1. Podstawa prawna: kiedy notariusz ma obowiązek odmówić lub przerwać czynność

Kluczowe przepisy:

art. 81 ustawy Prawo o notariacie

Notariusz odmawia dokonania czynności, jeżeli:

• czynność byłaby sprzeczna z prawem,
• czynność miałaby na celu obejście prawa,
• istnieją uzasadnione wątpliwości co do tożsamości stron,
• zachodzi podejrzenie, że którakolwiek strona działa pod przymusem, w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji albo jest ofiarą oszustwa.

Ustawa AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu)

Notariusz ma obowiązek:

• zawiesić czynność lub
• zgłosić transakcję do GIIF,
• jeżeli istnieje podejrzenie, że pieniądze lub strony mogą brać udział w procederze przestępczym.

Kodeks cywilny

Jeżeli strona składa oświadczenie pod wpływem błędu, podstępu lub groźby — czynność byłaby nieważna. Notariusz musi temu zapobiec.

2. Kiedy notariusz przerywa czynność w praktyce? Najczęstsze sytuacje w kancelariach

Poniżej przedstawiamy prawdziwe, realne scenariusze z kancelarii notarialnych w całej Polsce.

Wszystkie te sytuacje obligują notariusza do przerwania czynności — nawet w trakcie odczytywania aktu.

1. Wątpliwości co do tożsamości stron lub autentyczności dokumentów

Notariusz musi przerwać czynność, gdy:

• dowód osobisty wygląda na podrobiony,
• numer PESEL nie zgadza się z danymi,
• podpis w dokumentach wygląda inaczej niż podpis pod aktem,
• strona unika okazania dokumentu źródłowego.

W 2024–2025 rośnie liczba fałszywych pełnomocnictw, co jest jednym z najbardziej typowych powodów przerwania czynności.

2. Klient nie rozumie treści czynności lub jest w stanie wyłączającym świadomość

To najczęstsza sytuacja przy osobach starszych.

Notariusz przerwie czynność, jeśli:

• osoba myli nieruchomości,
• nie wie, co sprzedaje,
• nie rozumie treści aktu,
• nie potrafi odpowiedzieć na podstawowe pytania,
• ma zaburzenia pamięci, splątanie, dezorientację,
• występują objawy spożycia środków odurzających.

W takich przypadkach notariusz ma obowiązek chronić słabszą stronę.

3. Nienaturalna presja ze strony osoby towarzyszącej („opiekun”, „pomocnik”, „siostrzeniec”)

To sytuacje, które w praktyce bardzo często oznaczają próbę wyłudzenia.

Sygnały ostrzegawcze:

• osoba przyprowadzająca odpowiada „za klienta”,
• pospieszanie: „proszę szybciej, bo babcia słabo się czuje”,
• odbieranie dokumentów starszej osobie,
• próba podpisywania w imieniu strony,
• naciski: „przecież to tylko podpis”,
• agresja lub wzburzenie, gdy notariusz zadaje pytania.

W takich sytuacjach notariusz musi natychmiast przerwać czynność.

4. Podejrzanie niska cena nieruchomości (np. 10–20% wartości rynkowej)

Notariusz ma obowiązek zapytać o powód:

• zadłużenie,
• stan prawny,
• pośpiech,
• sprzedaż w rodzinie,
• konieczność spłaty.

Jeśli odpowiedź jest nielogiczna lub strona nie potrafi jej udzielić — czynność powinna zostać wstrzymana.

5. Nacisk na gotówkowe rozliczenie dużych kwot

Przykłady:

• kupujący nalega na 100% płatności gotówką,
• strona chce wnieść gotówkę „w reklamówce”,
• kupujący nie potrafi wskazać źródła środków,
• kwota nie jest spójna z dochodami strony.

To klasyczny powód odmowy — notariusz może mieć obowiązek zawiadomić GIIF.

6. Rozbieżności w dokumentach albo brak dokumentów

Notariusz przerwie czynność, jeśli:

• numer księgi nie zgadza się z dokumentami,
• sprzedający nie jest wpisany w KW,
• dokumenty bankowe są podejrzanie sfałszowane,
• istnieje wzmianka blokująca wpis,
• istnieją roszczenia małżonka lub współwłaściciela, o których strona nie mówi,
• tuż przed aktem pojawi się wzmianka w dziale II, III lub IV

7. Pełnomocnictwo „pisane na kolanie” lub pochodzące z zagranicy bez legalizacji

Brak apostille, brak potwierdzenia tożsamości, brak danych — to kolejny klasyczny powód przerwania czynności.

3. Co się dzieje po przerwaniu czynności?

Notariusz:

• odmawia dokonania czynności w formie pisemnej,
• informuje strony o przyczynach,
• w razie potrzeby zawiadamia policję, prokuraturę lub GIIF,
• w dokumentacji kancelarii sporządza stosowną adnotację.

Prawo chroni tu notariusza — to jego obowiązek, a nie „zła wola”.

4. Najniebezpieczniejsze typy prób wyłudzeń w 2024–2025

• wyłudzenia „na wnuczka” poprzez sprzedaż mieszkania
• próby przejęcia mieszkań osób z demencją
• fałszywe listy mazalne i zgody banków
• fałszywi „pełnomocnicy z zagranicy”
• agresywne presje psychologiczne na osoby starsze
• „pośpiech” i manipulatorzy (sprzedaż w godzinę)

5. Co powinien wiedzieć każdy sprzedający i kupujący?

• Notariusz NIE jest od tego, aby „tylko podpisać”.
• Notariusz ma obowiązek przerwać czynność, jeżeli ma choćby cień podejrzenia, że coś jest nie tak.
• Każda nieruchomość z błędami w KW, nierówną ceną, fałszywymi dokumentami — zostanie wstrzymana.
• Osoba naciskająca na pośpiech jest w 80% przypadków sygnałem ostrzegawczym.

6. Powiązane artykuły

Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2

„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy

Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w

Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest

Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany

Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo

Czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-akt-poswiadczenia-dziedziczenia-moze-byc

Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego

Kupił–sprzedał: ryzyka zakupu na wzmiankach, gdy sprzedający nie jest jeszcze wpisany w KW

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupilsprzedal-ryzyka-zakupu-na-wzmiankach

Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-mieszkania-od-starszej-osoby-pulapki

Chcesz wiedzieć, czy Twoja transakcja jest bezpieczna?

W BezpiecznaTranskacja24 sprawdzimy: księgę wieczystą, dokumenty, pełnomocnictwa, ryzyka oraz wszystkie sygnały, które w kancelarii notarialnej powodują przerwanie czynności.

Analiza ryzyk transakcji – 24h

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

#notariusz #prawo #nieruchomości #oszustwa #wyłudzenia #księgawieczysta #aktnotarialny #bezpiecznatransakcja #BT24 #notariusz 

#przerwanaczynnosc 

#odmowanotariusza 

#oszustwanieruchomosci 

#wyłudzenienieruchomosci 

#prawoNieruchomosci 

#bezpiecznatransakcja 

#analizaryzyk 

#sprzedazbezryzyka 

#bezpiecznatransakcja24

#uwaganawyludzenia 

#podejrzanatransakcja 

#falszywepelnomocnictwo 

#sprzedazpodpresja 

#oszustwonawnuczka 

#demencja 

#uwaganapośpiech

#prawoonotariacie 

#AML 

#GIIF 

#kodekscywilny 

#analizaprawna 

#dueDiligence

#pelonomocnictwo 

#sprzedazodstarszejosoby 

#gotowkapodkontrola 

#podejrzanacena 

#blokadatransakcji 

#księgawieczysta