Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce w walucie innej niż PLN?

Wstęp

Pytanie „czy można sprzedać mieszkanie w euro?” brzmi prosto. Odpowiedź również może wydawać się prosta: można ustalić cenę nieruchomości w walucie obcej. Tyle że dla bezpieczeństwa sprzedającego i kupującego jest to dopiero początek. Znacznie ważniejsze jest ustalenie, w jakiej walucie zobowiązanie ma zostać rzeczywiście wykonane. Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości została określona w euro, trzeba wiedzieć, czy kupujący ma przekazać euro, czy może zapłacić w złotych. Jeżeli dopuszczona jest zapłata w PLN, trzeba ustalić sposób przeliczenia. Jeżeli zapłata ma nastąpić kilka dni po podpisaniu aktu, trzeba również przewidzieć, co dzieje się przy zmianie kursu i opóźnieniu. Właśnie dlatego sprzedaż nieruchomości w walucie obcej powinna być przygotowana od strony prawnej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a najpóźniej przed zaakceptowaniem projektu aktu notarialnego.

Czy cena mieszkania może być określona w euro?

Tak. Sam fakt, że nieruchomość znajduje się w Polsce, nie oznacza, że strony każdej umowy sprzedaży muszą określić jej cenę wyłącznie w złotych.

W praktyce może to mieć znaczenie szczególnie wtedy, gdy jedna ze stron mieszka za granicą, sprzedający chce otrzymać środki w euro, kupujący dysponuje kapitałem w walucie obcej albo strony z innych przyczyn chcą powiązać wartość transakcji z określoną walutą. Nie wystarczy jednak zamienić w projekcie aktu „800 000 PLN” na „200 000 EUR”. Trzeba ustalić cały mechanizm zapłaty.

Cena w euro i zapłata w euro to nie zawsze to samo

To jedna z najważniejszych kwestii całej transakcji. Cena może zostać wyrażona w walucie obcej, ale osobno trzeba przeanalizować sposób wykonania zobowiązania. Zgodnie z art. 358 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli zobowiązanie wykonywane w Polsce jest wyrażone w walucie obcej, dłużnik może co do zasady spełnić świadczenie w złotych, chyba że ustawa, orzeczenie sądu będące źródłem zobowiązania albo sama czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia wyłącznie w walucie obcej. To oznacza, że przy konstruowaniu umowy nie można poprzestać na zdaniu określającym cenę. Jeżeli sprzedający chce otrzymać dokładnie 200 000 euro, sposób zapłaty powinien zostać odpowiednio uregulowany. Jeżeli strony godzą się na rozliczenie w PLN, powinny wiedzieć, według jakich zasad zostanie obliczona należna kwota. Różnica nie jest kosmetyczna. Przy dużej wartości nieruchomości może oznaczać bardzo konkretne pieniądze.

200 000 euro w dniu podpisania aktu może mieć inną wartość niż w dniu zapłaty

Wyobraźmy sobie, że strony uzgodniły cenę na poziomie 200 000 euro, a kupujący ma zapłacić pięć dni po zawarciu aktu. W tym czasie kurs może się zmienić. Jeżeli umowa nie została odpowiednio skonstruowana, pojawia się pytanie: kto ponosi ekonomiczny skutek tej zmiany?

Sprzedający może uważać, że uzgodnił konkretną wartość w euro. Kupujący może zakładać, że może wykonać zobowiązanie w złotych. Przy dużych kwotach nawet kilka groszy różnicy na jednym euro przestaje być drobiazgiem. Dlatego ryzyka kursowego nie analizuje się dopiero wtedy, kiedy kupujący otwiera bankowość elektroniczną. Trzeba je uwzględnić wcześniej, w konstrukcji umowy.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie. Możesz zapytać o walutę ceny, sposób zapłaty, zapis w projekcie aktu albo inne konkretne zagadnienie prawne związane ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jaki kurs stosuje się przy zapłacie ceny wyrażonej w walucie obcej?

To kolejny moment, w którym treść umowy zaczyna mieć realną wartość finansową. Art. 358 § 2 KC przewiduje zasadę, zgodnie z którą wartość waluty obcej określa się według średniego kursu ogłaszanego przez NBP z dnia wymagalności roszczenia, chyba że ustawa, orzeczenie sądu albo czynność prawna stanowi inaczej. Przy opóźnieniu dłużnika § 3 przewiduje dodatkowe uprawnienie wierzyciela dotyczące przeliczenia według średniego kursu NBP z dnia dokonania zapłaty. Kluczowe są tutaj słowa „chyba że czynność prawna stanowi inaczej”. Strony mają więc możliwość uregulowania mechanizmu rozliczenia w umowie. I właśnie dlatego sposób określenia ceny sprzedaży nieruchomości w walucie obcej oraz sposób jej zapłaty powinny być analizowane łącznie. Nie chodzi o to, żeby w akcie umieścić jak najwięcej zapisów o kursach. Chodzi o to, żeby po jego podpisaniu obie strony wiedziały dokładnie, ile, w jakiej walucie, kiedy i na jaki rachunek ma zostać zapłacone.

Najgorszy zapis to taki, który każda strona rozumie inaczej

Sprzedający czyta projekt i myśli: „dostanę 200 000 euro”. Kupujący czyta ten sam projekt i myśli: „zapłacę równowartość 200 000 euro w złotych”.

Jeżeli strony nie zauważą różnicy przed aktem, problem ujawni się dopiero przy płatności. Dlatego projekt aktu trzeba czytać nie tylko pod kątem tego, czy zgadza się cena. Trzeba sprawdzić cały mechanizm jej zapłaty. Jaka jest waluta zobowiązania? Czy zastrzeżono zapłatę wyłącznie w określonej walucie? Kiedy cena staje się wymagalna? Na jaki rachunek ma wpłynąć? Czy rachunek przyjmuje tę walutę? Co dzieje się przy zapłacie w PLN? Jaki mechanizm przeliczenia wynika z umowy? Co stanie się przy opóźnieniu? Jedno zdanie o cenie nie odpowiada na wszystkie te pytania.

Konto w euro ma znaczenie

Jeżeli sprzedający ma otrzymać euro, powinien przed transakcją sprawdzić rachunek, na który zostanie wykonany przelew. Przelanie euro na rachunek prowadzony wyłącznie w PLN może wiązać się z przewalutowaniem przez bank. Warunki takiego przewalutowania wynikają z zasad stosowanych przez konkretną instytucję finansową i mogą być ekonomicznie zupełnie inne niż kurs, który strony brały pod uwagę przy negocjowaniu ceny. Przy 500 euro różnica może być irytująca. Przy cenie nieruchomości może być bardzo kosztowna. Dlatego numer rachunku w akcie nie jest detalem do dopisania pięć minut przed podpisaniem dokumentu.

A jeżeli kupujący bierze kredyt w PLN?

Wtedy konstrukcję płatności trzeba zestawić również z warunkami finansowania. Nie należy zakładać, że bank kredytujący automatycznie wykona każdą konstrukcję płatności, jaką strony wpiszą do umowy. Jeżeli cena jest wyrażona w euro, a finansowanie udzielane jest w złotych, jeszcze przed aktem trzeba wiedzieć, jak ma wyglądać wypłata środków i czy uzgodniony mechanizm jest zgodny z warunkami uruchomienia kredytu. Nie warto podpisywać aktu, a dopiero później pytać bank: „jak właściwie wykonacie ten przelew?”.

Przelew zagraniczny również trzeba przygotować

Przy sprzedaży nieruchomości w walucie obcej pieniądze mogą pochodzić z rachunku prowadzonego poza Polską. Sam międzynarodowy charakter przelewu nie oznacza, że transakcja jest wadliwa, ale może powodować dodatkowe kwestie organizacyjne i bankowe. Duży transfer może podlegać procedurom bezpieczeństwa stosowanym przez bank. Instytucja może potrzebować informacji lub dokumentów związanych z transakcją i źródłem środków. Dlatego nie należy wpisywać do aktu przypadkowego terminu płatności bez wcześniejszego sprawdzenia, czy jest realny. Sprzedający, który przeniósł własność, ale jeszcze nie otrzymał pieniędzy, znajduje się w zupełnie innej sytuacji niż sprzedający, który dopiero negocjuje warunki umowy.

O tym problemie szerzej piszemy w artykule

Przelew z zagranicy na polskie konto przy sprzedaży mieszkania – jak zabezpieczyć zapłatę?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/przelew-z-zagranicy-na-polskie-konto-przy

Nie przenoś własności, nie wiedząc dokładnie, jak otrzymasz pieniądze

To powinno być podstawową zasadą sprzedającego. Akt notarialny przenoszący własność nieruchomości nie powinien być momentem, w którym po raz pierwszy strony zaczynają zastanawiać się nad techniką zapłaty. Jeżeli cena ma zostać zapłacona po podpisaniu aktu, sprzedający powinien rozumieć, jakie zabezpieczenia przewiduje dokument i jakie konsekwencje powstaną, jeżeli kupujący nie zapłaci w terminie. Sama obietnica przelewu nie jest pieniędzmi na rachunku.

Kupujący również nie powinien płacić „na wszelki wypadek” przed aktem

Niebezpieczeństwo działa w obie strony. Kupujący może usłyszeć, że skoro przelew zagraniczny trwa albo strony chcą mieć pewność, że środki znajdą się u sprzedającego na czas, najlepiej wysłać pieniądze wcześniej. Tymczasem zapłata ceny przed przeniesieniem własności tworzy zupełnie inne ryzyko. Kupujący pozbywa się środków, zanim stanie się właścicielem.

Temu zagadnieniu poświęciliśmy osobny materiał:

Depozyt notarialny – jak chroni przed oszustwem przy sprzedaży nieruchomości?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/depozyt-notarialny-jak-chroni-przed

Nie warto rozwiązywać ryzyka sprzedającego poprzez przerzucenie całego ryzyka na kupującego. Bezpieczna konstrukcja powinna chronić obie strony.

Umowa przedwstępna jest miejscem, w którym warto ustalić walutę

Jeżeli strony zawierają umowę przedwstępną, temat waluty nie powinien zostać odłożony do projektu aktu końcowego. Jeżeli cena została uzgodniona w euro, już na tym etapie warto jednoznacznie ustalić zasady przyszłego rozliczenia. W przeciwnym razie strony mogą podpisać umowę przedwstępną w przekonaniu, że osiągnęły porozumienie co do ceny, choć w rzeczywistości każda z nich inaczej rozumie sposób zapłaty. Przy zmiennym kursie waluty kilka tygodni między umową przedwstępną a sprzedażą może wystarczyć, żeby różnica ekonomiczna stała się bardzo wyraźna. Cena to nie tylko liczba. Cena to również waluta i sposób wykonania zobowiązania.

Gotówka w euro nie rozwiązuje problemu

Zmiana przelewu na fizyczne banknoty nie sprawia, że transakcja staje się prostsza. Wręcz przeciwnie. Dochodzą kwestie dowodowe, bezpieczeństwo fizycznego przekazania dużej kwoty oraz obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy. Nie należy traktować więc gotówki jako prostego sposobu na obejście problemów związanych z rachunkiem walutowym czy przelewem.

