Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]
20 gru
![Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]](https://static.cyberfolks.com/static/img/cpx/ai-accounting-office-pen-e046d9f7-192f-43cd-9959-a66b870b3fc8.webp)
1. Czym jest pełnomocnictwo notarialne
Pełnomocnictwo to pisemne upoważnienie, w którym właściciel nieruchomości (mocodawca) pozwala innej osobie (pełnomocnikowi) dokonać określonej czynności prawnej – np. sprzedać mieszkanie, podpisać akt notarialny, odebrać pieniądze.
Aby pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości było ważne, musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 §1 Kodeksu cywilnego).
Przykład:
„Udzielam Janowi Kowalskiemu pełnomocnictwa do sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. X w Warszawie, za cenę nie niższą niż 700 000 zł, z prawem do odbioru ceny.”
2. Czy notariusz sprawdza pełnomocnictwo?
Tak, ale tylko w granicach formalnych.
Notariusz:
- sprawdza, czy dokument jest oryginalny i ma formę aktu notarialnego,
- weryfikuje tożsamość pełnomocnika,
- ocenia, czy zakres umocowania obejmuje daną czynność.
Nie ma jednak obowiązku ani możliwości sprawdzenia, czy pełnomocnictwo nie zostało wcześniej odwołane lub czy mocodawca nadal żyje (pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy). To oznacza, że nawet akt notarialny może być nieważny, jeśli pełnomocnictwo było już odwołane lub nie obowiązywało w dniu podpisania.
3. Najczęstsze ryzyka przy zakupie przez pełnomocnika
Fałszywe lub odwołane pełnomocnictwo
Zdarzają się przypadki, gdy dokument został podrobiony lub odwołany, a notariusz o tym nie wiedział.
Jak się zabezpieczyć:
- poproś o kopię pełnomocnictwa z kancelarii,
- sprawdź, czy zawiera datę, numer repertorium i dane notariusza,
- możesz zweryfikować jego autentyczność w kancelarii, która je wystawiła.
Zakres umocowania
Częsty problem: pełnomocnik ma prawo do „sprzedaży nieruchomości”, ale nie do „odbioru pieniędzy”.
Wtedy kupujący, który przelał środki na konto pełnomocnika, może stracić pieniądze.
Jak się zabezpieczyć:
- w akcie notarialnym dopilnuj, by zapisano, komu należność jest przekazywana (mocodawcy!),
- najlepiej zapłać poprzez depozyt notarialny lub przelew na rachunek właściciela, a nie pełnomocnika.
Śmierć mocodawcy przed aktem
Pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy (art. 101 §2 KC).
Jeśli notariusz nie wiedział o śmierci, a akt został podpisany – umowa jest nieważna.
Zabezpieczenie:
- przy aktach z pełnomocnikiem zawsze pytaj, kiedy był ostatni kontakt z właścicielem,
- możesz zażądać oświadczenia pełnomocnika o aktualności pełnomocnictwa.
Brak zgody współwłaścicieli lub małżonka
Jeśli pełnomocnik reprezentuje tylko jednego współwłaściciela, akt może dotyczyć tylko jego udziału – nie całej nieruchomości.
Sprawdź:
- czy pełnomocnictwo dotyczy konkretnego lokalu / udziału,
- czy podpis drugiego małżonka jest potrzebny (art. 37 §1 KRO).
4. Kredyt hipoteczny a pełnomocnik
Banki niechętnie finansują transakcje, w których sprzedający działa przez pełnomocnika.
Dlaczego? Bo boją się, że pełnomocnictwo zostanie podważone.
Często bank:
- żąda kopii pełnomocnictwa do weryfikacji przez dział prawny,
- wymaga potwierdzenia, że właściciel żyje,
- czasem odmawia wypłaty kredytu, dopóki nie potwierdzi ważności dokumentu.
Jeśli planujesz kupno przez kredyt – zawsze skonsultuj pełnomocnictwo z bankiem wcześniej.
5. Jak sprawdzić pełnomocnictwo przed aktem
✅ Poproś o aktualny wypis z kancelarii notarialnej (nie skan PDF).
✅ Sprawdź dane notariusza (imię, nazwisko, siedziba, numer repertorium).
✅ Upewnij się, że dokument jest w języku polskim lub ma tłumaczenie przysięgłe.
✅ Sprawdź, czy obejmuje dokładnie tę nieruchomość i czynność (sprzedaż, odbiór ceny).
✅ Zapytaj notariusza, czy pełnomocnictwo nie jest zbyt ogólne („do wszelkich czynności”) – takie zapisy są ryzykowne.
6. Jak zabezpieczyć transakcję
- Zweryfikuj pełnomocnictwo u źródła – najlepiej w kancelarii, która je wystawiła.
- Wybierz depozyt notarialny lub przelew na konto właściciela.
- Dopilnuj, by w akcie znalazła się klauzula:
„Kupujący oświadcza, że zapłata nastąpi wyłącznie na rachunek należący do mocodawcy.”
- Zachowaj kopię pełnomocnictwa – może być potrzebna w razie sporu.
- Zamów analizę prawną – zanim podpiszesz akt, prześlij dokument do weryfikacji.
7. Czy sprzedaż przez pełnomocnika jest w ogóle bezpieczna?
Tak, jeśli pełnomocnictwo jest ważne, właściwie udzielone i nieprzekroczone.
To codzienna praktyka notarialna, ale wymaga ostrożności – tak jak każda transakcja, w której jedna strona nie jest obecna osobiście.
Jak może pomóc BezpiecznaTransakcja24.pl
Weryfikujemy pełnomocnictwa notarialne przed zawarciem aktu:
- sprawdzamy zakres umocowania,
- analizujemy klauzule ryzykowne (odbiór ceny, prawo odstąpienia),
- oceniamy, czy dokument nie budzi wątpliwości formalnych,
- doradzamy bezpieczny sposób zapłaty.
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Wnioski końcowe
- Zakup mieszkania z pełnomocnikiem może być bezpieczny, ale tylko po weryfikacji dokumentów.
- Notariusz nie sprawdza wszystkiego – odpowiedzialność leży po stronie kupującego.
- Nie ma centralnego rejestru pełnomocnictw,
- Zanim podpiszesz akt, sprawdź pełnomocnictwo i sposób płatności.
- W razie wątpliwości skorzystaj z profesjonalnej analizy dokumentów.
Przeczytaj także:
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
Kiedy notariusz musi przerwać czynność, bo podejrzewa próbę wyłudzenia?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kiedy-notariusz-musi-przerwac-czynnosc-bo
Czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-akt-poswiadczenia-dziedziczenia-moze-byc
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.