może odmówić podpisania aktu.
Taki błąd można poprawić poprzez złożenie wniosku wieczystoksięgowego KW-WPIS – i załączyć dokumenty stanowiące podstawę sprostowania.
Usługę przygotowania wniosku o sprostowanie KW możesz zamówić bezpiecznie tutaj: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Jak to wpływa na sprzedaż mieszkania?
Kupujący, porównując metraż z ogłoszenia i KW, może uznać, że sprzedający zaniża lub zawyża powierzchnię lub „coś ukrywa”.
Z kolei bank, analizując dokumenty kredytowe, uzna, że lokal ma mniejszą wartość, jeśli piwnica nie jest ujęta w KW.
Dlatego przy sprzedaży warto:
- sprawdzić dane w dziale I-O księgi wieczystej,
- przygotować odpowiednie dokumenty o powierzchni lokalu z pomieszczeniem przynależnym,
- a w razie błędu – złożyć wniosek o sprostowanie wpisu przed podpisaniem aktu.
Dlaczego notariusz nie poprawi tego automatycznie?
Notariusz nie jest organem ewidencyjnym – może ujawnić w KW tylko te dane, które są potwierdzone dokumentami urzędowymi.
Jeśli organ nie wystawił zaświadczenia o pomieszczeniu przynależnym, notariusz nie może wpisać piwnicy z urzędu.
Dlatego warto samodzielnie złożyć wniosek o korektę danych – co można zrobić także online przez:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Podsumowanie: błędny metraż to poważna wada prawna
Nieprawidłowo wpisana powierzchnia może prowadzić do:
- błędnych wycen rzeczoznawców,
- problemów z kredytem,
- a nawet unieważnienia umowy, jeśli kupujący zostanie wprowadzony w błąd.
Dlatego przed sprzedażą lub zakupem warto zweryfikować dane w KW i – w razie potrzeby – skorygować wpis.
Bezpiecznie, szybko i online zrobisz to z pomocą
(SEO):
różnica w powierzchni lokalu a KW, pomieszczenie przynależne piwnica, piwnica nie wpisana w księdze wieczystej, KW bez piwnicy, sprostowanie powierzchni lokalu, błąd w KW metraż, powierzchnia użytkowa a piwnica, lokal mieszkalny z pomieszczeniem przynależnym, różnica metrażu a kredyt
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.