Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
18 lis
1. Co mówi prawo? Podstawa to ustawa o PCC (podatek PCC od sprzedaży nieruchomości)
Poniżej najważniejsze przepisy dotyczące zaniżania ceny.
Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC
Mówi, że PCC obejmuje m.in. umowy sprzedaży nieruchomości.
Każda zmiana własności mieszkania czy domu PODLEGA PCC — nie ma wyjątków.
Art. 3 ust. 1 PCC – kto jest podatnikiem?
Kupujący.
To on płaci PCC i to na nim spoczywa odpowiedzialność za prawidłowe wskazanie wartości.
Art. 4 PCC – kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
W chwili podpisania aktu notarialnego.
Jeśli cena w akcie jest zaniżona — kupujący od razu naraża się na zaległość podatkową.
Art. 6 ust. 2 PCC – kluczowy przepis dla zaniżania ceny
Jeśli wartość podana przez podatnika (czyli cena z aktu) nie odpowiada wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją samodzielnie.
Cena z aktu jest tylko deklaracją stron.
Urząd Skarbowy ma prawo ustalić swoją wartość.
Art. 6 ust. 3 PCC
Urząd skarbowy może wezwać podatnika do podniesienia wartości.
Kupujący dostaje pismo z Urzędu Skarbowego z informacją:
„Wartość rynkowa nieruchomości wynosi … Prosimy o korektę i dopłatę PCC”.
Art. 6 ust. 4 PCC – biegły rzeczoznawca
Jeśli podatnik się nie zgadza, organ powołuje rzeczoznawcę.
Jeśli różnica przekracza 33% – podatnik pokrywa koszt wyceny.
Czyli:
Zaniżysz cenę o 100–300 tys.? Zapłacisz za rzeczoznawcę, PCC, odsetki i możliwe sankcje.
Art. 7 ust. 1 PCC
Stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości to 2% wartości rynkowej.
Nie ceny z aktu — tylko wartości rynkowej.
Art. 9 pkt 17 PCC – zwolnienia
Nie ma tu znaczenia dla sprzedaży mieszkań — brak zwolnienia.
Wszelkie próby „obejścia” są bardzo łatwo wykrywane.
Konsekwencja:
Jeśli Urząd Skarbowy uzna cenę za zaniżoną, kupujący musi zapłacić:
- wyższy PCC,
- odsetki,
- koszt rzeczoznawcy (jeśli różnica >33%),
- a w razie świadomego zaniżenia — także sankcje karne skarbowe.
2. Co mówi Kodeks karny skarbowy? (art. 56 KKS)
To przepis, którego ludzie najbardziej nie doceniają.
Art. 56 §1 KKS
Kto podaje nieprawdę lub zataja prawdę, przez co naraża podatek na uszczuplenie,
podlega karze grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności.
Zaniżając cenę:
- kupujący podaje nieprawdę (fałszywa wartość),
- sprzedający zataja prawdę,
- obie strony narażają podatek na uszczuplenie.
Odpowiadają solidarnie.
W praktyce oznacza to:
- grzywny do kilkuset tysięcy,
- poważny wpis w Krajowym Rejestrze Karnym,
- przy dużej kwocie – nawet kara ograniczenia wolności.
3. Jak urząd skarbowy wykrywa zaniżenie ceny?
1. Rejestr cen nieruchomości (RCiWN)
Urząd Skarbowy ma dostęp do wszystkich cen w danym budynku, osiedlu, powiecie.
Jeśli mieszkanie, które „rynkowo” kosztuje 700 tys., sprzedajesz za 380 tys.: algorytm od razu to wyłapuje.
2. Dane AML (automatyczne raportowanie transakcji)
Notariusze i banki muszą raportować każdą transakcję.
Jeśli cena w akcie to 300 tys., a przelew był na 590 tys. = sygnał.
Jeśli płatność gotówką = sygnał.
Jeśli rozbite przelewy = sygnał.
3. Analiza przelewów i kont bankowych
Urząd Skarbowy może wezwać do przedstawienia:
- historii rachunku,
- przelewów,
- źródła finansowania.
To w pełni legalne.
4. Porównanie z innymi aktami notarialnymi
Wszystkie akty są skanowane i analizowane centralnie.
Notariusz w akcie notarialnym zawsze MUSI wskazać:
- kto płaci,
- komu,
- kiedy,
- na jakie konto,
- w jaki sposób.
