Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć

1. Czy sprzedaż mieszkania kupującemu bez konta w Polsce jest legalna?

Tak.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży polega na przeniesieniu własności w zamian za zapłatę ceny. Przepisy nie wymagają, by kupujący posiadał rachunek w polskim banku — może to być konto w dowolnym kraju, o ile możliwy jest przelew zgodny z polskim prawem bankowym i przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (ustawa AML).

Nie ma więc przeszkód, by pieniądze pochodziły z rachunku zagranicznego, pod warunkiem, że sposób ich przekazania i źródło są w pełni przejrzyste i udokumentowane.

2. Wymogi wynikające z ustawy AML

Zgodnie z ustawą z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu, notariusz ma obowiązek:

• zidentyfikować kupującego,
• zweryfikować źródło środków,
• w razie wątpliwości wstrzymać czynność i zawiadomić Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF).

3. Sposoby bezpiecznej zapłaty przy braku konta w Polsce

W transakcjach, w których kupujący nie posiada konta w polskim banku, najczęściej stosuje się jedną z poniższych metod:

• Depozyt notarialny - kupujący przekazuje środki na rachunek notariusza. Po podpisaniu aktu notarialnego i potwierdzeniu zgodności czynności z umową, notariusz przelewa kwotę sprzedającemu. To najbezpieczniejsze rozwiązanie, w pełni zgodne z polskim prawem i praktyką notarialną.
• Rachunek powierniczy (escrow) - środki wpłacane są na specjalne konto bankowe (prowadzone przez bank lub kancelarię prawną) i zwalniane po spełnieniu warunków określonych w umowie. Stosowane częściej przy transakcjach firmowych, ale możliwe również w obrocie prywatnym.
• Przelew SWIFT z zagranicznego banku - najczęściej stosowany przez osoby fizyczne. Wymaga jednak: wcześniejszego uzgodnienia z notariuszem formy potwierdzenia zapłaty, przesłania rzeczywistego potwierdzenia księgowego z banku (nie PDF od kupującego), uwzględnienia w akcie informacji o sposobie i terminie zapłaty.

4. Sprzedaż nieruchomości a zakaz warunku i terminu

To bardzo ważny aspekt, który często budzi wątpliwości.

Zgodnie z art. 157 §1 Kodeksu cywilnego:

„Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.”

Oznacza to, że:

• sama sprzedaż (akt notarialny) musi być bezwzględna,
• nie można zapisać w akcie:

„Własność przejdzie po zaksięgowaniu pieniędzy”

ani

„Własność przejdzie po dniu 15 listopada”.

Takie zapisy są nieważne z mocy prawa. Własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu notarialnego – i tylko wtedy.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający ma działać „na wiarę”. Zabezpieczenie odbywa się przed lub równolegle z aktem, np. poprzez:

• zawarcie umowy przedwstępnej, w której określa się, że akt zostanie podpisany dopiero po otrzymaniu zapłaty,
• zastosowanie depozytu notarialnego, który gwarantuje wypłatę środków po dokonaniu czynności,
• odpowiedni zapis w akcie notarialnym, który dokumentuje stan płatności.

Przykład prawidłowego zapisu w akcie notarialnym

„Strony oświadczyły, że cena sprzedaży w kwocie 750 000 zł zostanie uiszczona przelewem z rachunku bankowego kupującego prowadzonego w banku XY w Niemczech na rachunek sprzedającego w banku AB w Polsce, w terminie 3 dni roboczych od podpisania niniejszego aktu.

Sprzedający oświadcza, że przenosi własność nieruchomości na kupującego, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty wskazanej ceny w wyżej opisany sposób.”

Taki zapis nie uzależnia skutku przeniesienia własności od zapłaty, ale pozwala udokumentować obowiązek zapłaty i termin realizacji.

5. Najczęstsze błędy i ryzyka

• Warunkowe klauzule w akcie – są nieważne (art. 157 KC).
• Fałszywe potwierdzenia przelewów – notariusz ich nie weryfikuje w czasie rzeczywistym.
• Brak dowodu wpływu środków – utrudnia dochodzenie zapłaty po fakcie.
• Niejasny sposób płatności – w razie sporu trudne do udowodnienia.
• Brak weryfikacji źródła środków – może skutkować zawiadomieniem GIIF.

6. Jak się zabezpieczyć – praktyczne kroki dla sprzedającego

• Zażądaj potwierdzenia środków (wyciąg, zaświadczenie bankowe).
• Ustal z notariuszem formę płatności i sposób udokumentowania przelewu.
• Rozważ depozyt notarialny lub rachunek powierniczy.
• Sprawdź status kupującego i legalność źródeł środków (AML).
• Zleć analizę umowy przez prawnika – zanim złożysz podpis pod aktem.

7. Ryzyka przy sprzedaży osobie bez konta w Polsce

• Fałszywe potwierdzenia przelewów - w praktyce zdarzają się przypadki, gdy kupujący przedstawia spreparowany dowód przelewu. Notariusz tego nie weryfikuje
• Brak możliwości egzekucji - jeśli pieniądze nie dotrą, a umowa została podpisana – sprzedający ma ograniczone możliwości odzyskania kwoty, zwłaszcza gdy kupujący mieszka poza granicami Polski.
• Odpowiedzialność za nielegalne środki - jeśli transakcja zostanie uznana za podejrzaną (np. środki z kraju wysokiego ryzyka), sprzedający może być przesłuchiwany przez GIIF lub bank.
• Odmowa czynności przez notariusza - zgodnie z art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, notariusz ma prawo odmówić dokonania czynności, jeśli zachodzą wątpliwości co do jej zgodności z prawem lub bezpieczeństwa finansowego stron.

więcej przeczytasz tu: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-bezpiecznie-sprzedac-mieszkanie

8. Jak może pomóc BezpiecznaTransakcja24.pl

Zespół prawników BezpiecznaTransakcja24.pl specjalizuje się w analizie umów sprzedaży nieruchomości i zabezpieczeniu transakcji, zwłaszcza tych nietypowych — z przelewami z zagranicy lub bez konta w polskim banku.

W ramach usługi:

• weryfikujemy zgodność umowy z Kodeksem cywilnym i ustawą AML,
• sprawdzamy poprawność zapisów dotyczących płatności,
• wskazujemy bezpieczne rozwiązania (depozyt, powiernictwo, klauzule zabezpieczające),
• pomagamy przygotować komplet dokumentów dla notariusza.

Usługę można zlecić w pełni online, a raport prawny otrzymasz w ciągu 24-48godzin.

Chcesz mieć pewność, że Twoja sprzedaż jest zgodna z prawem i bezpieczna finansowo?

Zleć analizę swojej umowy na BezpiecznaTransakcja24.pl

W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.

Skontaktuj się z ekspertem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

9. Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania osobie, która nie ma konta w polskim banku, jest dopuszczalna, ale wymaga zachowania zasad bezpieczeństwa.

Nie można uzależnić przejścia własności od zapłaty (art. 157 KC), ale można i należy zabezpieczyć swoje interesy poza strukturą przeniesienia własności — poprzez depozyt, powiernictwo lub jasny zapis w akcie.

Najważniejsze:

• własność przechodzi bezwarunkowo,
• płatność musi być udokumentowana,
• transakcję warto sprawdzić z prawnikiem przed podpisaniem aktu.