Płatność na jedno konto przy wielu sprzedających – czy to bezpieczne? [Poradnik 2025]
8 sty
![Płatność na jedno konto przy wielu sprzedających – czy to bezpieczne? [Poradnik 2025]](https://static.cyberfolks.com/static/img/cpx/credit%20advisor-16600135-low_res.webp)
1. Dlaczego temat płatności przy kilku sprzedających jest ryzykowny
Coraz częściej w obrocie pojawiają się transakcje, w których nieruchomość ma kilku współwłaścicieli — rodzeństwo, małżonkowie, spadkobiercy.
Kupujący, chcąc uprościć sprawę, często słyszy:
„Proszę przelać wszystko na jedno konto, my się już między sobą rozliczymy.”
Taka praktyka wydaje się wygodna, ale prawnie może być bardzo niebezpieczna – zarówno cywilnie, jak i podatkowo.
2. Co mówi prawo – art. 198 i 199 Kodeksu cywilnego
Każdy współwłaściciel ma określony udział w nieruchomości i prawo do części ceny odpowiadającej temu udziałowi.
Przykład:
Dwóch współwłaścicieli ma po ½ udziału w działce sprzedanej za 600 000 zł → każdemu przysługuje po 300 000 zł.
Zapłata na jedno konto bez zgody wszystkich oznacza, że:
- tylko jeden współwłaściciel faktycznie otrzymuje środki,
- a kupujący nadal jest zobowiązany wobec pozostałych.
W praktyce oznacza to, że może być zmuszony zapłacić drugi raz.
3. Czy można zapłacić na jedno konto?
Tak – ale tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele:
- Wyrażą na to zgodę,
- A zgoda zostanie wpisana do aktu notarialnego wprost, np.:
„Strony zgodnie oświadczają, że zapłata ceny sprzedaży nastąpi w całości na rachunek bankowy Jana Kowalskiego, działającego za zgodą i w imieniu pozostałych współwłaścicieli.”
Bez takiego zapisu notariusz powinien odmówić przyjęcia takiego rozliczenia.
4. Jakie ryzyka ponosi kupujący
Ryzyko cywilne:
- Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie otrzyma należnej kwoty, może żądać zapłaty od kupującego.
- W efekcie – ten sam pieniądz może być zapłacony dwa razy.
Ryzyko podatkowe:
Jeśli kwota trafi na jedno konto, urząd skarbowy analizuje, do kogo należy ten rachunek.
Jeżeli środki trafią do osoby, która nie potrafi udokumentować, że należą do innych współwłaścicieli, fiskus może uznać je za „nieujawnione źródła przychodu”.
5. Uwaga na 75% podatek za nieujawnione źródła przychodu
Zgodnie z art. 25 b do art. 25g ustawy o PIT,
jeżeli organ podatkowy ustali, że podatnik otrzymał przychód, którego nie może wiarygodnie wykazać, nakłada się podatek w wysokości 75% tego przychodu.
W kontekście sprzedaży nieruchomości:
- Jeśli pieniądze za całą nieruchomość trafią na konto jednego ze sprzedających, a ten nie przedstawi dowodów (np. oświadczeń pozostałych współwłaścicieli, aktu notarialnego, potwierdzeń przelewów), urząd może uznać, że nadwyżka środków (np. 2/3 ceny) to nieujawniony dochód → i naliczyć 75% podatku karnopodatkowego.
Przykład:
Trzech współwłaścicieli sprzedaje mieszkanie za 600 000 zł.
Cała kwota wpływa na konto jednego z nich – Pana Adama.
Adam ma udział tylko 1/3, więc jego część to 200 000 zł.
Pozostałe 400 000 zł to środki, które formalnie nie należą do niego.
Jeśli nie ma dowodów, że pieniądze przekazał siostrom –fiskus uzna to za nieujawniony przychód, i naliczy 75% podatku od 400 000 zł, czyli aż 300 000 zł!
6. Depozyt notarialny – bezpieczne rozwiązanie
Jeśli nie ma jednomyślności co do konta, najbezpieczniej jest zastosować depozyt notarialny.
Jak to działa:
- kupujący wpłaca cenę na rachunek depozytowy notariusza,
- notariusz rozdziela środki zgodnie z zapisami aktu,
- każdy współwłaściciel otrzymuje swoją część z pełnym potwierdzeniem,
- nie ma ryzyka fiskalnego ani podwójnej zapłaty.
Depozyt jest zgodny z przepisami AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy) i akceptowany przez banki oraz urzędy skarbowe.
7. Co może zrobić notariusz
Notariusz:
- ma obowiązek upewnić się, że płatność odbywa się w sposób zgodny z prawem i wolą wszystkich stron,
- może odmówić sporządzenia aktu, jeśli brak zgody współwłaścicieli,
- w praktyce często sugeruje depozyt notarialny jako jedyną formę zabezpieczenia przy wielu sprzedających.
8. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
W BezpiecznaTransakcja24.pl pomagamy klientom:
- sprawdzić, czy sposób zapłaty jest zgodny z prawem,
- przygotować zapis o płatności w akcie notarialnym,
- uniknąć sytuacji, w której fiskus uzna środki za nieujawnione źródło przychodu,
- i doradzamy, kiedy zastosować depozyt notarialny lub przelew wieloosobowy.
