Kupujesz działkę przy cmentarzu? Sprawdź, czy w ogóle możesz tam budować (2025)
20 gru
1. Skąd się wzięła „strefa ochronna” wokół cmentarzy
Podstawę prawną stanowi:
Rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze.
Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia:
„Odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, zakładów żywności i ujęć wody powinna wynosić co najmniej 150 metrów.”
To tzw. strefa sanitarna cmentarza – ma chronić wody gruntowe i zdrowie mieszkańców.
W praktyce oznacza to, że na działce w tej strefie nie można budować domu, sklepu, szkoły, przedszkola ani żadnego obiektu mieszkalnego.
2. Wyjątki od zasady 150 metrów – czyli kiedy „da się” budować bliżej
Z biegiem lat, w wielu miejscach w Polsce gęsta zabudowa sprawiła, że utrzymanie 150 metrów stało się niemożliwe.
Dlatego pojawiły się wyjątki.
Zgodnie z ustawą o cmentarzach i chowaniu zmarłych oraz interpretacjami Głównego Inspektora Sanitarnego,
sanepid może wyrazić zgodę na zmniejszenie odległości – jeśli warunki sanitarne i gruntowe na to pozwalają.
Przykłady:
- w gminach miejskich obniżano strefę do 35–50 m,
- w terenach o niskim poziomie wód gruntowych i izolacji zielenią – nawet do 25 m.
Ale uwaga – zgoda musi być indywidualna, nie „domyślna”.
Nie wystarczy, że „wszyscy w okolicy już się pobudowali”.
3. Jak sprawdzić, czy Twoja działka leży w strefie ochronnej cmentarza
Zanim podpiszesz umowę sprzedaży lub rezerwacyjną, wykonaj trzy proste kroki:
- Zajrzyj do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – znajdziesz tam zapis o strefie sanitarnej (często oznaczony jako „teren biologicznej ochrony cmentarza” lub „ZC”). Jeśli plan przewiduje zakaz zabudowy – nie ma możliwości uzyskania pozwolenia, dopóki plan nie zostanie zmieniony.
- Poproś gminę o mapę ewidencyjną z zaznaczeniem granicy cmentarza. Wystarczy, że złożysz prosty wniosek o udostępnienie danych przestrzennych.
- Skontaktuj się z Powiatową Stacją Sanitarno-Epidemiologiczną. Zapytaj, czy istnieje decyzja sanepidu o zmniejszeniu strefy sanitarnej wokół konkretnego cmentarza. Jeśli nie – obowiązuje pełne 150 m.
4. Dlaczego nie dostaniesz pozwolenia na budowę
Jeśli Twoja działka leży w granicy strefy ochronnej, urząd wyda odmowę pozwolenia na budowę na podstawie przepisów Prawa budowlanego – brak zgodności z planem i naruszenie przepisów sanitarnych.
To oznacza, że:
- nie zbudujesz domu,
- nie dostaniesz kredytu hipotecznego (banki odrzucają takie działki),
- a działka traci nawet 30–50% wartości rynkowej.
5. Dlaczego takie działki są „podejrzanie tanie”
Na portalach ogłoszeniowych często pojawiają się działki: „widokowe, przy spokojnej okolicy, w sąsiedztwie zieleni”. Po weryfikacji okazuje się, że „zieleń” to… cmentarz parafialny. Nieuczciwi sprzedający często pomijają ten fakt w ogłoszeniu, bo nie ma obowiązku informowania, że działka leży w strefie ochronnej. To dlatego tak ważne jest, by sprawdzić plan zagospodarowania i mapy przed podpisaniem aktu notarialnego.
6. Czy można coś zrobić, jeśli działka już została kupiona?
Jeśli kupiłeś działkę, a dopiero potem okazało się, że znajduje się w strefie ochronnej cmentarza:
- możesz wystąpić do sanepidu o decyzję indywidualną o zmniejszeniu odległości,
- albo złożyć pozew przeciwko sprzedającemu o wprowadzenie w błąd (art. 84 Kodeksu cywilnego),
- ewentualnie żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy (art. 560 KC).
Warto jednak działać szybko – im dłużej czekasz, tym trudniej wykazać, że nie wiedziałeś o ograniczeniach.
7. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
Na stronie możesz:
✅ sprawdzić działkę przed zakupem,
✅ uzyskać analizę MPZP i zapisów planistycznych,
✅ przygotować zapisy umowy notarialnej, które zabezpieczą Cię przed stratą pieniędzy.
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Podsumowanie
Nie każda tania działka to okazja.
Czasem niska cena oznacza, że domu tam nie postawisz – nawet za 20 lat.
Zanim podpiszesz akt, dowiedz się, czy 150 metrów od cmentarza nie przekreśla Twoich planów.
BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzamy, zanim będzie za późno.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Przeczytaj także:
Kupno nieruchomości w zabudowie szeregowej z przesuniętymi granicami — czy bank udzieli kredytu?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-nieruchomosci-w-zabudowie-szeregowej-z
Działka bez księgi wieczystej – czy można ją kupić i jak się zabezpieczyć? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dzialka-bez-ksiegi-wieczystej-czy-mozna-ja
„Nie każda droga asfaltowa jest drogą publiczną” – brak drogi dojazdowej może Cię zablokować
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/nie-kazda-droga-asfaltowa-jest-droga
Kupno działki przy rzece – ukryte ryzyka, o których nikt nie mówi [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-dzialki-przy-rzece-ukryte-ryzyka-o
Dom lub garaż postawiony częściowo na cudzej działce – kto za to odpowiada? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dom-lub-garaz-postawiony-czesciowo-na-cudzej
Działka z rowem melioracyjnym – czyj jest rów i co wolno z nim zrobić?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dzialka-z-rowem-melioracyjnym-czyj-jest-row
Kupno działki rolnej z ukrytymi wadami – czego nie widać na zdjęciach?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-dzialki-rolnej-z-ukrytymi-wadami-czego
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.