Czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany?
19 lis
1. Czym jest APD i dlaczego nie jest „święty”?
APD sporządza notariusz na podstawie:
- oświadczeń spadkobierców,
- dokumentów stanu cywilnego,
- zapewnień spadkowych,
- protokołu dziedziczenia.
Następnie APD jest rejestrowany przez notariusza w Rejestrze Spadkowym.
Jednak notariusz:
- nie bada DNA,
- nie prowadzi postępowania dowodowego,
- nie szuka spadkobierców na własną rękę,
- nie weryfikuje konfliktów rodzinnych.
Działa na podstawie oświadczeń spadkobierców, a te mogą być fałszywe.
2. W jaki sposób APD może być „sfałszowany”?
W prawie mówimy tu nie tylko o fałszerstwie technicznym (podrobienie dokumentu notarialnego), ale także o fałszerstwie intelektualnym albo wprowadzeniu notariusza w błąd.
Zatajenie istnienia spadkobierców
Najczęstszy scenariusz: spadkobiercy twierdzą, że „nikogo więcej nie ma”, choć:
- żyje rodzeństwo,
- żyją dzieci z innych związków,
- żyją wnuki po zmarłych dzieciach.
To przestępstwo z art. 233 §1 KK – fałszywe zeznania.
Podrobione dokumenty stanu cywilnego
Raportowanych jest coraz więcej przypadków:
- podrobionych aktów urodzenia,
- fałszywych zagranicznych dokumentów,
- decyzji administracyjnych z innych państw bez legalizacji,
- dokumentów „stworzonych” na komputerze i podanych jako oryginalne.
To przestępstwo z art. 270 KK – fałszerstwo dokumentu.
Podszywanie się pod spadkobiercę
Zdarzały się sytuacje, w których podstawiona osoba podpisywała dokumenty za nieobecnego krewnego.
Próby obejścia Rejestru Spadkowego
Sporządzano dokumenty „udające” APD, które nie istniały w Rejestrze Spadkowym.
Podanie fałszywych danych przy składaniu zapewnienia spadkowego
Notariusz nie ma narzędzi śledczych — działa w zaufaniu do oświadczeń.
3. Oficjalne ostrzeżenia – fakt, który zmienia wszystko
W 2023–2025 r. potwierdzono przypadki fałszerstw APD
Rynek nieruchomości zareagował nerwowo — bo jeśli APD może być fałszywy, to:
- kupujący nie może automatycznie ufać APD,
- banki traktują spadki jako „wysokie ryzyko”,
- notariusze zwiększają kontrolę,
- istnieje realne ryzyko odebrania nieruchomości nabywcy.
4. Czy można unieważnić wadliwy APD?
Tak. Na podstawie art. 95p Prawa o notariacie
APD może zostać unieważniony przez sąd, gdy:
- sporządzono go z naruszeniem prawa,
- pominięto spadkobierców,
- oparł się na fałszywych oświadczeniach,
- doszło do fałszerstwa dokumentów.
oraz na podstawie art. 669 KPC
Każdy zainteresowany może zażądać sądowego stwierdzenia nabycia spadku – nawet jeśli istnieje APD.
5. Skutki dla kupującego nieruchomość – największa bomba prawna
To jest część, o której nikt nie wie:
RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH TU NIE DZIAŁA.
Jeżeli osoba, która sprzedała mieszkanie, nie była rzeczywistym spadkobiercą, to:
- kupujący traci nieruchomość,
- prawdziwi spadkobiercy mogą ją odebrać,
- kupujący zostaje bez mieszkania i bez pieniędzy,
- nie ma ochrony z księgi wieczystej.
To jeden z nielicznych przypadków w polskim systemie, gdzie kupujący jest kompletnie bezbronny.
pisaliśmy o tym tutaj:
- Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025) https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
- Aktualizacja księgi wieczystej po spadku — skutki braku ujawnienia i błędy w praktyce sądowej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/aktualizacja-ksiegi-wieczystej-po-spadku
6. Wpływ fałszywego APD na kredyt i transakcję
Banki coraz częściej odrzucają wnioski
Zwłaszcza gdy:
- spadkobierców jest wielu,
- są konflikty rodzinne,
- dokumenty pochodzą zza granicy,
- APD był sporządzony niedawno, tuż przed sprzedażą.
Kupujący musi zachować szczególną ostrożność, bo jeśli APD zostanie później unieważniony — traci wszystko.
7. Najczęściej zadawane pytania
- „Jak sprawdzić, czy APD nie jest sfałszowany?”
- „Czy notariusz odpowiada za błędy w APD?”
- „Czy mogę żądać od sprzedającego dodatkowych dokumentów spadkowych?”
- „Co zrobić, gdy po latach zgłosi się nowy spadkobierca?”
- „Czy zakup nieruchomości po APD zawsze jest ryzykowny?”
- „Jak zabezpieczyć się przed kupnem nieruchomości po fałszywym APD?”
Te tematy rozwiniemy w kolejnych artykułach.
Podsumowanie
- Tak — APD może być sfałszowany, technicznie oraz przez fałszywe dane.
- Izby notarialne potwierdziły przypadki fałszerstw i nakazały obowiązkową weryfikację APD w Rejestrze Spadkowym.
- Największe ryzyko ponosi kupujący nieruchomość.
- W razie unieważnienia APD kupujący nie jest chroniony rękojmią ksiąg wieczystych.
- Można stracić mieszkanie i pieniądze.
- Konieczna jest profesjonalna analiza dokumentów spadkowych.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#nieruchomości #spadek #APD #aktnotarialny #fałszerstwo #prawo #notariusz #dziedziczenie #bezpiecznatransakcja24 #rynek2025 #księgawieczysta
- czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany
- fałszerstwo APD
- wadliwy akt poświadczenia dziedziczenia
- unieważnienie APD
- Rejestr Spadkowy NORS fałszerstwa
- kupno nieruchomości po spadku ryzyka
- odpowiedzialność notariusza APD
- jak sprawdzić APD
- zatajenie spadkobierców akt notarialny
- spadek a księga wieczysta
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.