Jeżeli rozważasz taką formę zapłaty, zobacz również nasz materiał:

Limit płatności gotówką dla osób fizycznych. Czy można zapłacić gotówką za mieszkanie?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/limit-platnosci-gotowka-dla-osob-fizycznych

Notariusz sporządza akt, ale Ty nadal musisz pilnować swojego interesu

Jednym z najbardziej niebezpiecznych przekonań jest: „skoro idziemy do notariusza, wszystko będzie bezpieczne”. Notariusz ma własne ustawowe obowiązki związane z dokonywaną czynnością. Nie oznacza to jednak, że wybiera za sprzedającego najbardziej korzystny ekonomicznie sposób rozliczenia albo negocjuje za kupującego mechanizm kursowy. Strony muszą wiedzieć, czego chcą. Jeżeli sprzedający chce otrzymać euro, powinno to wynikać z właściwie skonstruowanych ustaleń. Jeżeli kupujący chce mieć możliwość zapłaty w PLN, powinien wiedzieć, czy i na jakich zasadach jest ona dopuszczona. Jeżeli strony ustalają własny sposób przeliczenia, nie może pozostawiać pola do dwóch sprzecznych interpretacji. Projekt aktu warto analizować przed wizytą w kancelarii, a nie przy stole bezpośrednio przed podpisaniem.

„Cena się zgadza” to za mało

Załóżmy, że projekt aktu wskazuje 300 000 euro. Sprzedający sprawdza kwotę i przestaje czytać część dotyczącą płatności. To może być kosztowny błąd. Trzeba jeszcze wiedzieć, czy część ceny została już zapłacona, w jakiej walucie nastąpiła zapłata, ile pozostaje do zapłaty, kiedy powstaje obowiązek zapłaty pozostałej części, na jaki rachunek ma trafić, w jakiej walucie ma zostać wykonane świadczenie i jakie zabezpieczenia przewidziano na wypadek braku terminowej zapłaty. Dopiero wtedy wiadomo, co ekonomicznie oznacza wpisane w akcie „300 000 euro”.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej sprzedaży albo zakupu? Możesz zadać je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie. Jeżeli masz już projekt umowy lub aktu, możesz zapytać o konkretny zapis dotyczący ceny, waluty, terminu płatności albo zabezpieczenia.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Masz już projekt aktu? Sprawdź go przed podpisaniem – 299 zł

Cena w euro, dolarach, funtach czy frankach to dopiero początek. Sprawdzimy projekt aktu notarialnego przed podpisaniem: sposób zapłaty, walutę, terminy, rachunek, zabezpieczenia oraz zapisy, które mogą przerzucać na Ciebie ryzyko transakcji. Nie analizuj aktu po sprzedaży, kiedy pieniądze już powinny być na koncie. Sprawdź go, zanim złożysz podpis.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego

Sprzedajesz nieruchomość? Nie potrzebujesz pośrednika do pilnowania Twoich pieniędzy. Potrzebujesz dobrze zabezpieczonej transakcji

Przy sprzedaży nieruchomości w walucie obcej największy błąd może wydarzyć się już po znalezieniu kupującego. Możesz uzgodnić świetną cenę, a następnie stracić część jej ekonomicznej wartości przez źle skonstruowane rozliczenie. Możesz podpisać akt, przenieść własność i dopiero później odkryć, że sposób zapłaty nie wygląda tak, jak zakładałeś. Dlatego w Bezpiecznej Transakcji 24 nie kończymy analizy na pytaniu „czy można sprzedać za euro?”. Patrzymy na całą prawną konstrukcję sprzedaży.

SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – START – 990 zł

START jest dla właściciela, który chce najpierw wiedzieć, co naprawdę sprzedaje od strony prawnej i gdzie mogą pojawić się problemy. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, identyfikujemy ryzyka, wskazujemy dokumenty potrzebne do transakcji i omawiamy z Tobą sytuację podczas konsultacji. Otrzymujesz raport „Bezpieczna sprzedaż” oraz certyfikat. To nie jest pełne prowadzenie sprzedaży. To prawna diagnoza przed wejściem w transakcję.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2

SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – PRO – 1690 zł

Masz już kupującego albo transakcja zaczyna nabierać konkretnego kształtu? Wtedy zaczyna się etap, na którym błędna umowa przedwstępna, źle ustalona płatność albo niekorzystny projekt aktu mogą kosztować znacznie więcej niż sama obsługa prawna. PRO obejmuje elementy START, a dodatkowo przygotowanie lub analizę umowy przedwstępnej, analizę projektu aktu notarialnego, raport ryzyk, wsparcie negocjacyjne oraz 120 minut konsultacji. Przy sprzedaży w walucie obcej właśnie projekt umowy i aktu staje się miejscem, w którym trzeba dopilnować tego, co stanie się z ceną.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – ELITE – 2790 zł

ELITE to nasz pakiet pełnego nadzoru prawnego nad sprzedażą. Nie dostajesz wyłącznie odpowiedzi na pojedyncze pytanie i nie zostajesz sam z kolejnymi etapami transakcji. Pilnujemy prawnej strony sprzedaży od przygotowania do finalizacji: stanu prawnego, dokumentów, ryzyk, ustaleń z kupującym, negocjacji, umowy przedwstępnej, projektu aktu, księgi wieczystej i problemów, które pojawiają się po drodze. W pakiecie masz również nielimitowane konsultacje i raport końcowy. Przy cenie 700 000 zł koszt 2790 zł to około 0,4% wartości nieruchomości. Nie pobieramy procentowej prowizji od ceny mieszkania. Masz prawnika po swojej stronie i z góry znasz koszt. Ty znajdujesz kupującego. My pilnujemy, żeby prawna strona sprzedaży nie została pozostawiona przypadkowi.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Kupujesz nieruchomość w euro? Twoje ryzyko jest inne, ale równie realne

Kupujący powinien pilnować nie tylko tego, ile ma zapłacić, ale również za co płaci. Waluta nie zastąpi sprawdzenia księgi wieczystej, dokumentów, umowy przedwstępnej ani projektu aktu. Można perfekcyjnie ustalić kurs euro i jednocześnie kupić nieruchomość z problemem prawnym. Dlatego ochrona kupującego musi zaczynać się wcześniej.

KUPUJ BEZ RYZYKA – START – 890 zł

Sprawdzamy księgę wieczystą i dokumenty, oceniamy ryzyka, analizujemy umowy i omawiamy z Tobą wynik podczas 60-minutowej konsultacji. Otrzymujesz raport „Bezpieczny zakup”. To pakiet dla osoby, która nie chce dowiedzieć się o problemie dopiero po podpisaniu umowy.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO – 1590 zł

PRO obejmuje START, a dodatkowo daje łącznie 120 minut konsultacji, obecność online przy akcie, monitoring wpisów oraz przygotowanie wniosku KW. To rozwiązanie dla kupującego, który chce mieć wsparcie nie tylko podczas sprawdzania nieruchomości, ale również na dalszych etapach zakupu.

Przy transakcji walutowej analizujemy prawne elementy transakcji, natomiast indywidualne decyzje dotyczące wymiany waluty, produktu bankowego czy opłacalności konkretnego kursu pozostają decyzjami finansowymi stron.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Jedna waluta. Dwie strony. Jeden zapis może zdecydować, kto poniesie różnicę

Sprzedaż nieruchomości w walucie obcej nie musi być niebezpieczna. Niebezpieczna jest transakcja, w której strony ustaliły „200 000 euro”, ale nie ustaliły, co dokładnie ma się wydarzyć z tymi 200 000 euro. Nie czekaj, aż problem wyjdzie przy przelewie. Jeżeli sprzedajesz, dopilnuj mechanizmu zapłaty zanim przeniesiesz własność. Jeżeli kupujesz, sprawdź nieruchomość i warunki płatności zanim wyślesz pieniądze. Jeżeli projekt aktu już leży w Twojej skrzynce, nie zakładaj, że skoro zgadza się cena, zgadza się wszystko. Przy transakcji wartej setki tysięcy złotych jedno zdanie może zdecydować o tysiącach.