Kto wybiera notariusza? Jak nie dać się wmanewrować w cudzy wybór (2025)
26 lis
1. Co mówi prawo?
Każda ze stron ma prawo wybrać notariusza. I żadna nie może tego drugiej narzucić.
Prawo nie przyznaje wyłącznego prawa wyboru ani kupującemu, ani sprzedającemu.
Ustawa Prawo o notariacie mówi jedynie, że notariusz:
- działa na rzecz obu stron,
- jest bezstronny,
- ma obowiązek wyjaśnić skutki prawne czynności.
Ale nigdzie nie wskazuje, że jedna ze stron ma pierwszeństwo przy wyborze.
2. Jak wygląda praktyka?
„Kupujący płaci, kupujący wybiera” — MIT, który prowadzi do dramatów.
Najczęściej spotykany schemat:
- kupujący mówi: „Skoro płacę, to ja wybieram notariusza”,
- sprzedający godzi się, bo „tak się robi”,
- agent prezentuje „swojego” notariusza, który „ma wolne terminy”.
To poważny błąd.
Dlaczego?
Bo opłacenie taksy NIE daje kupującemu prawa narzucenia kancelarii.
Strony muszą się porozumieć.
A odmowa zaakceptowania konkretnego notariusza NIE JEST złamaniem umowy przedwstępnej.
3. Kto powinien wybierać notariusza?
Odpowiedź jest inna niż większość sądzi.
✔ Jeżeli jesteś kupującym — wybierasz notariusza, gdy:
- sprzedający zachowuje się podejrzanie,
- w grę wchodzą duże kwoty gotówki,
- sprzedający naciska na jedną, konkretną kancelarię,
- sprzedający nie chce pokazać dokumentów,
- w księdze wieczystej są wzmianki lub hipoteki,
- pełnomocnik sprzedającego jest „dziwny”, „niespójny”, „z internetu”.
✔ Jeżeli jesteś sprzedającym — wybierasz notariusza, gdy:
- kupujący naciska na „swojego notariusza”,
- dokumenty finansowania wyglądają wątpliwie,
- kupujący chce „dopisek w akcie”, który budzi wątpliwości,
- kupujący chce wpisywać dziwne warunki dot. płatności,
- kupujący chce przesyłać środki z konta osoby trzeciej (plaga 2024–2025!).
4. Pułapki związane z wyborem notariusza — to są prawdziwe przypadki
PUŁAPKA 1 — Notariusz „znajomy agenta”
Typowa gra:
Agent mówi:
„Proszę jechać do naszego notariusza, on wszystko zna.”
Problem?
Ten notariusz może:
- przymykać oko na błędy w umowach pośrednictwa,
- sugerować rozwiązania korzystne dla agenta,
- nie weryfikować pełnomocnictw,
- nie sprawdzić prawdziwości oświadczeń stron.
pisaliśmy o tym tutaj:
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
PUŁAPKA 2 — Notariusz sprzedającego z mechanizmem „przelej tu”
Twoja seria „Oszustwo tygodnia” już pokazała takie przypadki:
- sprzedający przedstawia zaświadczenie z banku,
- podaje ROR zamiast rachunku technicznego,
- notariusz nawet tego nie zauważa,
- kupujący traci pieniądze.
pisaliśmy o tym tutaj: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
___________________________________________
PUŁAPKA 3 — Notariusz „kto pierwszy zarezerwował termin”
Częste przy rosnącej presji czasu (kredyty, kończące się terminy).
Efekt?
Strony jadą do kancelarii, która:
- nie ma czasu na analizę KW,
- nie sprawdza dokumentów,
- „przepycha” akt, bo ma 12 klientów dziennie.
PUŁAPKA 4 — Notariusz kupującego, który robi akt „pod kredyt”
Bywa, że:
- notariusz przygotowuje akt korzystny dla banku,
- ale nie dla sprzedającego,
- np. konstrukcja płatności bez zabezpieczeń.
5. Największe ryzyko 2025: kupujący i sprzedający podpisują cudzy projekt aktu, którego nie czytali.
W 2025 r. już 70% aktów jest wysyłane jako PDF „do zatwierdzenia”.
Problem?
Strony:
- nie czytają,
- nie rozumieją,
- albo boją się zaproponować zmiany.
A przecież projekt aktu to jedyny moment, gdy można:
- zmienić sposób płatności,
- dopisać terminy wydania,
- usunąć klauzule ryzykowne,
- zabezpieczyć roszczenia.
masz wątpliwości? prześlij nam projekt akt u do sprawdzenia i weryfikacji
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
6. Jak NIE DAĆ SIĘ WMANEWROWAĆ w cudzy wybór notariusza?
Proste, ale skuteczne zasady:
✔ Zasada 1: Notariusz musi być neutralny.
Jeśli jedna strona „walczy” o konkretną kancelarię → to jest sygnał alarmowy.
✔ Zasada 2: Nie jedź na akt bez wcześniejszego projektu.
Projekt musi być omówiony, nie tylko „kliknięty”.
✔ Zasada 3: Jeżeli którakolwiek strona ma wątpliwości — wybieracie inną kancelarię.
To nie jest małżeństwo.
Nie trzeba kompromisu za wszelką cenę.
✔ Zasada 4: Masz prawo powiedzieć „NIE”.
I nie jest to odmowa transakcji.
✔ Zasada 5: Jeśli dokumenty budzą wątpliwości — wybierz własnego notariusza.
Szczególnie przy:
- lokatorach,
- współwłasności,
- kredytach,
- spadkach,
- pełnomocnictwach.
pisaliśmy o tym tutaj:
Różnice w powierzchni: lokal + pomieszczenie przynależne. Dlaczego w Kw często jest błąd?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/roznice-w-powierzchni-lokal-pomieszczenie
7. Kiedy zmienić notariusza w ostatniej chwili?
Gdy:
- sprzedający podaje nowe, nieznane konto,
- pojawia się pełnomocnik „z innego miasta”,
- pośrednik naciska na szybkie podpisanie,
- w KW nagle pojawia się wzmianka (!!!),
- sprzedający nie dostarcza dokumentów do wglądu,
- notariusz nie chce odpowiedzieć na pytania.
W takich przypadkach wybór nowej kancelarii jest obowiązkiem — nie kaprysem.
Podsumowanie
Wybór notariusza to TWOJE prawo, a nie przywilej drugiej strony. I to prawo chroni Twój majątek.
Nie daj się wpędzić w narrację:
- „tak się robi”,
- „u nas zawsze tu podpisujemy”,
- „mamy swój notariat”,
- „ten notariusz działa najszybciej”,
- „mój notariusz wszystko ogarnia”.
Każda z tych fraz powinna uruchomić czerwone światło.
najczęściej zadawane pytania
- kto wybiera notariusza
- wybór notariusza kupujący sprzedający
- czy pośrednik może narzucić notariusza
- notariusz sprzedającego ryzyko
- notariusz kupującego zagrożenia
- projekt aktu notarialnego ryzyka
- jak wybrać notariusza 2025
- oszustwo przy wyborze notariusza
#notariusz #prawoNieruchomości #aktnotarialny #kupnomieszkania #sprzedażmieszkania #BezpiecznaTransakcja24 #oszustwoTygodnia #bezpiecznatransakcja #agentnieruchomości #najemlokalu #księgawieczysta
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.