Każda nieruchomość z wieloma współwłaścicielami wymaga indywidualnego podejścia – szczególnie przy przelewach.
Nasz zespół prawny analizuje akty i umowy przed podpisaniem, żeby transakcja była naprawdę bezpieczna.
9. Podsumowanie
- Nie przelewaj całej ceny na jedno konto, jeśli nie masz zgody wszystkich współwłaścicieli.
- W akcie notarialnym musi być wyraźny zapis, kto odbiera pieniądze.
- Brak dokumentacji może skutkować koniecznością ponownej zapłaty albo nawet podatkiem 75% za nieujawnione przychody.
- Najbezpieczniejsze rozwiązanie: depozyt notarialny lub rozdzielna płatność.
- Przed podpisaniem aktu warto skorzystać z analizy BezpiecznaTransakcja24.pl.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Powiązane artykuły:
Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce w walucie innej niż PLN?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-sprzedac-nieruchomosc-w-polsce-w
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Jak bezpiecznie spłacić cudzy kredyt przy zakupie mieszkania – najczęstsze błędy (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-splacic-cudzy-kredyt-przy
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajesz-mieszkanie-osobie-bez-konta-w
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Jedna cena, cztery przelewy – komu naprawdę płacisz przy zakupie mieszkania i jak to zapisać w akcie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jedna-cena-cztery-przelewy-komu-naprawde
Nie ryzykuj podatku 75% ani błędu przy płatności!
Sprawdź swój akt notarialny i sposób rozliczenia z ekspertami BezpiecznaTransakcja24.pl.
Skontaktuj się
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Najczęściej zadawane pytania
1. Czy można zapłacić za nieruchomość na jedno konto, jeśli jest kilku sprzedających?
Tak, ale tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele wyrażą na to pisemną zgodę, najlepiej w akcie notarialnym.
W przeciwnym razie płatność na jedno konto nie zwalnia kupującego z obowiązku zapłaty wobec pozostałych sprzedających.
Brak zgody może skutkować koniecznością ponownej zapłaty.
2. Czy notariusz może odmówić aktu, jeśli płatność ma być na jedno konto?
Tak. Notariusz ma obowiązek zapewnić prawidłowe rozliczenie stron.
Jeśli nie ma pisemnej zgody wszystkich współwłaścicieli na wskazany rachunek, notariusz może odmówić sporządzenia aktu lub zaproponować depozyt notarialny.
3. Czy Urząd Skarbowy może naliczyć 75% podatku, jeśli pieniądze trafią na konto jednego sprzedającego?
Tak. Jeśli na konto jednej osoby trafi cała cena, a nie potrafi ona udokumentować, że część środków należy do innych współwłaścicieli,
fiskus może uznać te pieniądze za nieujawnione źródło przychodu (art. 25 b-art. 25 g ustawy o PIT).
Wtedy nakłada się podatek w wysokości 75% tej kwoty.
4. Jak udokumentować, że środki z konta jednego sprzedającego należą do innych współwłaścicieli?
Najlepiej:
- mieć zapis w akcie notarialnym, że konto zostało wskazane za zgodą wszystkich sprzedających,
- zachować potwierdzenia przelewów lub oświadczenia o przekazaniu pieniędzy,
- przechowywać korespondencję e-mail lub pisemne potwierdzenia uzgodnień.
Brak takich dowodów może spowodować problemy przy kontroli skarbowej.
5. Czy pieniądze można wpłacić do depozytu notarialnego przy wielu sprzedających?
Tak. To najbezpieczniejsze rozwiązanie.
Kupujący wpłaca środki na rachunek depozytowy notariusza, a notariusz rozdziela je pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z zapisami aktu.
Depozyt chroni kupującego przed podwójną zapłatą, a sprzedających przed sporem o rozliczenie i ryzykiem podatku 75%.
6. Czy notariusz odpowiada, jeśli źle uregulowano płatność w akcie?
Nie w pełni. Notariusz odpowiada tylko za prawidłowe sporządzenie aktu i zachowanie zgodności z wolą stron.
Jeśli strony same wybiorą błędny sposób płatności (np. na jedno konto bez zgody pozostałych), odpowiedzialność ponoszą one – a nie notariusz.
Dlatego warto wcześniej zasięgnąć niezależnej analizy prawnej.
7. Czy małżonkowie sprzedający wspólną nieruchomość mogą podać jedno konto?
Tak, jeśli mają wspólność majątkową i rachunek jest wspólny.
Jeśli jednak mają rozdzielność majątkową, każde z nich powinno otrzymać część ceny odpowiadającą swojemu udziałowi, chyba że zgodnie upoważnią jedno z nich do odbioru całości.
Podsumowanie
Zapłata na jedno konto nie jest błędem sama w sobie, ale musi być uzgodniona, udokumentowana i ujawniona w akcie.
W przeciwnym razie może skończyć się:
- koniecznością ponownej zapłaty,
- konfliktem między współwłaścicielami,
- lub – co gorsza – podatkiem 75% od nieujawnionych przychodów.
Nie ryzykuj podatku ani błędu przy płatności.
Skonsultuj akt notarialny lub projekt umowy z prawnikami BezpiecznaTransakcja24.pl.
Zamów analizę transakcji
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Sprawdzenie umowy przedwstępnej pisemnej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-umowy-przedwstepnej-pisemnej
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.