Czy bank udzieli kredytu, jeśli granice działki w szeregowcu są przesunięte?

Odpowiedź:

TAK, NIE lub WARUNKOWO.

Wszystko zależy od skali naruszenia, dokumentacji geodezyjnej i tego, czy konflikt graniczny rodzi ryzyko prawne.

1. Skąd biorą się błędne granice w zabudowie szeregowej?

✔ Podział działek „na papierze”

Geodeta projektował podział, zanim budynek stanął, a budowa później poszła nieco inaczej.

✔ Brak wznowienia granic przed budową

Wystarczy, że wykonawca „zjedzie” kilka centymetrów z osi – efekt: taras na cudzym gruncie.

✔ Stare mapy EGiB

W wielu gminach EGiB pochodzi z lat 90., a zabudowa jest całkiem nowa.

✔ Inwestor używał map niedokładnych

Często stosowano mapy z błędami pomiarowymi.

✔ „Samowolne” ogrodzenia

Ogrodzenie NIE jest granicą działki — a kupujący często wierzą, że tak właśnie jest.

2. Główne ryzyka prawne (i dlaczego bank się boi)

Bank nie finansuje problemów prawnych.

Bank finansuje pewne zabezpieczenie hipoteczne.

Jeśli granica jest przesunięta, istnieje ryzyko:

Art. 151 k.c. — PRZEKROCZENIE GRANICY PRZY BUDOWIE

Sąsiad może żądać:

• wykupu pasa gruntu,
• wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,
• ustanowienia służebności,
• a w skrajnych przypadkach — rozbiórki elementu budynku.

To największy „strach banków”.

Art. 222 §2 k.c. — ROSZCZENIE NEGATORYJNE

Sąsiad może domagać się:

• usunięcia naruszenia granicy,
• przesunięcia tarasu, płotu, stopni, opaski,
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Bank nie finansuje nieruchomości, która może stać się przedmiotem procesu.

Prawo budowlane — naruszenia odległości od granicy

Jeśli budynek stoi zbyt blisko, a dokumentacja nie jest spójna, to:

• PINB może podjąć działania,
• bank nie chce angażować się w ryzykowną budowę.

Niezgodność EGiB z KW

EGiB to ewidencja, KW to tytuł prawny — bank wymaga spójności.

3. Kiedy bank udzieli kredytu bez problemu?

✔ Przesunięcia dotyczą ogrodzenia, podjazdu, opaski

— nie wpływają na konstrukcję budynku.

✔ Granica może być szybko sprostowana

Geodeta potwierdza możliwość korekty.

✔ Nie ma sporu między sąsiadami

Już sama informacja o konflikcie blokuje kredyt.

✔ Rzeczoznawca potwierdza brak wpływu na wartość

Banki mocno opierają się na operatach.

4. Kiedy bank odmówi kredytu?

• Budynek wchodzi na cudzą działkę - nawet 15–20 cm może oznaczać duże ryzyko.
• Toczy się spór graniczny - sprawy graniczne trwają miesiące, a nawet lata.
• PINB prowadzi postępowanie - Bank nie finansuje „placu problemu”.
• Operat wykazuje spadek wartości - taka nieruchomość jest uznawana za wadliwą.

5. Prawdziwe przypadki

• Taras na działce sąsiada - klasyczny powód odmowy kredytu.
• Schody lub podjazd „zawinęły” o 10 cm - w szeregowcach to realny problem prawny.
• Opaska przeciwwilgociowa wchodząca pod płot - Banki widzą w tym ryzyko roszczeń.
• Ogrodzenie z lat 90. przesunięte o 40 cm - "od lat tak było” NIE ma znaczenia prawnego.
• Segment środkowy przesunięty o kilka cm względem projektu - częste w starych realizacjach.

6. Co kupujący powinien zrobić, zanim w ogóle złoży wniosek do banku?

1. Zlecić wznowienie granic geodecie.
2. Uzyskać aktualną mapę zasadniczą i EGiB.
3. Porównać stan faktyczny z mapami.
4. Sprawdzić dokumentację powykonawczą domu.
5. Poprosić o mapę do celów prawnych (geodeta).
6. Sprawdzić w gminie, czy nie ma sporów lub postępowań.
7. Dopiero potem iść po kredyt.

7. Jak naprawić przesunięte granice?

Czyli procedura „pasków gruntu”, która ratuje transakcję

To rozwiązanie stosowane przez geodetów, notariuszy i banki — ale mało kto je zna.

✔ KROK 1

Geodeta wykonuje mapę do celów prawnych i ustala faktyczne granice.

✔ KROK 2

Geodeta wydziela wąskie „paseczki działki” (kilka–kilkadziesiąt cm szerokości), które trzeba:

• odjąć od jednej działki,
• i dodać do drugiej.

✔ KROK 3

Właściciel sąsiedniej działki sprzedaje lub daruje wydzielony pasek.

✔ KROK 4

Notariusz ujmuje to w aktach i KW, a geodeta składa dokumenty do aktualizacji EGiB,

✔ KROK 5

Powstaje zgodność granic z rzeczywistym stanem zabudowy, a bank akceptuje zabezpieczenie.

To absolutnie legalna procedura, oparta na:

• art. 93–100 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
• ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne.

8. Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

1. Oświadczenie sprzedającego o braku sporów granicznych.
2. Oświadczenie o braku postępowań w PINB.
3. Załączona dokumentacja geodezyjna.
4. Zobowiązanie sprzedającego do pokrycia kosztów ewentualnych roszczeń.
5. Wniosek o wpis zmienionych granic, jeśli wykonano aktualizację.

9. Podsumowanie

Granice działek w szeregowcach to mina prawna, która potrafi wysadzić w powietrze każdą transakcję.

Bank może odmówić kredytu — i w wielu przypadkach robi to słusznie, bo ryzyka są realne:

✔ spory sąsiedzkie,

✔ naruszenie granicy,

✔ odpowiedzialność odszkodowawcza,

✔ możliwa rozbiórka elementów budynku.

Ale dobre przygotowanie:

• geodezyjne,
• prawne,
• dokumentacyjne,

sprawia, że większość takich problemów można naprawić, a kredyt jest możliwy.

Kluczowe jest to, by kupujący wiedział, co sprawdzić — zanim pojawi się wniosek kredytowy.

Nie wiesz jak sprawdzić?

Skontaktuj się z nami

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

przeczytaj także

Dom lub garaż postawiony częściowo na cudzej działce – kto za to odpowiada? [Poradnik 2025]

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dom-lub-garaz-postawiony-czesciowo-na-cudzej

#prawoNieruchomości #graniceDziałki #szeregowiec #kredytHipoteczny

#EGiB #geodezja #pasekgruntu #negatoryjne #art151kc

#nieruchomości2025 #BezpiecznaTransakcja24 #domszeregowy

kredyt przerwanie granic

szeregowiec przesunięte granice

taras na działce sąsiada

bank odmowa kredytu granice

EGiB niezgodność granic

geodeta paski gruntu

art 151 kc granica

roszczenie negatoryjne granice

szeregowiec ryzyka

mapa do celów prawnych granice

#prawoNieruchomości #graniceDziałki #szeregowiec #kredytHipoteczny

#EGiB #geodezja #pasekgruntu #negatoryjne #art151kc

#nieruchomości2025 #BezpiecznaTransakcja24 #domszeregowy