Czy notariusz sprawdza spółdzielnię mieszkaniową?

1. Rola notariusza w transakcji

Notariusz jest osobą zaufania publicznego, ale jego rola w obrocie nieruchomościami jest ściśle określona przepisami prawa.

Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie, notariusz:

• sporządza akt notarialny,
• czuwa nad zgodnością czynności z prawem,
• odczytuje dokument stronom i potwierdza ich oświadczenia woli.

Nie jest natomiast stroną transakcji, negocjatorem ani gwarantem jej bezpieczeństwa.

Notariusz nie prowadzi postępowania dowodowego i nie weryfikuje autentyczności dokumentów urzędowych lub oświadczeń, które strony mu przedkładają — chyba że mają widoczne braki formalne lub wzbudzają uzasadnione wątpliwości.

2. Co notariusz robi, gdy sprzedawany lokal jest „spółdzielczy”?

Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, notariusz wymaga od sprzedającego następujących dokumentów:

• aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, potwierdzającego przysługujące prawo do lokalu,
• zaświadczenia o braku zaległości w opłatach,
• pełnomocnictw, jeśli sprzedaży dokonuje pełnomocnik.

I teraz najważniejsze! Notariusz nie weryfikuje autentyczności zaświadczenia — nie dzwoni do spółdzielni, nie sprawdza rejestrów, nie żąda potwierdzenia podpisu osoby, która dokument wystawiła.

Jeżeli dokument formalnie spełnia wymogi (ma podpis, pieczęć, datę i dane spółdzielni), notariusz może go przyjąć jako podstawę aktu notarialnego.

3. Czego notariusz nie sprawdza

Wbrew powszechnemu przekonaniu, notariusz:

• nie ma obowiązku kontaktu ze spółdzielnią mieszkaniową,
• nie potwierdza zgodności danych w zaświadczeniu ze stanem faktycznym,
• nie sprawdza, czy osoba podpisująca dokument w spółdzielni była do tego uprawniona,
• nie analizuje historii lokalu ani wcześniejszych właścicieli,
• nie bada, czy spółdzielnia jest wolna od roszczeń czy sporów.

Jego zadaniem jest sprawdzenie, czy przedstawione dokumenty są kompletne i formalnie poprawne, a nie — czy są prawdziwe.

4. Dlaczego to ważne przy lokalach bez księgi wieczystej

Dla mieszkań spółdzielczych, które nie mają założonej księgi wieczystej, ryzyko jest szczególnie wysokie.

Nie istnieje bowiem żaden publiczny rejestr, w którym można sprawdzić, kto naprawdę jest uprawniony do lokalu.

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy:

• osoba podszywa się pod właściciela,
• posługuje się sfałszowanym zaświadczeniem ze spółdzielni,
• lub wykorzystuje pełnomocnictwo z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, by sprzedać lokal osobie trzeciej — często w innym mieście, u innego notariusza.

W takich przypadkach notariusz, działając w dobrej wierze, może sporządzić ważny akt notarialny, mimo że jedna ze stron nie była faktycznie właścicielem prawa.

5. Czy notariusz ponosi odpowiedzialność, jeśli spółdzielnia się pomyli?

Co do zasady — nie.

Notariusz odpowiada wyłącznie za prawidłowość czynności notarialnej (czyli czy akt został sporządzony zgodnie z prawem).

Nie odpowiada za treść dokumentów dostarczonych przez strony.

Co jeśli więc spółdzielnia wydała błędne lub fałszywe zaświadczenie, a notariusz nie miał podstaw, by wątpić w jego autentyczność? Czy akt notarialny pozostaje ważny?, czy roszczenia można kierować wyłącznie wobec spółdzielni lub osoby, która działała nieuczciwie?

6. Jak się zabezpieczyć przed ryzykiem

Sprzedaż lub zakup lokalu spółdzielczego wymaga ostrożności.

Oto, co warto zrobić jeszcze przed wizytą u notariusza:

• Samodzielnie (lub przez prawnika) zweryfikuj spółdzielnię – sprawdź KRS, NIP, adres, skład zarządu.
• Upewnij się, że zaświadczenie wystawiła osoba uprawniona (np. członek zarządu, a nie pracownik administracji).
• Poproś o pieczęć imienną i podpis czytelny.
• Skontaktuj się ze spółdzielnią telefonicznie, by potwierdzić, że dokument jest prawdziwy.
• Niczego nie podpisuj, przekaż dokumenty do analizy BezpiecznaTransakcja24.

7. Jak działa BezpiecznaTransakcja24 przy lokalach spółdzielczych

Platforma BezpiecznaTransakcja24.pl zapewnia to, czego nie robi notariusz:

• sprawdza autentyczność dokumentów w spółdzielni,
• weryfikuje tożsamość i uprawnienia stron,
• analizuje pełnomocnictwa,
• dopuszcza podpisanie aktu dopiero po pozytywnej weryfikacji.

Dzięki temu masz pewność, że lokal naprawdę należy do sprzedającego, a pieniądze trafią do właściwej osoby.

Podsumowanie

Notariusz nie sprawdza spółdzielni mieszkaniowej w sensie merytorycznym.

Nie bada autentyczności wydawanych przez nią dokumentów ani nie potwierdza, czy osoba sprzedająca lokal rzeczywiście jest jego właścicielem.

Działa wyłącznie w granicach przedstawionych mu dokumentów.

Dlatego przy transakcjach spółdzielczych — zwłaszcza bez księgi wieczystej — warto skorzystać z profesjonalnej weryfikacji prawnej

W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.

Skontaktuj się z ekspertem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt