Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć
20 gru
1. Czy sprzedaż mieszkania kupującemu bez konta w Polsce jest legalna?
Tak.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży polega na przeniesieniu własności w zamian za zapłatę ceny. Przepisy nie wymagają, by kupujący posiadał rachunek w polskim banku — może to być konto w dowolnym kraju, o ile możliwy jest przelew zgodny z polskim prawem bankowym i przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (ustawa AML).
Nie ma więc przeszkód, by pieniądze pochodziły z rachunku zagranicznego, pod warunkiem, że sposób ich przekazania i źródło są w pełni przejrzyste i udokumentowane.
2. Wymogi wynikające z ustawy AML
Zgodnie z ustawą z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu, notariusz ma obowiązek:
- zidentyfikować kupującego,
- zweryfikować źródło środków,
- w razie wątpliwości wstrzymać czynność i zawiadomić Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF).
3. Sposoby bezpiecznej zapłaty przy braku konta w Polsce
W transakcjach, w których kupujący nie posiada konta w polskim banku, najczęściej stosuje się jedną z poniższych metod:
- Depozyt notarialny - kupujący przekazuje środki na rachunek notariusza. Po podpisaniu aktu notarialnego i potwierdzeniu zgodności czynności z umową, notariusz przelewa kwotę sprzedającemu. To najbezpieczniejsze rozwiązanie, w pełni zgodne z polskim prawem i praktyką notarialną.
- Rachunek powierniczy (escrow) - środki wpłacane są na specjalne konto bankowe (prowadzone przez bank lub kancelarię prawną) i zwalniane po spełnieniu warunków określonych w umowie. Stosowane częściej przy transakcjach firmowych, ale możliwe również w obrocie prywatnym.
- Przelew SWIFT z zagranicznego banku - najczęściej stosowany przez osoby fizyczne. Wymaga jednak: wcześniejszego uzgodnienia z notariuszem formy potwierdzenia zapłaty, przesłania rzeczywistego potwierdzenia księgowego z banku (nie PDF od kupującego), uwzględnienia w akcie informacji o sposobie i terminie zapłaty.
4. Sprzedaż nieruchomości a zakaz warunku i terminu
To bardzo ważny aspekt, który często budzi wątpliwości.
Zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego:
„Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.”
Oznacza to, że:
- sama sprzedaż (akt notarialny) musi być bezwzględna,
- nie można zapisać w akcie:
„Własność przejdzie po zaksięgowaniu pieniędzy”
ani
„Własność przejdzie po dniu 15 listopada”.
Takie zapisy są nieważne z mocy prawa. Własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu notarialnego – i tylko wtedy.
Nie oznacza to jednak, że sprzedający ma działać „na wiarę”. Zabezpieczenie odbywa się przed lub równolegle z aktem, np. poprzez:
- zawarcie umowy przedwstępnej, w której określa się, że akt zostanie podpisany dopiero po otrzymaniu zapłaty,
- zastosowanie depozytu notarialnego, który gwarantuje wypłatę środków po dokonaniu czynności,
- odpowiedni zapis w akcie notarialnym, który dokumentuje stan płatności.
Przykład prawidłowego zapisu w akcie notarialnym
„Strony oświadczyły, że cena sprzedaży w kwocie 750 000 zł zostanie uiszczona przelewem z rachunku bankowego kupującego prowadzonego w banku XY w Niemczech na rachunek sprzedającego w banku AB w Polsce, w terminie 3 dni roboczych od podpisania niniejszego aktu.
Sprzedający oświadcza, że przenosi własność nieruchomości na kupującego, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty wskazanej ceny w wyżej opisany sposób.”
Taki zapis nie uzależnia skutku przeniesienia własności od zapłaty, ale pozwala udokumentować obowiązek zapłaty i termin realizacji.
5. Najczęstsze błędy i ryzyka
- Warunkowe klauzule w akcie – są nieważne (art. 157 KC).
- Fałszywe potwierdzenia przelewów – notariusz ich nie weryfikuje w czasie rzeczywistym.
- Brak dowodu wpływu środków – utrudnia dochodzenie zapłaty po fakcie.
- Niejasny sposób płatności – w razie sporu trudne do udowodnienia.
- Brak weryfikacji źródła środków – może skutkować zawiadomieniem GIIF.
6. Jak się zabezpieczyć – praktyczne kroki dla sprzedającego
- Zażądaj potwierdzenia środków (wyciąg, zaświadczenie bankowe).
- Ustal z notariuszem formę płatności i sposób udokumentowania przelewu.
- Rozważ depozyt notarialny lub rachunek powierniczy.
- Sprawdź status kupującego i legalność źródeł środków (AML).
- Zleć analizę umowy przez prawnika – zanim złożysz podpis pod aktem.
7. Ryzyka przy sprzedaży osobie bez konta w Polsce
- Fałszywe potwierdzenia przelewów - w praktyce zdarzają się przypadki, gdy kupujący przedstawia spreparowany dowód przelewu. Notariusz tego nie weryfikuje
- Brak możliwości egzekucji - jeśli pieniądze nie dotrą, a umowa została podpisana – sprzedający ma ograniczone możliwości odzyskania kwoty, zwłaszcza gdy kupujący mieszka poza granicami Polski.
- Odpowiedzialność za nielegalne środki - jeśli transakcja zostanie uznana za podejrzaną (np. środki z kraju wysokiego ryzyka), sprzedający może być przesłuchiwany przez GIIF lub bank.
- Odmowa czynności przez notariusza - zgodnie z art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, notariusz ma prawo odmówić dokonania czynności, jeśli zachodzą wątpliwości co do jej zgodności z prawem lub bezpieczeństwa finansowego stron.
więcej przeczytasz tu: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-sprzedac-mieszkanie
8. Jak może pomóc BezpiecznaTransakcja24.pl
Zespół prawników BezpiecznaTransakcja24.pl specjalizuje się w analizie umów sprzedaży nieruchomości i zabezpieczeniu transakcji, zwłaszcza tych nietypowych — z przelewami z zagranicy lub bez konta w polskim banku.
W ramach usługi:
- weryfikujemy zgodność umowy z Kodeksem cywilnym i ustawą AML,
- sprawdzamy poprawność zapisów dotyczących płatności,
- wskazujemy bezpieczne rozwiązania (depozyt, powiernictwo, klauzule zabezpieczające),
- pomagamy przygotować komplet dokumentów dla notariusza.
Usługę można zlecić w pełni online, a raport prawny otrzymasz w ciągu 24-48godzin.
Chcesz mieć pewność, że Twoja sprzedaż jest zgodna z prawem i bezpieczna finansowo?
Zleć analizę swojej umowy na BezpiecznaTransakcja24.pl
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
9. Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania osobie, która nie ma konta w polskim banku, jest dopuszczalna, ale wymaga zachowania zasad bezpieczeństwa.
Nie można uzależnić przejścia własności od zapłaty (art. 157 KC), ale można i należy zabezpieczyć swoje interesy poza strukturą przeniesienia własności — poprzez depozyt, powiernictwo lub jasny zapis w akcie.
Najważniejsze:
- własność przechodzi bezwarunkowo,
- płatność musi być udokumentowana,
- transakcję warto sprawdzić z prawnikiem przed podpisaniem aktu.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.