Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
20 gru
1. Kiedy sprzedający może zmienić cenę „w ostatniej chwili”?
Jeżeli nie ma umowy przedwstępnej
Nie obowiązuje żaden dokument wiążący strony co do ceny, terminu i warunków.
Strony mają jedynie ustne ustalenia, które:
- nie podlegają egzekwowaniu
- nie dają podstawy do odszkodowania
- nie chronią kredytobiorcy
Sprzedający, widząc np. rosnące ceny ofertowe, może zażądać dodatkowych:
- 10 000 zł,
- 30 000 zł,
- bywa, że 100 000 zł.
I jest to — co do zasady — zgodne z prawem.
2. Kiedy zmiana ceny może zostać uznana za nadużycie prawa?
Gdy:
- sprzedający celowo przeciągał termin podpisania,
- ukrywał informacje o równoległych negocjacjach,
- wykorzystał presję czasu kupującego (np. kończąca się decyzja kredytowa),
- wprost uzależnia podpisanie aktu od „dopłaty”.
Można wówczas mówić o działaniu sprzecznym z art. 5 k.c. (zasady współżycia społecznego) lub o dobrej wierze kontraktowej.
Wciąż jednak — brak umowy przedwstępnej czyni dochodzenie roszczeń wyjątkowo trudnym.
3. Największy problem kupujących: kredyt bez umowy przedwstępnej
Niektóre banki w 2024–2025 dopuszczają kredyt bez umowy przedwstępnej
(na podstawie:
- rezerwacji nieruchomości,
- oświadczeń sprzedającego,
- warunkowych ustaleń mailowych).
Brzmi wygodnie — ale wywołuje potężne ryzyka:
Bank wydaje decyzję na kwotę X, a sprzedający żąda X + 30 000
Kupujący musi:
- zwiększyć wkład własny,
- renegocjować decyzję kredytową,
- lub po prostu zrezygnować z zakupu, mimo że bank podjął już zobowiązanie.
Brak umowy przedwstępnej = brak podstaw prawnych, by żądać utrzymania ceny.
4. A co, jeśli podpisano umowę przedwstępną?
Wówczas:
- cena jest wiążąca,
- zmiana wymaga zgody obu stron w formie aneksu,
- sprzedający nie może jednostronnie „doliczyć 20 000 zł”.
Jeżeli sprzedający odmawia podpisania aktu z wcześniej ustaloną ceną — odpowiada odszkodowawczo.
Jeżeli umowa była w formie aktu notarialnego, kupujący może nawet:
- dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
- czyli doprowadzić do przeniesienia własności mimo oporu sprzedającego.
5. Co może zrobić kupujący, gdy cena rośnie przy stole?
Możliwość 1: odmówić i wyjść
Jeżeli kredyt ma upłynąć za 3 dni — prawie zawsze kończy się to utratą nieruchomości i czasu.
Możliwość 2: negocjować na miejscu
Najczęściej kończy się:
- „obniżeniem podwyżki”,
- dopłatą „na stół” (niezalecaną, ryzykowną, niezgodną z AML),
- przesunięciem aktu o kolejne dni.
Możliwość 3: podpisać aneks cenowy
— tylko jeśli kupujący finansowo i kredytowo może zwiększyć wkład.
6. Skutki dla kredytobiorców
Jeżeli cena wzrasta o 20 000–50 000 zł:
- umowa kredytowa przestaje być ważna,
- bank wymaga ponownej analizy zdolności,
- proces potrafi się przedłużyć o 6–8 tygodni.
Dla par z kończącą się umową najmu, ślubem w terminie, przeprowadzką — to katastrofa.
7. Jak zabezpieczyć się przed podwyżką ceny?
- Podpisz umowę przedwstępną (nawet zwykłą pisemną) - cena zostaje „zamrożona”.
- Najlepiej w formie aktu notarialnego - daje: pewność, moc egzekucyjną, możliwość zastępczego podpisania przed sądem.
- Zadatek (nie zaliczka). Jeżeli sprzedający zrywa = zadatek podwójnie wraca.
- Unikaj ustnych ustaleń mailowych. Nie chronią Cię wcale.
Proponowane artykuły:
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/rozwiazanie-umowy-przedwstepnej-zawartej-u
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Przed podpisaniem przeanalizujemy Twój projekt umowy, płatności, wzmianki i ryzyka.
Sprawdzenie projektu aktu przed podpisaniem – 24h
BezpiecznaTransakcja24.pl
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-strat
Pakiet: Analiza KW + Sprawdzenie umowy / projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/pakiet-analiza-kw-sprawdzenie-umowy-projektu
#aktnotarialny #kredyt #podwyżkaceny #nieruchomości #sprzedażmieszkania #umowaprzedwstępna #notariusz #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24 #wyłudzenia #profesorprawa #podwyżkaprzyakcie #kredytbezumowy #szantażcenowy #bezumowybezceny #bezpiecznatransakcja24
#ustneustalenianicnieznaczą #umowaprzedwstępna #zadatekniezaliczka
#zanimpodpiszesz #sprawdźumowę #analizaprawna24h
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.