1. Czym jest APD i dlaczego nie jest „święty”?

APD sporządza notariusz na podstawie:

• oświadczeń spadkobierców,
• dokumentów stanu cywilnego,
• zapewnień spadkowych,
• protokołu dziedziczenia.

Następnie APD jest rejestrowany przez notariusza w Rejestrze Spadkowym.

Jednak notariusz:

• nie bada DNA,
• nie prowadzi postępowania dowodowego,
• nie szuka spadkobierców na własną rękę,
• nie weryfikuje konfliktów rodzinnych.

Działa na podstawie oświadczeń spadkobierców, a te mogą być fałszywe.

2. W jaki sposób APD może być „sfałszowany”?

W prawie mówimy tu nie tylko o fałszerstwie technicznym (podrobienie dokumentu notarialnego), ale także o fałszerstwie intelektualnym albo wprowadzeniu notariusza w błąd.

Zatajenie istnienia spadkobierców

Najczęstszy scenariusz: spadkobiercy twierdzą, że „nikogo więcej nie ma”, choć:

• żyje rodzeństwo,
• żyją dzieci z innych związków,
• żyją wnuki po zmarłych dzieciach.

To przestępstwo z art. 233 §1 KK – fałszywe zeznania.

Podrobione dokumenty stanu cywilnego

Raportowanych jest coraz więcej przypadków:

• podrobionych aktów urodzenia,
• fałszywych zagranicznych dokumentów,
• decyzji administracyjnych z innych państw bez legalizacji,
• dokumentów „stworzonych” na komputerze i podanych jako oryginalne.

To przestępstwo z art. 270 KK – fałszerstwo dokumentu.

Podszywanie się pod spadkobiercę

Zdarzały się sytuacje, w których podstawiona osoba podpisywała dokumenty za nieobecnego krewnego.

Próby obejścia Rejestru Spadkowego

Sporządzano dokumenty „udające” APD, które nie istniały w Rejestrze Spadkowym.

Podanie fałszywych danych przy składaniu zapewnienia spadkowego

Notariusz nie ma narzędzi śledczych — działa w zaufaniu do oświadczeń.

3. Oficjalne ostrzeżenia – fakt, który zmienia wszystko

W 2023–2025 r. potwierdzono przypadki fałszerstw APD

Rynek nieruchomości zareagował nerwowo — bo jeśli APD może być fałszywy, to:

• kupujący nie może automatycznie ufać APD,
• banki traktują spadki jako „wysokie ryzyko”,
• notariusze zwiększają kontrolę,
• istnieje realne ryzyko odebrania nieruchomości nabywcy.

4. Czy można unieważnić wadliwy APD?

Tak. Na podstawie art. 95p Prawa o notariacie

APD może zostać unieważniony przez sąd, gdy:

• sporządzono go z naruszeniem prawa,
• pominięto spadkobierców,
• oparł się na fałszywych oświadczeniach,
• doszło do fałszerstwa dokumentów.

oraz na podstawie art. 669 KPC

Każdy zainteresowany może zażądać sądowego stwierdzenia nabycia spadku – nawet jeśli istnieje APD.

5. Skutki dla kupującego nieruchomość – największa bomba prawna

To jest część, o której nikt nie wie:

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH TU NIE DZIAŁA.

Jeżeli osoba, która sprzedała mieszkanie, nie była rzeczywistym spadkobiercą, to:

• kupujący traci nieruchomość,
• prawdziwi spadkobiercy mogą ją odebrać,
• kupujący zostaje bez mieszkania i bez pieniędzy,
• nie ma ochrony z księgi wieczystej.

To jeden z nielicznych przypadków w polskim systemie, gdzie kupujący jest kompletnie bezbronny.

pisaliśmy o tym tutaj:

• Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025) https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
• Aktualizacja księgi wieczystej po spadku — skutki braku ujawnienia i błędy w praktyce sądowej

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/aktualizacja-ksiegi-wieczystej-po-spadku

6. Wpływ fałszywego APD na kredyt i transakcję

Banki coraz częściej odrzucają wnioski

Zwłaszcza gdy:

• spadkobierców jest wielu,
• są konflikty rodzinne,
• dokumenty pochodzą zza granicy,
• APD był sporządzony niedawno, tuż przed sprzedażą.

