Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]

Czym jest pełnomocnictwo przy sprzedaży nieruchomości?

Pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie woli, w którym jedna osoba (mocodawca) upoważnia inną (pełnomocnika) do dokonania czynności prawnej w jej imieniu – np. sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym:

„Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu,

a do czynności przekraczających ten zakres (np. sprzedaż nieruchomości) wymagane jest pełnomocnictwo szczególne.”

To pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, czyli – przynajmniej teoretycznie – powinno być wiarygodne.

Obowiązki notariusza – co faktycznie sprawdza?

Notariusz ma obowiązek:

• sprawdzić tożsamość osoby okazującej pełnomocnictwo,
• upewnić się, że dokument spełnia wymogi formalne (forma aktu notarialnego, zakres umocowania, dane stron),
• zweryfikować, czy pełnomocnik działa w granicach udzielonego umocowania.

Nie ma jednak ustawowego obowiązku badania autentyczności podpisu lub pochodzenia pełnomocnictwa poza jego formą notarialną.

W praktyce:

Notariusz nie kontaktuje się z notariuszem, który sporządził pełnomocnictwo,

nie weryfikuje dokumentu w żadnym centralnym rejestrze,

i nie ma dostępu do systemu potwierdzającego autentyczność podpisu notariusza z innej kancelarii.

A co, jeśli pełnomocnictwo jest fałszywe?

To właśnie kluczowy problem:

Pełnomocnictwa w obrocie nieruchomościami bywają sfałszowane, a ofiary takich oszustw dowiadują się o transakcji dopiero po czasie, gdy mieszkanie zostało sprzedane dalej.

W świetle prawa:

• jeśli pełnomocnik nie był umocowany, czynność prawna jest nieważna,
• a nabywca nie nabywa własności, nawet jeśli działał w dobrej wierze.

To jednak oznacza, że sprawa trafia do sądu, a nieruchomość często staje się przedmiotem długotrwałego sporu o własność.

Czy notariusz ponosi odpowiedzialność?

Notariusz odpowiada tylko wtedy, gdy dopuścił się rażącego zaniedbania – np.

• sporządził akt bez zachowania wymaganej formy,
• zignorował oczywiste niezgodności w danych,
• nie sprawdził tożsamości stron lub nie zażądał tłumaczenia przysięgłego.

Nie odpowiada jednak za to, że:

• pełnomocnictwo było sfałszowane,
• pieczęć notariusza została podrobiona,
• notarialny wypis był przerobiony poza jego wiedzą.

Jak zabezpieczyć się przed fałszywym pełnomocnikiem?

• Żądaj oryginału wypisu pełnomocnictwa - nie akceptuj skanów, odpisów ani kserokopii.
• Zadzwoń do kancelarii notariusza, który je wystawił - sprawdź, czy dokument faktycznie został sporządzony i komu wydano wypis.
• Zleć analizę treści pełnomocnictwa - zbyt ogólne upoważnienia, brak daty lub nieprecyzyjny opis nieruchomości to czerwone flagi.
• Nie podpisuj aktu, jeśli coś budzi Twój niepokój - w razie wątpliwości lepiej stracić dzień niż własne mieszkanie.

Zobacz też powiązane artykuły na blogu BezpiecznaTransakcja24.pl

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-sprzedac-mieszkanie

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy

Wszystkie te artykuły łączy jeden cel: pokazać, jak unikać ryzyka, które nie zawsze widzi notariusz.

Wnioski

Notariusz nie jest organem śledczym.

Może – i powinien – zachować najwyższą staranność, ale nie ma technicznej możliwości weryfikacji każdego pełnomocnictwa.

Dlatego to kupujący musi być ostatnim ogniwem bezpieczeństwa.

Sprawdź dokumenty, zapytaj notariusza, skorzystaj z analizy prawnej.

Bo nawet akt notarialny nie ochroni Cię przed fałszywym pełnomocnikiem.

SEO

#BezpiecznaTransakcja24 #prawoNieruchomości #pełnomocnictwo #notariusz #aktNotarialny #fałszywePełnomocnictwo #bezpiecznyzakup #prawoCywilne #nieruchomości2025 #prawoNieruchomości #sprawdźZanimKupisz #bezpiecznatransakcja