Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
18 lis
1. Co mówi prawo? Podstawa to ustawa o PCC (podatek PCC od sprzedaży nieruchomości)
Poniżej najważniejsze przepisy dotyczące zaniżania ceny.
Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC
Mówi, że PCC obejmuje m.in. umowy sprzedaży nieruchomości.
Każda zmiana własności mieszkania czy domu PODLEGA PCC — nie ma wyjątków.
Art. 3 ust. 1 PCC – kto jest podatnikiem?
Kupujący.
To on płaci PCC i to na nim spoczywa odpowiedzialność za prawidłowe wskazanie wartości.
Art. 4 PCC – kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
W chwili podpisania aktu notarialnego.
Jeśli cena w akcie jest zaniżona — kupujący od razu naraża się na zaległość podatkową.
Art. 6 ust. 2 PCC – kluczowy przepis dla zaniżania ceny
Jeśli wartość podana przez podatnika (czyli cena z aktu) nie odpowiada wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją samodzielnie.
Cena z aktu jest tylko deklaracją stron.
Urząd Skarbowy ma prawo ustalić swoją wartość.
Art. 6 ust. 3 PCC
Urząd skarbowy może wezwać podatnika do podniesienia wartości.
Kupujący dostaje pismo z Urzędu Skarbowego z informacją:
„Wartość rynkowa nieruchomości wynosi … Prosimy o korektę i dopłatę PCC”.
Art. 6 ust. 4 PCC – biegły rzeczoznawca
Jeśli podatnik się nie zgadza, organ powołuje rzeczoznawcę.
Jeśli różnica przekracza 33% – podatnik pokrywa koszt wyceny.
Czyli:
Zaniżysz cenę o 100–300 tys.? Zapłacisz za rzeczoznawcę, PCC, odsetki i możliwe sankcje.
Art. 7 ust. 1 PCC
Stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości to 2% wartości rynkowej.
Nie ceny z aktu — tylko wartości rynkowej.
Art. 9 pkt 17 PCC – zwolnienia
Nie ma tu znaczenia dla sprzedaży mieszkań — brak zwolnienia.
Wszelkie próby „obejścia” są bardzo łatwo wykrywane.
Konsekwencja:
Jeśli Urząd Skarbowy uzna cenę za zaniżoną, kupujący musi zapłacić:
- wyższy PCC,
- odsetki,
- koszt rzeczoznawcy (jeśli różnica >33%),
- a w razie świadomego zaniżenia — także sankcje karne skarbowe.
2. Co mówi Kodeks karny skarbowy? (art. 56 KKS)
To przepis, którego ludzie najbardziej nie doceniają.
Art. 56 §1 KKS
Kto podaje nieprawdę lub zataja prawdę, przez co naraża podatek na uszczuplenie,
podlega karze grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności.
Zaniżając cenę:
- kupujący podaje nieprawdę (fałszywa wartość),
- sprzedający zataja prawdę,
- obie strony narażają podatek na uszczuplenie.
Odpowiadają solidarnie.
W praktyce oznacza to:
- grzywny do kilkuset tysięcy,
- poważny wpis w Krajowym Rejestrze Karnym,
- przy dużej kwocie – nawet kara ograniczenia wolności.
3. Jak urząd skarbowy wykrywa zaniżenie ceny?
1. Rejestr cen nieruchomości (RCiWN)
Urząd Skarbowy ma dostęp do wszystkich cen w danym budynku, osiedlu, powiecie.
Jeśli mieszkanie, które „rynkowo” kosztuje 700 tys., sprzedajesz za 380 tys.: algorytm od razu to wyłapuje.
2. Dane AML (automatyczne raportowanie transakcji)
Notariusze i banki muszą raportować każdą transakcję.
Jeśli cena w akcie to 300 tys., a przelew był na 590 tys. = sygnał.
Jeśli płatność gotówką = sygnał.
Jeśli rozbite przelewy = sygnał.
3. Analiza przelewów i kont bankowych
Urząd Skarbowy może wezwać do przedstawienia:
- historii rachunku,
- przelewów,
- źródła finansowania.
To w pełni legalne.
4. Porównanie z innymi aktami notarialnymi
Wszystkie akty są skanowane i analizowane centralnie.
Notariusz w akcie notarialnym zawsze MUSI wskazać:
- kto płaci,
- komu,
- kiedy,
- na jakie konto,
- w jaki sposób.
Jeśli cena w akcie to 300 tys., ale kupujący przelał 480 tys. → urząd widzi to natychmiast.
5. Płatność gotówką
To MIT, że gotówka jest „bezpieczna”.
Urząd Skarbowy patrzy na:
- styl życia,
- dochody,
- wydatki,
- relacje rodzinne i darowizny.
Ukrycie 200–300 tys. gotówki jest nierealne.
4. Skutki dla kupującego i sprzedającego (prawne + finansowe)
1. Brak możliwości dochodzenia zapłaty
Jeśli kupujący dał 200 tys. pod stołem — nie ma żadnego dowodu.
W sądzie to nie istnieje.
2. Możliwość unieważnienia umowy (art. 83 k.c.)
Umowa pozorna może zostać uznana za nieważną.
3. Podatek od sprzedaży w przyszłości
Kupujący kupił fikcyjnie za 350 tys., sprzedał za 550 tys.
Różnica 200 tys. traktowana jest jako dochód = 19% podatku.
4. Obowiązek dopłaty PCC + odsetki
Nawet po kilku latach.
5. Ryzyko karne – art. 56 KKS
Fałszywa cena = przestępstwo skarbowe.
