Płatność na jedno konto przy wielu sprzedających – czy to bezpieczne? [Poradnik 2025]

1. Dlaczego temat płatności przy kilku sprzedających jest ryzykowny

Coraz częściej w obrocie pojawiają się transakcje, w których nieruchomość ma kilku współwłaścicieli — rodzeństwo, małżonkowie, spadkobiercy.

Kupujący, chcąc uprościć sprawę, często słyszy:

„Proszę przelać wszystko na jedno konto, my się już między sobą rozliczymy.”

Taka praktyka wydaje się wygodna, ale prawnie może być bardzo niebezpieczna – zarówno cywilnie, jak i podatkowo.

2. Co mówi prawo – art. 198 i 199 Kodeksu cywilnego

Każdy współwłaściciel ma określony udział w nieruchomości i prawo do części ceny odpowiadającej temu udziałowi.

Przykład:

Dwóch współwłaścicieli ma po ½ udziału w działce sprzedanej za 600 000 zł → każdemu przysługuje po 300 000 zł.

Zapłata na jedno konto bez zgody wszystkich oznacza, że:

• tylko jeden współwłaściciel faktycznie otrzymuje środki,
• a kupujący nadal jest zobowiązany wobec pozostałych.

W praktyce oznacza to, że może być zmuszony zapłacić drugi raz.

3. Czy można zapłacić na jedno konto?

Tak – ale tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele:

1. Wyrażą na to zgodę,
2. A zgoda zostanie wpisana do aktu notarialnego wprost, np.:

„Strony zgodnie oświadczają, że zapłata ceny sprzedaży nastąpi w całości na rachunek bankowy Jana Kowalskiego, działającego za zgodą i w imieniu pozostałych współwłaścicieli.”

Bez takiego zapisu notariusz powinien odmówić przyjęcia takiego rozliczenia.

4. Jakie ryzyka ponosi kupujący

Ryzyko cywilne:

• Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie otrzyma należnej kwoty, może żądać zapłaty od kupującego.
• W efekcie – ten sam pieniądz może być zapłacony dwa razy.

Ryzyko podatkowe:

Jeśli kwota trafi na jedno konto, urząd skarbowy analizuje, do kogo należy ten rachunek.

Jeżeli środki trafią do osoby, która nie potrafi udokumentować, że należą do innych współwłaścicieli, fiskus może uznać je za „nieujawnione źródła przychodu”.

5. Uwaga na 75% podatek za nieujawnione źródła przychodu

Zgodnie z art. 25 b do art. 25g ustawy o PIT,

jeżeli organ podatkowy ustali, że podatnik otrzymał przychód, którego nie może wiarygodnie wykazać, nakłada się podatek w wysokości 75% tego przychodu.

W kontekście sprzedaży nieruchomości:

• Jeśli pieniądze za całą nieruchomość trafią na konto jednego ze sprzedających, a ten nie przedstawi dowodów (np. oświadczeń pozostałych współwłaścicieli, aktu notarialnego, potwierdzeń przelewów), urząd może uznać, że nadwyżka środków (np. 2/3 ceny) to nieujawniony dochód → i naliczyć 75% podatku karnopodatkowego.

Przykład:

Trzech współwłaścicieli sprzedaje mieszkanie za 600 000 zł.

Cała kwota wpływa na konto jednego z nich – Pana Adama.

Adam ma udział tylko 1/3, więc jego część to 200 000 zł.

Pozostałe 400 000 zł to środki, które formalnie nie należą do niego.

Jeśli nie ma dowodów, że pieniądze przekazał siostrom –fiskus uzna to za nieujawniony przychód, i naliczy 75% podatku od 400 000 zł, czyli aż 300 000 zł!

6. Depozyt notarialny – bezpieczne rozwiązanie

Jeśli nie ma jednomyślności co do konta, najbezpieczniej jest zastosować depozyt notarialny.

Jak to działa:

• kupujący wpłaca cenę na rachunek depozytowy notariusza,
• notariusz rozdziela środki zgodnie z zapisami aktu,
• każdy współwłaściciel otrzymuje swoją część z pełnym potwierdzeniem,
• nie ma ryzyka fiskalnego ani podwójnej zapłaty.

Depozyt jest zgodny z przepisami AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy) i akceptowany przez banki oraz urzędy skarbowe.

7. Co może zrobić notariusz

Notariusz:

• ma obowiązek upewnić się, że płatność odbywa się w sposób zgodny z prawem i wolą wszystkich stron,
• może odmówić sporządzenia aktu, jeśli brak zgody współwłaścicieli,
• w praktyce często sugeruje depozyt notarialny jako jedyną formę zabezpieczenia przy wielu sprzedających.

8. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl

W BezpiecznaTransakcja24.pl pomagamy klientom:

• sprawdzić, czy sposób zapłaty jest zgodny z prawem,
• przygotować zapis o płatności w akcie notarialnym,
• uniknąć sytuacji, w której fiskus uzna środki za nieujawnione źródło przychodu,
• i doradzamy, kiedy zastosować depozyt notarialny lub przelew wieloosobowy.

