Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej?
30 gru
1. Czym jest wpis roszczenia w księdze wieczystej?
To formalne ujawnienie w dziale III KW prawa określonej osoby do:
- żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży),
- zachowania ceny ustalonej wcześniej,
- dochodzenia przeniesienia własności wprost przed sądem.
Wpis roszczenia ma charakter erga omnes, czyli wiąże wszystkich – również kolejnych kupujących.
2. Największa pomyłka sprzedających
„Roszczenie jest stare, nieaktualne, nie muszę się tym przejmować.”
To nie sprzedający ocenia aktualność roszczenia.
Dopóki wpis widnieje w KW, dopóty:
- notariusz ma obowiązek uwzględnić je w akcie,
- bank odmówi finansowania,
- nowy nabywca wchodzi z pełnym obciążeniem roszczenia.
3. Co grozi sprzedającemu?
A. Powództwo o przeniesienie własności (art. 64 k.c.)
Poprzedni kupujący może wystąpić do sądu o nakazanie przeniesienia własności, nawet jeśli nieruchomość już przeszła na kolejną osobę.
B. Podwójne roszczenia zapłaty
Sprzedający:
- otrzymał zapłatę od nowego nabywcy,
- ale może być zobowiązany do przeniesienia własności na poprzedniego.
C. Odszkodowanie
Poprzedni nabywca (z umowy przedwstępnej):
- żąda naprawienia szkody,
- zwrotu zadatku x2,
- zwrotu kosztów przygotowania kredytu, operatu, aktu, pośrednika.
D. Wykreślenie roszczenia NIE jest decyzją sprzedającego
Do usunięcia wpisu wymagane jest:
- spełnienie roszczenia,
- zgodne oświadczenie wierzyciela roszczenia,
- prawomocne orzeczenie sądu.
4. Nabywca nie może powołać się na nieznajomość
To sedno wieczystoksięgowe:
Kto kupuje nieruchomość z wpisanym roszczeniem, nabywa ją obciążoną tym roszczeniem.
Art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
- domniemanie zgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym,
- jawność ksiąg,
- brak ochrony „dobrze wierzącemu”, jeśli roszczenie było wpisane.
5. Największe problemy klientów BezpiecznaTransakcja24
Roszczenia w KW z umów:
- sprzed 3–10 lat,
- zawieranych „na kolanie”,
- rezerwacyjnych z elementami zobowiązania,
- deweloperskich niezamkniętych.
Wiele z nich formalnie wygasło, ale bez prawidłowego wykreślenia wciąż widnieje.
6. Odpowiedzialność notariusza
Notariusz nie może pominąć wpisu w akcie.
Nie ma znaczenia:
- „dogadaliśmy się prywatnie”,
- „to już nieaktualne”,
- „tamten kupujący się nie odzywa”.
Notariusz musi pouczyć o skutkach i odmówić konstrukcji, która prowadziłaby do obejścia roszczenia.
7. Skutki kredytowe
Bank:
- odmówi wypłaty kredytu,
- odmówi zabezpieczenia,
- zażąda wykreślenia roszczenia przed podpisem.
To transakcja niemożliwa finansowo bez uprzedniego usunięcia wpisu.
Przeczytaj także
Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży – co robić, gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/opoznienie-w-wydaniu-nieruchomosci-po
Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest
Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy
Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wykreslenie-hipoteki-po-splacie-kredytu-2
Zdalny akt notarialny nie istnieje – zobacz, co naprawdę można zrobić online (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zdalny-akt-notarialny-nie-istnieje-zobacz-co
Masz wpis roszczenia w KW i chcesz sprzedać?
Najpierw sprawdzimy, co dokładnie wpisano, czy roszczenie trwa, jakie skutki ma dla nabywcy i czy transakcja jest w ogóle możliwa bez sporu.
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
#roszczenie #księgawieczysta #umowaprzedwstępna #aktnotarialny #sprzedażnieruchomości #nieruchomości #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.