Umowa przedwstępna a klauzula o wydanie lokalu – dlaczego warto ją zawrzeć? Pełna analiza prawna.
1 gru
1. Czym jest klauzula o wydaniu lokalu?
To postanowienie, które reguluje:
- kiedy sprzedający musi wydać lokal,
- w jakim stanie,
- co dokładnie ma zostać przekazane,
- co grozi za niewydanie lokalu,
- kiedy przechodzą media i koszty,
- czy sprzedający może zostać w lokalu po sprzedaży (największe ryzyko!),
- jak przebiega protokół zdawczo-odbiorczy.
Bez tego — kupujący ma tylko goły akt i nadzieję, że sprzedający się wyprowadzi.
2. Dlaczego taka klauzula jest bardzo ważna?
Bo umowa przedwstępna wyznacza zasady transakcji.
Jeśli nie ma w niej klauzuli o wydaniu, to w momencie konfliktu sprzedający powie:
„Nie umawialiśmy się na wyprowadzkę w dniu aktu.”
I będzie to… prawda.
Wtedy kupujący ma związane ręce.
Dlaczego?
Bo bez ustaleń w przedwstępnej:
- sprzedający może żądać tygodni, miesięcy lub „czasu na znalezienie mieszkania”,
- kupujący NIE może wymusić terminu odbioru,
- nie da się skutecznie naliczać kar umownych,
- bank nie ma podstawy do monitorowania terminu wydania.
3. Największe pułapki, gdy klauzula o wydaniu nie została podpisana
Sprzedający po akcie nie chce wyjść
Najczęstsza sytuacja.
Kupujący posiada akt, ale sprzedający nadal mieszka w środku.
Rozwiązanie: tylko proces eksmisyjny (miesiące).
Sprzedający zostawia „śmieci, stare meble i graty”
Bez klauzuli — nie można zmusić go do opróżnienia.
Sprzedający żąda dodatkowego czasu po akcie
„Proszę dać mi dwa tygodnie na znalezienie mieszkania”.
Bez klauzuli — kupujący nie ma argumentu.
Lokal ma inny stan niż przy oględzinach
Przypadek bardzo częsty:
zamienione meble, brak wyposażenia, uszkodzenia, zalania.
W środku nadal mieszka lokator albo rodzina
Sprzedający twierdzi: „oni się wyprowadzą później”.
Bez klauzuli — problem kupującego.
Pisaliśmy o tym tutaj:
Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-mieszkanie-z-lokatorem-sprawdz-co
4. Co powinna zawierać prawidłowa klauzula o wydaniu lokalu?
✔ Konkretny termin wydania
Najlepiej tego samego dnia co akt.
✔ Stan lokalu
- bez osób,
- bez rzeczy,
- bez najemców,
- bez zobowiązań.
✔ Protokół zdawczo-odbiorczy
Opis liczników, wyposażenia, stanu ścian, instalacji.
✔ Kary umowne za opóźnienie
Najskuteczniejsza kara to:
300–500 zł za każdy dzień opóźnienia lub prawo odstąpienia od umowy i odszkodowanie.
✔ Obowiązek zwrotu kosztów, jeśli kupujący nie dostanie lokalu
(np. wynajmu zastępczego, transportu, ekipy).
✔ Zobowiązanie do usunięcia lokatorów przed aktem
Brak tego = ogromne ryzyko.
Przeczytaj też:
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
5. Dlaczego banki również oczekują klauzuli o wydaniu?
Bank nie chce finansować mieszkania, którego kupujący nie może dostać w posiadanie.
Gdy sprzedający pozostaje w lokalu po akcie:
- bank uważa to za ryzyko,
- może opóźnić wypłatę kredytu,
- może zażądać dodatkowych dokumentów,
- może odmówić wypłaty transzy, jeśli protokół nie zostanie podpisany.
6. Klauzula o wydaniu zabezpiecza TWOJE roszczenie o wykonanie umowy
Brak klauzuli = brak roszczenia.
Nie ma podstawy do żądania wydania lokalu, jeśli strony nie ustaliły:
- terminu,
- stanu,
- warunków.
Sąd NIE „dopowie” tych elementów za Was.
7. Uwaga: najgorszym błędem jest zgoda na „wydanie po akcie za zgodą stron”
Sprzedający pozostaje w lokalu jeszcze 7, 14 albo 30 dni.
W praktyce:
- sprzedający przeciąga wyprowadzkę,
- kupujący traci czas, pieniądze i nerwy,
- rośnie konflikt o klucze, szkody, śmieci, rachunki,
- sprzedający może przestać odbierać telefony.
Nie wiesz co zrobić?
Napisz do nas: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#prawoNieruchomości #wydanieLokalu #umowaPrzedwstępna
#klauzulaWydania #aktNotarialny #kupnomieszkania
#nieruchomości2025 #notariusz #BezpiecznaTransakcja24
klauzula wydania lokalu
wydanie lokalu po akcie
umowa przedwstępna wydanie
sprzedający nie chce wydać
wydanie kluczy akt notarialny
kary umowne wydanie mieszkania
wydanie lokalu po sprzedaży
najemca nie opuszcza mieszkania
protokół zdawczo-odbiorczy
#prawoNieruchomości #wydanieLokalu #umowaPrzedwstępna
#klauzulaWydania #aktNotarialny #kupnomieszkania
#nieruchomości2025 #notariusz #BezpiecznaTransakcja24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.