„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
8 gru
1. Jak działa ten mechanizm? Krok po kroku
Nowy model oszustwa w 2025 r. działa tak:
- Oszust wynajmuje mieszkanie krótkoterminowo (AirBnB, Booking). Dostaje prawdziwe klucze. Ma dostęp do mieszkania przez 2–3 dni.
- Robi perfekcyjne zdjęcia – prawie jak pośrednik. Dobre światło, profesjonalne ujęcia, pełny opis.
- Wystawia ogłoszenie „do wynajęcia od zaraz”. Często na platformach z dużym ruchem: Olx, FB Marketplace, Otodom (rzadziej). Cena jest atrakcyjna, ale nie podejrzanie niska.
- Spotkanie z „najemcą” odbywa się w realnym mieszkaniu. To najważniejsze. Kiedy najemca widzi, że mieszkanie istnieje – przestaje podejrzewać oszustwo.
- Oszust prosi o szybkie podpisanie „umowy” – najlepiej… u notariusza. Tak, to najnowszy trik. Dlaczego? Bo ludzie myślą: „Skoro to umowa notarialna, to musi być legalnie.” Niestety – to nieprawda.
- Najemca wpłaca kaucję (3 000–7 000 zł). Oszust znika. Telefon nie odpowiada. Mieszkanie po 2 dniach wraca do prawowitego właściciela – zdziwionego i wściekłego.
- Najemca zostaje bez pieniędzy i bez mieszkania
2. Najważniejsze pytanie: czy notariusz może sporządzić oświadczenie o poddaniu się egzekucji z umowy najmu między nieuprawnionymi osobami?
Tak.
Notariusz NIE bada prawa własności strony umowy najmu.
To jest nisza, której nie rozumie 99% społeczeństwa.
Notariusz:
- nie sprawdza KW,
- nie potwierdza, że wynajmujący ma prawo wynająć lokal,
- nie bada, czy wynajmujący jest właścicielem,
- nie analizuje tytułu prawnego.
Notariusz sporządza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, nie opinie prawną o własności.
Działa na podstawie danych przedstawionych przez strony.
To luka, której oszuści używają jak broni.
3. Dlaczego ten trend eksploduje w 2025?
Powody rynkowe:
- wzrost cen najmu,
- ogromna presja na szybkie podpisywanie umów,
- brak mieszkań w dużych miastach,
- polski rynek najmu jest słabo uregulowany w zakresie weryfikacji stron.
Powody prawne:
- notariusz nie jest od weryfikacji własności przy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji,
- brak centralnej bazy „praw do lokalu”,
- łatwość kradzieży danych właściciela,
- powszechny podnajem bez zgody właściciela.
Powody psychologiczne:
- presja: „mam pięciu chętnych, kto pierwszy wpłaci – wygrywa”,
- współczesny wygląd oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez notariusza daje fałszywe poczucie bezpieczeństwa,
- ludzie chcą wierzyć, że „okazja jest prawdziwa”.
4. Czy podnajem bez zgody właściciela jest legalny?
Co do zasady: NIE.
Najemca nie może oddać mieszkania w podnajem bez wyraźnej zgody właściciela.
Jeśli to zrobi – odpowiada wobec właściciela za:
- naruszenie umowy,
- szkody,
- możliwe wypowiedzenie bez okresu wypowiedzenia.
Dla najemcy „oszukanego” nic to jednak nie zmienia – i tak stracił pieniądze.
5. Jak odróżnić podnajem (legalny) od oszustwa (celowego)?
Legalny podnajem:
- jest pisemna zgoda właściciela,
- właściciel zna dane podnajemcy,
- najemca ma klucze legalnie i długoterminowo,
- umowa jest przejrzysta i rynkowo uzasadniona.
Oszustwo:
- brak zgody właściciela,
- osoba podszywa się pod właściciela,
- klucze pochodzą z najmu krótkoterminowego,
- umowa jest wymuszona szybko,
- oszust naciska na „natychmiastową wpłatę kaucji”,
- oferuje umowę notarialną bez KW.
