Kupujesz działkę przy cmentarzu? Sprawdź, czy w ogóle możesz tam budować (2025)
18 paź
1. Skąd się wzięła „strefa ochronna” wokół cmentarzy
Podstawę prawną stanowi:
Rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze.
Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia:
„Odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, zakładów żywności i ujęć wody powinna wynosić co najmniej 150 metrów.”
To tzw. strefa sanitarna cmentarza – ma chronić wody gruntowe i zdrowie mieszkańców.
W praktyce oznacza to, że na działce w tej strefie nie można budować domu, sklepu, szkoły, przedszkola ani żadnego obiektu mieszkalnego.
2. Wyjątki od zasady 150 metrów – czyli kiedy „da się” budować bliżej
Z biegiem lat, w wielu miejscach w Polsce gęsta zabudowa sprawiła, że utrzymanie 150 metrów stało się niemożliwe.
Dlatego pojawiły się wyjątki.
Zgodnie z ustawą o cmentarzach i chowaniu zmarłych oraz interpretacjami Głównego Inspektora Sanitarnego,
sanepid może wyrazić zgodę na zmniejszenie odległości – jeśli warunki sanitarne i gruntowe na to pozwalają.
Przykłady:
- w gminach miejskich obniżano strefę do 35–50 m,
- w terenach o niskim poziomie wód gruntowych i izolacji zielenią – nawet do 25 m.
Ale uwaga – zgoda musi być indywidualna, nie „domyślna”.
Nie wystarczy, że „wszyscy w okolicy już się pobudowali”.
3. Jak sprawdzić, czy Twoja działka leży w strefie ochronnej cmentarza
Zanim podpiszesz umowę sprzedaży lub rezerwacyjną, wykonaj trzy proste kroki:
- Zajrzyj do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – znajdziesz tam zapis o strefie sanitarnej (często oznaczony jako „teren biologicznej ochrony cmentarza” lub „ZC”). Jeśli plan przewiduje zakaz zabudowy – nie ma możliwości uzyskania pozwolenia, dopóki plan nie zostanie zmieniony.
- Poproś gminę o mapę ewidencyjną z zaznaczeniem granicy cmentarza. Wystarczy, że złożysz prosty wniosek o udostępnienie danych przestrzennych.
- Skontaktuj się z Powiatową Stacją Sanitarno-Epidemiologiczną. Zapytaj, czy istnieje decyzja sanepidu o zmniejszeniu strefy sanitarnej wokół konkretnego cmentarza. Jeśli nie – obowiązuje pełne 150 m.
4. Dlaczego nie dostaniesz pozwolenia na budowę
Jeśli Twoja działka leży w granicy strefy ochronnej, urząd wyda odmowę pozwolenia na budowę na podstawie przepisów Prawa budowlanego – brak zgodności z planem i naruszenie przepisów sanitarnych.
To oznacza, że:
- nie zbudujesz domu,
- nie dostaniesz kredytu hipotecznego (banki odrzucają takie działki),
- a działka traci nawet 30–50% wartości rynkowej.
5. Dlaczego takie działki są „podejrzanie tanie”
Na portalach ogłoszeniowych często pojawiają się działki: „widokowe, przy spokojnej okolicy, w sąsiedztwie zieleni”. Po weryfikacji okazuje się, że „zieleń” to… cmentarz parafialny. Nieuczciwi sprzedający często pomijają ten fakt w ogłoszeniu, bo nie ma obowiązku informowania, że działka leży w strefie ochronnej. To dlatego tak ważne jest, by sprawdzić plan zagospodarowania i mapy przed podpisaniem aktu notarialnego.
6. Czy można coś zrobić, jeśli działka już została kupiona?
Jeśli kupiłeś działkę, a dopiero potem okazało się, że znajduje się w strefie ochronnej cmentarza:
- możesz wystąpić do sanepidu o decyzję indywidualną o zmniejszeniu odległości,
- albo złożyć pozew przeciwko sprzedającemu o wprowadzenie w błąd (art. 84 Kodeksu cywilnego),
- ewentualnie żądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy (art. 560 KC).
Warto jednak działać szybko – im dłużej czekasz, tym trudniej wykazać, że nie wiedziałeś o ograniczeniach.
7. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
Na stronie możesz:
✅ sprawdzić działkę przed zakupem,
✅ uzyskać analizę MPZP i zapisów planistycznych,
✅ przygotować zapisy umowy notarialnej, które zabezpieczą Cię przed stratą pieniędzy.
Sprawdź działkę przed zakupem ➜ BezpiecznaTransakcja24.pl
Podsumowanie
Nie każda tania działka to okazja.
Czasem niska cena oznacza, że domu tam nie postawisz – nawet za 20 lat.
Zanim podpiszesz akt, dowiedz się, czy 150 metrów od cmentarza nie przekreśla Twoich planów.
BezpiecznaTransakcja24.pl – sprawdzamy, zanim będzie za późno.
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
3 gru
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
Rok 2025 przyniósł nowy, bardzo niebezpieczny trend na rynku nieruchomości: oszuści wynajmują mieszkania, których… nie są właścicielami. Co najgorsze – nie chodzi o prymitywne SMS-y czy fałszywe ogłoszenia. Dzisiejsi oszuści: pokazują realne mieszkanie, dysponują prawdziwymi kluczami (czasem po krótkim wynajmie na AirBnB), podają prawdziwe dane właściciela, a nawet proponują umowę notarialną, by wzbudzić pełne zaufanie. To nowa, wyrafinowana forma przestępstwa, która wchodzi w niszę pomiędzy: najem krótkoterminowy, podnajem bez zgody, kradzież tożsamości właściciela, oraz technicznie dopracowane oszustwo internetowe. Wszystko po to, by wyłudzić kaucję 3–7 tys. zł, a czasem nawet „opłatę rezerwacyjną”.
5 gru
Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest nie tylko możliwa, ale wręcz standardowa. W 2025 r. ponad 30% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonują osoby mieszkające poza Polską. Warunek jest jeden: pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie akceptowanej przez prawo polskie. To właśnie forma pełnomocnictwa jest najczęstszym źródłem problemów, odmów dokonania czynności i odrzucenia wpisów w księdze wieczystej. Ten artykuł jest kompletnym przewodnikiem — opartym na praktyce notarialnej, przepisach prawa i rzeczywistych przypadkach naszych klientów.
4 gru
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
Najem okazjonalny miał chronić właścicieli. W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której najemca wskazuje fałszywy, fikcyjny lub niemożliwy do wykonania adres w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji — kluczowym elemencie najmu okazjonalnego. Co wtedy? Czy właściciel nadal może skutecznie eksmitować najemcę? Czy fikcyjny adres „psuje” całą umowę? Czy najemca może unikać wyprowadzki tylko dlatego, że adres okazał się nieprawdziwy?
2 gru
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
Zakup mieszkania od osoby starszej nie jest – wbrew pozorom – transakcją „łatwiejszą” czy „bezpieczniejszą”. W praktyce prawniczej to właśnie takie transakcje rodzą najwięcej ukrytych ryzyk: od nieważności umowy, przez roszczenia spadkobierców, aż po zarzut wyzysku lub brak świadomości i swobody przy składaniu oświadczeń woli. Poniżej przedstawiamy pełną, profesjonalną analizę – wraz z problemami, które rzadko pojawiają się w standardowych poradnikach.