Kiedy notariusz musi przerwać czynność, bo podejrzewa próbę wyłudzenia?
19 gru
1. Podstawa prawna: kiedy notariusz ma obowiązek odmówić lub przerwać czynność
Kluczowe przepisy:
art. 81 ustawy Prawo o notariacie
Notariusz odmawia dokonania czynności, jeżeli:
- czynność byłaby sprzeczna z prawem,
- czynność miałaby na celu obejście prawa,
- istnieją uzasadnione wątpliwości co do tożsamości stron,
- zachodzi podejrzenie, że którakolwiek strona działa pod przymusem, w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji albo jest ofiarą oszustwa.
Ustawa AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu)
Notariusz ma obowiązek:
- zawiesić czynność lub
- zgłosić transakcję do GIIF,
- jeżeli istnieje podejrzenie, że pieniądze lub strony mogą brać udział w procederze przestępczym.
Kodeks cywilny
Jeżeli strona składa oświadczenie pod wpływem błędu, podstępu lub groźby — czynność byłaby nieważna. Notariusz musi temu zapobiec.
2. Kiedy notariusz przerywa czynność w praktyce? Najczęstsze sytuacje w kancelariach
Poniżej przedstawiamy prawdziwe, realne scenariusze z kancelarii notarialnych w całej Polsce.
Wszystkie te sytuacje obligują notariusza do przerwania czynności — nawet w trakcie odczytywania aktu.
1. Wątpliwości co do tożsamości stron lub autentyczności dokumentów
Notariusz musi przerwać czynność, gdy:
- dowód osobisty wygląda na podrobiony,
- numer PESEL nie zgadza się z danymi,
- podpis w dokumentach wygląda inaczej niż podpis pod aktem,
- strona unika okazania dokumentu źródłowego.
W 2024–2025 rośnie liczba fałszywych pełnomocnictw, co jest jednym z najbardziej typowych powodów przerwania czynności.
2. Klient nie rozumie treści czynności lub jest w stanie wyłączającym świadomość
To najczęstsza sytuacja przy osobach starszych.
Notariusz przerwie czynność, jeśli:
- osoba myli nieruchomości,
- nie wie, co sprzedaje,
- nie rozumie treści aktu,
- nie potrafi odpowiedzieć na podstawowe pytania,
- ma zaburzenia pamięci, splątanie, dezorientację,
- występują objawy spożycia środków odurzających.
W takich przypadkach notariusz ma obowiązek chronić słabszą stronę.
3. Nienaturalna presja ze strony osoby towarzyszącej („opiekun”, „pomocnik”, „siostrzeniec”)
To sytuacje, które w praktyce bardzo często oznaczają próbę wyłudzenia.
Sygnały ostrzegawcze:
- osoba przyprowadzająca odpowiada „za klienta”,
- pospieszanie: „proszę szybciej, bo babcia słabo się czuje”,
- odbieranie dokumentów starszej osobie,
- próba podpisywania w imieniu strony,
- naciski: „przecież to tylko podpis”,
- agresja lub wzburzenie, gdy notariusz zadaje pytania.
W takich sytuacjach notariusz musi natychmiast przerwać czynność.
4. Podejrzanie niska cena nieruchomości (np. 10–20% wartości rynkowej)
Notariusz ma obowiązek zapytać o powód:
- zadłużenie,
- stan prawny,
- pośpiech,
- sprzedaż w rodzinie,
- konieczność spłaty.
Jeśli odpowiedź jest nielogiczna lub strona nie potrafi jej udzielić — czynność powinna zostać wstrzymana.
5. Nacisk na gotówkowe rozliczenie dużych kwot
Przykłady:
- kupujący nalega na 100% płatności gotówką,
- strona chce wnieść gotówkę „w reklamówce”,
- kupujący nie potrafi wskazać źródła środków,
- kwota nie jest spójna z dochodami strony.
