Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
2 sty
1. Czy w ogóle można zapłacić gotówką za nieruchomość?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami:
- jeśli obie strony są osobami fizycznymi, można zapłacić gotówką — nie ma prawnego zakazu,
- jeśli jedna ze stron prowadzi działalność gospodarczą (np. deweloper, spółka, biuro nieruchomości), to obowiązuje limit płatności gotówkowych – 15 000 zł brutto (art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców).
Powyżej tego limitu płatność musi być dokonana przelewem.
2. Co na to prawo AML i notariusz?
Każdy notariusz jest tzw. instytucją obowiązaną w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AML). Oznacza to, że:
- ma obowiązek identyfikować źródło środków,
- zgłaszać do GIIF (Generalnego Inspektora Informacji Finansowej) każdą transakcję, która wzbudza wątpliwości,
- a transakcje gotówkowe powyżej 10 000 euro (ok. 43 000 zł) są raportowane automatycznie.
W praktyce: większość notariuszy nie przyjmuje gotówki, nawet jeśli przepisy tego nie zabraniają, bo wiąże się to z ryzykiem odpowiedzialności i koniecznością raportowania.
3. Depozyt notarialny a gotówka – najczęstsze nieporozumienie
Wielu kupujących myśli, że może „wpłacić gotówkę do depozytu notarialnego”, a notariusz „przekaże ją sprzedającemu po podpisaniu aktu”.
To mit.
Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie „Art. 108. [Depozyt papierów wartościowych oraz pieniędzy]:
§ 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.
§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Czyli:
- notariusz nie może przyjąć gotówki do depozytu,
- nie może też przechować fizycznych pieniędzy w kancelarii,
- a każda wpłata musi pochodzić z rachunku bankowego osoby dokonującej wpłaty.
To ważne z dwóch powodów:
- Środki można łatwo zidentyfikować (AML),
- Umożliwia to pełne bezpieczeństwo transakcji i dowód wpłaty.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
4. Jak wygląda bezpieczna płatność gotówką przy zakupie mieszkania
Jeśli mimo wszystko strony chcą zapłacić gotówką, powinny:
- Uzgodnić to wcześniej z notariuszem, bo nie każdy zgodzi się sporządzić akt z płatnością gotówkową,
- Zawrzeć odpowiedni zapis w akcie notarialnym, np.:
„Kupujący oświadcza, że zapłacił Sprzedającemu kwotę … zł w gotówce przed podpisaniem aktu notarialnego, a Sprzedający potwierdza jej otrzymanie.”
- Dokonać płatności w bezpiecznych warunkach (najczęściej w kancelarii notarialnej lub banku),
- Upewnić się, że sprzedający potwierdzi odbiór pieniędzy własnoręcznie
5. Ryzyka przy transakcjach gotówkowych
Płatność gotówką za nieruchomość może być:
- zakwestionowana przez urząd skarbowy, jeśli nie da się wykazać źródła środków,
- uznana za podejrzaną (AML) – notariusz ma obowiązek ją zgłosić,
- odrzucona przez bank sprzedającego, jeśli wpłata dużej kwoty nie ma pokrycia w historii,
- trudna do udokumentowania, jeśli strony nie podpiszą pokwitowania.
W praktyce więc płatność gotówką jest dziś dopuszczalna tylko przy:
- mniejszych transakcjach prywatnych,
- zaufanych stronach i pełnej dokumentacji źródła środków.
6. Jak zrobić to bezpiecznie (model transakcji 2025)
Najbezpieczniejszy sposób, który nie łamie prawa, nie wzbudza podejrzeń AML i chroni obie strony, to:
- Kupujący wpłaca środki przelewem na depozyt notarialny.
- Notariusz po podpisaniu aktu przelewa środki sprzedającemu.
- W akcie wpisuje się klauzulę:
„Zapłata ceny nastąpi poprzez depozyt notarialny. Kupujący wpłaci środki przelewem, a notariusz wypłaci Sprzedającemu w terminie np. 1 dnia po spełnieniu określonych w akcie warunków”
Strony mają potwierdzenie każdej operacji, a środki są chronione.