Kupujący musi zachować szczególną ostrożność, bo jeśli APD zostanie później unieważniony — traci wszystko.

7. Najczęściej zadawane pytania

• „Jak sprawdzić, czy APD nie jest sfałszowany?”
• „Czy notariusz odpowiada za błędy w APD?”
• „Czy mogę żądać od sprzedającego dodatkowych dokumentów spadkowych?”
• „Co zrobić, gdy po latach zgłosi się nowy spadkobierca?”
• „Czy zakup nieruchomości po APD zawsze jest ryzykowny?”
• „Jak zabezpieczyć się przed kupnem nieruchomości po fałszywym APD?”

Te tematy rozwiniemy w kolejnych artykułach.

Podsumowanie

• Tak — APD może być sfałszowany, technicznie oraz przez fałszywe dane.
• Izby notarialne potwierdziły przypadki fałszerstw i nakazały obowiązkową weryfikację APD w Rejestrze Spadkowym.
• Największe ryzyko ponosi kupujący nieruchomość.
• W razie unieważnienia APD kupujący nie jest chroniony rękojmią ksiąg wieczystych.
• Można stracić mieszkanie i pieniądze.
• Konieczna jest profesjonalna analiza dokumentów spadkowych.

Akt poświadczenia dziedziczenia to nie gwarancja bezpieczeństwa. To tylko dokument oparty na oświadczeniach.

Jeśli są fałszywe – tracisz nieruchomość.

Profesjonalna weryfikacja to nie koszt. To ubezpieczenie Twoich pieniędzy.

Napisz do nas i opisz problem:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zajrzyj do naszych poradników:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581815656884

https://www.tiktok.com/@bezpiecznatrasakcja24?is_from_webapp=1&sender_device=pc

Najczęściej zadawane pytania

Czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany i czy zdarza się to w Polsce?

Czy notariusz ma możliwość wykrycia fałszywego aktu poświadczenia dziedziczenia?

Jak sprawdzić, czy akt poświadczenia dziedziczenia jest prawdziwy przed zakupem nieruchomości?

Czy APD wpisany do Rejestru Spadkowego może być nieprawdziwy lub wadliwy?

Czy można podrobić akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza?

Czy zatajenie spadkobierców powoduje nieważność aktu poświadczenia dziedziczenia?

Jakie są najczęstsze sposoby fałszowania aktów poświadczenia dziedziczenia?

Czy można kupić mieszkanie na podstawie fałszywego APD i stracić własność?

Czy notariusz weryfikuje wszystkich spadkobierców przy sporządzaniu APD?

Czy fałszywe oświadczenia spadkobierców mogą unieważnić APD?

Czy APD może zostać unieważniony po kilku latach od jego sporządzenia?

Jakie przepisy pozwalają na unieważnienie aktu poświadczenia dziedziczenia?

Czy sąd może uchylić akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza?

Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni kupującego przy wadliwym APD?

Czy można stracić nieruchomość kupioną od spadkobiercy z fałszywym APD?

Czy kupujący ponosi ryzyko, jeśli APD okaże się nieprawdziwy?

Jakie konsekwencje grożą za podanie fałszywych danych przy sporządzaniu APD?

Czy fałszerstwo APD jest przestępstwem z art. 270 lub 233 kodeksu karnego?

Czy można podszyć się pod spadkobiercę przy sporządzaniu aktu poświadczenia dziedziczenia?

Czy notariusz bada autentyczność dokumentów stanu cywilnego przy APD?

Czy zagraniczne dokumenty mogą zostać użyte do sfałszowania APD?

Czy brak jednego spadkobiercy unieważnia cały akt poświadczenia dziedziczenia?

Czy można sporządzić APD bez wiedzy wszystkich spadkobierców?

Czy akt poświadczenia dziedziczenia jest bezpieczniejszy niż postanowienie sądu o nabyciu spadku?

Czy bank sprawdza autentyczność APD przy kredycie hipotecznym?

Czy bank może odmówić kredytu z powodu ryzyka wadliwego APD?

Czy notariusz ponosi odpowiedzialność za błędny lub fałszywy APD?

Czy można dochodzić odszkodowania za wadliwy akt poświadczenia dziedziczenia?

Czy APD można sporządzić na podstawie niepełnych dokumentów?

Czy można wprowadzić notariusza w błąd przy sporządzaniu APD?