To klasyczny powód odmowy — notariusz może mieć obowiązek zawiadomić GIIF.
6. Rozbieżności w dokumentach albo brak dokumentów
Notariusz przerwie czynność, jeśli:
- numer księgi nie zgadza się z dokumentami,
- sprzedający nie jest wpisany w KW,
- dokumenty bankowe są podejrzanie sfałszowane,
- istnieje wzmianka blokująca wpis,
- istnieją roszczenia małżonka lub współwłaściciela, o których strona nie mówi,
- tuż przed aktem pojawi się wzmianka w dziale II, III lub IV
7. Pełnomocnictwo „pisane na kolanie” lub pochodzące z zagranicy bez legalizacji
Brak apostille, brak potwierdzenia tożsamości, brak danych — to kolejny klasyczny powód przerwania czynności.
3. Co się dzieje po przerwaniu czynności?
Notariusz:
- odmawia dokonania czynności w formie pisemnej,
- informuje strony o przyczynach,
- w razie potrzeby zawiadamia policję, prokuraturę lub GIIF,
- w dokumentacji kancelarii sporządza stosowną adnotację.
Prawo chroni tu notariusza — to jego obowiązek, a nie „zła wola”.
4. Najniebezpieczniejsze typy prób wyłudzeń w 2024–2025
- wyłudzenia „na wnuczka” poprzez sprzedaż mieszkania
- próby przejęcia mieszkań osób z demencją
- fałszywe listy mazalne i zgody banków
- fałszywi „pełnomocnicy z zagranicy”
- agresywne presje psychologiczne na osoby starsze
- „pośpiech” i manipulatorzy (sprzedaż w godzinę)
5. Co powinien wiedzieć każdy sprzedający i kupujący?
- Notariusz NIE jest od tego, aby „tylko podpisać”.
- Notariusz ma obowiązek przerwać czynność, jeżeli ma choćby cień podejrzenia, że coś jest nie tak.
- Każda nieruchomość z błędami w KW, nierówną ceną, fałszywymi dokumentami — zostanie wstrzymana.
- Osoba naciskająca na pośpiech jest w 80% przypadków sygnałem ostrzegawczym.
6. Powiązane artykuły
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
Czy akt poświadczenia dziedziczenia może być sfałszowany?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-akt-poswiadczenia-dziedziczenia-moze-byc
Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
Kupił–sprzedał: ryzyka zakupu na wzmiankach, gdy sprzedający nie jest jeszcze wpisany w KW
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupilsprzedal-ryzyka-zakupu-na-wzmiankach
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-mieszkania-od-starszej-osoby-pulapki
Chcesz wiedzieć, czy Twoja transakcja jest bezpieczna?
W BezpiecznaTranskacja24 sprawdzimy: księgę wieczystą, dokumenty, pełnomocnictwa, ryzyka oraz wszystkie sygnały, które w kancelarii notarialnej powodują przerwanie czynności.
Analiza ryzyk transakcji – 24h
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
#notariusz #prawo #nieruchomości #oszustwa #wyłudzenia #księgawieczysta #aktnotarialny #bezpiecznatransakcja #BT24 #notariusz
#przerwanaczynnosc
#odmowanotariusza
#oszustwanieruchomosci
#wyłudzenienieruchomosci
#prawoNieruchomosci
#bezpiecznatransakcja
#analizaryzyk
#sprzedazbezryzyka
#bezpiecznatransakcja24
#uwaganawyludzenia
#podejrzanatransakcja
#falszywepelnomocnictwo
#sprzedazpodpresja
#oszustwonawnuczka
#demencja
#uwaganapośpiech
#prawoonotariacie
#AML
#GIIF
#kodekscywilny
#analizaprawna
#dueDiligence
#pelonomocnictwo
#sprzedazodstarszejosoby
#gotowkapodkontrola
#podejrzanacena
#blokadatransakcji
#księgawieczysta
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.