Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie cudzoziemcowi – poradnik krok po kroku (2025)

1. Kto może kupić mieszkanie w Polsce bez pozwolenia

Kwestie te reguluje ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasada ogólna:

• Obywatele państw UE oraz EOG (np. Norwegia, Islandia, Liechtenstein) – mogą kupować nieruchomości w Polsce bez zezwolenia.
• Obywatele spoza UE/EOG (np. Ukraina, Białoruś, Indie, Turcja) – w większości przypadków potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).

Kiedy zezwolenie nie jest wymagane

Cudzoziemiec spoza UE nie musi mieć zezwolenia, jeśli:

• nabywa samodzielny lokal mieszkalny,
• mieszka w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata,
• nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia.

Kiedy zezwolenie jest wymagane

• zakup działki budowlanej,
• zakup gruntu rolnego lub leśnego,
• zakup lokalu użytkowego,
• zakup nieruchomości w strefie przygranicznej (np. Podlasie, Lubelskie).

2. Jakie dokumenty musi mieć cudzoziemiec przy zakupie mieszkania

Zanim podpiszesz umowę sprzedaży, sprawdź, czy kupujący ma komplet dokumentów.

Podstawowe dokumenty:

• paszport,
• zaświadczenie z rejestru PESEL (imiona, nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL)
• karta pobytu / wiza / zaświadczenie o meldunku,
• w przypadku obywateli spoza UE – zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości (jeśli wymagane),
• zaświadczenie z banku o źródle środków (AML).

Notariusz ma obowiązek zidentyfikować cudzoziemca oraz zgłosić transakcję, jeśli istnieją wątpliwości co do źródła pieniędzy.

3. Jak przygotować bezpieczną umowę sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi

Sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi odbywa się zawsze w formie aktu notarialnego.

Zanim jednak do niego dojdzie, strony często podpisują umowę przedwstępną (pisemną lub notarialną).

Elementy umowy przedwstępnej:

• dane stron,
• dokładny opis nieruchomości (księga wieczysta, adres, powierzchnia),
• cena sprzedaży,
• termin podpisania aktu notarialnego,
• sposób zapłaty (np. przelew z zagranicy, depozyt notarialny),
• oświadczenie kupującego o legalnym źródle środków.

4. Jak zapłacić – płatność z konta zagranicznego

Cudzoziemiec może zapłacić za mieszkanie przelewem z zagranicznego rachunku bankowego, o ile środki pochodzą z legalnego źródła.

Ważne, aby w akcie notarialnym precyzyjnie wskazać:

• walutę przelewu,
• bank nadawcy i odbiorcy,
• termin zapłaty,
• oraz sposób potwierdzenia przelewu.

Nie można uzależnić przeniesienia własności od zapłaty!

Zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Dlatego nie wolno wpisywać w akcie:

„Własność przejdzie na kupującego po otrzymaniu pieniędzy.”

Zamiast tego należy zastosować depozyt notarialny lub rachunek powierniczy.

5. Depozyt notarialny – najbezpieczniejsza forma płatności

Depozyt notarialny to rozwiązanie, w którym kupujący przekazuje pieniądze notariuszowi.

Notariusz wypłaca środki sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i spełnieniu określonych warunków

Zalety:

• potwierdzona legalność środków,
• brak ryzyka fałszywego przelewu,
• pełna zgodność z ustawą AML,
• pełne bezpieczeństwo obu stron.

6. Ryzyka, które warto znać

• Fałszywe potwierdzenia przelewów – nie mają mocy dowodowej.
• Brak pozwolenia MSWiA – transakcja może być nieważna.
• Nieprzetłumaczona umowa – cudzoziemiec może później podnosić zarzut niezrozumienia treści aktu (wada oświadczenia woli)
• Przelew z kraju wysokiego ryzyka AML – notariusz może odmówić czynności.
• Zbyt szybki podpis aktu – bez weryfikacji źródeł środków.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-odpowiada-jesli-cudzoziemiec

7. Umowa dwujęzyczna – kiedy i jak ją sporządzić

Jeśli kupujący nie zna języka polskiego, notariusz ma obowiązek przeprowadzić czynność z udziałem tłumacza przysięgłego.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej może być:

• sporządzona po polsku z tłumaczeniem ustnym,
• lub sporządzona w dwóch wersjach językowych (np. PL/UA lub PL/EN).

Najczęściej stosuje się zapis:

„Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, w językach polskim i angielskim. W przypadku rozbieżności decydujące znaczenie ma tekst w języku polskim.”

8. Jak BezpiecznaTransakcja24.pl może pomóc

Platforma BezpiecznaTransakcja24.pl specjalizuje się w analizie umów sprzedaży nieruchomości, w tym transakcji z udziałem cudzoziemców.

W ramach usługi eksperci:

• sprawdzają, czy kupujący ma prawo nabyć nieruchomość (MSWiA, pobyt, status UE),
• weryfikują umowę przedwstępną i akt notarialny pod kątem zgodności z prawem,
• analizują formę płatności (depozyt, przelew zagraniczny, AML),
• pomagają przygotować dokumenty dla notariusza.

Usługę można zlecić całkowicie online, z raportem gotowym w ciągu 24-48 godzin.

Zanim podpiszesz umowę z cudzoziemcem, upewnij się, że transakcja jest zgodna z prawem i bezpieczna finansowo.

Zleć analizę dokumentów na BezpiecznaTransakcja24.pl

W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.

Skontaktuj się z ekspertem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

9. Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania cudzoziemcowi to w pełni legalna czynność, o ile:

• kupujący spełnia warunki określone w ustawie z 1920 r.,
• źródło środków jest przejrzyste,
• umowa została sporządzona przez notariusza z zachowaniem wymogów językowych,
• zapłata jest odpowiednio zabezpieczona (depozyt notarialny / rachunek powierniczy).

W 2025 roku rośnie liczba transakcji międzynarodowych, ale także prób oszustw finansowych i nieświadomych błędów formalnych.

Dlatego sprzedaż cudzoziemcowi warto poprzedzić profesjonalną analizą umowy — to inwestycja w spokój i bezpieczeństwo.