Sprzedaż nieruchomości przez osobę nietrzeźwą. Czy akt notarialny jest ważny?
31 gru
1. Podstawowy filar prawny
Art. 82 Kodeksu cywilnego:
Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji oraz wyrażenie woli.
Stan nietrzeźwości musi więc być realnie wpływający na decyzję, ocenę skutków finansowych i rozumienie jej znaczenia.
„Wypił” ≠ „nie wiedział co podpisuje”.
Różnica prawna to:
- osoba po alkoholu, ale logiczna i świadoma,
- osoba odurzona, bełkocząca, bez orientacji, bez zdolności oceny skutków.
2. Rola notariusza – kiedy musi odmówić?
Notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności, gdy:
- stwierdzi stan wyłączający świadomość,
- strona nie rozumie pytań,
- odpowiada nielogicznie lub chaotycznie,
- nie kontroluje ciągu myślowego,
- nie wie, co sprzedaje i za ile.
Zapach alkoholu nie jest powodem odmowy.
Powodem jest brak świadomości i rozumienia treści.
3. Czy akt można później unieważnić?
Tak.
Czynność może zostać wzruszona, jeśli strona wykaże, że w momencie podpisania:
- nie rozumiała treści,
- nie pojmowała skutków finansowych,
- działała w stanie wyłączającym świadomość.
Kto może żądać unieważnienia?
- sprzedający,
- kupujący,
- spadkobiercy,
- prokurator (jeśli czynność rażąco narusza interes strony).
4. Alkoholik a nietrzeźwy – to nie to samo
Prawo nie bada historii uzależnienia, tylko stan przy podpisaniu aktu.
Uzależnienie nie czyni czynności nieważną.
Nieważna będzie dopiero wtedy, gdy sprzedający nie był świadomy w chwili podpisu.
Kluczowe jest tu i teraz, nie „od lat pije”.
5. Środki uspokajające i psychotropowe
Często osoba wcale nie pachnie alkoholem, ale:
- jest po silnych lekach,
- jest wyciszona, ale „odłączona”,
- nie rozumie mechanizmu płatności, ceny, hipoteki.
Ten stan również może wyłączyć świadomość.
Brak zapachu nie oznacza braku nieważności.
6. Gdy druga strona wykorzystuje stan nietrzeźwości
To ryzyko podwójne:
- nieważność czynności,
- odpowiedzialność karna: art. 286 k.k. – oszustwo,
- cywilnie – wyzysk (art. 388 k.c.).
Jeżeli kupujący celowo „wymusza” podpis na osobie pod wpływem substancji - sąd potraktuje to bardzo surowo.
7. A co z notariuszem?
Notariusz może odpowiadać dyscyplinarnie, jeżeli:
- wiedział, że strona jest w stanie wyłączającym świadomość i mimo to sporządził akt.
Nie bada promili, nie robi testów, ale bada świadomość i logikę.
Jeżeli sprzedający: nie wie, jaka cena, myli przedmiot sprzedaży, nie odpowiada logicznie - czynność nie powinna dojść do skutku.
Przeczytaj także:
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-mieszkania-od-starszej-osoby-pulapki
Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży – co robić, gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/opoznienie-w-wydaniu-nieruchomosci-po
Jeżeli masz choć cień wątpliwości co do stanu strony przy akcie – nie ryzykuj nieważności i procesów po latach.
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
#aktNotarialny #nietrzeźwość #alkohol #sprzedażnieruchomości #ważnośćczynności #wyzysk #oszustwo #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.