Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej – czy to bezpieczne?
17 paź
Skąd się wzięło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
To rozwiązanie wprowadzone w czasach PRL-u, kiedy spółdzielnie budowały bloki, a członkowie „wykupywali” mieszkania bez przekazywania im prawa własności do gruntu. Dzięki temu można było uzyskać „mieszkanie na własność”, ale faktycznie było to prawo do korzystania z lokalu należącego do spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest szczególnym rodzajem ograniczonego prawa rzeczowego, przysługującym osobie fizycznej lub prawnej wobec spółdzielni mieszkaniowej jako właściciela budynku i gruntu.
Prawo to daje jego uprawnionemu władztwo zbliżone do prawa własności, ale bez przeniesienia własności nieruchomości.
Uprawniony może lokal:
- używać i korzystać z niego w sposób wyłączny,
- rozporządzać przysługującym mu prawem (sprzedać, darować, zapisać w testamencie, obciążyć hipoteką jeżeli jest założona księga wieczysta),
- ustanowić współuprawnienie,
- przenieść prawo na inną osobę w drodze czynności prawnej.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może, ale nie musi mieć założonej księgi wieczystej.
Brak obowiązku ujawnienia tego prawa w KW powoduje, że jego istnienie i treść nie są jawne publicznie, co stanowi istotne ryzyko w obrocie prawnym. Jeśli jednak księga wieczysta zostanie założona, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu staje się bardziej zbliżone w obrocie do pełnej własności – można je obciążać hipoteką, a nabywca korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
- W Polsce nadal tysiące mieszkań ma status „spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu” bez KW.
- Taki lokal nie jest wpisany w rejestrze sądowym — więc nikt nie widzi, kto jest właścicielem, czy są roszczenia, czy obciążenia.
- To raj dla oszustów – fałszywe pełnomocnictwa, podwójne akty, sprzedaż „na dwa fronty”.
- Notariusz nie sprawdza danych w spółdzielni — opiera się na tym, co przyniesie sprzedający.
- Jeśli spółdzielnia wyda zaświadczenie na podstawie sfałszowanych dokumentów, notariusz to przepisze w akcie – i transakcja staje się skuteczna.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-sad-moze-oddalic-wniosek-o-zalozenie
Jak się zabezpieczyć?
- Doprowadź do założenia księgi wieczystej przed sprzedażą.
- Sprawdź, czy sprzedający naprawdę widnieje w rejestrze spółdzielni.
- Zweryfikuj pełnomocnictwa (czy są notarialne i bez dalszych upoważnień).
- Nie podpisuj aktu, jeśli nie wiesz, z kim naprawdę handlujesz.
- Skorzystaj z platformy BezpiecznaTransakcja24 – sprawdzimy na podstawie dokumentów, czy istnieje możliwość założenia księgi
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/zalozenie-ksiegi-wieczystej-dla
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
3 gru
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
Rok 2025 przyniósł nowy, bardzo niebezpieczny trend na rynku nieruchomości: oszuści wynajmują mieszkania, których… nie są właścicielami. Co najgorsze – nie chodzi o prymitywne SMS-y czy fałszywe ogłoszenia. Dzisiejsi oszuści: pokazują realne mieszkanie, dysponują prawdziwymi kluczami (czasem po krótkim wynajmie na AirBnB), podają prawdziwe dane właściciela, a nawet proponują umowę notarialną, by wzbudzić pełne zaufanie. To nowa, wyrafinowana forma przestępstwa, która wchodzi w niszę pomiędzy: najem krótkoterminowy, podnajem bez zgody, kradzież tożsamości właściciela, oraz technicznie dopracowane oszustwo internetowe. Wszystko po to, by wyłudzić kaucję 3–7 tys. zł, a czasem nawet „opłatę rezerwacyjną”.
5 gru
Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest nie tylko możliwa, ale wręcz standardowa. W 2025 r. ponad 30% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonują osoby mieszkające poza Polską. Warunek jest jeden: pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie akceptowanej przez prawo polskie. To właśnie forma pełnomocnictwa jest najczęstszym źródłem problemów, odmów dokonania czynności i odrzucenia wpisów w księdze wieczystej. Ten artykuł jest kompletnym przewodnikiem — opartym na praktyce notarialnej, przepisach prawa i rzeczywistych przypadkach naszych klientów.
4 gru
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
Najem okazjonalny miał chronić właścicieli. W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której najemca wskazuje fałszywy, fikcyjny lub niemożliwy do wykonania adres w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji — kluczowym elemencie najmu okazjonalnego. Co wtedy? Czy właściciel nadal może skutecznie eksmitować najemcę? Czy fikcyjny adres „psuje” całą umowę? Czy najemca może unikać wyprowadzki tylko dlatego, że adres okazał się nieprawdziwy?
2 gru
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
Zakup mieszkania od osoby starszej nie jest – wbrew pozorom – transakcją „łatwiejszą” czy „bezpieczniejszą”. W praktyce prawniczej to właśnie takie transakcje rodzą najwięcej ukrytych ryzyk: od nieważności umowy, przez roszczenia spadkobierców, aż po zarzut wyzysku lub brak świadomości i swobody przy składaniu oświadczeń woli. Poniżej przedstawiamy pełną, profesjonalną analizę – wraz z problemami, które rzadko pojawiają się w standardowych poradnikach.