Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej?
30 gru
1. Czym jest wpis roszczenia w księdze wieczystej?
To formalne ujawnienie w dziale III KW prawa określonej osoby do:
- żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży),
- zachowania ceny ustalonej wcześniej,
- dochodzenia przeniesienia własności wprost przed sądem.
Wpis roszczenia ma charakter erga omnes, czyli wiąże wszystkich – również kolejnych kupujących.
2. Największa pomyłka sprzedających
„Roszczenie jest stare, nieaktualne, nie muszę się tym przejmować.”
To nie sprzedający ocenia aktualność roszczenia.
Dopóki wpis widnieje w KW, dopóty:
- notariusz ma obowiązek uwzględnić je w akcie,
- bank odmówi finansowania,
- nowy nabywca wchodzi z pełnym obciążeniem roszczenia.
3. Co grozi sprzedającemu?
A. Powództwo o przeniesienie własności (art. 64 k.c.)
Poprzedni kupujący może wystąpić do sądu o nakazanie przeniesienia własności, nawet jeśli nieruchomość już przeszła na kolejną osobę.
B. Podwójne roszczenia zapłaty
Sprzedający:
- otrzymał zapłatę od nowego nabywcy,
- ale może być zobowiązany do przeniesienia własności na poprzedniego.
C. Odszkodowanie
Poprzedni nabywca (z umowy przedwstępnej):
- żąda naprawienia szkody,
- zwrotu zadatku x2,
- zwrotu kosztów przygotowania kredytu, operatu, aktu, pośrednika.
D. Wykreślenie roszczenia NIE jest decyzją sprzedającego
Do usunięcia wpisu wymagane jest:
- spełnienie roszczenia,
- zgodne oświadczenie wierzyciela roszczenia,
- prawomocne orzeczenie sądu.
4. Nabywca nie może powołać się na nieznajomość
To sedno wieczystoksięgowe:
Kto kupuje nieruchomość z wpisanym roszczeniem, nabywa ją obciążoną tym roszczeniem.
Art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
- domniemanie zgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym,
- jawność ksiąg,
- brak ochrony „dobrze wierzącemu”, jeśli roszczenie było wpisane.
5. Największe problemy klientów BezpiecznaTransakcja24
Roszczenia w KW z umów:
- sprzed 3–10 lat,
- zawieranych „na kolanie”,
- rezerwacyjnych z elementami zobowiązania,
- deweloperskich niezamkniętych.
Wiele z nich formalnie wygasło, ale bez prawidłowego wykreślenia wciąż widnieje.
6. Odpowiedzialność notariusza
Notariusz nie może pominąć wpisu w akcie.
Nie ma znaczenia:
- „dogadaliśmy się prywatnie”,
- „to już nieaktualne”,
- „tamten kupujący się nie odzywa”.
Notariusz musi pouczyć o skutkach i odmówić konstrukcji, która prowadziłaby do obejścia roszczenia.
7. Skutki kredytowe
Bank:
- odmówi wypłaty kredytu,
- odmówi zabezpieczenia,
- zażąda wykreślenia roszczenia przed podpisem.
To transakcja niemożliwa finansowo bez uprzedniego usunięcia wpisu.
Przeczytaj także
Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży – co robić, gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/opoznienie-w-wydaniu-nieruchomosci-po
Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest
Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy
Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wykreslenie-hipoteki-po-splacie-kredytu-2
Zdalny akt notarialny nie istnieje – zobacz, co naprawdę można zrobić online (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zdalny-akt-notarialny-nie-istnieje-zobacz-co
Masz wpis roszczenia w KW i chcesz sprzedać?
Najpierw sprawdzimy, co dokładnie wpisano, czy roszczenie trwa, jakie skutki ma dla nabywcy i czy transakcja jest w ogóle możliwa bez sporu.
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
#roszczenie #księgawieczysta #umowaprzedwstępna #aktnotarialny #sprzedażnieruchomości #nieruchomości #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.