5. Typowe scenariusze z życia (które widzimy w praktyce)
Scenariusz 1 – Sprzedający chce uniknąć podatku
„Podpiszemy za 350 tys., a resztę dasz do ręki.”
Urząd Skarbowy ustala wartość 620 tys. → dopłata podatku + odsetki + sankcja.
Scenariusz 2 – Kupujący zgadza się na gotówkę
Płaci 200 tys. w kopercie, bo sprzedający obniża cenę.
Po roku sprzedający twierdzi, że dostał tylko to, co w akcie.
Kupujący przegrywa sprawę — brak dowodu.
Scenariusz 3 – kontrola AML
Notariusz zgłasza transakcję (obowiązek ustawowy).
Urząd Skarbowy prowadzi kontrolę — wykrywa zaniżenie → konsekwencje dla obu stron.
6. Podsumowanie
Zaniżenie ceny w akcie notarialnym to praktyka, która prawnie NIE CHRONI żadnej ze stron, a generuje gigantyczne ryzyko:
- dopłaty PCC + odsetki,
- odpowiedzialność karna (art. 56 KKS),
- zakwestionowanie aktu,
- problemy przy przyszłej sprzedaży,
- utrata pieniędzy przekazanych „pod stołem”.
W 2025 roku fiskus widzi wszystko: akty, przelewy, ceny rynkowe, raporty AML.
Dlatego jeśli chcesz, aby Twoja transakcja była w 100% bezpieczna, izolowana od ryzyk podatkowych i karnoskarbowych —
przeanalizujemy dla Ciebie akt notarialny i sposób płatności zanim podpiszesz umowę.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
7. Kluczowe wnioski
- Cena w akcie nie jest ostateczna. Ostateczną wartość określa organ podatkowy.
- Fiskus ma prawo podwyższyć, obniżyć lub ustalić na nowo wartość transakcji.
- Zaniżenie ceny = narażenie podatku = odpowiedzialność z art. 56 KKS.
- Zapłata „pod stołem” może zostać uznana za darowiznę, co generuje kolejne podatki.
- Zaniżenie ceny NIE chroni ani kupującego, ani sprzedającego — zwiększa ryzyko obu stron.
Przeczytaj także:
- „Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025)” https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
- „Hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – czy bank udzieli kredytu?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/hipoteka-na-spoldzielczym-wlasnosciowym
- „Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupiles-nieruchomosc-od-dluznika-skarga
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
#nieruchomosci #notariusz #aktnotarialny #pcc #us #fiskus #sprzedazmieszkania #podstolem #kks #prawo #aml #bezpiecznatransakcja24 #rynek2025
- zaniżenie ceny w akcie notarialnym
- dopłata pod stołem mieszkanie
- PCC podwyższenie wartości nieruchomości
- art. 6 ust. 2 PCC
- jak urząd skarbowy wykrywa zaniżenie ceny
- kara za zaniżenie ceny nieruchomości
- art. 56 KKS nieruchomości
- pod stołem akt notarialny
- płatność gotówką mieszkanie skutki
- notariusz AML
- fiskus 2025 nieruchomości
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
3 gru
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
Rok 2025 przyniósł nowy, bardzo niebezpieczny trend na rynku nieruchomości: oszuści wynajmują mieszkania, których… nie są właścicielami. Co najgorsze – nie chodzi o prymitywne SMS-y czy fałszywe ogłoszenia. Dzisiejsi oszuści: pokazują realne mieszkanie, dysponują prawdziwymi kluczami (czasem po krótkim wynajmie na AirBnB), podają prawdziwe dane właściciela, a nawet proponują umowę notarialną, by wzbudzić pełne zaufanie. To nowa, wyrafinowana forma przestępstwa, która wchodzi w niszę pomiędzy: najem krótkoterminowy, podnajem bez zgody, kradzież tożsamości właściciela, oraz technicznie dopracowane oszustwo internetowe. Wszystko po to, by wyłudzić kaucję 3–7 tys. zł, a czasem nawet „opłatę rezerwacyjną”.
5 gru
Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest nie tylko możliwa, ale wręcz standardowa. W 2025 r. ponad 30% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonują osoby mieszkające poza Polską. Warunek jest jeden: pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie akceptowanej przez prawo polskie. To właśnie forma pełnomocnictwa jest najczęstszym źródłem problemów, odmów dokonania czynności i odrzucenia wpisów w księdze wieczystej. Ten artykuł jest kompletnym przewodnikiem — opartym na praktyce notarialnej, przepisach prawa i rzeczywistych przypadkach naszych klientów.
4 gru
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
Najem okazjonalny miał chronić właścicieli. W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której najemca wskazuje fałszywy, fikcyjny lub niemożliwy do wykonania adres w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji — kluczowym elemencie najmu okazjonalnego. Co wtedy? Czy właściciel nadal może skutecznie eksmitować najemcę? Czy fikcyjny adres „psuje” całą umowę? Czy najemca może unikać wyprowadzki tylko dlatego, że adres okazał się nieprawdziwy?
2 gru
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
Zakup mieszkania od osoby starszej nie jest – wbrew pozorom – transakcją „łatwiejszą” czy „bezpieczniejszą”. W praktyce prawniczej to właśnie takie transakcje rodzą najwięcej ukrytych ryzyk: od nieważności umowy, przez roszczenia spadkobierców, aż po zarzut wyzysku lub brak świadomości i swobody przy składaniu oświadczeń woli. Poniżej przedstawiamy pełną, profesjonalną analizę – wraz z problemami, które rzadko pojawiają się w standardowych poradnikach.