To rozwiązanie jest w pełni zgodne z prawem AML, nie wymaga przewożenia gotówki i daje pewność co do momentu zapłaty.
7. A co jeśli kupujący ma tylko gotówkę?
Wtedy najlepiej:
- wpłacić środki na własne konto bankowe (np. w oddziale banku),
- wykonać przelew do depozytu notarialnego,
- w tytule przelewu wskazać numer aktu lub nazwiska stron.
W przeciwnym razie notariusz może:
- odmówić przyjęcia depozytu,
- zgłosić transakcję jako podejrzaną,
- albo nie sporządzić aktu w ogóle.
8. Co grozi za nieudokumentowaną gotówkę
Jeżeli fiskus stwierdzi, że:
- źródło środków nie zostało udokumentowane,
- lub transakcja miała charakter pozorny,
może:
- nałożyć podatek od nieujawnionych dochodów (75%),
- lub wszcząć postępowanie karno-skarbowe.
Dlatego bezpieczniej jest udokumentować wszystko przelewem, nawet jeśli gotówkę masz fizycznie.
Wniosek
W 2025 roku można zapłacić gotówką za nieruchomość, ale… to się coraz mniej opłaca.
Gotówka budzi podejrzenia AML, zwiększa ryzyko podatkowe i utrudnia dowodzenie zapłaty.
Najbezpieczniej — i najczęściej spotykane obecnie — jest:
Wpłacenie środków przelewem na rachunek depozytowy notariusza.
To forma zgodna z prawem, całkowicie bezpieczna i chroni obie strony w razie sporu.
Zanim zapłacisz za nieruchomość gotówką, upewnij się, że transakcja jest zgodna z prawem i zabezpieczona.
Skorzystaj z analizy transakcji w BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzimy formę płatności, zgodność z AML i przygotujemy bezpieczny zapis do aktu notarialnego.
Kupno mieszkania gotówką to sytuacja o wysokim ryzyku prawno–podatkowym.
Zanim zaniesiesz gotówkę do notariusza, zanim podpiszesz akt, zanim cokolwiek zadeklarujesz — najpierw skonsultuj to z profesjonalistą, który robi to codziennie.
W 24 godziny:
- zweryfikujemy Twoją płatność,
- sprawdzimy zagrożenia AML,
- przygotujemy właściwą procedurę,
- i damy Ci jasny plan działania krok po kroku.
Zamów analizę przed aktem. To najtańsze „ubezpieczenie” transakcji za setki tysięcy złotych.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty
Najnowszy artykuł o płatnościach gotówkowych w 2026 roku przeczytasz tutaj:
Czy można zapłacić gotówką za mieszkanie w 2026 roku? Limity, ryzyka i notariusz
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-mieszkanie-w
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Powiązane artykuły:
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajesz-mieszkanie-osobie-bez-konta-w
Czy notariusz odpowiada, jeśli cudzoziemiec nie zapłaci?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-odpowiada-jesli-cudzoziemiec
Płatność na jedno konto przy wielu sprzedających – czy to bezpieczne? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platnosc-na-jedno-konto-przy-wielu
Kto płaci czynsz po sprzedaży mieszkania, jeśli sprzedający nadal w nim mieszka? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-placi-czynsz-po-sprzedazy-mieszkania
Jak bezpiecznie spłacić cudzy kredyt przy zakupie mieszkania – najczęstsze błędy (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-splacic-cudzy-kredyt-przy
W artykule
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Prawo i ryzyka
Płatność gotówką przy zakupie mieszkania – czy to jeszcze legalne? Sprawdź, jak zgodnie z prawem zapłacić gotówką lub przelewem w akcie notarialnym.
gotówka nieruchomość 2025, płatność gotówką przy akcie notarialnym, depozyt notarialny przelew, AML notariusz, zakup mieszkania gotówką
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Poradnik Bezpiecznej Transakcji
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
Specjalizujemy się w analizie ryzyk przy transakcjach nieruchomościowych.
Sprawdzamy dokumenty, płatności, hipoteki i zapisy aktu notarialnego
jeszcze przed podpisaniem – zanim będzie za późno.
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.