6. Jak się bronić? Prawnicza checklista 2025
Nie podpisuj żadnej umowy, dopóki nie:
1. Zobaczysz aktualnej księgi wieczystej (czy wynajmujący jest właścicielem)
2. Sprawdzisz dowód osobisty wynajmującego z KW - nazwisko musi się zgadzać.
3. Sprawdzisz zdjęcia dowodu - czy dokument nie jest „dziwnie wygładzony”, sztuczny.
4. Poprosisz o tytuł prawny - akt własności, umowa najmu z prawem podnajmu.
5. Odrzucisz natychmiast: pośpiech, presję, wpłatę kaucji „zanim się spotkamy”, propozycję umowy notarialnej bez KW.
6. Wykonasz szybki test: „Czy ten człowiek boi się, gdy mówię: pokażmy KW?” Jeśli tak – uciekaj.
7. Podsumowanie – „notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji” nie chroni przed oszustwem
To, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji ma formę aktu notarialnego, NIE oznacza:
- że osoba podpisująca umowę ma prawo do mieszkania,
- że notariusz to sprawdził,
- że kaucja jest bezpieczna,
- że najem jest legalny.
Nowi oszuści 2025 są coraz bardziej wyrafinowani.
Im bardziej formalnie wygląda umowa – tym bardziej trzeba uważać.
Proponowane artykuły
Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego – czy to bezpieczne? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
Nie ryzykuj podpisania umowy z kimś, kto nie jest właścicielem.
Nie wiesz jak sprawdzić? napisz do nas
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#oszustwotygodnia #najem2025 #wynajemmieszkania #oszustwo #prawoinwestora
#bezpiecznatransakcja24 #prawo #najem #podnajem #księgawieczysta #mieszkanienawynajem
2025 рік приніс нову, надзвичайно небезпечну тенденцію на ринку нерухомості: шахраї здають квартири, які їм взагалі не належать.
Що найгірше — це вже не примітивні SMS-и чи фейкові оголошення.
Сучасні шахраї:
• показують реальну квартиру,
• мають справжні ключі (інколи після короткострокової оренди на AirBnB),
• надають справжні дані власника,
• а навіть пропонують нотаріальний договір, щоб викликати повну довіру.
Це нова, витончена форма злочину, яка виникає на стику:
короткострокової оренди, піднайму без згоди власника, крадіжки особистих даних та технічно продуманих інтернет-шахрайств.
Усе заради одного:
виманити заставу 3–7 тис. злотих, а інколи й «резерваційну оплату.
1. Як працює цей механізм? Крок за кроком
Нова схема шахрайства у 2025 році виглядає так:
Шахрай орендує квартиру короткостроково (AirBnB, Booking).
Отримує справжні ключі. Має доступ до квартири протягом 2–3 днів.
Робить ідеальні фотографії — майже як професійний агент.
Хороше освітлення, професійні кадри, повний опис.
Публікує оголошення «здам негайно».
Часто на сайтах із великим трафіком: OLX, FB Marketplace, Otodom (рідше).
Ціна приваблива, але не підозріло низька.
Зустріч з “орендарем” відбувається у реальній квартирі.
Це головне. Коли людина бачить, що квартира існує — перестає підозрювати шахрайство.
Шахрай просить швидко підписати “договір” — бажано… у нотаріуса.
Так, це найновіша хитрість.
Чому? Бо люди думають:
«Якщо це нотаріальний договір, значить усе законно».
На жаль, це неправда.
Орендар платить заставу (3 000–7 000 злотих).
Шахрай зникає. Телефон вимкнений.
Квартира через 2 дні повертається до справжнього власника — здивованого і розлюченого.
Орендар залишається без грошей і без квартири.
2. Найважливіше питання: чи може нотаріус скласти заяву про підкорення примусовому виконанню з договору оренди між неуповноваженими особами?
