1. Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?

Wzmianka to informacja, że:

• ktoś złożył wniosek,
• sąd jeszcze go nie rozpoznał,
• treść KW nie odzwierciedla jeszcze aktualnego stanu prawnego.

W praktyce kupujący widzi:

• Dział II (własność) → nadal poprzedni właściciel
• Rubryka „wzm.” → informacja, że czeka wniosek np. o wpis nowego właściciela

To jeden z najtrudniejszych momentów transakcyjnych:

Księga wieczysta milczy, a życie biegnie dalej.

2. Czy można legalnie sprzedać nieruchomość, nie będąc wpisanym w KW?

Tak — własność przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego, a wpis w KW ma charakter deklaratywny.

Ale:

✔ sprzedający musi być rzeczywiście właścicielem,

✔ nabył nieruchomość w sposób ważny,

✔ posiada prawidłowy akt nabycia.

Sądowy wpis tylko to potwierdza.

3. Gdzie zaczynają się ryzyka?

Tam, gdzie kupujący nie widzi tego, co kryje się pod wzmianką.

Wzmianka nie mówi nic o treści wniosku ani o tym:

• kto go złożył,
• czego dotyczy,
• czy wniosek nie jest wadliwy,
• czy nie ma równoległych wniosków

Najbardziej niebezpieczna sytuacja: kupujesz od osoby, która mówi, że jest właścicielem, ale sąd jeszcze tego nie potwierdził.

A sąd może:

• wpisać sprzedającego,
• ODRZUCIĆ wniosek,
• wpisać… kogoś innego, jeśli toczy się spór lub postępowanie o unieważnienie wcześniejszego aktu.

Takie przypadki zdarzają się częściej niż sądzisz.

4. Największe ryzyka zakupu „kupił–sprzedał”

Sprzedający nie jest właścicielem — i nigdy nim nie będzie

Najczęściej, gdy:

• poprzednia transakcja była wadliwa,
• brakuje zgody współwłaściciela,
• pełnomocnictwo było fałszywe,
• w akcie są błędy formalne.

pisaliśmy o tym tutaj:

_____________________________

Wpływają równoległe wnioski — często „wrogie”

Np.:

• zajęcie komornicze,
• hipoteka przymusowa,
• zabezpieczenie sądowe,
• wniosek osoby trzeciej o wpis własności.

Kupujący nie widzi ich przez kilka dni–tygodni.

To częsty schemat oszustwa:

Sprzedający nadużywa „luki czasowej”.

Wniosek o wpis sprzedającego zostaje odrzucony

Powody:

• brak zgód współwłaścicieli,
• nieważny akt z poprzedniej transakcji,
• brak dokumentów,
• błędy w oznaczeniu nieruchomości po modernizacji EGiB.

Efekt?

• Kupujący podpisuje akt,
• pieniądze są przelane,
• ale sprzedający nie staje się właścicielem, więc nie może sprzedać dalej.

Poprzedni właściciel zgłasza roszczenia

Niekiedy poprzednia transakcja:

• jest podważana,
• została dokonana pod wpływem błędu,
• jest kwestionowana przez małżonka,
• została dokonana z działalnością przestępczą (np. na fałszywe pełnomocnictwo).

Kupujący wchodzi w sam środek sporu.

Notariusz nie widzi CAŁEJ treści wzmianki

Bo nie ma do niej dostępu.

Notariusz widzi tylko to, co w KW.

Treść wniosku — nie.

Dlatego wybór notariusza ma ogromne znaczenie.

pisaliśmy o tym tutaj:

_________________________________________

5. Co wpisać do umowy/aktu, aby zabezpieczyć kupującego?

Oświadczenie sprzedającego o braku innych wniosków

I odpowiedzialność odszkodowawcza w razie nieprawdy.

Oświadczenie o braku sporów, egzekucji, zabezpieczeń

Wzmacniane rękojmią.

Prawo odstąpienia w razie odmowy wpisu sprzedającego

Z obowiązkiem zwrotu pieniędzy + odsetki + kara umowna.

6. Kiedy ABSOLUTNIE nie kupować nieruchomości na wzmiankach?

• gdy pełnomocnictwo wygląda podejrzanie,
• gdy sprzedający naciska na szybkie podpisanie aktu,
• gdy pośrednik twierdzi, że „to normalne”,
• gdy w KW pojawiają się równoległe wzmianki,
• gdy sprzedający mówi, że „wpis się przeciąga”.

Jeśli w grę wchodzą pieniądze życia — nie ryzykuj.

7. Powiązane artykuły

• (tu wstaw link do artykułu o umowie przedwstępnej i roszczeniach)
• (tu wstaw link do artykułu o najmie okazjonalnym i współwłasności)
• (tu wstaw link do artykułu o wyborze notariusza)
• (tu wstaw link do artykułu o oszustwie „fałszywe konto bankowe”)
• (tu wstaw link do artykułu o płatnościach na jedno konto przy wielu właścicielach)

#księgiwieczyste #wzmianka #kupnomieszkania #prawoNieruchomości #BezpiecznaTransakcja24 #oszustwotygodnia #sprzedażmieszkania #notariusz #aktnotarialny #bezpiecznatransakcja

• kupno na wzmiance
• zakup nieruchomości gdy sprzedający nie wpisany
• wzmianka w księdze wieczystej ryzyka
• kupił sprzedał ryzyko 2025
• wniosek o wpis własności odrzucony
• depozyt notarialny przy wzmiance
• kw czy można kupić od osoby nie wpisanej
• ryzyka zakupu mieszkania na wzmiankach