Wykreślenie hipoteki prywatnej z księgi wieczystej – jak to zrobić bezpiecznie (2025)
5 lis
1. Czym różni się hipoteka prywatna od bankowej?
Hipoteka prywatna to zabezpieczenie wierzytelności osoby prywatnej, a nie instytucji finansowej.
Powstaje na podstawie aktu notarialnego o ustanowieniu hipoteki, a nie umowy kredytowej.
Typowy przykład:
Pan Adam pożycza kuzynowi 200 000 zł, a zabezpieczeniem jest dom w Krakowie.
W księdze wieczystej widnieje wpis:
„Hipoteka umowna w kwocie 200 000 zł na rzecz Adama Nowaka.”
Po spłacie długu, hipoteka nadal figuruje w księdze.
Dlaczego?
Bo sąd nie wykreśli jej automatycznie.
Trzeba złożyć formalny wniosek i przedstawić zgodę wierzyciela na wykreślenie.
2. Dlaczego to właśnie hipoteki prywatne są najczęściej problematyczne
W 2025 roku coraz więcej Polaków zaciąga prywatne pożyczki zabezpieczone hipoteką – bez pośrednictwa banku.
I właśnie tu pojawia się największe ryzyko:
- brak wiedzy, jak uzyskać zgodę wierzyciela,
- śmierć wierzyciela (brak następcy prawnego w rejestrze),
- zaginione dokumenty lub brak formy pisemnej spłaty,
- próby oszustw – wierzyciel nie potwierdza spłaty mimo otrzymania pieniędzy,
- błędne wnioski wieczystoksięgowe składane przez właściciela bez kompletu załączników.
Według danych z sądów rejonowych (2024), nawet 37% wniosków o wykreślenie hipoteki prywatnej jest odrzucanych z powodu braków formalnych.
3. Wniosek o wykreślenie hipoteki – krok po kroku
KROK 1. Uzyskaj pisemną zgodę wierzyciela
Zgoda musi:
- być oryginalnym dokumentem (nie skanem),
- zawierać dane wierzyciela, dłużnika i numer księgi wieczystej,
- jasno wskazywać: „Wyrażam zgodę na wykreślenie hipoteki umownej w kwocie (…) ustanowionej na rzecz (…).”
- być notarialnie poświadczona, jeśli wierzyciel jest osobą fizyczną.
Uwaga: pismo e-mailowe lub „potwierdzenie przelewu” to nie zgoda w rozumieniu prawa.
KROK 2. Wypełnij wniosek wieczystoksięgowy
To oficjalny formularz sądowy – wniosek o wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej.
Wniosek możesz:
- złożyć osobiście w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego,
- wysłać pocztą,
- lub zlecić to profesjonalnie poprzez usługę:
BezpiecznaTransakcja24.pl – Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu
KROK 3. Załącz dokumenty:
- oryginał zgody wierzyciela,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej (100 zł),
- kopię aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę (jeśli nie ma w KW),
- opcjonalnie potwierdzenie przelewu lub spłaty – tylko jako dowód pomocniczy.
4. Co, jeśli wierzyciel nie żyje lub nie chce wydać zgody?
To najczęstszy przypadek, który wywołuje chaos prawny.
Wierzyciel zmarł, a jego spadkobiercy nie zostali ujawnieni w KW.
Wtedy wykreślenie hipoteki wymaga:
- postępowania spadkowego,
- wykazania, że wierzytelność została spłacona,
- złożenia wniosku o wykreślenie wraz z postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku.
W praktyce może to trwać nawet 12–18 miesięcy.
Niektórzy próbują „obejść” to przez oświadczenie własne lub wniosek o tzw. „wygaśnięcie zobowiązania” – ale sąd nie wykreśli hipoteki bez zgody wierzyciela lub jego następców prawnych.
5. Najczęstsze błędy przy wykreślaniu hipoteki prywatnej
- załączanie kserokopii zamiast oryginału zgody,
- błędne numery ksiąg wieczystych (np. działka zamiast lokalu),
- brak opłaty sądowej lub dokonana na niewłaściwy rachunek bankowy sądu
- próby wykreślenia bez dokumentu źródłowego (aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę).
Każdy z tych błędów kończy się wezwaniem do uzupełnienia wniosku, co wydłuża sprawę o kolejne tygodnie.
6. Czy notariusz może „załatwić to za mnie”?
Nie.
To częsty mit.
Notariusz nie wykreśla hipoteki – nie jest biurem podawczym sądu.
Może jedynie sporządzić oświadczenie wierzyciela o zgodzie na wykreślenie, jeśli wierzyciel stawi się w kancelarii notarialnej.
Ale sam wniosek wieczystoksięgowy musi zostać złożony w sądzie.
7. Podsumowanie
„Hipoteka prywatna to nie zabawa w pożyczkę na słowo.
To wpis w księdze wieczystej, który nie zniknie sam, nawet jeśli pieniądze dawno zostały oddane.”
Dlatego:
- zawsze żądaj notarialnego potwierdzenia spłaty,
- pilnuj, by zgoda na wykreślenie hipoteki była oryginalna,
- nigdy nie składaj wniosku „na oko” – błędny formularz to strata miesięcy.
Bezpieczne wykreślenie hipoteki to nie formalność – to zabezpieczenie Twojego prawa własności.
Nie wiesz jak to zrobić skontaktuję się https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#BezpiecznaTransakcja24 #hipotekaprywatna #wykresleniehipoteki #księgowieczysta #prawo #profesorprawa #nieruchomości2025 #hipoteka #KW-WPIS #pożyczkaprywatna #notariusz #adwokatnieruchomości #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.