Kupił–sprzedał: ryzyka zakupu na wzmiankach, gdy sprzedający nie jest jeszcze wpisany w KW
27 lis
1. Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka to informacja, że:
- ktoś złożył wniosek,
- sąd jeszcze go nie rozpoznał,
- treść KW nie odzwierciedla jeszcze aktualnego stanu prawnego.
W praktyce kupujący widzi:
- Dział II (własność) → nadal poprzedni właściciel
- Rubryka „wzm.” → informacja, że czeka wniosek np. o wpis nowego właściciela
To jeden z najtrudniejszych momentów transakcyjnych:
Księga wieczysta milczy, a życie biegnie dalej.
2. Czy można legalnie sprzedać nieruchomość, nie będąc wpisanym w KW?
Tak — własność przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego, a wpis w KW ma charakter deklaratywny.
Ale:
✔ sprzedający musi być rzeczywiście właścicielem,
✔ nabył nieruchomość w sposób ważny,
✔ posiada prawidłowy akt nabycia.
Sądowy wpis tylko to potwierdza.
3. Gdzie zaczynają się ryzyka?
Tam, gdzie kupujący nie widzi tego, co kryje się pod wzmianką.
Wzmianka nie mówi nic o treści wniosku ani o tym:
- kto go złożył,
- czego dotyczy,
- czy wniosek nie jest wadliwy,
- czy nie ma równoległych wniosków
Najbardziej niebezpieczna sytuacja: kupujesz od osoby, która mówi, że jest właścicielem, ale sąd jeszcze tego nie potwierdził.
A sąd może:
- wpisać sprzedającego,
- ODRZUCIĆ wniosek,
- wpisać… kogoś innego, jeśli toczy się spór lub postępowanie o unieważnienie wcześniejszego aktu.
Takie przypadki zdarzają się częściej niż sądzisz.
4. Największe ryzyka zakupu „kupił–sprzedał”
Sprzedający nie jest właścicielem — i nigdy nim nie będzie
Najczęściej, gdy:
- poprzednia transakcja była wadliwa,
- brakuje zgody współwłaściciela,
- pełnomocnictwo było fałszywe,
- w akcie są błędy formalne.
pisaliśmy o tym tutaj:
_____________________________
Wpływają równoległe wnioski — często „wrogie”
Np.:
- zajęcie komornicze,
- hipoteka przymusowa,
- zabezpieczenie sądowe,
- wniosek osoby trzeciej o wpis własności.
Kupujący nie widzi ich przez kilka dni–tygodni.
To częsty schemat oszustwa:
Sprzedający nadużywa „luki czasowej”.
Wniosek o wpis sprzedającego zostaje odrzucony
Powody:
- brak zgód współwłaścicieli,
- nieważny akt z poprzedniej transakcji,
- brak dokumentów,
- błędy w oznaczeniu nieruchomości po modernizacji EGiB.
Efekt?
- Kupujący podpisuje akt,
- pieniądze są przelane,
- ale sprzedający nie staje się właścicielem, więc nie może sprzedać dalej.
Poprzedni właściciel zgłasza roszczenia
Niekiedy poprzednia transakcja:
- jest podważana,
- została dokonana pod wpływem błędu,
- jest kwestionowana przez małżonka,
- została dokonana z działalnością przestępczą (np. na fałszywe pełnomocnictwo).
Kupujący wchodzi w sam środek sporu.
Notariusz nie widzi CAŁEJ treści wzmianki
Bo nie ma do niej dostępu.
Notariusz widzi tylko to, co w KW.
Treść wniosku — nie.
Dlatego wybór notariusza ma ogromne znaczenie.
pisaliśmy o tym tutaj:
_________________________________________
5. Co wpisać do umowy/aktu, aby zabezpieczyć kupującego?
Oświadczenie sprzedającego o braku innych wniosków
I odpowiedzialność odszkodowawcza w razie nieprawdy.
Oświadczenie o braku sporów, egzekucji, zabezpieczeń
Wzmacniane rękojmią.
Prawo odstąpienia w razie odmowy wpisu sprzedającego
Z obowiązkiem zwrotu pieniędzy + odsetki + kara umowna.
6. Kiedy ABSOLUTNIE nie kupować nieruchomości na wzmiankach?
- gdy pełnomocnictwo wygląda podejrzanie,
- gdy sprzedający naciska na szybkie podpisanie aktu,
- gdy pośrednik twierdzi, że „to normalne”,
- gdy w KW pojawiają się równoległe wzmianki,
- gdy sprzedający mówi, że „wpis się przeciąga”.
Jeśli w grę wchodzą pieniądze życia — nie ryzykuj.
7. Powiązane artykuły
- (tu wstaw link do artykułu o umowie przedwstępnej i roszczeniach)
- (tu wstaw link do artykułu o najmie okazjonalnym i współwłasności)
- (tu wstaw link do artykułu o wyborze notariusza)
- (tu wstaw link do artykułu o oszustwie „fałszywe konto bankowe”)
- (tu wstaw link do artykułu o płatnościach na jedno konto przy wielu właścicielach)
#księgiwieczyste #wzmianka #kupnomieszkania #prawoNieruchomości #BezpiecznaTransakcja24 #oszustwotygodnia #sprzedażmieszkania #notariusz #aktnotarialny #bezpiecznatransakcja
- kupno na wzmiance
- zakup nieruchomości gdy sprzedający nie wpisany
- wzmianka w księdze wieczystej ryzyka
- kupił sprzedał ryzyko 2025
- wniosek o wpis własności odrzucony
- depozyt notarialny przy wzmiance
- kw czy można kupić od osoby nie wpisanej
- ryzyka zakupu mieszkania na wzmiankach
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.