Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
15 lis
![Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]](https://static.cyberfolks.com/presence/media/element_images/ChatGPT_Image_2_lis_2025_18_45_33.webp)
Czym jest pełnomocnictwo przy sprzedaży nieruchomości?
Pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie woli, w którym jedna osoba (mocodawca) upoważnia inną (pełnomocnika) do dokonania czynności prawnej w jej imieniu – np. sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym:
„Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu,
a do czynności przekraczających ten zakres (np. sprzedaż nieruchomości) wymagane jest pełnomocnictwo szczególne.”
To pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, czyli – przynajmniej teoretycznie – powinno być wiarygodne.
Obowiązki notariusza – co faktycznie sprawdza?
Notariusz ma obowiązek:
- sprawdzić tożsamość osoby okazującej pełnomocnictwo,
- upewnić się, że dokument spełnia wymogi formalne (forma aktu notarialnego, zakres umocowania, dane stron),
- zweryfikować, czy pełnomocnik działa w granicach udzielonego umocowania.
Nie ma jednak ustawowego obowiązku badania autentyczności podpisu lub pochodzenia pełnomocnictwa poza jego formą notarialną.
W praktyce:
Notariusz nie kontaktuje się z notariuszem, który sporządził pełnomocnictwo,
nie weryfikuje dokumentu w żadnym centralnym rejestrze,
i nie ma dostępu do systemu potwierdzającego autentyczność podpisu notariusza z innej kancelarii.
A co, jeśli pełnomocnictwo jest fałszywe?
To właśnie kluczowy problem:
Pełnomocnictwa w obrocie nieruchomościami bywają sfałszowane, a ofiary takich oszustw dowiadują się o transakcji dopiero po czasie, gdy mieszkanie zostało sprzedane dalej.
W świetle prawa:
- jeśli pełnomocnik nie był umocowany, czynność prawna jest nieważna,
- a nabywca nie nabywa własności, nawet jeśli działał w dobrej wierze.
To jednak oznacza, że sprawa trafia do sądu, a nieruchomość często staje się przedmiotem długotrwałego sporu o własność.
Czy notariusz ponosi odpowiedzialność?
Notariusz odpowiada tylko wtedy, gdy dopuścił się rażącego zaniedbania – np.
- sporządził akt bez zachowania wymaganej formy,
- zignorował oczywiste niezgodności w danych,
- nie sprawdził tożsamości stron lub nie zażądał tłumaczenia przysięgłego.
Nie odpowiada jednak za to, że:
- pełnomocnictwo było sfałszowane,
- pieczęć notariusza została podrobiona,
- notarialny wypis był przerobiony poza jego wiedzą.
Jak zabezpieczyć się przed fałszywym pełnomocnikiem?
- Żądaj oryginału wypisu pełnomocnictwa - nie akceptuj skanów, odpisów ani kserokopii.
- Zadzwoń do kancelarii notariusza, który je wystawił - sprawdź, czy dokument faktycznie został sporządzony i komu wydano wypis.
- Zleć analizę treści pełnomocnictwa - zbyt ogólne upoważnienia, brak daty lub nieprecyzyjny opis nieruchomości to czerwone flagi.
- Nie podpisuj aktu, jeśli coś budzi Twój niepokój - w razie wątpliwości lepiej stracić dzień niż własne mieszkanie.
Zobacz też powiązane artykuły na blogu BezpiecznaTransakcja24.pl
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-sprzedac-mieszkanie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Wszystkie te artykuły łączy jeden cel: pokazać, jak unikać ryzyka, które nie zawsze widzi notariusz.
Wnioski
Notariusz nie jest organem śledczym.
Może – i powinien – zachować najwyższą staranność, ale nie ma technicznej możliwości weryfikacji każdego pełnomocnictwa.
Dlatego to kupujący musi być ostatnim ogniwem bezpieczeństwa.
Sprawdź dokumenty, zapytaj notariusza, skorzystaj z analizy prawnej.
Bo nawet akt notarialny nie ochroni Cię przed fałszywym pełnomocnikiem.
SEO
#BezpiecznaTransakcja24 #prawoNieruchomości #pełnomocnictwo #notariusz #aktNotarialny #fałszywePełnomocnictwo #bezpiecznyzakup #prawoCywilne #nieruchomości2025 #prawoNieruchomości #sprawdźZanimKupisz #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.