1. Skąd się bierze problem? Bo „sprzedający” często nie jest jedynym, komu należą się pieniądze

W akcie notarialnym nie występuje pojęcie „cena na kogoś innego”.

Występuje coś innego:

• ZOBOWIĄZANIA sprzedającego – które muszą być uregulowane
• PRAWO do pieniędzy – które może mieć kilka osób lub instytucji

Najczęstsze przypadki:

A. Sprzedający ma kredyt hipoteczny. Kupujący nie przelewa pieniędzy sprzedającemu, tylko spłaca jego kredyt na konto banku.

B. Jest komornik / zajęcie wierzytelności. Kupujący płaci część ceny na rachunek komornika.

C. Sprzedający jest po rozwodzie Niektóre umowy rozwodowe przewidują spłatę — kupujący często przelewa część ceny bezpośrednio byłemu małżonkowi.

D. Jest kilku współwłaścicieli. Każdy dostaje przelew według swojego udziału.

2. Jak notariusz to zapisuje? (praktyka, nie teoria)

Przykład z życia (uproszczona):

„Cena sprzedaży wynosi 500.000 zł i zostanie zapłacona w następujący sposób:

1. 212.000 zł kupujący przeleje na rachunek Banku X celem całkowitej spłaty kredytu hipotecznego (…)
2. 18.500 zł kupujący przeleje na rachunek Komornika Sądowego (…)
3. 70.000 zł kupujący przeleje na rachunek byłej małżonki sprzedającego (…)
4. pozostałą część ceny, tj. 199.500 zł kupujący przeleje na rachunek sprzedającego (…)”

Czyli oficjalnie w akcie:

jedna cena , cztery przelewy, cztery różne podmioty.

3. Największe ryzyko – kupujący płaci, a własność już przeszła

Zgodnie z prawem:

• Własność przechodzi w momencie podpisania aktu, a nie po zapłacie.
• Notariusz nie sprawdza, czy przelew doszedł.
• Banki i komornicy księgują przelewy godzinami.

To tworzy trzy ogromne ryzyka:

Ryzyko 1: kupujący płaci na 3 różne konta, ale jeden przelew „wisi”

Przykład:

• spłata kredytu poszła,
• komornik dostał,
• ale przelew dla sprzedającego utknął (limit, blik, awaria).

Sprzedający twierdzi: „nie dostałem pieniędzy”.

Kupujący twierdzi: „wysłałem”.

I zaczyna się piekło.

Ryzyko 2: ktoś zmieni rachunek „w ostatniej chwili”

To klasyczny scenariusz fraudowy.

Mieliśmy takie przypadki: e-mail niby od sprzedającego, „proszę zmienić rachunek”. 20 minut przed aktem.

W akcie musi być wpisane dokładnie:

• numer rachunku,
• właściciel rachunku,
• bank,
• tytuł płatności.

Nic innego nie chroni kupującego.

Ryzyko 3: jedna ze stron nie ma pieniędzy na pełną cenę

W łańcuchowych transakcjach (sprzedaję i kupuję tego samego dnia):

• sprzedający nie dostaje swojej części,
• więc nie ma z czego zapłacić za swoje nowe mieszkanie,
• więc blokuje drugi akt,
• więc drugi kupujący stoi z rodziną i walizkami.

To nie jest teoria — to jest codzienność.

4. Jak zabezpieczyć się w akcie?

Dokładne rozpisanie przelewów.

W akcie muszą być: kwoty, rachunki, dane odbiorców, terminy, tytuły przelewów. Nie ogólniki.

Rygor egzekucji na cenę

Koniecznie trzeba wpisać w akcie, że kupujący poddaje się egzekucji, co do zapłaty ceny.

To działa jak „ubezpieczenie sprzedającego”.

Potwierdzenie księgowe z banku do wglądu u notariusza

Szczególnie przy: kredycie, komorniku, kilku rachunkach.

Nie wszystkie kancelarie to robią, ale powinny.

Depozyt notarialny

Kupujący wpłaca całą cenę do notariusza, a notariusz wypłaca:

• bankowi,
• komornikowi,
• byłemu małżonkowi,
• sprzedającemu.

To absolutnie najbezpieczniejszy model.

5. Najczęstsze pułapki

• Przelew na konto byłej żony bez podstawy prawnej - od razu ryzyko podatkowe i odpowiedzialność kupującego.
• Przelew do banku na nieprawidłowy tytuł - bank nie zamknie hipoteki.
• Przelew dla komornika bez odpowiedniego numeru sprawy- pieniądze wracają po 45–90 dniach.
• Współwłaściciel nie ujawniony w księdze, ale chce „spłaty”- ryzyko przekazania pieniędzy osobie nieuprawnionej.
• Sprzedający podaje konto kogoś innego, bo „ma zajęcie rachunku” - AML, blokada, problemy podatkowe.

6. Podsumowanie

Kupując mieszkanie, teoretycznie płacisz jedną cenę.

Praktycznie — często płacisz:

• bankowi,
• komornikowi,
• byłemu małżonkowi,
• sprzedającemu,
• współwłaścicielom,
• a czasem nawet kuratorowi.

I to wszystko trzeba bezbłędnie rozpisać w akcie, bo: własność przechodzi od razu, a pieniądze – niekoniecznie.

Nie podpisuj płatności na oślep.

W 24 h sprawdzimy:

• komu faktycznie musisz zapłacić,
• jakie rachunki muszą znaleźć się w akcie,
• czy są długi, hipoteki, zajęcia lub ukryci wierzyciele,
• jak ułożyć przelewy, żeby nic nie upadło w dniu aktu.

Zamów analizę przed aktem – BezpiecznaTransakcja24.pl

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty