Czy notariusz sprawdza stan cywilny?
27 gru
1. Kiedy notariusz musi zweryfikować stan cywilny?
przy sprzedaży nieruchomości w ustroju wspólności małżeńskiej
Jeśli małżonkowie mają lub mieli majątek wspólny, notariusz musi ustalić:
- kto wchodzi do majątku wspólnego,
- czy wymagana jest zgoda drugiego małżonka,
- czy oboje muszą podpisać akt,
- czy nie była zawarta umowa majątkowa małżeńska np. rozdzielność
- czy związek małżeński nie został rozwiązany przez rozwód.
przy nabyciu nieruchomości przez osobę w małżeństwie
Nawet gdy nabywa jedna osoba, notariusz musi sprawdzić:
- czy istnieje wspólność ustawowa majątkowa małżeńska,
- czy istnieje rozdzielność lub inna umowa majątkowa małżeńska
- czy istnieje pełnomocnictwo i zgoda małżonka na nabycie nieruchomości do majątku wspólnego.
Kupno przez jednego małżonka nie oznacza, że nieruchomość nie wchodzi do majątku wspólnego.
2. Kiedy notariusz nie dokumentuje stanu cywilnego formalnie?
- gdy mamy nieruchomość stanowiącą majątek osobisty (np. nabyta przed ślubem, w drodze darowizny, dziedziczenia),
- gdy istnieje rozdzielność majątkowa, a akt rozdzielności jest okazany,
- gdy czynność nie ma wpływu na prawa drugiego małżonka (rzadkie, ale możliwe).
Nie oznacza to jednak, że notariusz nie pyta — musi ustalić stan prawny majątku, ale nie zawsze żąda dokumentów.
3. Rozdzielność dopiero w orzeczeniu, ale nie wpisana
Tu pojawia się największy praktyczny problem.
- rozdzielność orzeczona, ale nieprawomocna
- rozdzielność istniejąca, ale strona nie ma wypisu / nie pamięta daty
Notariusz nie oprze się na deklaracji słownej.
Może:
- wezwać do uzupełnienia dokumentów,
- przełożyć termin czynności,
4. Kiedy małżonek musi być przy akcie
Stan cywilny jest obowiązkowo weryfikowany przy:
- sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego,
- sprzedaży zakupionej w trakcie trwania małżeństwa, do majątku osobistego jednego z małżonków (celem potwierdzenia, jeżeli nie potwierdził tego w akcie nabycia),
- nabyciu w trakcie trwania wspólności, do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską,
- nabyciu w trakcie trwania wspólności, do majątku osobistego jednego z małżonków (celem potwierdzenia),
- ustanowieniu hipoteki,
- zniesieniu współwłasności po ślubie,
- darowiznach między małżonkami.
5. Kiedy małżonek nie musi być przy akcie
- sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego (nabyty przed ślubem, w drodze darowizny lub spadku),
- darowizna z wyłączeniem z majątku wspólnego,
- rozdzielność potwierdzona dokumentem,
Klienci często myślą, że „jak kupuję sam, to sam podpisuję”.
Nie zawsze — bo twój zakup może wejść do majątku wspólnego.
6. Najczęstsze błędy klientów
- Brak odpisu małżeństwa - przesunięcie aktu, opóźnienie kredytu.
- Brak dokumentu o rozdzielności - notariusz nie przyjmie deklaracji „na słowo”.
- Separacja mylona z rozwodem.
- Zakup nieruchomości kilka dni po zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej.
- Rozwód nieprawomocny traktowany jak prawomocny (a to kluczowa różnica).
7. Co banki sprawdzają w stanie cywilnym?
- czy kredytowane środki wchodzą do majątku wspólnego,
- czy zabezpieczenie hipoteczne obejmuje majątek małżeński,
- czy małżonek musi uczestniczyć w podpisaniu hipoteki.
Dlatego banki wprost żądają dokumentów, nawet gdy notariusz nie zawsze ich wymaga.
Przeczytaj także:
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-i-darowizna-w-jednym-akcie
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Nie wiesz, czy Twój stan cywilny wymaga obecności małżonka przy akcie?
Przeanalizujemy dokumenty, księgę wieczystą, przelew i sytuację majątkową, aby uniknąć zawieszenia podpisu i nerwów.
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
BezpiecznaTransakcja24.pl
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#notariusz #stanCywilny #aktNotarialny #wspólnośćMałżeńska #rozdzielność #nieruchomości #kupnoMieszkania #sprzedażDomu #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.