Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
20 gru
1. Kiedy sprzedający może zmienić cenę „w ostatniej chwili”?
Jeżeli nie ma umowy przedwstępnej
Nie obowiązuje żaden dokument wiążący strony co do ceny, terminu i warunków.
Strony mają jedynie ustne ustalenia, które:
- nie podlegają egzekwowaniu
- nie dają podstawy do odszkodowania
- nie chronią kredytobiorcy
Sprzedający, widząc np. rosnące ceny ofertowe, może zażądać dodatkowych:
- 10 000 zł,
- 30 000 zł,
- bywa, że 100 000 zł.
I jest to — co do zasady — zgodne z prawem.
2. Kiedy zmiana ceny może zostać uznana za nadużycie prawa?
Gdy:
- sprzedający celowo przeciągał termin podpisania,
- ukrywał informacje o równoległych negocjacjach,
- wykorzystał presję czasu kupującego (np. kończąca się decyzja kredytowa),
- wprost uzależnia podpisanie aktu od „dopłaty”.
Można wówczas mówić o działaniu sprzecznym z art. 5 k.c. (zasady współżycia społecznego) lub o dobrej wierze kontraktowej.
Wciąż jednak — brak umowy przedwstępnej czyni dochodzenie roszczeń wyjątkowo trudnym.
3. Największy problem kupujących: kredyt bez umowy przedwstępnej
Niektóre banki w 2024–2025 dopuszczają kredyt bez umowy przedwstępnej
(na podstawie:
- rezerwacji nieruchomości,
- oświadczeń sprzedającego,
- warunkowych ustaleń mailowych).
Brzmi wygodnie — ale wywołuje potężne ryzyka:
Bank wydaje decyzję na kwotę X, a sprzedający żąda X + 30 000
Kupujący musi:
- zwiększyć wkład własny,
- renegocjować decyzję kredytową,
- lub po prostu zrezygnować z zakupu, mimo że bank podjął już zobowiązanie.
Brak umowy przedwstępnej = brak podstaw prawnych, by żądać utrzymania ceny.
4. A co, jeśli podpisano umowę przedwstępną?
Wówczas:
- cena jest wiążąca,
- zmiana wymaga zgody obu stron w formie aneksu,
- sprzedający nie może jednostronnie „doliczyć 20 000 zł”.
Jeżeli sprzedający odmawia podpisania aktu z wcześniej ustaloną ceną — odpowiada odszkodowawczo.
Jeżeli umowa była w formie aktu notarialnego, kupujący może nawet:
- dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
- czyli doprowadzić do przeniesienia własności mimo oporu sprzedającego.
5. Co może zrobić kupujący, gdy cena rośnie przy stole?
Możliwość 1: odmówić i wyjść
Jeżeli kredyt ma upłynąć za 3 dni — prawie zawsze kończy się to utratą nieruchomości i czasu.
Możliwość 2: negocjować na miejscu
Najczęściej kończy się:
- „obniżeniem podwyżki”,
- dopłatą „na stół” (niezalecaną, ryzykowną, niezgodną z AML),
- przesunięciem aktu o kolejne dni.
Możliwość 3: podpisać aneks cenowy
— tylko jeśli kupujący finansowo i kredytowo może zwiększyć wkład.
6. Skutki dla kredytobiorców
Jeżeli cena wzrasta o 20 000–50 000 zł:
- umowa kredytowa przestaje być ważna,
- bank wymaga ponownej analizy zdolności,
- proces potrafi się przedłużyć o 6–8 tygodni.
Dla par z kończącą się umową najmu, ślubem w terminie, przeprowadzką — to katastrofa.
7. Jak zabezpieczyć się przed podwyżką ceny?
- Podpisz umowę przedwstępną (nawet zwykłą pisemną) - cena zostaje „zamrożona”.
- Najlepiej w formie aktu notarialnego - daje: pewność, moc egzekucyjną, możliwość zastępczego podpisania przed sądem.
- Zadatek (nie zaliczka). Jeżeli sprzedający zrywa = zadatek podwójnie wraca.
- Unikaj ustnych ustaleń mailowych. Nie chronią Cię wcale.
Proponowane artykuły:
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/rozwiazanie-umowy-przedwstepnej-zawartej-u
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Przed podpisaniem przeanalizujemy Twój projekt umowy, płatności, wzmianki i ryzyka.
Sprawdzenie projektu aktu przed podpisaniem – 24h
BezpiecznaTransakcja24.pl
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-strat
Pakiet: Analiza KW + Sprawdzenie umowy / projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/pakiet-analiza-kw-sprawdzenie-umowy-projektu
#aktnotarialny #kredyt #podwyżkaceny #nieruchomości #sprzedażmieszkania #umowaprzedwstępna #notariusz #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24 #wyłudzenia #profesorprawa #podwyżkaprzyakcie #kredytbezumowy #szantażcenowy #bezumowybezceny #bezpiecznatransakcja24
#ustneustalenianicnieznaczą #umowaprzedwstępna #zadatekniezaliczka
#zanimpodpiszesz #sprawdźumowę #analizaprawna24h
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.