Jeśli cena w akcie to 300 tys., ale kupujący przelał 480 tys. → urząd widzi to natychmiast.
5. Płatność gotówką
To MIT, że gotówka jest „bezpieczna”.
Urząd Skarbowy patrzy na:
- styl życia,
- dochody,
- wydatki,
- relacje rodzinne i darowizny.
Ukrycie 200–300 tys. gotówki jest nierealne.
4. Skutki dla kupującego i sprzedającego (prawne + finansowe)
1. Brak możliwości dochodzenia zapłaty
Jeśli kupujący dał 200 tys. pod stołem — nie ma żadnego dowodu.
W sądzie to nie istnieje.
2. Możliwość unieważnienia umowy (art. 83 k.c.)
Umowa pozorna może zostać uznana za nieważną.
3. Podatek od sprzedaży w przyszłości
Kupujący kupił fikcyjnie za 350 tys., sprzedał za 550 tys.
Różnica 200 tys. traktowana jest jako dochód = 19% podatku.
4. Obowiązek dopłaty PCC + odsetki
Nawet po kilku latach.
5. Ryzyko karne – art. 56 KKS
Fałszywa cena = przestępstwo skarbowe.
5. Typowe scenariusze z życia (które widzimy w praktyce)
Scenariusz 1 – Sprzedający chce uniknąć podatku
„Podpiszemy za 350 tys., a resztę dasz do ręki.”
Urząd Skarbowy ustala wartość 620 tys. → dopłata podatku + odsetki + sankcja.
Scenariusz 2 – Kupujący zgadza się na gotówkę
Płaci 200 tys. w kopercie, bo sprzedający obniża cenę.
Po roku sprzedający twierdzi, że dostał tylko to, co w akcie.
Kupujący przegrywa sprawę — brak dowodu.
Scenariusz 3 – kontrola AML
Notariusz zgłasza transakcję (obowiązek ustawowy).
Urząd Skarbowy prowadzi kontrolę — wykrywa zaniżenie → konsekwencje dla obu stron.
6. Podsumowanie
Zaniżenie ceny w akcie notarialnym to praktyka, która prawnie NIE CHRONI żadnej ze stron, a generuje gigantyczne ryzyko:
- dopłaty PCC + odsetki,
- odpowiedzialność karna (art. 56 KKS),
- zakwestionowanie aktu,
- problemy przy przyszłej sprzedaży,
- utrata pieniędzy przekazanych „pod stołem”.
W 2025 roku fiskus widzi wszystko: akty, przelewy, ceny rynkowe, raporty AML.
Dlatego jeśli chcesz, aby Twoja transakcja była w 100% bezpieczna, izolowana od ryzyk podatkowych i karnoskarbowych —
przeanalizujemy dla Ciebie akt notarialny i sposób płatności zanim podpiszesz umowę.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
7. Kluczowe wnioski
- Cena w akcie nie jest ostateczna. Ostateczną wartość określa organ podatkowy.
- Fiskus ma prawo podwyższyć, obniżyć lub ustalić na nowo wartość transakcji.
- Zaniżenie ceny = narażenie podatku = odpowiedzialność z art. 56 KKS.
- Zapłata „pod stołem” może zostać uznana za darowiznę, co generuje kolejne podatki.
- Zaniżenie ceny NIE chroni ani kupującego, ani sprzedającego — zwiększa ryzyko obu stron.
Przeczytaj także:
- „Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025)” https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
- „Hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – czy bank udzieli kredytu?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/hipoteka-na-spoldzielczym-wlasnosciowym
- „Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupiles-nieruchomosc-od-dluznika-skarga
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
#nieruchomosci #notariusz #aktnotarialny #pcc #us #fiskus #sprzedazmieszkania #podstolem #kks #prawo #aml #bezpiecznatransakcja24 #rynek2025
- zaniżenie ceny w akcie notarialnym
- dopłata pod stołem mieszkanie
- PCC podwyższenie wartości nieruchomości
- art. 6 ust. 2 PCC
- jak urząd skarbowy wykrywa zaniżenie ceny
- kara za zaniżenie ceny nieruchomości
- art. 56 KKS nieruchomości
- pod stołem akt notarialny
- płatność gotówką mieszkanie skutki
- notariusz AML
- fiskus 2025 nieruchomości
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.