Każda nieruchomość z wieloma współwłaścicielami wymaga indywidualnego podejścia – szczególnie przy przelewach.

Nasz zespół prawny analizuje akty i umowy przed podpisaniem, żeby transakcja była naprawdę bezpieczna.

9. Podsumowanie

• Nie przelewaj całej ceny na jedno konto, jeśli nie masz zgody wszystkich współwłaścicieli.
• W akcie notarialnym musi być wyraźny zapis, kto odbiera pieniądze.
• Brak dokumentacji może skutkować koniecznością ponownej zapłaty albo nawet podatkiem 75% za nieujawnione przychody.
• Najbezpieczniejsze rozwiązanie: depozyt notarialny lub rozdzielna płatność.
• Przed podpisaniem aktu warto skorzystać z analizy BezpiecznaTransakcja24.pl.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Powiązane artykuły:

• Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
• Czy notariusz odpowiada, jeśli cudzoziemiec nie zapłaci?
• Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć

Nie ryzykuj podatku 75% ani błędu przy płatności!

Sprawdź swój akt notarialny i sposób rozliczenia z ekspertami BezpiecznaTransakcja24.pl.

Skontaktuj się

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy można zapłacić za nieruchomość na jedno konto, jeśli jest kilku sprzedających?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele wyrażą na to pisemną zgodę, najlepiej w akcie notarialnym.

W przeciwnym razie płatność na jedno konto nie zwalnia kupującego z obowiązku zapłaty wobec pozostałych sprzedających.

Brak zgody może skutkować koniecznością ponownej zapłaty.

2. Czy notariusz może odmówić aktu, jeśli płatność ma być na jedno konto?

Tak. Notariusz ma obowiązek zapewnić prawidłowe rozliczenie stron.

Jeśli nie ma pisemnej zgody wszystkich współwłaścicieli na wskazany rachunek, notariusz może odmówić sporządzenia aktu lub zaproponować depozyt notarialny.

3. Czy Urząd Skarbowy może naliczyć 75% podatku, jeśli pieniądze trafią na konto jednego sprzedającego?

Tak. Jeśli na konto jednej osoby trafi cała cena, a nie potrafi ona udokumentować, że część środków należy do innych współwłaścicieli,

fiskus może uznać te pieniądze za nieujawnione źródło przychodu (art. 25 b-art. 25 g ustawy o PIT).

Wtedy nakłada się podatek w wysokości 75% tej kwoty.

4. Jak udokumentować, że środki z konta jednego sprzedającego należą do innych współwłaścicieli?

Najlepiej:

• mieć zapis w akcie notarialnym, że konto zostało wskazane za zgodą wszystkich sprzedających,
• zachować potwierdzenia przelewów lub oświadczenia o przekazaniu pieniędzy,
• przechowywać korespondencję e-mail lub pisemne potwierdzenia uzgodnień.

Brak takich dowodów może spowodować problemy przy kontroli skarbowej.

5. Czy pieniądze można wpłacić do depozytu notarialnego przy wielu sprzedających?

Tak. To najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Kupujący wpłaca środki na rachunek depozytowy notariusza, a notariusz rozdziela je pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z zapisami aktu.

Depozyt chroni kupującego przed podwójną zapłatą, a sprzedających przed sporem o rozliczenie i ryzykiem podatku 75%.

6. Czy notariusz odpowiada, jeśli źle uregulowano płatność w akcie?

Nie w pełni. Notariusz odpowiada tylko za prawidłowe sporządzenie aktu i zachowanie zgodności z wolą stron.

Jeśli strony same wybiorą błędny sposób płatności (np. na jedno konto bez zgody pozostałych), odpowiedzialność ponoszą one – a nie notariusz.

Dlatego warto wcześniej zasięgnąć niezależnej analizy prawnej.

7. Czy małżonkowie sprzedający wspólną nieruchomość mogą podać jedno konto?

Tak, jeśli mają wspólność majątkową i rachunek jest wspólny.

Jeśli jednak mają rozdzielność majątkową, każde z nich powinno otrzymać część ceny odpowiadającą swojemu udziałowi, chyba że zgodnie upoważnią jedno z nich do odbioru całości.

Podsumowanie FAQ

Zapłata na jedno konto nie jest błędem sama w sobie, ale musi być uzgodniona, udokumentowana i ujawniona w akcie.

W przeciwnym razie może skończyć się:

• koniecznością ponownej zapłaty,
• konfliktem między współwłaścicielami,
• lub – co gorsza – podatkiem 75% od nieujawnionych przychodów.

Nie ryzykuj podatku ani błędu przy płatności.

Skonsultuj akt notarialny lub projekt umowy z prawnikami BezpiecznaTransakcja24.pl.

Zamów analizę transakcji