1. Czym jest APD i dlaczego nie jest „święty”?

APD sporządza notariusz na podstawie:

• oświadczeń spadkobierców,
• dokumentów stanu cywilnego,
• zapewnień spadkowych,
• protokołu dziedziczenia.

Następnie APD jest rejestrowany przez notariusza w Rejestrze Spadkowym.

Jednak notariusz:

• nie bada DNA,
• nie prowadzi postępowania dowodowego,
• nie szuka spadkobierców na własną rękę,
• nie weryfikuje konfliktów rodzinnych.

Działa na podstawie oświadczeń spadkobierców, a te mogą być fałszywe.

2. W jaki sposób APD może być „sfałszowany”?

W prawie mówimy tu nie tylko o fałszerstwie technicznym (podrobienie dokumentu notarialnego), ale także o fałszerstwie intelektualnym albo wprowadzeniu notariusza w błąd.

Zatajenie istnienia spadkobierców

Najczęstszy scenariusz: spadkobiercy twierdzą, że „nikogo więcej nie ma”, choć:

• żyje rodzeństwo,
• żyją dzieci z innych związków,
• żyją wnuki po zmarłych dzieciach.

To przestępstwo z art. 233 §1 KK – fałszywe zeznania.

Podrobione dokumenty stanu cywilnego

Raportowanych jest coraz więcej przypadków:

• podrobionych aktów urodzenia,
• fałszywych zagranicznych dokumentów,
• decyzji administracyjnych z innych państw bez legalizacji,
• dokumentów „stworzonych” na komputerze i podanych jako oryginalne.

To przestępstwo z art. 270 KK – fałszerstwo dokumentu.

Podszywanie się pod spadkobiercę

Zdarzały się sytuacje, w których podstawiona osoba podpisywała dokumenty za nieobecnego krewnego.

Próby obejścia Rejestru Spadkowego

Sporządzano dokumenty „udające” APD, które nie istniały w Rejestrze Spadkowym.

Podanie fałszywych danych przy składaniu zapewnienia spadkowego

Notariusz nie ma narzędzi śledczych — działa w zaufaniu do oświadczeń.

3. Oficjalne ostrzeżenia – fakt, który zmienia wszystko

W 2023–2025 r. potwierdzono przypadki fałszerstw APD

Rynek nieruchomości zareagował nerwowo — bo jeśli APD może być fałszywy, to:

• kupujący nie może automatycznie ufać APD,
• banki traktują spadki jako „wysokie ryzyko”,
• notariusze zwiększają kontrolę,
• istnieje realne ryzyko odebrania nieruchomości nabywcy.

4. Czy można unieważnić wadliwy APD?

Tak. Na podstawie art. 95p Prawa o notariacie

APD może zostać unieważniony przez sąd, gdy:

• sporządzono go z naruszeniem prawa,
• pominięto spadkobierców,
• oparł się na fałszywych oświadczeniach,
• doszło do fałszerstwa dokumentów.

oraz na podstawie art. 669 KPC

Każdy zainteresowany może zażądać sądowego stwierdzenia nabycia spadku – nawet jeśli istnieje APD.

5. Skutki dla kupującego nieruchomość – największa bomba prawna

To jest część, o której nikt nie wie:

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH TU NIE DZIAŁA.

Jeżeli osoba, która sprzedała mieszkanie, nie była rzeczywistym spadkobiercą, to:

• kupujący traci nieruchomość,
• prawdziwi spadkobiercy mogą ją odebrać,
• kupujący zostaje bez mieszkania i bez pieniędzy,
• nie ma ochrony z księgi wieczystej.

To jeden z nielicznych przypadków w polskim systemie, gdzie kupujący jest kompletnie bezbronny.

pisaliśmy o tym tutaj:

• Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025) https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
• Aktualizacja księgi wieczystej po spadku — skutki braku ujawnienia i błędy w praktyce sądowej

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/aktualizacja-ksiegi-wieczystej-po-spadku

6. Wpływ fałszywego APD na kredyt i transakcję

Banki coraz częściej odrzucają wnioski

Zwłaszcza gdy:

• spadkobierców jest wielu,
• są konflikty rodzinne,
• dokumenty pochodzą zza granicy,
• APD był sporządzony niedawno, tuż przed sprzedażą.

Kupujący musi zachować szczególną ostrożność, bo jeśli APD zostanie później unieważniony — traci wszystko.

7. Najczęściej zadawane pytania

• „Jak sprawdzić, czy APD nie jest sfałszowany?”
• „Czy notariusz odpowiada za błędy w APD?”
• „Czy mogę żądać od sprzedającego dodatkowych dokumentów spadkowych?”
• „Co zrobić, gdy po latach zgłosi się nowy spadkobierca?”
• „Czy zakup nieruchomości po APD zawsze jest ryzykowny?”
• „Jak zabezpieczyć się przed kupnem nieruchomości po fałszywym APD?”

Te tematy rozwiniemy w kolejnych artykułach.

Podsumowanie

• Tak — APD może być sfałszowany, technicznie oraz przez fałszywe dane.
• Izby notarialne potwierdziły przypadki fałszerstw i nakazały obowiązkową weryfikację APD w Rejestrze Spadkowym.
• Największe ryzyko ponosi kupujący nieruchomość.
• W razie unieważnienia APD kupujący nie jest chroniony rękojmią ksiąg wieczystych.
• Można stracić mieszkanie i pieniądze.
• Konieczna jest profesjonalna analiza dokumentów spadkowych.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

#nieruchomości #spadek #APD #aktnotarialny #fałszerstwo #prawo #notariusz #dziedziczenie #bezpiecznatransakcja24 #rynek2025 #księgawieczysta

• czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany
• fałszerstwo APD
• wadliwy akt poświadczenia dziedziczenia
• unieważnienie APD
• Rejestr Spadkowy NORS fałszerstwa
• kupno nieruchomości po spadku ryzyka
• odpowiedzialność notariusza APD
• jak sprawdzić APD
• zatajenie spadkobierców akt notarialny
• spadek a księga wieczysta