Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]

1. Czym jest pełnomocnictwo notarialne

Pełnomocnictwo to pisemne upoważnienie, w którym właściciel nieruchomości (mocodawca) pozwala innej osobie (pełnomocnikowi) dokonać określonej czynności prawnej – np. sprzedać mieszkanie, podpisać akt notarialny, odebrać pieniądze.

Aby pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości było ważne, musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 §1 Kodeksu cywilnego).

Przykład:

„Udzielam Janowi Kowalskiemu pełnomocnictwa do sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. X w Warszawie, za cenę nie niższą niż 700 000 zł, z prawem do odbioru ceny.”

2. Czy notariusz sprawdza pełnomocnictwo?

Tak, ale tylko w granicach formalnych.

Notariusz:

• sprawdza, czy dokument jest oryginalny i ma formę aktu notarialnego,
• weryfikuje tożsamość pełnomocnika,
• ocenia, czy zakres umocowania obejmuje daną czynność.

Nie ma jednak obowiązku ani możliwości sprawdzenia, czy pełnomocnictwo nie zostało wcześniej odwołane lub czy mocodawca nadal żyje (pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy). To oznacza, że nawet akt notarialny może być nieważny, jeśli pełnomocnictwo było już odwołane lub nie obowiązywało w dniu podpisania.

3. Najczęstsze ryzyka przy zakupie przez pełnomocnika

Fałszywe lub odwołane pełnomocnictwo

Zdarzają się przypadki, gdy dokument został podrobiony lub odwołany, a notariusz o tym nie wiedział.

Jak się zabezpieczyć:

• poproś o kopię pełnomocnictwa z kancelarii,
• sprawdź, czy zawiera datę, numer repertorium i dane notariusza,
• możesz zweryfikować jego autentyczność w kancelarii, która je wystawiła.

Zakres umocowania

Częsty problem: pełnomocnik ma prawo do „sprzedaży nieruchomości”, ale nie do „odbioru pieniędzy”.

Wtedy kupujący, który przelał środki na konto pełnomocnika, może stracić pieniądze.

Jak się zabezpieczyć:

• w akcie notarialnym dopilnuj, by zapisano, komu należność jest przekazywana (mocodawcy!),
• najlepiej zapłać poprzez depozyt notarialny lub przelew na rachunek właściciela, a nie pełnomocnika.

Śmierć mocodawcy przed aktem

Pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy (art. 101 §2 KC).

Jeśli notariusz nie wiedział o śmierci, a akt został podpisany – umowa jest nieważna.

Zabezpieczenie:

• przy aktach z pełnomocnikiem zawsze pytaj, kiedy był ostatni kontakt z właścicielem,
• możesz zażądać oświadczenia pełnomocnika o aktualności pełnomocnictwa.

Brak zgody współwłaścicieli lub małżonka

Jeśli pełnomocnik reprezentuje tylko jednego współwłaściciela, akt może dotyczyć tylko jego udziału – nie całej nieruchomości.

Sprawdź:

• czy pełnomocnictwo dotyczy konkretnego lokalu / udziału,
• czy podpis drugiego małżonka jest potrzebny (art. 37 §1 KRO).

4. Kredyt hipoteczny a pełnomocnik

Banki niechętnie finansują transakcje, w których sprzedający działa przez pełnomocnika.

Dlaczego? Bo boją się, że pełnomocnictwo zostanie podważone.

Często bank:

• żąda kopii pełnomocnictwa do weryfikacji przez dział prawny,
• wymaga potwierdzenia, że właściciel żyje,
• czasem odmawia wypłaty kredytu, dopóki nie potwierdzi ważności dokumentu.

Jeśli planujesz kupno przez kredyt – zawsze skonsultuj pełnomocnictwo z bankiem wcześniej.

5. Jak sprawdzić pełnomocnictwo przed aktem

✅ Poproś o aktualny wypis z kancelarii notarialnej (nie skan PDF).

✅ Sprawdź dane notariusza (imię, nazwisko, siedziba, numer repertorium).

✅ Upewnij się, że dokument jest w języku polskim lub ma tłumaczenie przysięgłe.

✅ Sprawdź, czy obejmuje dokładnie tę nieruchomość i czynność (sprzedaż, odbiór ceny).

✅ Zapytaj notariusza, czy pełnomocnictwo nie jest zbyt ogólne („do wszelkich czynności”) – takie zapisy są ryzykowne.

6. Jak zabezpieczyć transakcję

1. Zweryfikuj pełnomocnictwo u źródła – najlepiej w kancelarii, która je wystawiła.
2. Wybierz depozyt notarialny lub przelew na konto właściciela.
3. Dopilnuj, by w akcie znalazła się klauzula:

„Kupujący oświadcza, że zapłata nastąpi wyłącznie na rachunek należący do mocodawcy.”

1. Zachowaj kopię pełnomocnictwa – może być potrzebna w razie sporu.
2. Zamów analizę prawną – zanim podpiszesz akt, prześlij dokument do weryfikacji.

7. Czy sprzedaż przez pełnomocnika jest w ogóle bezpieczna?

Tak, jeśli pełnomocnictwo jest ważne, właściwie udzielone i nieprzekroczone.

To codzienna praktyka notarialna, ale wymaga ostrożności – tak jak każda transakcja, w której jedna strona nie jest obecna osobiście.

Jak może pomóc BezpiecznaTransakcja24.pl

Weryfikujemy pełnomocnictwa notarialne przed zawarciem aktu:

• sprawdzamy zakres umocowania,
• analizujemy klauzule ryzykowne (odbiór ceny, prawo odstąpienia),
• oceniamy, czy dokument nie budzi wątpliwości formalnych,
• doradzamy bezpieczny sposób zapłaty.

Zamów analizę pełnomocnictwa ➜ BezpiecznaTransakcja24.pl/kontakt

Wnioski końcowe

• Zakup mieszkania z pełnomocnikiem może być bezpieczny, ale tylko po weryfikacji dokumentów.
• Notariusz nie sprawdza wszystkiego – odpowiedzialność leży po stronie kupującego.
• Nie ma centralnego rejestru pełnomocnictw,
• Zanim podpiszesz akt, sprawdź pełnomocnictwo i sposób płatności.
• W razie wątpliwości skorzystaj z profesjonalnej analizy dokumentów.