Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
17 gru
Rola notariusza w sprzedaży nieruchomości
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego.
Notariusz sporządza dokument, w którym strony składają oświadczenia woli – że sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje.
To właśnie w tym momencie dochodzi do przeniesienia własności.
Notariusz nie negocjuje warunków umowy ani nie uczestniczy w rozliczeniach finansowych.
Nie sprawdza też, czy kupujący rzeczywiście posiada środki, ani czy cena została już zapłacona.
Jego zadaniem jest czuwanie nad formą czynności prawnej, a nie nad bezpieczeństwem stron.
Sprzedaż nieruchomości nie może być „pod warunkiem” ani „z zastrzeżeniem terminu”
To ważne:
w polskim prawie nie można sprzedać nieruchomości pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Oznacza to, że z chwilą podpisania aktu notarialnego własność nieruchomości przechodzi na kupującego,
nawet jeśli strony umówiły się, że zapłata nastąpi później.
Zapis w akcie typu:
„Kupujący zapłaci w terminie 2 dni po podpisaniu umowy”
jest dopuszczalny, ale nie wstrzymuje skutku przeniesienia własności.
Innymi słowy:
kupujący staje się właścicielem natychmiast, a sprzedający może pozostać bez pieniędzy.
Czego notariusz nie sprawdza
Choć kancelaria notarialna kojarzy się z bezpieczeństwem, warto wiedzieć, że notariusz:
- nie weryfikuje wiarygodności stron,
- nie sprawdza zdolności kredytowej kupującego,
- nie potwierdza wpływu pieniędzy na konto,
- nie negocjuje zapisów umowy,
- i nie odpowiada za to, że druga strona wywiąże się z zobowiązań.
Notariusz dokumentuje, nie gwarantuje.
Koszty notarialne a bezpieczeństwo transakcji
Taksa notarialna, opłaty sądowe i podatek PCC to standardowe koszty, które ponoszą strony przy zawarciu aktu notarialnego.
Jednak wysokość kosztów notarialnych nie ma nic wspólnego z poziomem bezpieczeństwa.
Nawet w najdroższej kancelarii notarialnej sprzedający może stracić nieruchomość, jeśli zapłata nie zostanie odpowiednio zabezpieczona.
Dlaczego warto sprawdzić transakcję przed notariuszem
Wpis w księdze wieczystej, forma aktu notarialnego i pieczęć notariusza to tylko część całego procesu.
Bez wcześniejszej weryfikacji, nawet najbardziej formalna czynność może zakończyć się stratą.
Dlatego Bezpieczna Transakcja 24 działa tam, gdzie kończy się rola notariusza –
zapewnia rzeczywistą kontrolę nad pieniędzmi, dokumentami i ryzykiem.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Najczęściej wyszukiwane pytania
Czy notariusz gwarantuje bezpieczeństwo transakcji?
Nie. Notariusz nie gwarantuje zapłaty ani nie chroni przed oszustwem – dba jedynie o formę prawną umowy.
Czy notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości?
Nie z urzędu. Notariusz opisuje w akcie notarialnym zapisy z księgi wieczystej
Czy notariusz może wstrzymać przeniesienie własności do czasu zapłaty?
Nie. Sprzedaż nieruchomości nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Czy mogę otrzymać cenę za nieruchomość po akcie notarialnym?
Tak, ale robisz to na własne ryzyko. Własność przechodzi na kupującego w momencie podpisania aktu.
Artykuły z bloga:
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
Czy notariusz sprawdza spółdzielnię mieszkaniową?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-spoldzielnie
Kto wybiera notariusza? Jak nie dać się wmanewrować w cudzy wybór (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-wybiera-notariusza-jak-nie-dac-sie
Czy notariusz odpowiada, jeśli cudzoziemiec nie zapłaci?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-odpowiada-jesli-cudzoziemiec
Podsumowanie
Notariusz jest niezbędny, ale nie wystarczy.
Forma aktu notarialnego zapewnia zgodność z prawem,, ale nie zapewnia bezpieczeństwa finansowego.
Dlatego jeśli sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość, warto zadbać nie tylko o akt notarialny, lecz także o bezpieczne rozliczenie i weryfikację.
Sprawdź, jak to działa:
Pakiety
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty
Poradnik Bezpiecznej Transakcji
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.