Czy APD może być uznany za pozorny dokument w obrocie nieruchomościami?

Jak sprawdzić wpis APD w Rejestrze Spadkowym NORS?

Czy każdy APD musi być zarejestrowany w Rejestrze Spadkowym?

Czy istnieją przypadki fałszywych wpisów w Rejestrze Spadkowym?

Czy można posługiwać się „podrobionym wypisem” aktu poświadczenia dziedziczenia?

Czy kupujący powinien żądać dodatkowych dokumentów poza APD?

Jakie dokumenty potwierdzają prawdziwość dziedziczenia oprócz APD?

Czy można sprzedać nieruchomość na podstawie wadliwego APD?

Czy taka sprzedaż jest ważna, jeśli APD okaże się nieprawdziwy?

Czy można unieważnić umowę sprzedaży nieruchomości z powodu fałszywego APD?

Czy spadkobierca pominięty w APD może odzyskać nieruchomość po latach?

Czy kupujący może zostać bez mieszkania i bez pieniędzy przy wadliwym APD?

Czy APD może zostać sporządzony na podstawie fałszywego testamentu?

Czy notariusz sprawdza autentyczność testamentu przy sporządzaniu APD?

Czy można sporządzić APD bez obecności wszystkich uprawnionych osób?

Czy konflikty rodzinne zwiększają ryzyko fałszywego APD?

Czy APD sporządzony tuż przed sprzedażą nieruchomości jest bardziej ryzykowny?

Jak zabezpieczyć się przed zakupem nieruchomości po fałszywym APD?

Czy analiza prawna dokumentów spadkowych może wykryć nieprawidłowości w APD?

Czy zakup nieruchomości na podstawie APD to jedno z największych ryzyk na rynku nieruchomości?

Czy możesz stracić mieszkanie kupione „legalnie”, bo ktoś skłamał u notariusza przy APD?

Czy notariusz może sporządzić akt dziedziczenia na podstawie kłamstw i nikt tego nie sprawdzi?

Czy kupujący jest kompletnie bezbronny, jeśli APD okaże się fałszywy?

Czy ktoś może „ukraść” spadek tylko dlatego, że inni spadkobiercy nie wiedzieli o sprawie?

Czy można sprzedać cudze mieszkanie dzięki fałszywemu aktowi dziedziczenia?

Czy rękojmia ksiąg wieczystych to mit, jeśli w grę wchodzi fałszywy spadek?

Czy możesz zapłacić 800 000 zł i zostać bez mieszkania… przez jeden dokument?

Czy APD to dziś największa luka bezpieczeństwa na rynku nieruchomości?

Czy ktoś może celowo pominąć spadkobiercę i „przejąć” nieruchomość?

Czy notariusz naprawdę nie sprawdza, czy ktoś jeszcze dziedziczy?

Czy bank może dać kredyt na mieszkanie, które później zostanie Ci odebrane?

Czy można stworzyć „idealny” fałszywy spadek i sprzedać nieruchomość bez konsekwencji?

Czy kupujący odpowiada za cudze kłamstwa przy dziedziczeniu?

Czy po latach ktoś może zapukać do Twoich drzwi i powiedzieć: „to moje mieszkanie”?

Czy APD sporządzony tydzień przed sprzedażą powinien zapalić czerwoną lampkę?

Czy można sfałszować dokumenty stanu cywilnego i przejść przez notariusza bez problemu?

Czy kupno mieszkania po spadku to dziś ruletka prawna?

Czy jedna pominięta osoba może unieważnić całą Twoją transakcję?

Czy „legalny akt notarialny” może być początkiem największego problemu w Twoim życiu?

Czy w Polsce naprawdę możesz stracić wszystko… mimo że zrobiłaś wszystko „zgodnie z prawem”?

#nieruchomości #spadek #APD #aktnotarialny #fałszerstwo #prawo #notariusz #dziedziczenie #bezpiecznatransakcja24 #rynek2025 #księgawieczysta

• czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany
• fałszerstwo APD
• wadliwy akt poświadczenia dziedziczenia
• unieważnienie APD
• Rejestr Spadkowy NORS fałszerstwa
• kupno nieruchomości po spadku ryzyka
• odpowiedzialność notariusza APD
• jak sprawdzić APD
• zatajenie spadkobierców akt notarialny
• spadek a księga wieczysta