1. Co mówi prawo?

Każda ze stron ma prawo wybrać notariusza. I żadna nie może tego drugiej narzucić.

Prawo nie przyznaje wyłącznego prawa wyboru ani kupującemu, ani sprzedającemu.

Ustawa Prawo o notariacie mówi jedynie, że notariusz:

• działa na rzecz obu stron,
• jest bezstronny,
• ma obowiązek wyjaśnić skutki prawne czynności.

Ale nigdzie nie wskazuje, że jedna ze stron ma pierwszeństwo przy wyborze.

2. Jak wygląda praktyka?

„Kupujący płaci, kupujący wybiera” — MIT, który prowadzi do dramatów.

Najczęściej spotykany schemat:

• kupujący mówi: „Skoro płacę, to ja wybieram notariusza”,
• sprzedający godzi się, bo „tak się robi”,
• agent prezentuje „swojego” notariusza, który „ma wolne terminy”.

To poważny błąd.

Dlaczego?

Bo opłacenie taksy NIE daje kupującemu prawa narzucenia kancelarii.

Strony muszą się porozumieć.

A odmowa zaakceptowania konkretnego notariusza NIE JEST złamaniem umowy przedwstępnej.

3. Kto powinien wybierać notariusza?

Odpowiedź jest inna niż większość sądzi.

✔ Jeżeli jesteś kupującym — wybierasz notariusza, gdy:

• sprzedający zachowuje się podejrzanie,
• w grę wchodzą duże kwoty gotówki,
• sprzedający naciska na jedną, konkretną kancelarię,
• sprzedający nie chce pokazać dokumentów,
• w księdze wieczystej są wzmianki lub hipoteki,
• pełnomocnik sprzedającego jest „dziwny”, „niespójny”, „z internetu”.

✔ Jeżeli jesteś sprzedającym — wybierasz notariusza, gdy:

• kupujący naciska na „swojego notariusza”,
• dokumenty finansowania wyglądają wątpliwie,
• kupujący chce „dopisek w akcie”, który budzi wątpliwości,
• kupujący chce wpisywać dziwne warunki dot. płatności,
• kupujący chce przesyłać środki z konta osoby trzeciej (plaga 2024–2025!).

4. Pułapki związane z wyborem notariusza — to są prawdziwe przypadki

PUŁAPKA 1 — Notariusz „znajomy agenta”

Typowa gra:

Agent mówi:

„Proszę jechać do naszego notariusza, on wszystko zna.”

Problem?

Ten notariusz może:

• przymykać oko na błędy w umowach pośrednictwa,
• sugerować rozwiązania korzystne dla agenta,
• nie weryfikować pełnomocnictw,
• nie sprawdzić prawdziwości oświadczeń stron.

pisaliśmy o tym tutaj:

Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo

PUŁAPKA 2 — Notariusz sprzedającego z mechanizmem „przelej tu”

Twoja seria „Oszustwo tygodnia” już pokazała takie przypadki:

• sprzedający przedstawia zaświadczenie z banku,
• podaje ROR zamiast rachunku technicznego,
• notariusz nawet tego nie zauważa,
• kupujący traci pieniądze.

pisaliśmy o tym tutaj: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego

___________________________________________

PUŁAPKA 3 — Notariusz „kto pierwszy zarezerwował termin”

Częste przy rosnącej presji czasu (kredyty, kończące się terminy).

Efekt?

Strony jadą do kancelarii, która:

• nie ma czasu na analizę KW,
• nie sprawdza dokumentów,
• „przepycha” akt, bo ma 12 klientów dziennie.

PUŁAPKA 4 — Notariusz kupującego, który robi akt „pod kredyt”

Bywa, że:

• notariusz przygotowuje akt korzystny dla banku,
• ale nie dla sprzedającego,
• np. konstrukcja płatności bez zabezpieczeń.

5. Największe ryzyko 2025: kupujący i sprzedający podpisują cudzy projekt aktu, którego nie czytali.

W 2025 r. już 70% aktów jest wysyłane jako PDF „do zatwierdzenia”.

Problem?

Strony:

• nie czytają,
• nie rozumieją,
• albo boją się zaproponować zmiany.

A przecież projekt aktu to jedyny moment, gdy można:

• zmienić sposób płatności,
• dopisać terminy wydania,
• usunąć klauzule ryzykowne,
• zabezpieczyć roszczenia.

masz wątpliwości? prześlij nam projekt akt u do sprawdzenia i weryfikacji

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

6. Jak NIE DAĆ SIĘ WMANEWROWAĆ w cudzy wybór notariusza?

Proste, ale skuteczne zasady:

✔ Zasada 1: Notariusz musi być neutralny.

Jeśli jedna strona „walczy” o konkretną kancelarię → to jest sygnał alarmowy.

✔ Zasada 2: Nie jedź na akt bez wcześniejszego projektu.

Projekt musi być omówiony, nie tylko „kliknięty”.

✔ Zasada 3: Jeżeli którakolwiek strona ma wątpliwości — wybieracie inną kancelarię.

To nie jest małżeństwo.

Nie trzeba kompromisu za wszelką cenę.

✔ Zasada 4: Masz prawo powiedzieć „NIE”.

I nie jest to odmowa transakcji.

✔ Zasada 5: Jeśli dokumenty budzą wątpliwości — wybierz własnego notariusza.

Szczególnie przy:

• lokatorach,
• współwłasności,
• kredytach,
• spadkach,
• pełnomocnictwach.

pisaliśmy o tym tutaj:

Różnice w powierzchni: lokal + pomieszczenie przynależne. Dlaczego w Kw często jest błąd?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/roznice-w-powierzchni-lokal-pomieszczenie

7. Kiedy zmienić notariusza w ostatniej chwili?

Gdy:

• sprzedający podaje nowe, nieznane konto,
• pojawia się pełnomocnik „z innego miasta”,
• pośrednik naciska na szybkie podpisanie,
• w KW nagle pojawia się wzmianka (!!!),
• sprzedający nie dostarcza dokumentów do wglądu,
• notariusz nie chce odpowiedzieć na pytania.

W takich przypadkach wybór nowej kancelarii jest obowiązkiem — nie kaprysem.

Podsumowanie

Wybór notariusza to TWOJE prawo, a nie przywilej drugiej strony. I to prawo chroni Twój majątek.

Nie daj się wpędzić w narrację:

• „tak się robi”,
• „u nas zawsze tu podpisujemy”,
• „mamy swój notariat”,
• „ten notariusz działa najszybciej”,
• „mój notariusz wszystko ogarnia”.

Każda z tych fraz powinna uruchomić czerwone światło.

najczęściej zadawane pytania

• kto wybiera notariusza
• wybór notariusza kupujący sprzedający
• czy pośrednik może narzucić notariusza
• notariusz sprzedającego ryzyko
• notariusz kupującego zagrożenia
• projekt aktu notarialnego ryzyka
• jak wybrać notariusza 2025
• oszustwo przy wyborze notariusza

#notariusz #prawoNieruchomości #aktnotarialny #kupnomieszkania #sprzedażmieszkania #BezpiecznaTransakcja24 #oszustwoTygodnia #bezpiecznatransakcja #agentnieruchomości #najemlokalu #księgawieczysta