Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie cudzoziemcowi – poradnik krok po kroku (2025)
20 gru
1. Kto może kupić mieszkanie w Polsce bez pozwolenia
Kwestie te reguluje ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zasada ogólna:
- Obywatele państw UE oraz EOG (np. Norwegia, Islandia, Liechtenstein) – mogą kupować nieruchomości w Polsce bez zezwolenia.
- Obywatele spoza UE/EOG (np. Ukraina, Białoruś, Indie, Turcja) – w większości przypadków potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).
Kiedy zezwolenie nie jest wymagane
Cudzoziemiec spoza UE nie musi mieć zezwolenia, jeśli:
- nabywa samodzielny lokal mieszkalny,
- mieszka w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE,
- pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata,
- nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia.
Kiedy zezwolenie jest wymagane
- zakup działki budowlanej,
- zakup gruntu rolnego lub leśnego,
- zakup lokalu użytkowego,
- zakup nieruchomości w strefie przygranicznej (np. Podlasie, Lubelskie).
2. Jakie dokumenty musi mieć cudzoziemiec przy zakupie mieszkania
Zanim podpiszesz umowę sprzedaży, sprawdź, czy kupujący ma komplet dokumentów.
Podstawowe dokumenty:
- paszport,
- zaświadczenie z rejestru PESEL (imiona, nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL)
- karta pobytu / wiza / zaświadczenie o meldunku,
- w przypadku obywateli spoza UE – zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości (jeśli wymagane),
- zaświadczenie z banku o źródle środków (AML).
Notariusz ma obowiązek zidentyfikować cudzoziemca oraz zgłosić transakcję, jeśli istnieją wątpliwości co do źródła pieniędzy.
3. Jak przygotować bezpieczną umowę sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi
Sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi odbywa się zawsze w formie aktu notarialnego.
Zanim jednak do niego dojdzie, strony często podpisują umowę przedwstępną (pisemną lub notarialną).
Elementy umowy przedwstępnej:
- dane stron,
- dokładny opis nieruchomości (księga wieczysta, adres, powierzchnia),
- cena sprzedaży,
- termin podpisania aktu notarialnego,
- sposób zapłaty (np. przelew z zagranicy, depozyt notarialny),
- oświadczenie kupującego o legalnym źródle środków.
4. Jak zapłacić – płatność z konta zagranicznego
Cudzoziemiec może zapłacić za mieszkanie przelewem z zagranicznego rachunku bankowego, o ile środki pochodzą z legalnego źródła.
Ważne, aby w akcie notarialnym precyzyjnie wskazać:
- walutę przelewu,
- bank nadawcy i odbiorcy,
- termin zapłaty,
- oraz sposób potwierdzenia przelewu.
Nie można uzależnić przeniesienia własności od zapłaty!
Zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Dlatego nie wolno wpisywać w akcie:
„Własność przejdzie na kupującego po otrzymaniu pieniędzy.”
Zamiast tego należy zastosować depozyt notarialny lub rachunek powierniczy.
5. Depozyt notarialny – najbezpieczniejsza forma płatności
Depozyt notarialny to rozwiązanie, w którym kupujący przekazuje pieniądze notariuszowi.
Notariusz wypłaca środki sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i spełnieniu określonych warunków
Zalety:
- potwierdzona legalność środków,
- brak ryzyka fałszywego przelewu,
- pełna zgodność z ustawą AML,
- pełne bezpieczeństwo obu stron.
6. Ryzyka, które warto znać
- Fałszywe potwierdzenia przelewów – nie mają mocy dowodowej.
- Brak pozwolenia MSWiA – transakcja może być nieważna.
- Nieprzetłumaczona umowa – cudzoziemiec może później podnosić zarzut niezrozumienia treści aktu (wada oświadczenia woli)
- Przelew z kraju wysokiego ryzyka AML – notariusz może odmówić czynności.
- Zbyt szybki podpis aktu – bez weryfikacji źródeł środków.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-odpowiada-jesli-cudzoziemiec
7. Umowa dwujęzyczna – kiedy i jak ją sporządzić
Jeśli kupujący nie zna języka polskiego, notariusz ma obowiązek przeprowadzić czynność z udziałem tłumacza przysięgłego.
Umowa przedwstępna w formie pisemnej może być:
- sporządzona po polsku z tłumaczeniem ustnym,
- lub sporządzona w dwóch wersjach językowych (np. PL/UA lub PL/EN).
Najczęściej stosuje się zapis:
„Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, w językach polskim i angielskim. W przypadku rozbieżności decydujące znaczenie ma tekst w języku polskim.”
8. Jak BezpiecznaTransakcja24.pl może pomóc
Platforma BezpiecznaTransakcja24.pl specjalizuje się w analizie umów sprzedaży nieruchomości, w tym transakcji z udziałem cudzoziemców.
W ramach usługi eksperci:
- sprawdzają, czy kupujący ma prawo nabyć nieruchomość (MSWiA, pobyt, status UE),
- weryfikują umowę przedwstępną i akt notarialny pod kątem zgodności z prawem,
- analizują formę płatności (depozyt, przelew zagraniczny, AML),
- pomagają przygotować dokumenty dla notariusza.
Usługę można zlecić całkowicie online, z raportem gotowym w ciągu 24-48 godzin.
Zanim podpiszesz umowę z cudzoziemcem, upewnij się, że transakcja jest zgodna z prawem i bezpieczna finansowo.
Zleć analizę dokumentów na BezpiecznaTransakcja24.pl
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
9. Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania cudzoziemcowi to w pełni legalna czynność, o ile:
- kupujący spełnia warunki określone w ustawie z 1920 r.,
- źródło środków jest przejrzyste,
- umowa została sporządzona przez notariusza z zachowaniem wymogów językowych,
- zapłata jest odpowiednio zabezpieczona (depozyt notarialny / rachunek powierniczy).
W 2025 roku rośnie liczba transakcji międzynarodowych, ale także prób oszustw finansowych i nieświadomych błędów formalnych.
Dlatego sprzedaż cudzoziemcowi warto poprzedzić profesjonalną analizą umowy — to inwestycja w spokój i bezpieczeństwo.
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.