Czy notariusz sprawdza spółdzielnię mieszkaniową?
20 gru
1. Rola notariusza w transakcji
Notariusz jest osobą zaufania publicznego, ale jego rola w obrocie nieruchomościami jest ściśle określona przepisami prawa.
Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie, notariusz:
- sporządza akt notarialny,
- czuwa nad zgodnością czynności z prawem,
- odczytuje dokument stronom i potwierdza ich oświadczenia woli.
Nie jest natomiast stroną transakcji, negocjatorem ani gwarantem jej bezpieczeństwa.
Notariusz nie prowadzi postępowania dowodowego i nie weryfikuje autentyczności dokumentów urzędowych lub oświadczeń, które strony mu przedkładają — chyba że mają widoczne braki formalne lub wzbudzają uzasadnione wątpliwości.
2. Co notariusz robi, gdy sprzedawany lokal jest „spółdzielczy”?
Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, notariusz wymaga od sprzedającego następujących dokumentów:
- aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, potwierdzającego przysługujące prawo do lokalu,
- zaświadczenia o braku zaległości w opłatach,
- pełnomocnictw, jeśli sprzedaży dokonuje pełnomocnik.
I teraz najważniejsze! Notariusz nie weryfikuje autentyczności zaświadczenia — nie dzwoni do spółdzielni, nie sprawdza rejestrów, nie żąda potwierdzenia podpisu osoby, która dokument wystawiła.
Jeżeli dokument formalnie spełnia wymogi (ma podpis, pieczęć, datę i dane spółdzielni), notariusz może go przyjąć jako podstawę aktu notarialnego.
3. Czego notariusz nie sprawdza
Wbrew powszechnemu przekonaniu, notariusz:
- nie ma obowiązku kontaktu ze spółdzielnią mieszkaniową,
- nie potwierdza zgodności danych w zaświadczeniu ze stanem faktycznym,
- nie sprawdza, czy osoba podpisująca dokument w spółdzielni była do tego uprawniona,
- nie analizuje historii lokalu ani wcześniejszych właścicieli,
- nie bada, czy spółdzielnia jest wolna od roszczeń czy sporów.
Jego zadaniem jest sprawdzenie, czy przedstawione dokumenty są kompletne i formalnie poprawne, a nie — czy są prawdziwe.
4. Dlaczego to ważne przy lokalach bez księgi wieczystej
Dla mieszkań spółdzielczych, które nie mają założonej księgi wieczystej, ryzyko jest szczególnie wysokie.
Nie istnieje bowiem żaden publiczny rejestr, w którym można sprawdzić, kto naprawdę jest uprawniony do lokalu.
W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy:
- osoba podszywa się pod właściciela,
- posługuje się sfałszowanym zaświadczeniem ze spółdzielni,
- lub wykorzystuje pełnomocnictwo z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, by sprzedać lokal osobie trzeciej — często w innym mieście, u innego notariusza.
W takich przypadkach notariusz, działając w dobrej wierze, może sporządzić ważny akt notarialny, mimo że jedna ze stron nie była faktycznie właścicielem prawa.
5. Czy notariusz ponosi odpowiedzialność, jeśli spółdzielnia się pomyli?
Co do zasady — nie.
Notariusz odpowiada wyłącznie za prawidłowość czynności notarialnej (czyli czy akt został sporządzony zgodnie z prawem).
Nie odpowiada za treść dokumentów dostarczonych przez strony.
Co jeśli więc spółdzielnia wydała błędne lub fałszywe zaświadczenie, a notariusz nie miał podstaw, by wątpić w jego autentyczność? Czy akt notarialny pozostaje ważny?, czy roszczenia można kierować wyłącznie wobec spółdzielni lub osoby, która działała nieuczciwie?
6. Jak się zabezpieczyć przed ryzykiem
Sprzedaż lub zakup lokalu spółdzielczego wymaga ostrożności.
Oto, co warto zrobić jeszcze przed wizytą u notariusza:
- Samodzielnie (lub przez prawnika) zweryfikuj spółdzielnię – sprawdź KRS, NIP, adres, skład zarządu.
- Upewnij się, że zaświadczenie wystawiła osoba uprawniona (np. członek zarządu, a nie pracownik administracji).
- Poproś o pieczęć imienną i podpis czytelny.
- Skontaktuj się ze spółdzielnią telefonicznie, by potwierdzić, że dokument jest prawdziwy.
- Niczego nie podpisuj, przekaż dokumenty do analizy BezpiecznaTransakcja24.
7. Jak działa BezpiecznaTransakcja24 przy lokalach spółdzielczych
Platforma BezpiecznaTransakcja24.pl zapewnia to, czego nie robi notariusz:
- sprawdza autentyczność dokumentów w spółdzielni,
- weryfikuje tożsamość i uprawnienia stron,
- analizuje pełnomocnictwa,
- dopuszcza podpisanie aktu dopiero po pozytywnej weryfikacji.
Dzięki temu masz pewność, że lokal naprawdę należy do sprzedającego, a pieniądze trafią do właściwej osoby.
Podsumowanie
Notariusz nie sprawdza spółdzielni mieszkaniowej w sensie merytorycznym.
Nie bada autentyczności wydawanych przez nią dokumentów ani nie potwierdza, czy osoba sprzedająca lokal rzeczywiście jest jego właścicielem.
Działa wyłącznie w granicach przedstawionych mu dokumentów.
Dlatego przy transakcjach spółdzielczych — zwłaszcza bez księgi wieczystej — warto skorzystać z profesjonalnej weryfikacji prawnej
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa - pomoc prawna
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/zalozenie-ksiegi-wieczystej-dla
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Przydatne artykuły:
Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025) https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność – realne korzyści i koszty https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/przeksztalcenie-spoldzielczego
Spółdzielcze lokatorskie vs spółdzielcze własnościowe – co to znaczy? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/spoldzielcze-lokatorskie-vs-spoldzielcze
Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieuregulowanym gruncie a hipoteka https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ekspektatywa-spoldzielczego-wlasnosciowego
Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej – czy to bezpieczne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-bez-ksiegi-wieczystej
Podwójna księga, podwójna sprzedaż – jak oszukano dwóch kupujących?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwojna-ksiega-podwojna-sprzedaz-jak
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.