Jak bezpiecznie spłacić cudzy kredyt przy zakupie mieszkania – najczęstsze błędy (2025)
20 gru
1. Czym jest spłata cudzego kredytu przy zakupie mieszkania
Taka sytuacja występuje wtedy, gdy sprzedający zaciągnął wcześniej kredyt hipoteczny, a w momencie sprzedaży:
- mieszkanie jest nadal obciążone hipoteką,
- a środki od kupującego mają posłużyć do spłaty tego kredytu i zwolnienia hipoteki.
Zazwyczaj wygląda to tak:
- bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o saldzie zadłużenia,
- w akcie notarialnym wpisuje się, że część ceny zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku,
- po spłacie bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki .
Niby proste. Ale diabeł tkwi w szczegółach.
2. Rachunek techniczny banku – dlaczego to jedyny bezpieczny sposób spłaty
Każdy bank prowadzi dla kredytu hipotecznego rachunek techniczny – to wewnętrzny numer konta, który służy wyłącznie do obsługi kredytu.
To właśnie na ten rachunek musi trafić przelew kupującego.
Nie na konto osobiste sprzedającego, nie na jego ROR, nie „na spłatę” pośrednio.
Tylko przelew na rachunek techniczny:
✅ skutecznie spłaca kredyt,
✅ powoduje, że saldo maleje w systemie banku,
✅ i umożliwia wydanie zgody na wykreślenie hipoteki.
Co grozi, jeśli przelejesz na niewłaściwy rachunek?
Jeśli pieniądze trafią na:
- konto osobiste sprzedającego,
- konto „pośrednie” z umowy,
- lub rachunek podany telefonicznie / e-mailem,
…bank może uznać, że kredyt wciąż nie został spłacony.
W efekcie:
- hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej,
- a sprzedający ma już Twoje pieniądze,
- Ty zaś nie masz żadnego skutecznego dowodu spłaty.
3. Zaświadczenie o wysokości zadłużenia – dlaczego musi być papierowe
To najczęściej bagatelizowany dokument.
Banki często wysyłają je mailem, w formacie PDF – bez pieczęci i podpisu.
I to jest ogromny błąd.
Wersja papierowa z pieczęciami banku jest kluczowa, ponieważ:
- stanowi oryginał dokumentu urzędowego,
- zawiera pieczęć banku i podpis upoważnionego pracownika,
- ma informację o numerze rachunku technicznego, dacie spłaty i kwocie pozostałego zadłużenia,
- może być załącznikiem do aktu notarialnego.
Wersja elektroniczna (PDF, e-mail, screen z aplikacji):
- często nie zawiera rachunku technicznego,
- może być podrobiona,
- nie jest uznawana przez sądy ani notariuszy za dokument urzędowy,
- nie może być podstawą do wpisu w akcie.
4. Co powinno zawierać prawidłowe zaświadczenie z banku
✅ dane kredytobiorcy (sprzedającego),
✅ numer umowy kredytowej,
✅ aktualne saldo kredytu (na konkretny dzień),
✅ dokładny numer rachunku technicznego,
✅ informację o kwocie całkowitej spłaty,
✅ potwierdzenie, że po spłacie bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki,
✅ podpis i pieczęć upoważnionego pracownika banku.
Dobrze, gdy dokument zawiera też klauzulę:
„Bank nie ponosi odpowiedzialności za spłatę dokonaną na inny rachunek niż wskazany w niniejszym zaświadczeniu.”
To często otwiera oczy kupującym, jak łatwo popełnić błąd.
5. Jak notariusz powinien to zapisać w akcie notarialnym
Prawidłowy zapis w akcie brzmi np.:
„Kupujący oświadcza, że część ceny sprzedaży w kwocie 325 000 zł zostanie przekazana na rachunek techniczny banku XYZ S.A. nr 12 1234 5678 9012 3456 7890 1234, celem całkowitej spłaty kredytu hipotecznego udzielonego sprzedającemu na podstawie umowy nr 123/2020 z dnia 15 maja 2020 r.”
Dzięki temu notariusz odnotowuje dokładny numer konta i podstawę prawną spłaty.
6. Jak się zabezpieczyć przy spłacie kredytu sprzedającego
- Poproś sprzedającego o papierowe zaświadczenie z banku – z pieczęcią, podpisem i rachunkiem technicznym.
- Sprawdź, czy dane w zaświadczeniu zgadzają się z umową kredytu i KW.
- Wpisz rachunek techniczny i kwotę spłaty w akcie notarialnym.
- Zachowaj dowód przelewu – z pełnym numerem rachunku i tytułem „spłata kredytu hipotecznego XYZ”.
- Po spłacie i rozliczeniu kredytu zażądaj od banku zgody na wykreślenie hipoteki w formie papierowej (oryginał) wraz z pełnomocnictwami (czas oczekiwania około dwóch tygodni),
- po otrzymaniu zgody na wykreślenie hipoteki sporządź wniosek wieczystoksięgowy lub zleć tą czynność nam https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/wykreslenie-hipoteki-po-splacie-kredytu
7. Najczęstsze błędy kupujących (2025)
- przelew na konto osobiste sprzedającego,
- brak papierowego zaświadczenia z banku,
- PDF bez podpisu i pieczęci (może być sfałszowane)
- brak rachunku technicznego w akcie notarialnym,
- zaświadczenie „na e-maila”, które nigdy nie było wystawione formalnie przez bank,
- brak wzmianki o „warunkach wykreślenia hipoteki”.
8. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
Na naszej stronie możesz:
- przesłać skan zaświadczenia z banku – sprawdzimy, czy jest prawidłowe i aktualne,
- zweryfikować, czy rachunek techniczny pochodzi z oficjalnego źródła,
- otrzymać analizę zapisu umowy sprzedaży i propozycję bezpiecznego brzmienia klauzul,
- przygotować wzór wniosku o wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu.
Sprawdź dokumenty przed podpisaniem aktu
Sprawdzenie umowy przedwstępnej pisemnej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-umowy-przedwstepnej-pisemnej
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Podsumowanie
Kupno mieszkania z kredytem to codzienność, ale i ogromne pole minowe.
Wystarczy jedna nieścisłość w zaświadczeniu albo przelew na zły rachunek, by:
- hipoteka nie została wykreślona,
- bank nie uznał spłaty,
- a kupujący został bez pieniędzy i bez gwarancji bezpieczeństwa.
Dlatego zawsze:
- żądaj oryginału z pieczęciami,
- przelewaj tylko na rachunek techniczny banku,
- a przed podpisaniem aktu sprawdź całość z prawnikiem.
BezpiecznaTransakcja24.pl – Twój audyt bezpieczeństwa przy zakupie nieruchomości.
Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu – wniosek w 24 h
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/wykreslenie-hipoteki-po-splacie-kredytu
Przeczytaj także:
Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dlugi-czynszowe-poprzedniego-wlasciciela-w
Różnice w powierzchni: lokal + pomieszczenie przynależne. Dlaczego w Kw często jest błąd?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/roznice-w-powierzchni-lokal-pomieszczenie
Kto płaci czynsz po sprzedaży mieszkania, jeśli sprzedający nadal w nim mieszka? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-placi-czynsz-po-sprzedazy-mieszkania
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.