Так.
Нотаріус НЕ перевіряє право власності сторони договору оренди.
Це та правова ніша, якої 99% суспільства не розуміє.
Нотаріус:
- не перевіряє Книгу вічисту (КВ),
- не підтверджує, що “орендодавець” має право здавати квартиру,
- не перевіряє, чи справді він є власником,
- не аналізує правовий титул.
Нотаріус складає заяву про підкорення примусовому виконанню, а не юридичний висновок щодо права власності.
Він працює на основі даних, наданих сторонами.
Це прогалина, якою шахраї користуються як зброєю.
3. Чому ця схема вибухає у 2025 році?
Ринкові причини:
- зростання цін на оренду,
- сильний тиск на швидке підписання договорів,
- нестача квартир у великих містах,
- польський ринок оренди слабко врегульований у частині перевірки сторін.
Правові причини:
- нотаріус не відповідає за перевірку права власності під час складання заяви про підкорення виконанню,
- відсутність центральної бази «прав на квартиру»,
- легкість крадіжки даних власника,
- поширений піднайм без згоди власника.
Психологічні причини:
- тиск: «маю п’ятьох бажаючих, хто перший заплатить — той бере»,
- сучасний вигляд нотаріальної заяви дає хибне відчуття безпеки,
- люди хочуть вірити, що «вигідна нагода справжня».
4. Чи є піднайм без згоди власника законним?
Як правило: НІ.
Орендар не може передати квартиру у піднайм без чіткої згоди власника.
Якщо він це зробить — відповідає перед власником за:
- порушення договору,
- завдані збитки,
- можливе розірвання договору без строку попередження.
Для «обдуреного» орендаря це нічого не змінює — він і так втрачає гроші.
5. Як відрізнити піднайм (законний) від шахрайства (умисного)?
Законний піднайм:
- є письмова згода власника,
- власник знає дані підорендаря,
- орендар має ключі законно і довгостроково,
- договір прозорий і ринково обґрунтований.
Шахрайство:
- відсутня згода власника,
- особа видає себе за власника,
- ключі отримані з короткострокової оренди,
- договір нав’язується швидко,
- шахрай наполягає на «негайній оплаті завдатку»,
- пропонує нотаріальний договір без Книги вічистої (КВ).
6. Як захиститися? Юридичний чекліст 2025
Не підписуй жодного договору, поки не:
1. Перевіриш актуальну Книгу вічисту (чи орендодавець — власник).
2. Перевіриш паспорт орендодавця — прізвище має збігатися з КВ.
3. Переглянеш фото документа — чи не виглядає він «підозріло відретушованим».
4. Запросиш правовий титул:
акт власності, договір оренди з правом піднайму.
5. Відхилиш одразу:
поспіх, тиск, вимогу сплатити завдаток «до зустрічі», пропозицію нотаріального договору без перевірки КВ.
6. Проведеш швидкий тест:
«Чи нервує ця людина, коли я кажу: давайте перевіримо КВ?»
Якщо так — тікай.
7. Висновок — „нотаріальна заява про підкорення виконанню“ не захищає від шахрайства
Те, що заява має форму нотаріального акта, НЕ означає, що:
- особа, яка підписує договір, має право на квартиру,
- нотаріус це перевірив,
- завдаток є безпечним,
- оренда є легальною.
Шахраї 2025 року стають дедалі винахідливішими.
Чим більш офіційним виглядає договір — тим обережніше потрібно бути.
Рекомендовані статті
Чи відсутність підпису співвласника робить найм нагоди недійсним? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Який договір оренди є найбезпечнішим? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 помилок, через які найм нагоди може бути недійсним (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Продаж квартири з договором найму нагоди – чи це безпечно? (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-z-umowa-najmu
Не ризикуй підписувати договір з тим, хто не є власником.
Не знаєш, як перевірити? Напиши нам:
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.